一、服务范围
为葫芦****中心****中心提供物业服务。
二、服务内容
（一）服务地点及面积
1.服务地点
（1）军队离休****中心：新华大街五号南院（****楼）
（2）军队离休****中心：新华大街五号南院小院（服务站）
（3）军队离休****中心：****小区北院（****楼）
（4）军队离休****中心：****街****号门市
（5）军队离休****中心海滨站：海滨南路军休家园
（6）军队离休****中心兴城站：兴城市兴海北街
（7）****中心：****街****号
2.服务面积
（1）总面积：建筑面积（10075㎡），****楼㎡、新华小院1200㎡、龙湾六号2000㎡、****城㎡、龙湾海滨1500㎡、龙湾 （海飞站）500㎡、中心2400㎡
（2）保洁面积（4840㎡）：包含公共区域、会议室、活动室等，****楼㎡、新华小院300㎡、龙湾六号1200㎡、龙湾 （海飞站）500㎡，****城㎡、龙湾海滨600㎡、中心500㎡
（3）卫生间：卫生间数量（17个），总面积（215㎡），****楼个共55㎡、新华小院1个15㎡、龙湾六号3个共25㎡、****城个共20㎡、龙湾海滨2个共20㎡、中心4个共80㎡。
（4）垃圾存放点：****楼个、新华小院1个、龙湾六号3个、****城个、龙湾海滨6个、中心2个。
（5）车位数：地面车位数122个，****楼个、龙湾六号40个、****城个、龙湾海滨20个、中心40个。
（二）服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、维修服务、保洁服务、保安服务、食堂管理服务、司驾服务、器械辅助师、理发师等。
★1.基本服务要求及标准
★（1）目标与责任：结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
★（2）服务人员要求
1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核；
2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备；
★3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗；物业服务人员年龄：男60周岁以下、女50周岁以下；（中标后，需提供所有岗位人员均需提供无犯罪记录证明和本年度健康证明）
4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%；
5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
★（3）保密和思想政治教育
1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求；
2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备；
3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，增强服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗；
4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
★（4）档案管理
1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全；
2）档案和记录齐全，包括但不限于：采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等；
3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供；
4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
★（5）服务改进
1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平；
2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生；
3）需整改问题及时整改完成。
★（6）重大活动后勤保障
1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划；
2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象；
3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
★（7）应急保障预案
1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态；
2）应急预案的建立。****楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等；
3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合；
4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
★（8）服务方案及工作制度
1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等；
2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等；
3）制定物业服务方案，主要包括：维修服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、食堂服务方案及项目涉及的其它服务等。
★2.维修服务要求及标准
采购方的日常维修，供应商经现场勘查，上报维修报价，经采购方同意后进行维修。日常维修供应商提供日常维修技术，维修的费用由采购方和供应商协商（即维修材料费单次报销，不在本物业服务费用内）。
★3.保洁服务要求及标准
★（1）基本要求
1）工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日7:00-16:00；
2）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行；
3）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好；
4）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；
5）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
★（2）公共场地区域保洁
1）****楼公共区域及室外分担区域的日常卫生清扫工作；
2）在岗期间不得随意离开本保洁区，严禁脱岗、串岗，在岗要着工作服；
3）爱岗敬业、爱护公物、厉行节俭、树立安全意识，发现安全隐患及需维修部位及时通报科室。
★（3）办公用房区域保洁
1）大厅、楼内公共通道、会议室：
①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；
②指示牌干净，无污渍，每日至少开展 1 次清洁作业；
2）电器、消防等设施设备：
①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少 开展 1 次清洁作业；
②监控摄像头表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展 1 次清洁作业；
3）****楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；
4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；
5）作业工具间：
①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；
②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒；
6）公共卫生间：
①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展 1 次清洁作业；
②及时补充厕纸等必要用品。
★（4）卫生消毒
1）办公区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业；
2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业；
3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
★4.保安服务要求及标准
（1）基本要求
1）建立保安服务相关制度，并按照执行；
2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好；
3）配备保安服务必要的器材。
（2）出入管理
1）****楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制；
2）设置门岗；
3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入；
4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行；
5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理；
6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况；
7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入；
8）提供现场接待服务
①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报；
②严禁无关人员、可疑人****楼（区）内；
③物品摆放整齐有序、分类放置；
④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通；
⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%；
⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间；
⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项。
（3）值班巡查
1）建立24小时值班巡查制度；
2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查；
3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
（4）车辆停放
1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰；
2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理；
3）****楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电；
4）非机动车定点有序停放；
5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
（5）突发事件处理
1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任；
2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责；
3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资；
4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录；
5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全；
6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门；
7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
（6）大型活动秩序
1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查；
2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通；
3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。
★5.食堂服务要求及标准
（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日7:00-13:00
（2）食堂人员的管理：严格执行国家颁布的《食品卫生法》和《食堂防止食物中毒管理办法》等有关法律规定，员工持证上岗，保证饮食卫生。
（3）食堂食品加工、卫生、制作及就餐过程服务
①负责工作人员的早、中二餐，保质保量按时开餐；
②负责食谱制订和烹饪工作，负责加工间和灶间的卫生清扫等工作；
③负责工作人员每日二餐的食材清洗、辅助切配、操作间卫生清扫、分餐、洗刷餐具、食品留样和记录等工作；
④严格遵守饮食卫生要求，主副食洗净，生熟餐具分开，保证厨房干净卫生。
★6.器械辅助师服务要求及标准
（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日8:30-17:00
（2）服务标准
1）？熟练操作器械？：根据军休干部的身体状况和需求，正确选择并操作各类器械，如红外线理疗仪、按摩椅、筋膜枪、电疗仪、拔罐器、刮痧板等，以增强治疗效果。？
2）？综合运用辅助疗法？：除了器械，还会结合使用敷贴、拔罐、刮痧、湿热敷、冷敷、旋流温水浴等辅助疗法，促进客人的康复与放松。？
3）？维护工作环境？：保持按摩区域、器械和用具的清洁、卫生与良好状态，确保客人的安全与健康。？
4）？持续学习与提升？：积极学习最新的器械使用知识，不断提升专业技能。？
★7.理发师服务要求及标准
每月设定时间为休干提供理发服务，不少于4天，具体服务时间和地点与管理机构商定。
★8.司驾服务要求及标准
（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日8:30-17:00
（2）服务标准
1）供应商为采购人提供车辆驾驶服务，身体健康，具有娴熟的驾驶技术，严格遵守交通规则，自觉爱护保养车辆。能够遵守采购人的规章制度、职责及操作规程、服务标准和考核办法，在采购人的有关规定范围内履行服务工作职责。
2）供应商提供的驾驶员不得将车辆自用或它用，采购人有权全天候调度各种车辆，采购人给予及时地配合。
3）供应商驾驶员必须遵守采购人的有关规章制度，在采购人的有关规定范围内履行服务工作职责。开展车辆的节能降耗工作，按采购人要求定点进行车辆维修。
4）采购人有权对供应商招聘人员设定条件并进行面试和考核，不适用的人员采购人有权要求供应商不准录用。
★9.物业管理服务人员岗位及数量要求
| 部门职能 |
服务场所 |
岗位 |
人数 |
| 保洁服务 |
****楼人、龙湾六号1人、龙湾海滨1人、****城人、龙湾海飞1人、****中心机关1人 |
保洁员 |
7 |
| 保安服务 |
****楼人、****楼人、龙湾六号2人、龙湾海滨2人、 |
保安员 |
8 |
| 食堂管理服务 |
****楼人、龙湾六号1人、****中心机关1人 |
厨师 |
3 |
| ****中心机关1人 |
面点师 |
1 |
| ****楼人、龙湾六号1人、****中心机关2人 |
帮厨 |
4 |
| 器械辅助师服务 |
****楼人、龙湾六号1人 |
服务员 |
2 |
| 理发服务 |
新华龙湾1人 |
理发师 |
1 |
| 司驾服务 |
龙湾六号1人 |
司机 |
1 |
| 合计 |
27 |
★10.验收要求
按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》【辽政采（2017）603号】规定执行。
验收程序：采购人组织
验收报告：采购人出具
组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
★11.报价要求
采购人报价中已经包含2026年发放的葫芦岛最低工资标准（《关于调整全省最低工资标准的通知》（辽人社发【2025】7号）中，自2025年12月1日起，+辽宁省部分地区的最低工资标准调整为1930元）1930元/月，已经包含养老、医疗、大额医疗、失业、工伤保险等单位统筹部分金额，已经包含物业公司管理费、发票税金。2026年度养老、事业、工伤保险基数为4359元，医疗保险基数为3648元。
供应商总报价应包含员工的工资、大额医疗、医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、管理费、税金、服装费。物业公司对员工的管理、安全、工资、保险等负全责。
例如：甲某最低费用为：1930+697.44+278.6+21.8+50.949+管理费+税费
=2978.78+管理费+税费
| 工 资 |
养老基数 |
失业、工伤基数 |
医疗基数 |
单位统筹部分保险费 |
| 养老16% |
医疗7.5%+5 |
失业0.5% |
工伤1.1%+3 |
| 1930 |
4359 |
4359 |
3648 |
697.44 |
278.60 |
21.80 |
50.9490 |
★12.其他
（1）采购人可提供的住宿，各物业场所（需要保安的场所）提供保安室各一间，床位各一张.
（2）采购人可提供的食堂，****楼、****小区****楼、****街****号****楼。采购人按10元/人/天（早餐3元，午餐7元）收取物业工作人员的餐费，按月不就餐的人员除外。注：此工作需供应商统一收缴支付给采购方。
（3）采购人可提供的耗材，洗手液、洁厕剂、马桶刷、洗衣粉、卫生纸、擦手纸、钢丝球、垃圾袋、地拖、毛巾、手套、洗洁精、厕所香薰、户外清扫工具、冬季除雪工具等。
★13.提供材料
供应商需提供关于遵守《葫芦****中心军休物业服务需求》《葫芦****中心军休物业（保洁）量化考核管理制度》《葫芦****中心军休物业（保安）管理服务监管考核办法》《葫芦****中心军休物业考核管理办法》内容的承诺书。
三、服务期限及付款方式
★1.服务期限
服务期限为：自合同签订之日起至一年期满。
服务期满后，采购单位在下一年度本物业采购项目批准、财政预算保持不变的前提下，经双方协商同意后可再续签合同后（续签合同每年一签）。续签合同最多不能超过两年。
★2.付款方式
转账支付，物业费用按照考核结果（葫芦****中心军休物业考核管理办法），进行履约结算，每月支付一次。
四、服务标准
按国家、地方及行业现行相关规范、标准执行。
★五、落实的政府采购政策
本项目专门面向中小微企业。
本项目不允许联合体投标。
需落实的政府采购政策内容：落实中小微企业（含监狱企业）、残疾人就业、节能产品、环境标志产品、创新产品和服务、对本国产品的支持等政府采购政策 本项目不接受联合体投标。
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