一、项目基本情况
1. 物业类型：****楼、庭院。
2. 服务地点：****街****号。
3. 服务面积：20800平方米（1栋21层，其中1～4层为活动场所、食堂；5～7层为残疾人康复场所、8、10层为盲人图书馆、9、11、****楼为残疾人就业培训基地； 13层为客房，其他层为办公及办公配套区域。
4. 主要设施： （1）地下室变压器：2个； （2）配电柜：高压计量柜1个、总开关柜2个、分开关柜9个、电容柜2个； （3）消防系统：1套； （4）监控系统：2套； （5）有线电视：20台； （6）生活水箱：1个（80立方米）； （7）消防水箱：1个（40立方米）； （8）地下停车场：15个车位； （9）水疗池及相关配套设备（男女浴池）：1个； （10）食堂餐厅：1个，每天就餐人数200人左右。（11）消防水池：1个（600立方米）；（12）自备换热站：1个；（13）电话机房：1个。
二、物业委托管理事项
（一）公共秩序维护
****中心公共秩序的管理，负责门卫出入管理，外围及院内巡视，自行车停车库、机动车库管理，机动车摆放。****大楼防火、防盗、值班、值宿等秩序维护工作。****楼房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。****中心内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。
（二）保洁绿化服务
****中心****楼内的公共场地消杀防疫、建筑内的清洁卫生、定期消毒和生活垃圾的收集清运，并配合做好垃圾分类工作,院内外草皮、植被、网格草，苗木的绿化养护工作。
（三）除雪服务
冬季院内外及分担区的除运雪工作。
（四）设备维护服务
****中心****楼内供电（强、弱电）、供水、供暖等相关系统及附属设施的日常维修维护，****楼内其他相关基础设施设备日常维护维修及小型施工的承接。
（五）食堂服务
****中心食堂工作人员的招入、餐食制作及日常管理工作。
三、物业管理职责及要求
（一）公共秩序维护
1. 严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求早8：00～晚8：00每2小时巡逻一次，晚8：00～早8：00每4小时巡逻一次，并做好相应记录备查。
2. 建立健全安全防范制度。****大楼相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。
3. 建立车辆及外来人员的出入管理制度，引导车辆按位停放，外来车辆登记后方可入院，实行外来人员登记制度（疫情期间按照国家相关规定执行），严格规范管理。
4. 落实安全工作相关规定。对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行全天候监管，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。
5. 秩序维护员受过专业培训，责任心强，形象良好，执勤文明，语言规范。
6. 负责完成院内外安排的其它临时性工作及突发性事件的处理，并按规定程序处理。
（二）保洁绿化服务
1. 每天上午8:****楼内地面一遍，平时设有流动保洁员随时保洁。
2.垃圾分类箱每天清理两次，保证垃圾箱外无积尘、地面无垃圾，箱内无杂物。定期对围栏、石鼓等设施进行清洁。
3. 停车场、车库、自行车库随时清扫，自行车摆放整齐。
4. 楼内指示牌保证无灰尘无手印、无污迹，冬季保证及时清除室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。
5. 台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。
6. 做好垃圾分类工作，垃圾分类存放日产日清，****楼内环保屋的管理工作。
7. 做好水疗池卫生清理工作。
8. 保证窗明几净，****楼外玻璃擦洗一次。
9. 大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑、无烟头等杂物，保证地面理石本色、门、窗台、装饰架、休息椅、楼梯扶手无灰尘。
10. 卫生间、地面、墙壁、瓷砖、手盆、棚顶、水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每2小时巡视一次，保证无积便，及时冲洗；纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。
11. 浴池开放前后男女更衣室、淋浴室、卫生间等地面、墙面及时冲洗，无污渍。
12. ****楼残疾人多功能厅运动场地一次，如有活动，需特殊清理。
13. 各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。
14. 清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。
15. 楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。
16. 会议室每天清扫桌椅面，地面窗台无灰尘，玻璃透明、光亮，水杯、烟灰缸清洁干净，无手印、无污渍。
17. ****楼内食堂桌布、椅套，运动员住宿区床单、被罩等床上用品及值班室被褥等清洗工作。
18. 做好残疾人运动员宿舍清理卫生、床单被褥更换及日常管理工作。
19. ****楼内防疫消杀等工作。
20. 根据园林植物养护技术规定和标准进行养护。
21. ****楼外南侧绿地内无杂草、无害虫、无病死，并提供养护所需一切资材：如工具、农药（不含国家禁用）、化肥、除草剂、浇灌用水等。
22. 养护范围内的植物，正常情况下，保证成活率100﹪。
23. 主要养护内容：
（1）浇水：根据天气状况和旱情，以能保证各种植物正常生长为原则。
（2）修剪：根据各类植物的生长特点、本地环境、景观要求，按照操作规程适时进行。
（3）施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需求，以保证植物的生长旺盛达到一定景观效果。
（4）除草：各类绿地、树穴绿带要结合松土及时清理各类杂草。
（5）病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治。
（6）抹芽：主要用于乔木、大型灌木，对不定芽要及时清除，以保持骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。
（三）除雪服务
1. 雪停后24小时内院内及院外分担区积雪全部清除，并运到指定地点。
2. 雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
3. 及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
4. 积雪清楚过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（四）设备维护服务
1. 保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。并做好相关记录，保证24小时运行，出现故障立即排除。
2. ****楼内弱电系统的维修维护，网络综合改造及电话、网线的调整转换工作。
3. 相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班事故处理要有登记。
4. 接到停电通知后，至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
5. 维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。
6. 维修人员必须严格遵守规定的到场时间，小修小改需在24小时内维修完成。
7. 照明、卫生间、浴池等各部位配件损坏要及时更换，如各部门特别要求，则应根据实际情况，按照部门要求的时间到场。
8. 院外的化粪池、下水井每年至少清掏2次，保证上下水畅通。
9. 做好水疗池对外开放基础设备正常运行的保障工作。
10. 做好供水、供电、供气系统的日常维修维护及小修小改工作。
（五）食堂服务
1. 制度完善。建立《食堂管理规定》、《食堂管理人员岗位职责》、《食堂工作人员岗位职责》、《干部职工食堂用餐制度》、《食品留样制度》、《卫生管理制度》等。
2. 依法依规，严把质量关。按照相关标准，根据市场行情及季节变化情况进行合理配餐，每餐自助形式，保证菜量供应，入口率要达到采购方制定餐标的90%标准。
3. 每周按照采购方要求，制作外卖食品、明档及特色等。
4. 因特殊情况需要加班的，中标方需无条件配合完成。
5. 根据采购方需求，不定期更换厨师。
6. 按岗食堂位配置情况由双方共同做好食堂工作人员的招录工作。采购方负责监督管理。
7. 严格实行生熟分离；后厨操作间严格执行消毒制度，保证服务人员个人卫生。
8. 加强食堂人员安全生产教育和培训，做好食堂安全管理，防止漏水漏电事故发生。
四、主要岗位人员配置及要求（共35人）
1. 物业管理人员（2人）
（1）项目经理（1人）
要求：大专及以上学历 （上岗前核验相关证明材料） ，责任心强，五官端正、气质端庄，45周岁以下，负责项目全面管理工作。
（2）文员（1人）
要求：大专及以上学历 （上岗前核验相关证明材料） ，责任心强，五官端正、气质端庄，熟练使用计算机，有人事管理相关工作经验，接受过人力资源专业培训，45周岁以下，协助经理做好人员考勤、培训、招聘、工作报表、文件上传下达等工作。
2. 秩序维护主管（1人）
要求：大专及以上学历 （上岗前核验相关证明材料）， 责任心强，五官端正，身体健康，45周岁以下，男性，协助项目经理做好秩序维护员管理及项目安全保卫工作。
3. 秩序维护员（8人）
要求：男性7人，50周岁以下， 其中2人为消防监控岗位 ， 须持有建（ 构 ）筑物消防员证或消防设施操作员证 （上岗前核验相关证明材料） ；女性1人，45周岁以下；以上人员要求身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派，熟悉秩序维护工作流程及消防安全工作。
4.保洁服务（8人，含班长1人）
要求：责任心强，五官端正，身体健康，50周岁以下。
5. 维修人员（7人，其中：班长1人，持有特种作业操作证（高压电工作业） （上岗前核验相关证明材料） ；电工（弱电）2人，持有特种作业操作证（低压电工作业） （上岗前核验相关证明材料） ； 其他维修人员4人，负责 空调机器设备运行， 上下水管道日常维修 、 焊接作业等。
聘用标准：男性，责任心强，五官端正，身体健康，业务能力强，55周岁以下。
6.食堂服务人员（9人）
其中：
（1）厨师长（1人）
要求：55周岁以下，男性，责任心强，身体健康，沟通、执行、业务能力强，协助项目经理做好食堂人员管理、菜品制作等相关工作。
（2）厨师（1人）
要求：55周岁以下，男性，责任心强，身体健康。
（3）面点师（2人）
要求：50周岁以下，身体健康，责任心强。
（4）水案及其他（2人）
要求：50周岁以下，身体健康，责任心强，五官端正。
（5）刷碗及综合服务人员（2人）
要求：50周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。
（6）餐厅服务人员（1人）
要求：55周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康，有一定接待能力。
注：上述聘用人员要求无劣迹、无违法乱纪记录，符合法定就业年龄（中标方需每月上报职工基本情况）。
五、 费用构成
物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”、工会经费、保洁工具（用品）费、餐费、服装费、管理费、税金等，服务期内，采购人不再额外支付其他费用。
六、 其他事项
中标人在物业服务过程中，未达到上述指标要求，采购人有权终止 合同 。
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