采购参数
为进一步规范和完善****楼管理工作，根据相关的法律、法规，结合本单位实际情况，制定物业服务范围及工作标准。
一、物业公司资格要求：
1、根据采购法第二十一条件规定物业公司应为服务的法人、其他组织或者自然人。
2、具备完成本项目的技术力量、人员配备、财务能力和良好的社会信誉。
3、物业无不良记录。
二、服务范围
保洁范围
****楼内领导办公室、会议室、走廊、卫生间、****楼梯等区域清洁服务及垃圾清运工作。负责庭院内的卫生清洁、保洁；绿化清理、路灯清洁及垃圾清运。负责办公室的入室清洁、保洁及地面的抛光、打蜡保养及院内冬季除运雪工作。业主对保洁管理满意率 95%；卫生清洁、垃圾清运及时率100%。
设备、设施的维修、保养范围
****楼日常维修、养护和管理。（中标人物业服务费不包括设备大、中修和更新改造，如发生按实际发生额由招标人支付。）负责公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：给排水系统、公用上下水管道、落水管、污水管进行季度性和日常性清理维护；楼内消防设施；日常照明、办公用具养护和维修。招标人对维修服务满意率 95%以上；报修处理及时率 100%；
（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场；日常维保计划实施率100%。
食堂服务范围
负责甲方机关所有职工每日早、午二餐用餐保障；负责制定食谱；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。
库房服务范围
由乙方负责管理，库管及乙方食堂管理人员严格执行食品卫生管理条例及相关管理制度，食品原材料按照产品品种进货时间前后次序整理，采购记录及相关材料妥善保存备查，所有记录、票据做好出库管理，控制当日加工所需食品原材料的数量，荤素菜类日消耗零结余，做好食品原材料出库登记，盘点食堂加工车间食品原材料的日结余及登记、库房食品原材料日结余登记，以及与库房账目相关的统计核实等记录备案工作。
综合服务范围
全面负责物业服务工作的管理，****楼及办公管辖区域进行巡视不少于2次，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主方的沟通和协调工作；负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。能制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。
三、服务标准
1、保洁：
1）大厅门、门框：每日擦抹二次，保持干净，手摸无灰尘。
大厅：每日擦 2 次，保持无灰尘、无痕迹、干净明亮。
消防栓：每日擦抹二次，保持干净整洁。
台阶及地面：每日推拖二次，保持无灰尘、无杂物、无水迹、脚印，干净整洁。
2）走廊：
地面：每日推拖二次，保洁每 20 分钟一次，干净无尘。
踢脚线：每日擦抹一次，保持无灰尘、干净。
墙面：无灰尘、无脏痕、***网。
消防栓及标牌：每日擦抹二次，保持干净、整洁。
3）卫生间：
面盆每日清洁二次，保持干净、无水垢、无堵塞。
盆台：每日上下擦抹二次，保持干净、无水迹。
镜面：每日擦抹二次，保持干净、无水迹。
玻璃窗及窗框槽、窗台：每日擦抹一次，保持干净。
便池：每日清洁二次，做到无污垢、无异味，空气清新。
纸篓：篓内垃圾及时清倒、杂物不超过 2/3。
隔断：每日擦抹一次，保持干净、手摸无尘。
地面：每日打扫清洁二次，保持干净、无水迹。
墙面顶棚：干净、无灰尘、***网、霉渍。
不锈钢器具：每日擦抹二次，保持干净、明亮。
开关按钮：每日用干布擦抹二次，保持干净、无灰尘。
4）楼梯：
台阶：每日拖擦二次，无杂物、无灰尘、干净。
扶手：每日擦抹二次，保持手摸无灰、干净光亮。
踢脚线：每日擦抹一次，保持干净、眼看无灰尘、无印迹。。
2、设备运行、养护、维修、管理
1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
2）穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。
3）配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
4）设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
5）****楼内电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。
6）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
7）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
8）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9）无火灾及安全隐患。
10）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
11）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。
12）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
13）制订故障应急处理方案。
3、综合服务
1）服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理。
2）坚守岗位，不准到无关区域乱窜、闲谈、忠于职守，勤检查。
3）提前做好重要会议及大型活动的各项准备工作。
4）负责客户报俢受理和客户投诉的处理反馈工作。
5）根据甲方要求，配备相应人员保障周六、****楼日常工作。
4、食堂
1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；
3）餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作；
4）厨师、面点师等岗位人员要具有相应的资格证书；
5）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；
6）每季度做服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；
7）指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
8）厨师长根据每日就餐人数按当日食谱食品、原材料的实际需求量做出采购预算。采购预算要遵循主、副食品类，荤素菜品类食材配比，采购量不允许超出日就餐人数实际使用量，物业负责人及乙方管理员对食谱采购单进行审核。
9）食堂刷卡系统账目管理 、各部门的餐费收取工作，甲方委托乙方安排专管人员负责管理，按照甲方管理负责对各项餐费定期收取并统计核实及银行存取，做好食堂相关财务账目明细备案，为甲方账务人员提供食堂财务账目报表及相关数据明细。
四、具体要求
1、甲方审定乙方拟定的物业管理制度，监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，对乙方的物业服务质量进行定期检查和临时抽查，每月进行1次全面的考核评定，对服务中出现的问题责成乙方限期纠正。如因乙方管理不善，工作失误，给甲方造成经济损失和重大政治影响时，甲方视情节对乙方进行处罚；
2、物业管理所需物品工具（包括办公桌椅、电脑、电话费、饮用水、餐费等）由乙方自行承担。
3、乙方制定该物业和各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害甲方的合法权益、获取不当利益。不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事甲方认可的服务工作。乙方独自承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。不得在承包区域住宿或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活动，同时不允许在承包区域对甲方活动进行滋扰性的行为；
4、员工必****中心内的一切行政管理规定、制度。无权在承包区域内从事任何广告活动或类似宣传活动，不得以甲方的名义从事任何经营活动。
5、指定一位经理（负责人），全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证承包区域服务工作。每月以书面形式向甲方汇报物业管理工作情况，并随时接受甲方的监督和指导。建立本物业的管理档案，并及时记载有关变更情况。本着高效、精干的原则，为承包区域的服务工作配备足够的人员，且聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核。乙方辞退、调整工作人员，应事先通知甲方并经甲方同意。甲方有权对乙方工作人员进行调整。乙方岗位工作人员年龄结构由甲方审核，工作人员上岗必须穿甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品；
6、乙方在承包区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图纸交甲方备案；
7、自觉接受和配合上级各相关部门的检查，对检查中出现的问题进行整改，如因乙方原因所发生的处罚由物业公司承担。遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作直至完成；
8、制定具体的质量保证措施和相关服务承诺。如因质量未达到目标，应承担责任和经济赔偿、达不到业主要求或未兑现各项服务承诺，业主有权要求其整改；由于物业公司管理失误发生责任事故，造成损失和影响，或人员数量不保证、任务不能全面完成，不能按月给物业人员开资，工资金额不按标准执行的，甲方要对其进行处罚，情节严重的终止合同。
9、乙方应遵守各级政府关于安全生产的规定，建立严格的安全管理制度，采取合理可靠的安全措施，确保人员安全与健康，确保安全作业。
乙方在物业管理过程中出现工作不到位、不细致造成的人员安全及伤亡事故所涉及的经济赔偿及一切后果，由乙方全权负责，甲方概不承担事故及伤亡责任；
10、甲方每月对物业公司进行考核实行百分制，90分以上为优秀，80分为良好，70分为合格，70分以下为差。执行标准如下：
（1）90分以上，甲方应付物业管理费100%；
（2）80分以上，甲方应付物业管理费95%；
（3）70分以上，甲方应付物业管理费90%；
（4）70分以下，甲方应付物业管理费80%，并限期2个月内有明显改善，如限期无明显改善迹象，甲方可终止合同。
11、物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品（清洁剂、除味球等）、用具（拖布、抹布、戳子、扫帚、笤帚、除雪工具等）、设备器材、物业管理办公费（包括电话费）由乙方承担；
对物业公司具体管理细则详见合同。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发<政府采购促进中小企业发展管理办法>的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
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