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物业管理服务采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2026年03月12日 09时30分（北京时间）前提交响应文件。
一、需求清单
（一）项目概况
1.项目名称：物业管理服务
2.履约地点：辽宁省营口市中级人民法院。
3.履约时间：合同签订之日起一年。服务期内服务质量满足甲方需求，服务质量良好，经验收合格后，可续一年。若中标供应商考核不合格或不满足甲方需求，甲方有权无责终止合同。
4.付款方式：按季度付款，每季度履约验收合格后，乙方开具增值税发票进行结算。
（二）采购项目预（槪）算
预（概） 算：1030000.00元
最高限价：1030000.00元
（三）服务需求及商务要求
服务需求
（一）物业服务项目总体情况
本项目采购人为：辽宁省营口市中级人民法院
本项目采购预算为103万元（一年），采购方式：为竞争性磋商，本项目服务建筑面积为21619.77㎡，地上6层，地下1层。
（二）物业服务项目服务范围
辽宁省营口市中级人民法院的物业管理实行社会化管理，包括保洁服务，安保、消防服务（不含消防系统维修保养），****楼给排水、供电系统、空调系统（不含空调维修保养）等设备的日常运行管理等工作。为保证物业管理全面达到标准化、规范化，在管理过程中，采购人按采购文件规定的标准及供应商响应文件中承诺达到的各项服务标准进行考核。
（三）物业服务项目运营总体要求
1.物业服务企业应当特别制定安全、保密制度，从行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，在具体工作中也应有相应的措施。
2.物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。
3.所有工作人员必须持有效健康证上岗。
4.物业服务企业应与员工签订劳动合同，按月缴纳五险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），并办理各种用工手续和暂住手续，员工的工资、奖金、各种福利待遇、社会保险及工作期间发生的工伤事故全部由物业服务企业负责支付和缴纳。
5.由于物业服务企业人员违反相关安全规定造成一般性后果，物业服务企业无条件按价赔偿。造成严重后果的，除赔偿损失外追究相关责任人员刑事责任。
6.采购人主管部门定期对物业服务企业服务满意度进行调查，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。
7.采购人有权要求物业服务企业对不满足岗位条件、无法胜任本职工作或违反工作纪律且屡教不改的员工予以更换，更换期间不得影响正常的物业服务工作。
8.本项目应配备具有相关物业服务管理经验的经理1人，负责协调公司与采购人的业务沟通以及单位日常内部管理。
9.物业服务企业需在合同签订后3个自然日内按合同规定组织人员到岗服务，并无条件接收原物业在采购人的从业人员。
（四）各分项服务内容及服务标准
1、★项目经理
1.1 岗位配置:1人。
1.2 要求：男女不限，年龄在50周岁以下，5年以上物业管理经验，有较强的管理能力和沟通能力。
1.3 服务内容：负责本院物业全面工作。
2、★保洁岗位（楼内）
2.1 岗位配置:13人。
2.2 要求：女55岁以下、男60岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
2.3 服务内容
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 垃圾收集 | ⑴****楼设置垃圾收集点，每天更换2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定时清理，垃圾日产日清。⑵垃圾运送人员定时收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空以下状态，方便办公室使用，回收完垃圾桶内垃圾后应重新铺好新垃圾袋。⑶垃圾分类收集、定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性物质在运送途中注意窗口的封闭，防止溢流污染路面，垃圾运送途中应加在遮拦，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。⑷运送垃圾避让人流高峰，不可使用客用电梯运送垃圾；垃圾收集无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。 |
| 2 | ****楼梯间 | ⑴****楼梯台阶清洁，每日打扫三次，并拖洗干净；水泥地面每周刷洗一次。⑵每日随时清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾。⑶****楼公共区域墙面、天花板每周除尘一次。⑷地面、楼梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；****楼梯内纸屑、烟头不多于两处。⑸****楼***网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外门窗等要保持明亮、干净。 |
| 3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 | ⑴每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。⑵扶手护栏干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50㎝无显著脏污。 |
| 4 | ****楼护栏玻璃 | ⑴每周擦抹两次，保持洁净、无灰尘。⑵护栏玻璃随时擦抹保持洁净。 |
| 5 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、***网。 |
| 6 | 电梯门与轿箱 | ⑴电梯厅清扫两次，拖洗一次，电梯地面随时清洁。⑵每周对电梯门壁轿箱打蜡上光一次。⑶轿箱顶部每周清洁一次。 |
| 7 | 消火栓、指示牌、信报箱 | 隔一天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。 |
| 8 | 1-****楼办公区 | ⑴日常卫生随机保洁。⑵大理石地面干净，无灰尘，瓷砖地面干净无杂物。 |
| 9 | 会议室 | ⑴保洁人员着装干净整洁，特别在会议期必须要保持良好形象；⑵会议室桌椅地面每日打扫，会议室随时保持备会状态。⑶会议结束后，查看有无遗留物品，如发现应及时与会议接待人联系，并保存好；⑷及时清理茶杯和矿泉水，及桌面、地面卫生；⑸查看桌椅是否完好并摆放整齐，以备下次会议使用；⑹严格做好保密工作，不询问、议论、外传会议内容和领导讲话内容，不带无关人员进入工作间。 |
| 10 | 领导办公室 | ⑴每日对办公室进行全面保洁，在上班时间前完成。⑵保持室内空气新鲜、畅通，办公桌台无积灰、无水渍，文件、办公用具摆放整齐。 |
| 11 | 公共卫生间 | ⑴保持卫生间地面、台面、墙面、坑内等清洁，遇有人员流量超大，应保持人走立即清扫。保洁时悬挂醒目标识：（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾，清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用百洁布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌、镜面；清洁地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便器内放置香球等。⑵每日早上用玻璃清洁工具清洁公共卫生间的玻璃镜面；每天一次用毛巾擦拭灯具；每月两次对公共卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。卫生间室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、***网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 |
| 12 | 楼内鼠害蚊蝇 | 需定期处理，保证无鼠害蚊蝇 |
| 13 | 审判法庭 | 日常卫生随时保洁，庭内地面、桌椅干净，闭庭后及时保洁。 |
| 14 | 健身房、乒乓室、台球厅 | 每日清洁两次，健身器材保持清洁。地面、墙面保持洁净。 |
| 15 | 公共区域玻璃 | 每月进行清洁。（周期性保洁） |
2.4 保洁检查的标准
2.4.1保洁员每天必须按保洁标准规定打扫,由保洁班长每日巡视。
2.4.2禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。
2.4.3 1-****楼保洁人员，在按规定完成保洁工作外，要坚持巡查，及时发现问题及时清扫。
2.4.4严禁在室内使用明火点燃如纸屑、报纸等垃圾避免造成火灾。
2.4.5卫生间垃圾筒要及时清理。
2.4.6保洁区域内的消防设施要保持无灰尘，办公指示牌摆放规范、干净无尘。
2.4.7在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向保洁主管报告，或与采购人报告。
2.4.8保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。工作时间内禁止闲谈、严格遵守保密守则，不询问、议论。
2.4.9经常检查会议室的设施、桌椅、灯泡，保证其正常运行和使用，发现问题及时报修。
2.4.10认真做好所属大、中、小会议室的保洁工作，确保无灰尘、无死角、无垃圾、无污垢、无蚊蝇、无臭味。
2.4.11爱护使用会议室内的各类用品，如因使用不当造成损坏的，如确是个人原因造成的由个人负责赔偿。
2.4.12早上班后、晚下班前要对会议室进行检查，防止丢失和人为破坏；关闭和水源避免出现事故灾害。
2.4.13健身室及乒乓室健身器材无灰尘，地面无水渍。
2.4.14淋浴间墙面地面随时清理，做到无水渍、无灰尘。储物柜无灰尘、无垃圾。
3、★保洁岗位（楼外）
3.1 岗位配置:2人。
3.2 要求：女55岁以下、男60岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
3.3 服务内容：每日清扫一次车库的纸屑和垃圾及清扫外车道、****广场道板，定期洗刷地面、****楼周边、室外车位等清洁，同时负责车辆摆放秩序，对外来人员、车辆的审核与放行及停车场的车辆摆放；****大楼内外区域的正常工作秩序、治安秩序；****楼内花卉护理工作。
3.4 保洁检查的标准
3.4.1保洁员每天必须按保洁标准规定打扫,由保洁班长每日巡视。
3.4.2禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。
3.4.3在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向保洁主管报告，或与采购人报告。
3.4.4保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。工作时间内禁止闲谈、严格遵守保密守则，不询问、议论。
3.4.5地下车库、地面卫生清洁。
4、★门卫岗位
4.1 岗位配置:9人；（其中南门白班：2人；北门白班：1人；****楼夜班：2人；南门夜班：2人；北门夜班：2人）
4.2 要求：男性，年龄45周岁以下，身体健康，政审合格，从事本岗位工作1年以上，具有较强的协调沟通和应对突发事件的能力。
4.3 服务内容
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 白班门岗3人 | ⑴门卫****楼的安全、门禁的相关制度并填写相关报表、异常事件的汇报。⑵门卫人员必须为人正直，作风正派，着装整洁，对工作有高度的责任感，不玩忽职守。 |
| 2 | 夜值门岗6人 | ⑴****楼内门窗是否关闭,随时查看公共设施的安全运转及院内巡逻，注意防火、防盗。⑵认真履行值班登记制度，夜班值班中发现外来人员要仔细盘问，做好来往车辆登记，交接班时移交清楚，责任明确。 |
5、★维运岗位
5.1 岗位配置:4人；（其中电工：2人；综合维修工、管路运转（24小时）：2人。）
5.2 要求：男性，60周岁以下，身体健康，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备，必须持岗位资格证上岗。电工具有特种作业操作证，综合维修工、管路运转（24小时）人员供暖季需要值班。
5.3 服务内容
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 电工2人 | 每天电气巡检，****楼内电力设备运行安全，****楼电气设备维修、保养，重点检查现场电源、接线端子、线路或电缆线是否连接正常，测量设备参数设置是否有变化，各阀门位置、变送器是否良好运行。****楼用电照明器具维修及更换，遇电气急迫性报修，须最短时间内到达现场，提出排查方案及时上报。****楼各项水暖维修及其它杂修工作，遇水暖紧急性报修，须15分钟内到达现场，业主提出的意见、建议，要及时回复。 |
| 2 | 综合维修工、管路运转2人 | 每日巡检中央空调主机、压缩机是否运转平稳，无异响，各水管接头和阀门不漏水，各阀门开度位置是否合理，各管道无异响振动，减震装置减震效果是否良好，检查主电源是否缺相，电压是否符合机组要求，检查各种安全保护装置是否安全可靠。根据天气温度、工作环境情况，调整空调机组制热工作，以节约用电费用。夏季8:00-17：00、冬季24小时维持中央空调运转。每小时对机组运行情况进行检查，发现异常及时报告。认真记录空调运行情况。 |
6、★消防监控
6.1 岗位配置:2人；
6.2 要求：男性，60周岁以下，身体健康，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备，消防监控员持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。
6.3 服务内容 ：****楼内的公共秩序，对来访客人要文明礼貌主动，负责联系相关部门人员进行接待、登记。阻止院外影响机关正常办公环境的行为;负责报纸、刊物、信函、邮件的接收、保管工作。消防巡检应按防火管理作业文件规定的巡检内容进行检查，熟悉消防设施、设备、****楼宇分布情况，能及时排查火险隐患，纠正违章作业。保证消防通道及疏散出口畅通无阻。掌握预防火灾的措施。懂得扑救火灾的办法，懂得逃生疏散方法。经常巡视消防器材，防止过期。
7、★其他服务
7.1 岗位配置:3人
7.2 要求：女性，35周岁以下，身体健康，具有较强的服务与沟通意识，职业素养佳。
7.3 服务内容：负责内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作，院内信件、报刊的收发工作。
7.4 接待来访群众，向当事人介绍法院基本情况，为当事人提供诉讼指引。
（五）工作时间
上午6:30-12：00 下午13:30-17:00，工作时间内在岗不少于20人。
（六）检查及处理机制
1、每季度对物业服务进行验收，如发现问题需供应商及时整改并在次验收，问题较严重或整改不到位，需方有权无责终止第二年合同续签。
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