★ 一 . 项目概况
1. 服务名称：****中心物业服务项目
2. 服务地点：盘锦市内
3. 服务类型：物业服务（保洁服务，秩序维护服务，餐饮服务、会议服务、档案管理服务及增值服务）
★ 二 . 服务人员配备
管理部：秩序维护班长 1 人，保洁班长 1 人、厨师长（兼厨师） 1 人。
保洁部：保洁员 8 人。
秩序维护部：秩序维护员 6 人。
餐饮部：厨师 2 人、面点 1 人、改刀 1 人、服务员 1 人、洗碗工 2 人。
★ 三 . 服务内容及标准
（一）保洁服务
1 、基本要求
（ 1 ）人员要求：工作认真，任劳任怨，积极主动。
（ 2 ）工作时间： 8:00-17:30 （节假日值班）
（ 3 ）工作区域：公共区域，包括公共区域，包括地面、台阶、墙面、顶棚、门厅、电梯、窗帘、窗台、玻璃、灯具及开关、楼梯扶手、垃圾桶、花盆、地毯、实验室公共区域等。****楼所辖范围内场地、花坛、绿化带、停车场等。
2 、岗位要求
（ 1 ）着装整齐，干净整洁，执行上下班打卡制。
（ 2 ）工作中不准擅离岗位、不得嬉笑打闹、不得吃东西、睡岗等其它与工作无关的事。
（ 3 ）工作中讲文明、讲礼貌，态度和蔼，不急不躁。
（ 4 ）做好保洁备品管理，保证备品充足，不得随意放置。
（ 5 ）执行周计划保洁清扫计划，杜绝卫生死角。
（ 6 ）做好上述工作区域内的保洁工作，包括地面、台面、公共设施、卫生间、步行梯、大厅、电梯间、实验室、楼外公共场地等的卫生清扫工作，做好全天的卫生保持工作，始终保持良好、清新的卫生环境。
（ 7 ）冼涮实验室器皿。
（ 8 ）负责实验室地面，台面卫生清理工作。
（ 9 ）食堂卫生清洁，保持地面干净清洁。
（ 10 ）****楼外公共区域的落叶清扫。
3 、保洁服务标准
（ 1 ）地面 : 无杂物，污物及痰溃。
（ 2 ）门口台阶 : 无污溃、无杂物、无口香糖。
（ 3 ）墙面 : 无灰尘、灰吊。
（ 4 ）花盆 : 无烟头、无杂物。
（ 5 ）窗户缝隙 : 无杂物，无积灰。
（ 6 ）电梯门、轿厢 : 无杂物，无污渍。定期进行保养维护。
（ 7 ）卫生间地面 : 无水迹、无杂物、无异味。
（ 8 ）便池 : 应保持光亮整洁，无黄溃、残留物及杂物。
（ 9 ）镜面及洗手盆 : 保持干净，无水迹、污物及各种污渍。
（ 10 ）垃圾桶、纸篓表面必须保持干净，周围无痰迹，污物及杂物，垃圾满及时倾倒。垃圾袋套袋整齐、美观。
（ 11 ）拖布池、洗手池无黄溃、无污逅。
（ 12 ）保洁工具摆放整齐。
注：保洁工具及用品由中标单位负责。
（二）秩序维护服务
1 、基本要求
（ 1 ）人员要求：具有一定的观察能力和沟通能力，有责任心。
（ 2 ）工作时间：全年全天 24 小时值守。
（ 3 ）工作区域：****楼内外区域。
2 、岗位要求
（ 1 ）着装整齐、配饰齐全，按时交接班，不得空岗、脱离、离岗。
（ 2 ）****楼内单位分布情况及单位职能，掌握单位办公室联系电话。
（ 3 ）值岗期间不做与工作无关的事，不得说笑、打闹。
（ 4 ）对外来人员来访进行询问并登记，按照接待要求和接待程序进行电话联系，得到允****楼内。
（ 5 ）如遇可疑人员要认真盘问，****楼内。严禁外来人员携带危险****楼内。严禁各****楼内。
（ 6 ）认真做好文件或物品的收发及交接工作，门卫不得代为寄存物品，重要物品交由办公室保管。
（ 7 ）****楼内的可疑物品进行盘查、对大件物品进行登记，确认无误方可放行。
（ 8 ）每日开展秩序维护员体能培训，定期开展安保知识教育，秩序维护员均具备安全防卫知识及能力。
（ 9 ）****楼内外的人员、车辆及停车位的管理，确保车辆通道畅通。
（ 10 ）****楼外公共区域的除雪工作。
（ 11 ）协助业主完成临时性工作。
3 、秩序维护服务标准
（ 1 ）执行制度要严格，查验工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。
（ 2) ****楼须在《外来人员来访登记表》上进行登记并在取得被访人的同意后可放行进入。
（ 3) 秩序维护员要观察来访人员是否携带易燃、易爆、****楼。
（ 4) 来访人员如强行或用其他方式进入，保安员应立即制止。
（ 5) 实行 24 小时不间断巡逻执勤，对重点部位采取每小时巡逻一次。
（ 6) 采取定线、不定线变换巡逻方式。
（ 7) 巡逻中做到多看、多听、多嗅、勤走动，保持精神集中、警惕，夜间实行每小时报岗制，并做好巡逻记录。
（ 8) 遇有发生治安、消防、防盗、防水、水浸以及自然灾害等情况，应立即处理，不能处理应立即上报。
（ 9) 检查到重点部位、治安死角时，发现有可疑人员应进行严格盘查。
（三）餐饮服务
1. 服务内容
（ 1 ）物业承担 189 人就餐食品制作， 15 元 / 人 / 天，周一至周五（早、中、晚三餐）。
（ 2 ）对用餐人员验证。
（ 3 ）餐厅及厨房卫生保洁。
（ 4 ）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。
（ 5 ）餐厅用品清洗。
（ 6 ）用餐标准具体说明：
① 餐次：
早餐（大、小餐） 午餐（大小餐）
② 日常开餐：
周一至周五
年节假日根据法定假日安排
③ 增加晚餐：
标准：米饭、四道热菜、汤
附加接待按就餐人数配备工作人员，所需食材成本和人员加班费用由招标方另支。
④ 就餐品类：
早餐：凉拌菜八种
粥类：两种（粗、细粮）
面食类：两种（包子、饼或馅饼、黑米面切糕、饺子、棒馍、粘豆包、油饼、玉米面切糕、油酥饼、红豆饼、南瓜饼、营养饼、鸡蛋葱花饼、油条、炒饭）
蛋类：鸡蛋或煎蛋、鸡蛋糕
饮品类：牛奶或豆浆、山药大枣汁、南瓜汁（牛奶每周两次，酸奶每周一次）
⑤ 午餐品类：
凉拌菜：两道
热菜：两荤（有鱼类、肉类、每周保持两次猪肉类主菜）
炖菜或汤品一道
清炒一道
素炒一道
主食：四道
面食：两种或烙、炸、蒸、煮
米饭：一种
水饭：一种
汤类：一种
水果：一种
酸奶：每周一次
2. 服务要求
（ 1 ）厨房及餐厅工作人员要具有健康证，保证身体健康、业务熟练、听从指挥。
（ 2 ）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。
（ 3 ）厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。
（ 4 ）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次，消耗品物业公司负责。
（ 5 ）餐厅物品每月清洗一次，消耗品物业公司负责。
（ 6 ）严格遵守每餐留样制度。
（ 7 ）其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。
3. 服务标准
（ 1 ）食材采购标准
1 ）蔬菜类：外观色泽新鲜、不黄、不蔫、不烂、不抽苔、不糠心；
2 ）新鲜肉类：表面有干燥外膜，切面呈红色，质地坚实，指压窝迅速复平，气味正常，严禁注水、注胶等现象。鸡肉类：外观淡黄色或黄色，表面干燥，有光
泽，质地坚实，有弹性， 气味正常，严禁注水现象，以大成等质量优等的大品牌厂家为主；
3 ）鲜活水产类：眼珠稍突出，鱼鳞不易脱落，鱼鳃红色，腹部坚实有弹性，肉质紧密有弹性，指压不留指印，气味正常。新鲜、无病毒、不含有害物质；
4 ）鲜蛋类：达到壳上有一层霜状粉末，蛋壳完整，有光泽，气味正常；
5 ）水果类：大小均匀，表面颜色正常，口感正常，没有异味，不得腐烂，不得破损；
6 ）配菜类：葱花、生姜、蒜、蒜苗、芹菜，其它配菜类根据市场配菜类情况调整；
7 ）腌菜类：酸菜、酸豆角、榨菜丝、萝卜干、其它腌菜类根据市场腌菜类情况调整，按国家标准，亚硝酸盐不能超标；
8 ）干杂类：花生、绿豆、黄豆、糯米、木耳、食用木薯淀粉、面粉：产品符合国家质量标准，其它干杂类根据市场干杂类情况调整；
9 ）豆制类：水豆腐、干豆腐、油片、油果、豆芽、其它豆制类根据市场豆制类情况调整；
10 ）调料类：包装完好无破损，送货日期距质保到期不少于三个月；
11 ）食用油：花生玉米调和油、压榨一级花生油产品符合 GB1534-2003 标准，符合《中华人民共和国食品安全法要求》，不能含有转基因成分，包装要有生产日期标识，且包装标识必须符合国家法定标准并有质量安全标识；
12 ）大米面粉：优质大米面粉，米粒整齐均匀洁白，面粉颜色正常，塑料编织袋包装。不能 有发霉、黄粒、泥沙等杂质，必须符合国家食品相关标准，所提供产品必须是新米新面粉；
（ 2 ）卫生标准
1 ）个人及环境卫生
①服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、被褥；勤换工作服；
②环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。
2 ）食具消毒的方法与要求
用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒：
一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉；
二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢；
三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净；
四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。
（ 3 ）出品标准
1 ）由原料到成品实行“四不制度”
①采购员不买腐烂变质的原料；
②保管验收不收入腐败变质的原料；
③加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；
④分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。
2 ）成品（食物）存放实行“四隔离”
①生与熟隔离；
②成品与半成品隔离；
③食品与杂物、药物隔离；
④食品与天然冰隔离。
（ 4 ）前台服务标准
1 ）微笑服务，做到主动、热情、耐心、周到的服务；
2 ）有问必答，做到叫有应声，问有答声；
3 ）站立服务，开餐期间所有服务人员站立服务，寻台式服务；
4 ）及时服务，客人需要服务，第一时间来到客人身边，及时为客人提供服务。
注：餐饮服务易耗品由中标方负责。
（四）会议服务
1. 会议服务工作内容
（ 1 ）按单位要求做好会场布置工作。
（ 2 ）负责各单位会议前、会议中、会议后各项服务。
2. 会议具服务工作体要求
（ 1 ）会议开始前，负责参会人员的注册登记，具体包括签到和领取代表证件、会议文件等；
（ 2 ）每次会议开始前，在进门处检查参会人员证件；会议开始后，将摄影、文字及摄像记者请出会议厅室，将会议厅室的大门关上；
（ 3 ）迎接嘉宾，引导业主到休息区；
（ 4 ）每次会议开始前检查灯光、室温、卫生、名牌、桌椅、纸笔、饮水杯、（主持人用）话筒、投影设备等是否均已符合要求；
（ 5 ）接听紧急电话并通知所要求的通话人。
（ 6 ）会议服务负责人要检查各种设施如电力、空调、音响、通风、同声传译等是否均已通畅待用。
（ 7 ）打造专业会议服务标准化。
（五）物业档案管理
1. 管理标准
（ 1 ）物业公司要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。
（ 2 ）在日常管理中要建立交接班、设备巡视等完整的档案管理登记制度。
（ 3 ）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。
2. 管理要求
（ 1 ）必须保证业主交给物业档案资料的完整性、完好性。
（ 2 ）合同期满物业公司应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给业主档案室，进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于管理。
（六）增值服务 *
1. 保****楼免费进行一次大扫除。
2. ****中心、 B 楼及门诊外围玻璃幕墙免费清冼一次
3. 中心 A 、 B 楼理石地面洁净常态化。
4. 免费提供专业会议服务。
5. B 座新风机组过滤系统的清洗工作。
6. 医疗废弃物的转运、消毒工作。
7. 绿化维护工作。
（七）物业监管制度
1. 检查制度：****中心总务科，每周不定时对秩序维护员、保洁员、餐饮工作人员的日常进行抽查，建立日常监督检查档案。如若发现秩序维护员及保洁员有不符合标准的行为时，及时通报给物业公司并予以警告。
2. 考核 : ****中心结合日常检查的实际情况、相关科室的评价等情况，对物业公司的服务进行综合评价，共有一般、良好、优秀三个档次。
3. 秩序维护员不符合标准条例：
◆工作期间酗酒或借酒滋事造成不良影响的
◆有盗窃、赌博、打架、恐吓、吸毒或其它违法行为的
◆聚众闹事、煽动怠工、罢工的
◆泄露业主隐私或公司秘密的
◆私拿、擅自动用业主或客户物品，隐瞒不报造成不良影响的
◆不可带领非本单位人员在值班室内住宿
◆不允许擅自动用他人物品，如需借用必须征得物品所有人同意方可使用。未经允许动用他人物品，情节严重者按盗窃论处
◆不服从领导 / 不接受工作安排
◆在公共场合、不允许吸烟处吸烟
◆收到业主投诉后，私自找业主理论的
◆对客户投诉不认真解决，产生不良影响的
◆工作时间不恰当使用手机（玩游戏、看电影）
◆工作期间未按正确的站姿、坐姿执勤
◆交接班人员未来接岗擅自离岗
◆值班室未保证良好秩序
◆擅自早退，迟到
◆上班时间不请假外出的
◆秩序维护员未能及时完成好业主或领导安排的任务
◆不按规定着装或仪容仪表、行为举止较差的
◆工作不认真负责，未完成正常任务的
◆工作时间私自串岗
◆秩序维护员在岗期间如遇上访人员，需询问来访事由，并做好登记
◆未做好门前、停车场车辆停放及疏导工作
◆未能及时协助维修、清洁、绿化等部门工作
◆未能对重点目标进行巡查，保护工作
◆工作时遇到业主及外来人员未使用文明用语
4. 保洁员不符合标准条例 :
◆工作期间酗酒或借酒滋事造成不良影响的
◆有盗窃、赌博、打架、恐吓、吸毒或其它违法行为的
◆聚众闹事、煽动怠工、罢工的
◆泄露业主隐私或公司秘密的
◆私拿、擅自动用业主或客户物品，隐瞒不报造成不良影响的
◆不服从领导 / 不接受工作安排
◆收到业主投诉后，私自找业主理论的
◆违反操作规程，造成设备损坏，造成直接经济损失的
◆工作时间无原由空岗
◆对客户投诉不认真解决，产生不良影响的
◆工作时间不恰当使用手机（玩游戏、看电影）
◆擅自早退，迟到
◆上班时间不请假外出的
◆在岗期间不按规定着装或仪容仪表、行为举止较差的
◆工作不认真负责，未完成正常任务的
◆工作时间私自串岗
◆大厅地面卫生标准：无杂物、无污渍、无灰尘、无积水
◆走廊地面达不到卫生标准：无杂物、无污渍、无灰尘、无积水
◆卫生间地面达不到卫生标准：无杂物、无水迹、光亮无污渍、无死角
◆胶质地面达不到卫生标准：地面无杂物、无水渍、无脚印
◆电梯卫生达不到标准：轿厢无杂物、无脚印、无灰尘；门及内壁无污渍、无手印、无灰尘、自然光亮；控制面板无污渍、无手印、无灰尘；沟槽无积尘、无杂物、无沙粒
◆玻璃门窗（玻璃幕墙）达不到卫生标准：清洁明亮、无污渍、无水渍、无手印、无浮灰、***网
◆附属设施达不到卫生标准：无灰尘、无污渍、无水渍
◆盆栽管理达不到标准：盆内无杂物、无烟头，盆外无污渍，花叶无积尘
◆外围清洁管理达不到标准：地面无杂物、无积尘
◆工作时遇到业主未使用文明用语
★ 四．付款方式
本项目按季度付款，每季度末进行付款。（自签订合同之日起每三个月为一个季度。）
★ 五．服务期限
服务期限为自签订之日起至 2024 年 12 月 31 日。
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