服务需求
本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限 : 合同签订生效后 1 年
履约地点 : 采购人指定地点
付款方式 : 物业费用按月度支付
一、项目基本情况
1. 项目名称 : 铁西区委、区人民政府园区物业服务项目。
2. 物业类型 : 房屋及附属设备设施日常维修保养、音响、***网络维修、卫生保洁、环境卫生清扫，花卉管理、会议服务。
3. 服务地点 : 沈阳市铁西区重工北街 37 号、北二西路 36 号。
4. 服务面积 : ****楼、****楼( ****大厦) 、****楼、****楼、****楼，****楼体，园区面积约四万平方米，建筑面积约五万平方米，共计 1200 余 名工作人员在此处办公。
二、物业委托管理事项、职责及要求
( 一 ) 综合管理
全面负责物业服务工作管理及安排，考核物业管理工作人员绩效，负责项目员工日常专业技能培训 ； 负责员工队伍的监督考核。做好与业主沟通和协调工作 ; 负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况 ； 档案管理 ； 积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。
( 二 ) 工程、网络维修、保养和监管
1. 工程维护及维修
负责建筑物内局部墙面的破损维修 ( ****楼体内部、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、餐厅、会议区域 ) ； 建筑物公共附属建筑物和构建物局部维修 ( ****广场、道路、****楼、室外上下水及消防管道、窨井等 ) ； 门窗、办公家具的简单维修 ； 空调系统 ( 含单体空调、中央空调 ) ； 负责中央空调、新风机组、风机盘管、循环泵及管路、阀门的维修保养 ； 空调系统的配电等附属设备运行、维修、保养 ； 供暖管路及附属设施的维修、维护 ； 低压配电设备、二次配电、动力配电设备 ； 低压配电箱柜、楼内外照明、墙壁配电 ： EPS 系统和柴油发电机简单维修维护 ； 二次加压饮用水设备日常维护运行 ( 包括蓄水水箱、水泵、阀门、管线 ) ； 用水设施的维修维护与更换 ( 包含卫生洁具 ) ； 排水系统的管路通畅 ； 网络设备、线路的维修维护及部分位置的增减 ； ***网络设备正常运行。
2. 项目工程监管范围
负责室内变电所和 2 个箱变平时保养和维护 ;UPS 供电的维护和保养 ;A 座 2 部、 B 座 2 部、食堂 2 部及一部传菜梯的维修维护和保养 ; 净水设备 : 净水设备和电气设备及线路和管路的维护 ; 消防设备设施、消防排烟设施的维护 ; 楼体外墙维修维护、大面积的土建维修维护 ; 管路定期由燃气公司巡视检查 ; 燃气灶具由使用者随时检查。
( 三 ) 会议服务
负责项目各种礼宾和接待服务 ; 会议室、接待室的卫生、物品清洁与管理 ； 会前准备、会中服务等会议接待工作，大型会议服务等工作 ； 熟悉会议服务各项工作操作流程，确保各类会议的服务质量 ； 接受上级领导对本岗位工作的检查和指导 ； 按要求着装并保持良好的服务形象 ; 为来客提供所需的相关服务 ； 按要求准备所需的会议备品 ； 按主办方要求布置会场 ； 引领和接待客人进入相关的会议位置 ； 会议前后的卫生清洁工作 ； 分发报纸、杂志、信件等工作。
( 四 ) 保洁服务
负责办公室、会议室、楼层、楼道、电梯、洗手间、会议室、大厅、庭院、立体车库等公共场所的卫生、物品清洁，垃圾清运及冬季除雪等工作。
三、物业质量标准
( 一 ) 工程、网络维修、保养和监管
1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
2. 穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。对区域内所有建筑物、构筑物及市政公共设施、电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。
3. 制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
4. 园区内所有设施、设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
5. ***网络的正常使用与维护。
6. 制订故障应急处理方案，日常维修应急报修， 10 分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通，无长时间停电、停水、跑水现象。
( 二 ) 综合服务
1. 会议室清洁 ： 每日将服务区域内会议室清洁两次，保证随时会议使用。
2. 有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的人员。
3. 会前准备工作要认真看清会议预定单，提前与主办部门沟通。
4. 会服主管对每日的会议安排反复推敲强调服务重点安排工作，并且需要做详细的会议记录。
5. 会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查 ; 每样物品都需要按照摆放标准摆放。
6. 会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染 ; 椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等，要求物品要干净、整洁、规范合理。
7. 会议开始前员工要观察四周是否有没入座人员，若发现应及时疏导 ; 保证每个座位的名牌位置完全相同。
8. 会议服务人员应提前到场，服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，配合安保人员确保会议安全。
9. 会议中途或午休时应及时到会场进行整理会场。
10. 会议结束后，员工应站在门口两侧，并提醒参会人员拿好随身物品。
11. 后进入场地时检查是否有客人忘记带走物品，如果有应及时上交并做好登记。
12. 配合搬运物品及资料送到指定地点。
13. 报刊、信件的接受和及时分发传递，机要件、特快专递等做好登记，急件立即处理。
( 三 ) 保洁服务
1. 负责服务区域内公共区域走廊、大厅、楼梯、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁工作。
2. 每天早中晚三次对服务区域内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的尘推次数 ; 雨雪天气必须及时巡视并及时托干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
3. 公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无污渍。
4. 保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、***网，对墙面每周要进行一次大清洁 ;
5. ****楼梯每天要清洁 1 次，****楼梯内的附属设备无灰尘、无污渍杂物等。
6. 每天对电梯进行 清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽
7. 卫生间清洁做到干净无杂物无异味 ;
8. 随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可以正常使用 ;
9. 每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态 ; 服务区域内会议室、大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍、不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍 ; 随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
10. 每天对道路、停车位进行清扫 2 次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无纸屑、无烟头、无污渍等。秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净 ; 冬季对积雪做到雪停后配合机械化作业及时清扫，保证园区的工作人员正常出入 : 道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘，无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象 ； 服务区域 ( 包括办公区域和公共区域 ) 每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘 ； 垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味 ; 每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清 ； 负责接受上级领导对本职工作的检查和指导 ； 负责完成上级领安排的其它工作。
11. 绿化工工作职责 ： 负责办公室、会议室及公共场所花卉养殖、培育、减枝、浇水、防治病虫害等工作。
四、主要岗位人员配置及要求 (6 8 人 )
( 一 ) 项目管理 ： 3 人，其中项目经理 1 人、经理助理 1 人、内勤 1 人。
项目经理 ： 大学本科及以上学历， 45 周岁以下，政治品质良好、身体健康、五官端正，精通物业管理组织运作实施并具有较强的沟通能力，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进，责任心强。
经理助理 ： 要求 45 周岁以下，政治品质良好、责任心强，具有沟通协调与组织能力，懂项目日常管理。
内勤 ： 年龄 35 周岁以下，五官端正，身体健康，有工作责任心，具有大专以上学历，熟悉办公软件，具有公文写作能力，熟悉机关工作流程。
( 二 ) 工程维修 ： 15 人，其中工程主管人 1 人、电气工程师 1 尺、电工 3 人、维修水暖工 2 人、制冷与空调工 1 人、网络工程师 1 人、网络管理员 3 人、万能工 3 人。
工程主管 ： 男性 50 周岁以下，政治品质良好、责任心强 ; 具备电气维修经验及电力运行维护经验、水暖维修经验，具备承接查验与设施设备管理经验。
电气工程师 ： 男性 55 周岁以下，政治品质良好、责任心强 ; 具备丰富的电气维修经验及电力维护经验。
电工 ： 男性 50 周岁以下，政治品质良好，责任心强 ; 具有强电、弱电专业基础知识，熟悉变电所设备运行、保养等工作。
维修水暖工 ： 男性 55 周岁以下，具有水暖维修经验。
制冷与空调工 ： 男性 55 周岁以下，具有空调设备维修保养经验，设备维修专业知识。
万能工 : 要求 ： 男性 55 周岁以下，政治品德良好、责任心强 ; 具有设备维护专业基础知识，熟练操作和维护各种设备。
网络管理员 ： 要求 : 男女不限 40 周岁以下，具备弱电、音响、***网络维修经验。
( 三 ) 综合服务 ： 12 人，其中会议主管 1 人、会议服务员 9 人、收发人员 2 人。
会服主管 ： 年龄 35 周岁以下，需政治品德良好，五官端正，受过专业训练，具有较强的沟通能力。
会议服务人员 ： 年龄 35 周岁以下， 大专及以上学历， 掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方。
收发员 ： 女性 50 周岁以下，政治品质良好，责任心强，身体健康，有良好的沟通能力。
( 四 ) 保洁服务 :38 人，其中保洁主管 2 人，保洁员 35 人，绿化工 1 人。
保洁主管 ： 年龄要求 50 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，沟通能力强，掌握各种清洁剂的使用方法。
保洁员 ： 55 周岁以下，五官端正，责任心强，掌握保洁基本常识。
五、物业费用范围
1. 投标入的投标报价含税价 ( 以人民币为结算单位 ) ，包括员工工资及工会经费 ; 社会 “ 五险 ”( 养老保险、失业险、工伤险、医疗保险、生育险 ) ； 餐费 ； 服装费 ； 管理费 ； 税金 ； 保洁物料等费用。
2. 报价中员工工资标准不能低于沈阳现行规定的最低工资标准，社会统筹五险费用不能低于沈阳现行规定的最低缴费标准。
六、其他要求
1. 投标文件中应包含较全面的、完备的沈阳市铁西区集中办公区物业管理方案、各项服务详尽的质量标准及服务承诺。
2. 要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗。
3. 投标供应商通过加强内部改革创新，注重疫情防控、节能减排等措施。
4. 乙方必须保障其工作人员人身安全，甲方不承担其责任。
5. 中标单位接到中标单位通知后，物业全部人员必须在 12 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。
6 . 为园区各单位提供优质服务，遵守园区的各项规章制度，并接受监督检查和考评。物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
7 . 中标单位需按投标文件所述人员及资质派驻服务团队，否则甲方有权拒绝签订《物业合同》。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发<政府采购促进中小企业发展管理办法>的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
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