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大连海洋大学应用技术学院2025年物业服务项目采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2025年04月08日 09时00分（北京时间）前提交响应文件。
第三章 服务需求
第一部分 物业基本情况
1、瓦房店校区校园占地面积100000㎡，楼宇外环境卫生保洁面积78000㎡，****楼宇建筑面积 52000㎡。物业服务包括校园的清扫保洁、****楼宇值班、工程小维修等内容。
2、服务时间：2025年4月21日-2026年4月20日（服务合同每年签订一次，中标人在服务期间服务良好，服务内容价格不变的前提下，服务合同可续签，一年一续签，最多可续签两次。如服务期间出现分包或转包及其他违规行为，招标人有权终止服务合同。合同期内，如遇国家工资上调或社会统筹保险调整等，由乙方承担）
3、预算金额：110.00万元；最高限价：110.00万元
第二部分 技术规范及要求
一、校区物业人员设置
1、物业项目经理1人
2、楼宇内保洁人员 24 人
3、楼宇外环境卫生扫保人员6人
4、楼宇值班员 14人
5、工程维修人员1人
6、合计:46 人
7、岗位设置及工作职责如下：
| 序 号 | 岗位 | 楼层数 | 物业人员 | 性 别 | 每日工作 时长 | 每日在岗人数 | 岗位实际人数 | 岗 位 职 责 | 备注 | |
| 1 | 项目经理 | 不 限 | 1 | 1 | 负责物业管理全部工作，全天侯做好巡岗调度工作，处理突发事件，与学校有关部门保持沟通联系。 | 1、楼宇建筑面积总 5.2万平； 2、院内占地面积10万平，外环境清扫保洁面积7.8万平。 | ||||
| 2 | ****楼 | 4 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | 大厅地面和玻璃门的保洁及养护，卫生间、水房、饮 水机及公共部分门、窗、走廊、楼梯等清扫工作，各层和通道的防火门、消防栓、灯具、指示牌等公共设施清扫，楼层垃圾及时清运。楼外台阶冬季清雪工作。大小会议室每天保洁一次，干部值班室床品两天更换一次，每日各项清洁工作定时、不间断循环清洁并检查，保证所管辖区域的卫生干净整洁。 | |||
| 3 | ****楼 | 6 | 保洁员 | 女 | 3 | 3 | 大厅地面和玻璃门的保洁及养护，卫生间、水房、饮水机及公共部分门、窗、走廊、楼梯等清扫工作，各层和通道的防火门、消防栓、灯具、指示牌等公共设施清扫，****楼垃圾及时清运。楼外台阶冬季清雪工作、****楼休息室及合班教室保洁、两个报告厅清扫。每日对各项清洁工作定时、不间断循环清洁并检查，保证所管辖区域的卫生干净整洁。 | |||
| 4 | 图书馆、东教 | 4 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | ****楼宇周边外环境保洁，大厅地面和玻璃门的保洁及养护，卫生间、水房、饮 水机及公共部分门、窗、走廊、楼梯等清扫工作，各层和通道的防火门、消防栓、灯具、指示牌等公共设施清扫，楼内垃圾及时清运、楼外台阶冬季除雪。****中心及南教合班教室保洁。每日对各项保洁工作定时、不间断循环清洁并检查，保证所管辖区域的卫生干净整洁。 | |||
| 5 | ****楼 | 5 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | ||||
| 6 | ****楼 | 3 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | ||||
| 7 | ****中心****楼 | 3 2 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | ||||
| 8 | ****公寓 | 2 | 保洁员 | 女 | 1 | 1 | 1、保洁员：宿舍卫生间、水房、大厅、走廊、楼梯及公共部分白钢门的卫生清扫及养护，各层和通道的防火门、消防栓、灯具、指示牌、饮水机、洗衣机等公共设施清扫保洁，楼道垃圾清运。楼外台阶冬季 清雪工作等。每日对各项清洁工作定时、不间断循环清洁并检查，保证所管辖区域的卫生干净整洁。****楼垃圾，清扫、冲洗卫生间小便器、蹲便。卫生间保洁无异味。 2、门卫值班员：宿舍管理员执行24 小时昼夜值班制度， 做好交接班，记录值班日记。严格执行宿舍安全保卫措施，准时关、开宿舍大门；学生归寝时在门口迎接，维持秩序。按时送电、断电、熄灯。负责走廊、水房、卫生间的照明灯开关，****楼，督促、 管理学生就寝，排除不稳定因素。熟练掌握灭火器和消防设备使用检查。严格查验进入宿舍的外来人员， 严禁外来人员进入学生宿舍留宿。保管好宿舍大门，消防通道和各宿舍房间的钥匙，在检查时能够及时开关门。公共区域的窗户要关严，厕所及水房水龙头拧紧， 杜绝跑冒滴漏。公共设施损坏，及时报修。 | |||
| 门卫值班员 | 男 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 9 | 一宿舍 | 3 | 保洁员 | 男 | 2 | 2 | ||||
| 门卫值班员 | 男 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 10 | 二宿舍 | 4 | 保洁员 | 女 | 2 | 2 | ||||
| 门卫值班员 | 女 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 11 | 三宿舍 | 6 | 保洁员 | 女 | 3 | 3 | ||||
| 门卫值班员 | 女 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 12 | 四宿舍 | 6 | 保洁员 | 男 | 3 | 3 | ||||
| 门卫值班员 | 男 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 13 | 五宿舍 | 3 | 保洁员 | 男 | 2 | 2 | ||||
| 门卫值班员 | 男 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 14 | 七宿舍 | 5 | 保洁员 | 男 | 3 | 3 | ||||
| 门卫值班员 | 男 | 24小时 | 1 | 2 | ||||||
| 15 | 校园外环境 | 东西主路 | 保洁员 | 男 | 2 | 2 | 外环境道路场地全天保洁，达到“六无”（无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋）。沟渠定期清理，做到无淤泥、无堵塞、无垃圾，确保排水通畅。****楼、****楼周围外环境每天清扫三次以上，做到无纸屑、无杂物、无杂草。每天上下午清运各宿舍内产生的垃圾至指定垃圾点，垃圾桶内无积存垃圾，无腐臭。每周擦洗垃圾桶一次。校园内所有杂草、杂树等要及时进行清除，及时修剪草坪、清除花坛杂草。冬季主路除雪，夏季防洪。 | |||
| 工厂区域 | 1 | 1 | ||||||||
| 绿 化 | 1 | 1 | ||||||||
| 垃圾清运 | 2 | 2 | ||||||||
| 16 | 小型维修 | 维修工 | 男 | 1 | 1 | 负责全院范围内，****楼、****楼、****楼、****楼等共计 12 ****楼的大小冲洗阀、水龙头、一寸以下上下水管件及维修，负责维修宿舍门锁等。保证上下水、 排污管道畅通。保持24小时待命。 | ||||
| 合 计 | 39 | 46 | ||||||||
二、楼宇内保洁范围
****楼、东教、****楼、****楼、****中心、卫生所公共区域清扫保洁;****楼、图书馆公共区域的清扫保洁;****公寓及1-****楼公共区域的清扫保洁，****公寓及1-****楼所有毕业生寝室每年一次大清扫。其中包括以下内容：
1、****楼走廊、大厅、楼梯的日常保洁要达到：玻璃清洁，无污渍；地面、踢脚线、窗台、门框、开关、暖气、插座洁净、光亮、无尘、无杂物；天棚、墙壁无灰尘、蛛网；垃圾桶保持清洁；各种设施整洁、无尘。
2、卫生间日常保洁要做到：小便池和大便器每天循环清洁；盥洗台、面镜干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；消火栓、灯具等设备洁净、无灰尘；垃圾桶、纸篓随时清洁；空气清新，无异味。
3、****楼每天7：40完成垃圾清扫、清运工作和第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁和消耗品补充，***网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次集中卫生大清扫。
4、****楼每天7：40完成垃圾清扫、清运工作，9点半前完成第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁，***网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次集中卫生大清扫。
5、地面、墙面石材、瓷砖、栏杆、扶手等按规范每季度保养一次，采用合适工具，不得二次污染。
6、清洁用料严禁采用腐蚀性用品，保证对人体及环境无害。
7、每年毕业生离校后，****楼所有寝室进行一次彻底大清扫。
8、每年春季和秋季开学前，****楼、****楼外立面玻璃各进行一次内、外大清洗。
9、****楼宇进行消毒和通风，做好工作记录。
10、保洁人员负责所辖区域报修工作。
三、校区室外卫生环境保洁范围
全校园的环境卫生清扫保洁，要求无盲区、无死角保洁(含绿化带、运动场)、冬季主路除雪、夏季参与防台防汛工作。其中包括以下内容：
1、每天7：40完成校园清扫工作，7：40后细化树丛等绿化带的卫生，进行巡回保洁工作。
2、校园环境清洁，路边及路面无杂草、落叶，绿化带内无白色垃圾、落叶等杂物。
3、及时清理校园野广告、宣传条幅绳等，及时擦洗果壳箱和建筑物外立面。
4、校园内各道路雨水井畅通。
5、冬季及时除雪。
6、遇学校有重大活动时保证整体环境清洁。
7、开展高空杂物清理工作，定期清除高空杂草和屋面排水杂物，及时清除空中漂浮物等。
8、按规定开展校园消毒工作。
9、保洁人员负责所辖区域报修工作。
四、校区工程小维修范围
负责校区校园内一寸以下上下水维修、宿舍门锁维修、卫生间下水疏通(不包括蹲便更换，机械、电子、仪器仪表类维修)。其中包括以下内容：
1、小维修人员的选派。必须对小维修人员的身世、经历进行认真考察，保证参与电气运行与管理的人员持有相应作业许可证。
2、****楼内设备设施实行巡检和报修相结合，发现问题及时处理。
3、维修人员24小时值班，解决学生日常报修等登记工作。
4、建立完善的报修和维修流程、记录等工作。开展值班登记和记录工作，加强各种设备的运行保养维护，保证设备完好率95％以上，做到无故障运行。
5、制定维修申报、事故申报及认证和应急处理方案，强化各种设施的日常维护维修，保证学校教学顺利进行及学生正常生活。
6、小维修工作要求：水电跑冒等类报修，要求维修人员第一时间到达现场处理，2小时内修复完毕；其他报修：1小时以内完成修复；特殊情况不能按时维修的，由维修人员报物业公司负责人，由物业公司负责人与校方管理人员协商后，向报修单位做出合理解释，阐明维修方案和维修大致时间，严禁维修人员向报修单位做答。
五、楼宇门岗值班人员
门岗要接受公安机关及保卫处的工作检查，在公安机关和保卫处的指导下开展工作，其中包括以下内容：
1、工作认真负责，按时交接班，坚守岗位，不脱岗。
2、严格控制外来人员进入，严格物品的出入管理。
3、****楼宇的结构和布局，****楼宇区域周边情况，做好防火、防盗、防破坏工作，维护正常的办公、教学秩序。
4、按照规定的巡逻路线、时间和频率进行巡视。重点时间（节假日和凌晨2:00—4:00）、重点部位要加强巡逻频率，以防止治安事故的发生；发现可疑情况及时报告保卫处防止各种案件的发生；夜间遇紧急情况拨打“110”。
5、****楼门窗、水电开关及各种设备设施，发现问题要及时处理或上报。
6、****楼内有技防报警装置的经常检查技防报警装置是否良好，发现问题及时报学校保卫处，****楼内技防设施的位置及使用。
7、****楼门。
8、做好消防管理
（1）妥善保管好消防设备设施，如有丢失或损坏根据责任情况进行赔偿；
（2）带头遵守防火规定并向周围人员作好消防宣传工作；
（3）接受火警报告并按消防预案程序处置火灾警报，充分利用各种消防器材果断处置初起火患，力争在第一时间将火灾消灭在初起阶段；
（4）引导火场人员疏散并制止已逃离火场的人员以任何理由重返火场；
（5）主动配合公安、专职消防队灭火，服从火灾现场总指挥命令。
9、值班人员负责所辖区域报修工作。
第三部分 质量约束
为给全校师生创造优良的学习、工作和生活环境，确保学校利益。学校从物业工作人员考勤管理、日常服务质量检查、每月物业服务质量测评三个方面加强对物业服务的管理。
1. 物业工作人员考勤管理
物业公司必须加强考勤管理。严格执行学校有关规定，要求员工每日进出校门必须进行签到打卡。物业公司每天统计当日物业人员上岗、打卡、办卡、请假、离职等情况，并于当天向学校管理部门报告考勤情况；每月初由物业公司向学校管理部门报送上月物业人员打卡明细、签到表及工资发放材料。未按合同要求配齐限定人数的，缺员比例在10%以内的，当月物业服务费按实际缺员比例扣除；缺员比例达到或者超过10%的，全额扣除当月物业服务费，不可抗力除外。
物业人员请假三天（含三天）以上的，由物业公司向管理部门报备，并由替岗人员完成其工作，但同时请假人数不得超过服务限定人数的5%，如超过5%或未安排替岗人员完成其工作的，依照上述未按合同要求配齐限定人数情况执行。
物业人员离职的，物业公司必须于该人员离职第二天向学校管理部门报备。离职期间，物业公司须保证原岗位工作不受影响，可以安排工作时间、地点和内容不相冲突的其他岗位人员临时兼岗完成其工作，同时向学校管理部门报备，并于一周内配齐人员，逾期配齐人员的，依照上述未按合同要求配齐限定人数情况执行。
2. 日常管理
学校管理部门将加强对物业服务的日常检查监督和管理工作。发现乙方不执行本规范要求或出现类似服务质量不达标等问题，学校将按发现次数，每一次扣除乙方所服务校区全年中标额的万分之二，且不限发现次数。
3. 每月物业服务质量测评
学院每月各随机发放物业服务质量满意度调查测评问卷20份，根据测评结果决定是否全额支付物业费。获评满意以上的，全额支付当月物业服务费；获评不满意项次在30%以内的，当月物业服务费按实际比例扣除；不满意项次达到或超过30%的，全额扣除当月物业服务费；不满意项次达到两个月超过30%的，立即解除物业服务合同，由此造成的损失由物业管理公司承担。
物业服务质量满意度测评表
广大师生：
为提高物业服务水平和管理质量，现对物业服务质量进行问卷调查，请您根据实际情况，认真填写测评表，谢谢配合！
填表人： 单位（或班级）： 电话：
（请在测评对应栏目内打“√“）
| 序号 | 项目 | 非常满意 | 满意 | 一般 | 不满意 | 备注 |
| 1 | 对校园卫生状况是否满意 | |||||
| 2 | ****楼宇公共区域卫生状况是否满意 | |||||
| 3 | 对教室的卫生状况是否满意 | |||||
| 4 | ****楼宇值班人员的服务态度和工作效果是否满意 | |||||
| 5 | 对小维修服务是否满意 | |||||
| 不满意具体表现 | ||||||
| 对物业服务有何意见或建议 | ||||||
说明：该表格测评项5项，按发放20张问卷计算，总项次为5*20=100项，物业服务所得的满意或不满意项次为发放问卷中对应满意或不满意测评项的总和。
如不满意具体表现栏没有填写具体内容或填写不明确，经核实不属实的，视为满意。
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