一、项目基本情况
（一）沈阳市教育研究院主院
1 、服务地点：沈阳市皇姑区昆山中路 26 号。
2 、服务面积：院区面积 1.3 万平方米，有独立庭院；楼宇总建筑面积 1.4 万平方米（ 1 栋 4 ****楼、 1 栋 4 ****楼、 1 栋 6 ****楼）。
（二）沈阳市教育研究院 ( 辽河办公地 )
1 、服务地点：沈阳市皇姑区辽河街 65 号。
2 、服务面积：院区面积 2400 平方米 , 有独立的庭院；楼宇为四层砖混结构建筑，总建筑面积约 5000 平方米，院内设有停车位和车库。
（三）沈阳市教育研究院 ( 北二经街办公地）
1 、服务地点：沈阳市沈河区九纬路 46 号。
2 、服务面积：院内面积 500 平方米，有独立庭院；楼宇总建筑面积 4200 平方米。
二、物业委托管理事项
（一）设备设施维修养护服务
（二）卫生清洁、保洁服务
（三）公共秩序维护服务
（四）食堂管理服务
（五）其他委托事项
三、物业管理职责
（一）设备设施维修养护服务
1 、***网络系统维护工作。
2 、负责各种会议会场的准备布置工作。
3 、负责各种会议的音响、灯光、视频服务工作。
4 、负责各办公室备用钥匙的保管及管理工作。
5 、负责临时性物品搬运服务工作。
6 、负责办公室、会议室送水服务工作。
7 、负责供电系统的运行维护工作。
8 、****楼内、外照明线路、灯具的检修、维护与更换工作。
9 、负责消防设备设施运行维护工作。
10 、负责生活给水泵房的管理与设备运行维护工作。
11 、负责排水设施化粪池、化油池、雨水井污垢清掏到指定环保处置地点。
12 、负责食堂炊具设备的维修工作。
13 、负责门窗、桌椅、锁具的杂修工作。
14 、负责监控设备设施的维修维护工作。
15 、负责供排水管线的维护与疏通工作。
16 、负责各种临时性维修服务工作。
17 、负责电梯维护和保养服务工作。
（二）卫生清洁、保洁服务
1 、卫生清洁与庭院扫雪服务
2 、绿化服务
3 、负责会议室内饮具卫生清洁消毒工作和饮品的准备工作。
4 、负责院长办公室内的清洁、保洁工作。
5 、负责各会议室、贵宾室的清洁、保洁工作。
6 、负责会议礼堂、培训教室及办公室的清洁、保洁工作。
7 、****楼内大厅、楼梯、走廊地面的清洁保洁工作。
8 、****楼洗手间的清洁、保洁工作。
9 、****楼内的公共设施清洁工作。
10 、负责院内庭院道路、路灯、草坪灯、垃圾箱等公共设施的清洁、保洁工作。
11 、负责生活垃圾的收集和清运外排等工作。
12 、负责冬季庭院扫雪工作。
13 、负责值班室的清洁工作与寝具的换洗工作。
14 、负责健身活动室的环境卫生清洁工作。
15 、负责各办公室地面桌面的清洁工作。
（三）公共秩序维护服务
1 、负责各类报刊、信件、邮件的收发工作。
2 、负责外来人员的出入、管理登记工作。
3 、负责外来机动车辆的出入、管理工作。
4 、负责机动车泊车和停放管理工作。
5 、****楼内的消防安全管理及突发事件的应急处理工作。
6 、负责监控管理区域内，及时发现安全隐患。
（四）食堂管理服务
1 、负责食堂库房管理工作。
2 、负责食堂人力资源管理工作。
3 、负责食堂卫生清洁工作。
4 、负责食堂营养配餐工作。
（五）其他委托事项
1 、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2 、根据相关规定或采购人指示全面完成委托管理事项；对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3 、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。
4 、严格审核录用本物业项目服务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
5 、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
6 、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
7 、其他临时性事项。
四、物业质量标准
（一）设备运行、养护、维修、管理
1 、总体要求
（ 1 ）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（ 2 ）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，每天至少清洁一次，机房环境符合设备要求。
（ 3 ）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程，以保证各种设备器材正常完好运行率 100% ，重大责任事故率为零。
（ 4 ）设备良好，运行正常，服务期限内无重大管理责任事故。
（ 5 ）主院、辽河办公地实行 24 小时值班制。（值班人员为：设备设施维修养护服务人员、公共秩序维护服务人员）
2 、供电系统
（ 1 ）保证正常供电，每 2 小时巡视一次。
（ 2 ）制定停电应急管理预案并严格执行。
3 、弱电系统
（ 1 ）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。网络、电话、有线电视系统终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
（ 2 ）经常巡视检查各会议音视频及多媒体系统、监控系统等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。
（ 3 ）重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，保证会议顺利进行。
（ 4 ）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。
4 、监控系统
监控室实行 24 小时值班制度，值班人员必须严格执行《监控室值班管理规程》和采购人有关其它规定。（值班人员为：公共秩序维护服务人员）
5 、消防系统
（ 1 ）每年 2 ****楼宇内消防烟感报警、消防给水系统进行检修、测试，使消防系统设施设备齐全、完好无损，随时处于正常工作状态。
（ 2 ）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（ 3 ）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
（ 4 ）制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（ 5 ）无火灾及安全隐患。
6 、给排水系统
（ 1 ）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（ 2 ）每年配合国家卫生防疫部门对饮用水蓄水池设施设备进行一次清洁、消毒，保证饮用水达到国家规定的标准；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关国家卫生防疫规定的标准。
（ 3 ）排水系统通畅。
（ 4 ）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（ 5 ）制定事故应急处理方案。
（二）卫生清洁、保洁服务
1 、院内果皮桶每天清理一次，保证外无积尘，内无杂物，定期对围栏院内设施进行清洁，庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
2 、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
3 、停车场、车库、自行车库每天至少清洁一次。
4 、大厅、走廊、楼梯、****楼卫生间等公共部分，每天下班后集中清扫，白天有专人 8 小时保洁。做到大厅、走廊、楼梯等公共部位地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每 2 小时巡视一次，保证无积便，及时冲洗。
5 、大厅、会议室、会议礼堂、贵宾室、活动室、培训室、食堂等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘；公共部位的窗帘、椅套、地毯等每半年至少清洗一次。
6 、领导办公室每天早 8 ： 00 前要集中清扫，平时领导离开后随时整理，桌椅无尘，茶杯无垢，物品摆放整齐。
（三）公共秩序维护服务
1 、安全保卫、消防管理。实行 24 小时值班及巡逻制度，定时巡逻，要求白天 8 时至 18 时每 3 小时巡逻一次，夜间每 2 小时巡逻一次。
2 、****大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
3 、****大楼特点，制定秩序维护措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。
4 、进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
5 、停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
6 、****大楼内各部位要合理放置灭火器，定期检查灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。
7 、门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。
8 、停车场：
（ 1 ）机动车辆停车管理：
①实行一卡一车（车和卡号要对应）管理，一车一杆、请勿连车；
②车场车位由委托方直接授予使用权；
③车辆进场实行刷卡出入，按位停放，禁止乱停；
④车辆秩序维护员只设置一张授权卡，供特殊情况车辆放行，禁止代刷卡；
⑤车场设施及交通标识完好、洁净，车场环境卫生清洁；
⑥杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。
（ 2 ）非机动车管理：
①非机动车 24 小时停放有序（地上指定停车处），秩序维护员随时整理；
②非机动车及所有外来车辆一律停放指定地点，****楼门前停放。
（四）食堂管理服务
1 、厨房设施保持清洁，及时消毒，食堂出品卫生合格率 100% ，无卫生防疫责任事故。
2 、餐饮服务人员需定期进行健康体检并持健康证上岗，上岗前核验相关证明材料。
3 、保证卫生、整洁，接待及时，保证菜系口味质量。
4 、餐厅服务人员负责添菜加饭及餐厅的卫生清洁工作，保证业主能及时就餐和餐厅的干净整洁。
5 、北二经街办公地食堂工作量为提供每日三餐。
五、主要岗位人员配置及要求（ 47 人）
（一）项目经理（ 1 人）
要求：男性，年龄 45 周岁以下，具有三年以上物业管理经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ，责任心强，任劳任怨，品行端正。
（二）备品仓库管理员（ 1 人）
要求：女性、年龄 40 周岁以下，负责仓库管理和备品的入库登记及发放工作；工作责任心强，能够熟练操作计算机。
（三）设备设施维修养护服务（ 4 人）
1 、主院弱电电工（ 1 人）
要求：男性，年龄 58 周岁以下，能够独立完成办公电脑维修、网络维护和音响设备调试工作，有极强的责任心与沟通协调能力。
2 、主院强电电工（ 1 人）
要求：男性，年龄 58 周岁以下，有三年维修电工工作经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ，工作责任心强，身体健康。
3 、主院维修杂工（ 1 人）
要求：男性，年龄 58 周岁以下，能够独立完成炊具设备维修和暖通工作，工作责任心强，身体健康。
4 、辽河办公地维修人员（ 1 人）
要求：男性，年龄 58 周岁以下，能够独立完成炊具设备维修和暖通工作，工作责任心强，身体健康。
（四）卫生清洁、保洁服务（ 14 人）
1 、主院保洁员（ 7 人）
要求：年龄 55 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
2 、辽河办公地保洁员（ 2 人）
要求：年龄 55 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
3 、北二经街办公地保洁员（ 5 人）
要求：年龄 55 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
（五）公共秩序维护服务（ 12 人）
1 、主院秩序维护员（ 4 人）
要求：男性，年龄 55 周岁以下，身高 1.70 米以上，身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
2 、辽河办公地秩序维护员（ 4 人）
要求：男性，年龄 55 周岁以下，身高 1.70 米以上，身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
3 、北二经街办公地秩序维护员（ 4 人）
要求：男性，年龄 55 周岁以下，身高 1.70 米以上，身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
（六） 食堂管理服务（ 15 人）
1 、主院食堂（ 8 人）
（ 1 ）厨师长（ 1 人）
要求：男性，年龄 50 周岁以下，具有公建单位食堂三年以上餐饮主厨经验和厨房管理经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ；对营养餐有一定研究，责任心强，品德端正，熟知厨房中各种食品的特点及工艺流程，具有较全面的营养配餐知识，了解厨房中各种设备工具的性能和使用方法。
（ 2 ）面案（ 2 人）
要求：年龄 55 周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 3 ）水案（ 2 人）
要求：年龄 55 周岁以下，熟练完成日常原材料的切配工作，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 4 ） 零活（ 3 人）
要求：年龄 55 周岁以下，熟练完成食堂传菜、清理、清洁等食堂工作，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
2 、辽河办公地食堂（ 3 人）
（ 1 ）厨师（ 1 人）
要求：男性，年龄 50 周岁以下，三年以上工作经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ，能够服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 2 ）面案（ 1 人）
要求：年龄 55 周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 3 ）零活（ 1 人）
要求：年龄 55 周岁以下，熟练完成食堂传菜、清理、清洁等食堂工作，从领导工作安排，责任心强，品德端正。
3 、北二经街办公地食堂（ 4 人）
（ 1 ）厨师（ 1 人）
要求：男性，年龄 50 周岁以下，三年以上工作经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ，能够服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 2 ）面案（ 1 人）
要求：年龄 55 周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
（ 3 ）水案（ 2 人）
要求：年龄 55 周岁以下，熟练完成日常原材料的切配工作，二年以上工作经验 （上岗前核验业主单位证明材料） ，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
以上餐饮服务人员均须在上岗前核验健康体检证明。
六、其他要求
1 、清洁设备、清扫保洁工具、各种清洁用品、用具、消毒消杀药品、手纸篓、手纸、洗手液、擦手纸、纸抽等费用均由采购人承担。
2 、物业服务人员的工资及各种税费、保险（含意外伤害保险）及各项福利费用，由供应商承担，符合《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国社会保险法》等相关法律、法规的规定及省市相关文件要求，否则由供应商承担相应责任。
3 、供应商达到本招标文件规定的各项物业管理服务标准的基础上，采购人每季度后向供应商支付物业管理服务费用，无任何其它补贴。
4 、供应商在服务过程中对物业服务人员进行内部调岗、人员调离重新外进等事宜须与采购人进行协商，重新外进人员须提前一周与采购人协商且必须依照本物业服务采购方案的要求执行。
5 、供应商接到中标通知书并签订物业服务合同后，必须在一周时间内安排全部人员到岗，保证各项工作不受影响。
6 、供应商提供服务不能达到约定的质量标准，采购人有权拒付合同价款，并赔偿采购人因此遭受的损失。
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