一、履约期限
本项目采用 1+1+1 模式，先签订一年合同，一年期满，采购人验收合格，双方协商一致，可再续约1年，以此类推。
二、履约地点
辽****街****号。
三、 付款方式
每月月初据实结算上月的服务费用。
四、服务内容
（一）项目基本情况
1.服务地址：辽****街****号。
2.建筑面积：6000平方米。
3.大院约10000平方米.
4.客房配置：项目内设客房共 35 间，每间客房配置 2 张床位。
（二）物业委托管理事项及服务要求
1.物业服务总体要求
1.1管理规范有序，服务周到热情，从业人员能熟练掌握项目的基本情况。
1.2秩序维护人员能处理一般突发事件，胜任本职工作。
1.3保洁人员做到环境卫生洁净，清扫及时，门窗地面整洁。
1.4工程维运人员能做到设备良好养护运行，工作符合标准，及时完成日常工作。
1.5劳保用品齐全，选用正规品牌。
2.设施设备维修维护
2.1空调系统、高、低压配电系统、给排水系统的日常维护由中标人负责。专业保养工作必须由有资质人员进行，物业中标人负责协助采购及监督设备维护中标人实施维护保养标准。
关于管理：
1.上述各设备专业需按季度（或月）提前制定维护及工作计划报甲方审核，并应于次月 5 号前，向甲方报送上月各专业工作汇总资料（包括耗材清单及工作执行情况）
2.及时提出配件更换申请（甲方承担费用的配件），如因发现问题不及时或处理不当而导致损失扩大，扩大部分的损失，经甲方确认后，由物业公司承担。
3.制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。
4.物业公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，将由物业公司承担相应责任。
5.处理、****楼物业管理相关职能部门的工作关系，如供电局，消防、市政道路、应急局及其他相关部门。
2.2物业中标人对专业公司承包之维修、保养项目，要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备和设施的隐患并通知专业公司维修、保养，防止安全事故发生。
2.3中标人要配置熟练、专职，对物业各项设施、设备进行维修、养护。
2.4供配电系统管理养护要求：
（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统 24 小时正常、安全运行；
（2）建立 24 小时维修值班制度，及时排除故障，维修合格率 100%；
（3）****大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；
（4）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；
（5）确保市政停电情况下发电机组在 15 秒钟内运转供电，功率因数达 0.95 以上；
（6）管理和维护好避雷设施；
2.5给排水系统管理养护要求：
（1）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给***网、水泵、水箱、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统 24 小时正常、安全运行；
（2）建立 24 小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率 100%；
2.6空调系统（含分体空调）管理养护要求：
（1）制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，监控专业公司定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；
（2）建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；
（3）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；
2.7电梯系统管理养护要求：
（1）制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，监控电梯维保公司定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养；
（2）设立 24 小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并协助排除设施设备故障，及时配合有效处理电梯事故，维修质量合格率 100%；
（3）协助对电梯进行年度定期检验，
（4）做好各项运行和维修保养记录；
（5）制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果；
（6）电梯维护单位必须是现时我单位电梯使用品牌授权认可的维修保养单位。
3.公共秩序维护管理
3.1安全保卫
3.1.1范围为党校内部及门外出口。
3.1.2组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，在物、技防设施****楼安全、有序。
3.1.3由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失。
3.1.4对与采购人协商确认采取针对性措施，加强对办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。
3.1.5重要出入口实行 24 小时值班和监控。整个区域做到 24 小时有安全护卫人员巡查。
3.1.6确保无重大火灾、刑事案件和交通事故发生。
3.1.7设立防火工作专项小组，全力配合相关部门做好防火工作；****大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患。
3.1.8制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
3.1.9其它与安全保卫有关事项。
4、卫生保洁
4.1清洁卫生
4.1.****楼的大堂、电梯、通道、公共地方、会议室、卫生间， ****广场、道路等。
4.1.2由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和标准，以对工作质量进行考核，重大项目实行中标人验收制度。
4.1.3 房屋立面、****楼梯整洁，无堆放杂物现象。
4.1.4 中标人按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准， 做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。
4.1.5 中标人需负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。
4.1.6 定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，并做到无滋生源。
5、档案资料管理
5.1中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
5.2在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
5.3档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。
6、食堂餐饮服务
6.1服务范围
6.1.1负责党校食堂的日常餐饮供应服务，包括烹饪制作、面点加工、餐具清洗消毒、餐厅及厨房环境卫生维护等全流程工作。
6.1.2根据采购人要求提供工作日三餐及培训期间的餐饮保障服务，确保按时、按质、按量供应。
6.2人员配置与要求
6.2.1配备厨师1人、助厨1人、面案1人，杂活3人，无传染性疾病，每年进行健康体检。
6.2.2厨师须具备2年以上食堂或餐饮行业烹饪经验，精通家常菜及地方菜系制作。
6.2.3面案须具备2年以上面食制作经验，精通各类主食、面点制作。
6.3食材采购与管理
6.3.1严格执行食材采购验收制度，确保食材新鲜、合格，索证索票齐全，建立采购台账。
6.3.2食材储存分类管理，生熟分开、荤素分开，做好防蝇、防鼠、防尘措施，定期检查库存，防止食材变质过期。
6.4食品加工与安全
6.4.1严格遵守《食品安全法》及相关规定，执行食品加工操作规范，生熟刀具、砧板分开使用，防止交叉污染。
6.4.2食品烧熟煮透，中心温度不低于70℃，每餐食品留样不少于125克，冷藏保存48小时以上，并做好留样记录。
6.4.3餐具、炊具使用后及时清洗消毒，做到"一洗、二刷、三冲、四消毒、五保洁"，消毒记录齐全。
6.5环境卫生
6.5.1厨房操作间、餐厅、库房每日清洁，地面、墙面、台面、灶台无油污、无积水、无杂物。
6.5.2定期开展灭蝇、灭鼠、灭蟑螂工作，无卫生死角，无滋生源。
6.5.3食堂产生的餐厨垃圾单独收集、日产日清，保持环境整洁。
6.6服务质量
6.6.1根据采购人需求合理制定每周食谱，注重营养搭配，花色品种多样，满足不同口味需求。
6.6.2工作人员着装统一，佩戴工帽、口罩，讲究个人卫生，服务态度热情周到。
6.6.3建立食品卫生安全应急预案，严防食物中毒事件发生，如发生食品安全事故，立即启动预案并上报采购人。
（三）主要岗位人员配置及要求（共 19 人）
中标人必须按采购人要求设置相关岗位，制定的相应岗位职责须获得采购人的认可。对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。物业管理公司全体人员的人身安全及健康状况由中标单位负责。其中：
1.项目经理 1人
要求：项目经理需5年以上非住宅物业管理经验，责任心强，五官端正，50周岁以下，具备全面协调管理能力。
2.保洁班长 1人
要求：具有3年以上保洁管理工作经验，较强的管理能力和工作责任心，身体健康，熟悉保洁作业流程与质量标准，能够合理安排保洁人员班次与任务。
3.保洁员 6人
要求：身体健康，掌握保洁基本常识，能够熟练使用各类清洁工具和清洁剂，工作认真负责，服从管理与调配。
4.保安 4人
要求：男，年龄55岁以下，责任心强，五官端正，身高1.70米以上，身体健康，无违法犯罪记录，能够胜任门卫值守、巡逻检查、秩序维护等工作。
5.维修 1人
要求：男，年龄55岁以下，身体健康，能熟练完成日常水电维修及设施设备维护工作，工作认真负责，服从管理。
6.厨师 1人
要求：男，年龄55岁以下，2年以上食堂或餐饮行业烹饪经验，精通家常菜及地方菜系制作，熟悉食品安全操作规范，讲究个人卫生，无传染性疾病。
7.助厨 1人
要求：有食堂辅助工作经验，协助厨师完成食材清洗、切配、烹饪及厨房清洁卫生等工作，身体健康，无传染性疾病，服从工作安排。
8.面案 1人
要求：3年以上面食制作经验，精通各类主食、面点、花卷、馒头、面条等制作，熟悉面食发酵与制作工艺，工作细致，无传染性疾病。
9.杂活 3人
要求：身体健康，能吃苦耐劳，服从工作安排，负责食堂卫生、洗刷餐具等。
（四）其他要求
1.中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。
2.中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。物业公司必须按照国家有关规定为员工购买社会保险（具体包括养老、工伤、医疗、失业、生育），为特殊岗位人员购买人身意外保险，要求中标人遵守国家及沈阳市有关劳动法律法规等有关规定。
3.中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
4.由于中标人管理不到位，导致采购人财产损坏的，中标人赔偿相应的维修费； 导致采购人财产丢失的，中标人按照该财产的原价格赔偿。
5.在签订合同期间招标人的所有财产的安全问题由中标单位负责（如人为事故导致招标方财务的损坏及丢失等）。
6.中标单位必须配足管理与服务人员，不定期开展培训，培训期间实行封闭培训。
7.物业所需劳保物品（包括保安通讯设备、保洁材料、基本维修工具）由中标单位购买，优先选用合格品牌产品，避免造成人身伤害。
8.采购托管范围内的所有项目（含设备）的维修，人工由中标人单位提供，维修材料及配件费用由采购单位负担。在维护过程中所需的材料费、配件费、设备费清单应在修理前交甲方确认。
9.必须保证物业人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员中不得聘用与业主单位有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。
10.中标单位签订合同后, 全部物业人员必须在七日内到位，组织好交接工作， 保证设备运转和各项工作的正常进行。
11.本次投标报价为完成本项目采购需求所产生的年费用，包括每个员工的年工资；每年各种社会保险费；人身意外保险费；服装费；保洁、食堂、客房布草清洗用品费（包含客房一次性用品（牙刷纸巾等）；管理费；税金等。投标人需保证全体人员工资不得低于沈阳市现行的最低工资标准。
（五）服务标准
| 序号 |
项目 |
服务标准 |
| 1 |
室内场所日常养护维护 |
****楼办公房、资料室、会议室等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，零星维修合格率 100%。 |
| 2 |
给排水设备运行管理 |
保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修， 定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。 |
| 3 |
供配电及相关设备运行维修 |
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。****大厦内电话线路、网络畅通，按要求调整电话线路，畅通率达100%。 |
| 4 |
电梯运行维护 |
建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证； 轿厢、井道保持清洁并每周消毒一次；因故障停梯，维修人员应在 2 分钟内到达现场维修，及时排除故障或联系维保单位进行维修。 |
| 5 |
空调系统（含机组、提回水井） 运行及维护 |
建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用， 运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、***网，保证空调设备、设施处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格率100%。 |
| 6 |
防盗及闭路电视监控系统维护管理 |
1.保持现有系统正常工作；2.定期做好相关使用记录；及时反应日常使用中的问题；3.突发事故时，及时通知业主、联系设备维护方并协助设备维护方尽快解决问题；4.协助设备维护方做好定期维修保养工作。 |
| 7 |
环境卫生管理 |
1.对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理。2.及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。3.建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、等所有公共区域以及大小会议室；责任区域卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确保地面、桌面、家具表面等干净。4.整洁不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清运垃圾，清扫积水，确保物业容貌整洁。积极开展环境卫生治理工作， 定期对下水道、排污渠、垃圾屋等进行消除杀灭虫，防治蚁害，无蚁害现象。 |
| 8 |
治安管理 |
做好安全保卫工作和安全防范工作，确保安全和正常的办公秩序。做好值班记录和监控系统录像工作，录像资料至少保留一个月以上。及时处理各种突发事件，并按有关规定上报和做好记录。 |
| 9 |
其他设备管理 |
根据设备手册要求进行定期检查保养，或根据使用情况进行维修保养。 |
| 10 |
物业档案资料管理 |
1. 设备说明书、保养资料等质量证明资料。2. 设备保养维修记录。3. 必须保证物业档案资料的完整性、完好性。 |
| 11 |
食堂餐饮服务 |
1.严格遵守《食品安全法》及相关规定，持有效健康证上岗，每年体检，无传染性疾病。 2.食材采购验收严格，索证索票齐全，储存分类管理，生熟分开，防止变质过期。 3.食品加工操作规范，烧熟煮透，中心温度不低于70℃，每餐留样不少于125克，冷藏48小时以上。 4.餐具炊具一洗二刷三冲四消毒五保洁，消毒记录齐全。 5.厨房餐厅每日清洁，无油污积水杂物，定期灭蝇灭鼠灭蟑螂，餐厨垃圾日产日清。 6.合理制定每周食谱，营养搭配，花色多样，按时按质按量供应三餐及培训期间餐饮保障。 7.建立食品安全应急预案，严防食物中毒，发生事故立即启动预案并上报。 |
| 13 |
保洁用品及布草清洗 |
1.负责项目全部保洁用品采购供应，包括清洁剂、消毒用品、清洁工具、垃圾袋等消耗品，选用正规合格产品，符合环保安全标准，建立出入库台账，保障充足供应。 2.负责食堂区域清洁及消毒用品供应，保障食堂环境卫生达标。 3.负责客房布草（床单、被罩、枕套、毛巾、浴巾等）的收集、清洗、消毒、熨烫、配送及更换，分类清洗，高温消毒，无污渍异味，收发登记清楚，损耗合理可控。4.提供客房一次性用具，如牙刷、纸巾等。 5.用品质量及清洗效果接受采购人监督检查，不合格用品予以更换，不达标布草重新清洗，因质量问题造成损失的承担相应责任。 |
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