项目共计 1 个包组，包号为 0 01 。包组内不允许缺项。
履约期限： 合同签订后 一年 。
履约地点： 沈阳市行政区域内采购人指定地点 。
付款方式：
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付款条件
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付款比例
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付款时点为每完成服务时限的 1/4，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款
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按同时段实际完成额支付
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满足付款条件后应即时付款，最长不得超过 15 天
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服务清单
包 组 号： 001
包组名称：****中心物业服务采购
一、项目基本情况
服务地点：沈阳市沈河区青年大街 207号。
服务面积： 24020平方米。
二、项目委托管理事项范围
（一）共用设施、设备的维修、运行和管理
给、排水系统；箱变、高、低压配电室；电梯（外委）；共用照明；****楼内中央空调系统末端维修任务。
（二）单位食堂早、午餐及环境卫生保洁管理
餐厅后厨所有室内、室外公共场所清扫、清洁；垃圾收集、清运工作；冬季除雪。
（三）秩序维护及停车场卫生
1.负****中心日常巡视。
2.负责突发事件的应急处理工作。
3.负责安全隐患的排查。
4．负责维护停车场日常管理及秩序。
（四）安全生产常态化管理及防控
1.按照安全生产防控政策，常态化管理。
2.遇突发情况，按安全生产制度要求做好应急处理。
三、人员岗位配置及要求（共 47人）
（一）管理人员（ 4人）
1.项目经理1人
要求：年龄 50周岁以下。从事过管理面积不低于3万平米非住宅类项目。
2.秩序维护主管1人
要求：男性，年龄 60周岁以下，身高不低于1.70米。负责秩序维护工作，临时性工作安排、应急替班、秩序维护员日常培训及管理，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。每周休两天（如缺编情况下需替岗）。
3.环境保洁主管1人
要求：年龄 40周岁以下，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康。全面负责保洁工作、负责巡查、人员调配、排班、临时性工作安排。每周休一天（如缺编情况下需替岗）。
4.工程部主管1人
要求：年龄 60周岁以下，负责制订本部门工作计划，每月维修维护工作计划，培训指导新员工，负责安排、带领部门员工完成各项工作任务。
（二）保洁人员（ 15人）
要求：年龄 60周岁以下，身体健康状况良好，具有较强的工作责任心。每年三次大清扫、春季、秋季、六一前。
（ 1）****楼：南大厅、西厅、卫生间2人
（ 2）****楼：所有教室、走廊、卫生间2人
（ 3）****楼：所有教室、走廊、卫生间3人
（ 4）****楼：所有教室、会议室、走廊、卫生间3人
（ 5）蓓蕾剧场、木偶剧场、贵宾室1人
（ 6）****楼上、楼下地面、卫生间 1人
（ 7）楼外围、****楼道 1人
（ 8）地下室走廊、停车场、地下餐厅1人
（ 9）楼外停车场的管理及环境卫生1人。
（三）秩序维护人员（ 15人）
1.监控岗6人
人员要求：年龄 60周岁以下，身高1.70米以上。具有实际运行维护消防及监控等系统设备、设施2年以上工作经历，消防专业基础知识牢固，熟透本专业各项法规、规程，有较强的消防设备维修判断剂排除故障能力，有较强责任心，服从管理。须持有 建（构）筑物消防员证书或 消防设施操作员证 （上岗前核验相关证明材料） 。
2.其他秩序维护员7人
人员要求：年龄 60周岁以下，男性，身高1.70米以上，五官端正。有两年以上相关工作经验，责任心强，身体健康。
3.形象岗秩序维护员2人
人员要求：女性， 30周岁以下，身高1.65米以上，形象良好，具有一定的沟通能力。
（四）维修人员（ 8人）
每月上报维修记录。
1.运行电工4人
人员要求： 持有特种作业操作证（电工） （上岗前核验相关证明材料） ， 具有三年以上实际操作经验，熟悉机电设备的运行，维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。年龄 60周岁以下，责任心强。
2. 水暖工 1人
人员要求： 具有三年以上实际操作经验，责任心强，年龄 55周岁以下，有独立排除一般空调故障的能力。
3.万能工3人
人员要求：责任心强，年龄 60周岁以下，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、书桌、门、窗设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力。
（五） 餐厅人员（ 5人 ）
1. 厨师 1人
人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，有相关机关事业单位食堂工作的经历，具备厨师各项工作素质，无不良犯罪纪律。
2. 面案 1人
人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，有相关机关事业单位食堂工作的经历，具备面案各项工作素质，无不良犯罪纪律。
3. 水案 1人
人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，有相关机关事业单位食堂工作的经历，具备水案各项工作素质，无不良犯罪纪律。
4. 零活 1人
人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，有相关机关事业单位食堂工作的经历，具备吃苦耐劳，无不良犯罪纪律。
5. 前台 1人
人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，有相关机关事业单位食堂工作的经历，具备接待及电脑操作基本能力，无不良犯罪纪律。
四、设备工具投入要求
（ 1）保洁设备投入
符合使用场景要求，投入洗地机、扫地机、疫情防控消杀设备等，提高效率，保护环境，对儿童健康友好。
（ 2）采用精细化分色管理，杜绝二次污染，保证环境清洁。
（ 3）提供清洁环保的清洁耗材。
五、智能服务要求
物业管理可视化、智慧化管理，供应商应具备智慧化，科技化的管理模式。通过智慧保洁服务管理软件，实现对保洁人员、设备、物料、工作任务、品质监督等模块的线上无纸化管理，具有功能全面、实用、可行性强并可通过手机端随时查看，便于采购人监督。
六、项目管理服务内容
（一）设备运行、养护、维修、管理
1.总体要求
（ 1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（ 2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（ 3）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2.供电系统
（ 1）保证正常供电，变电所24小时值班，每小时巡视一次。
（ 2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（ 3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过15分钟。
3.消防系统：
（ 1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（ 2）消防管理****中心组织的消防培训工作，了解消防设备的使用，对物业公司所有人员普及消防知识安全及消防设施的使用常识。
（ 3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。
（ 4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾及安全隐患。
4.给排水系统
（ 1）楼内阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。
（ 2）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（ 3）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（ 4）制定事故应急处理方案。
5.空调系统
（ 1）楼内中央空调管道噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（ 2）楼内中央空调出风口出现堵塞或温度不达标等故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录。
（ 3）制订中央空调系统末端发生故障应急处理方案。
（ 4）楼内换热站与空调机组的设备运行与维修工作，不包含在本次招标范围内，****楼内中央空调系统末端的维修任务。
6.管理指标：
公共设施设备完好率 99%；主要机电设备完好率99%；维修服务回访率100%。
（二）卫生保洁
1.项目委托范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
2.每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
3.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
6..除雪服务要求
（ 1）雪停二十四小时内分摊区域内积雪全部清除，并运到指定地点。
（ 2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
（ 3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
（ 4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（三）秩序维护
该项目各功能区域门岗的执勤、登记、****楼等工作职责。负责勤务管理停车场秩序管理，负责接待家长询问投诉接待。设立服务、投诉专线电话（南门、西门），认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。每月上报安全隐患及存在问题。 24小时出入门岗值班值宿，消防监控管理，****楼宇特点，制订安全防范措施，做好各类突发事件的应急处理工作。
（四）餐厅服务
1. 负责食堂开餐、收餐、收款工作。
2.按照就餐标准制定周菜谱，合理搭配营养配餐，花样翻新。
3.负责食堂公共区域环境卫生清洁。
4.负责垃圾分类、餐厨垃圾清运。
5.负责餐厅公共区域卫生消杀。
6.做好食品卫生安全保障，严禁食品卫生事故发生。
7.做好水电气及设别设施的维护保养工作，避免发生安全事故。
7.做好水电气及设 备 设施的维护保养工作， 按照标准操作流程准备餐食， 避免 操作不当 发生安全事故。
8.做好清洗消毒工作，严格执行一冲二洗三消毒的工作流程。
9.上岗时，应穿戴清洁的工作服、工作帽（专间内操作还需戴口罩）。
10. 烹饪人员（厨师）要严格检查待烹饪加工食品原料的安全质量，发现有腐败变质或其他感官性状异常，不符合食品安全要求的原料绝不烹制；
11.建立晨检制度，患有病疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病，活动性肺结核，化脓性或渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的人员，立即调离工作岗位，发现发热或腹泻情况时，应立即报告有关主管人员，并应立即离岗就诊，待恢复健康或诊断明确才能重新上岗。
（五）其他要求
1.不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的采购人明确要求保密的信息。
2.维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3.员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
七、物业管理质量标准
（一）共用设施、设备的维修、运行服务
1.保证给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
2.合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（二）卫生保洁
制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准 及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日 “全天候”保洁管理。
（三）秩序维护服务
实行 24小时值班及巡逻制度，****大楼及停车场环境， 文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
（四）餐厅服务
1.厨师：
（ 1）烹饪人员（厨师）要严格检查待烹饪加工食品原料的安全质量，发现有腐败变质或其他感官性状异常，不符合食品安全要求的原料绝不烹制。
（ 2）加工食品时要充分加热，烧熟煮透，其中心温度不低于70℃。不能只讲食品颜色而造成食物外熟内生。菜肴着重体现菜品特色，感官性强，做到可口易于消化。加工四季豆、扁豆等高危险食品一定要煮烂、煮透，确保食品安全。肉类食品烹调后应无血、无毛、无污染、无腥味、无异味，严防外熟内生；
（ 3）烹调后至食用前需要较长时间（超过两个小时）存放的食品应当在高于60℃或低于10℃的条件下存放，存放时必须使用清洁、经消毒过的菜盆、瓢、碗、盘等专用容器盛装，并有序排放，同食品原料、半成品分开存放。未经消毒清洗的餐具、工用具、容器、抹布等不得使用；
（ 4）供应后剩余的食品必须放入冰箱冷藏，冷藏时间不得超过24小时。成品、半成品与原料、生食、熟食品要分冰箱放置；
（ 5）凡冷藏的隔夜、隔餐的食品必须经高温彻底加热，在经过尝试后，确认感官无异样、无异味方可出售；
（ 6）烹饪加工工作结束后，调料容器要加盖收好。灶上灶下，工具、用具都要冲洗干净，随时保持操作间清洁、无油垢。地面无食渣，垃圾入桶，地面用水冲干净；
（ 7）严格按照《食品生产经营单位废弃食用油脂管理规定》要求，收集处理废弃油脂，及时清洗抽油烟机罩；
（ 8）按照食品从业人员卫生要求做好个人卫生。
（ 9）食品烹调过程中需注意煮熟煮透，并以色、香、味、形俱佳为原则，做到咸淡适中，同类食品烹饪争取多样化；
（ 10）注意炒菜时间和数量，应根据需求而炒作，做到充分计划，卖多少炒多少，但绝不能造成排队等菜现象。
2.面案
（ 1）严禁使用食品添加剂加工食品；
（ 2）掌握主食消耗量，避免产生浪费；
（ 3）出品精致，花样翻新；
（ 4）严禁使用隔夜食品，做好半成品储存；
（ 5）工具设备定期清理消毒。
3.水案
（ 1）食品原料的加工和存放要在规定区域进行，不得混放和交叉使用；
（ 2）加工肉类、水产类、蔬菜类的操作台用具和容器，要分类使用，并有明显标识。盛装海产品的容器要专用；
（ 3）各种食品原料不得接触地面，清洗加工食品原料必须先检查质量，发现腐烂变质，有毒有害或其他感官状异常，不得加工烹饪；
（ 4）蔬菜类食品原料要按“一择二洗三切”的顺序操作，彻底浸泡清洗干净， 做到无泥沙、无杂草、无烂叶；
（ 5）肉类、水产类清洗后无血、毛、污，鱼类清洗后无鳞、腮，内脏活禽宰 杀放血完全，去净羽毛，内脏；
（ 6）做到刀不锈、板不霉，整齐有序，保持室内清洁卫生。加工结束及时清 理干净地面，加工台工具、用具容器清洗干净，定位存放；切菜机、绞 肉机等机械设备用后拆开清洗干净；
（ 7）及时清除垃圾，垃圾桶每日清洗，保持内外清洁卫生；
（ 8）不得在加工清洗食品原料的水池内清洗拖布。
4.零活
（ 1）设立独立的餐饮具洗刷消毒室或专用区域，消毒间内配备消毒、洗刷保 洁设备；
（ 2）洗刷消毒员必须熟练掌握自动洗碗机的清洗程序及洗刷消毒程序和消毒方法。
（ 3）每餐收回的餐具、用具，立即进行清洗消毒；
（ 4）清洗餐具、用具使用的洗涤剂、消毒剂必须符合国家有关卫生标准和要求。餐具消毒前必须清洗干净，消毒后的餐具表面光洁、无油腻、无水渍、无异味、无泡沫、无不溶性附着物，及时放入保洁柜密闭保存备用。
（ 5）盛放消毒餐具的保洁柜要有明显标记，要经常擦洗消毒，已消毒和未消毒的餐饮具要分开存放；
（ 6）洗刷餐饮具的水池专用，不得在洗餐饮具池内清洗食品原料，不得在洗餐饮具池内冲洗拖布；
（ 7）洗刷消毒结束，清理地面、水池卫生，及时清理泔水桶，做到地面、水池清洁卫生，无油渍残渍，泔水桶内外清洁；
（ 8）定期清扫室内环境、设备卫生，不留卫生死角，保持清洁。
5.前台
（ 1）负责食堂开餐、收餐、收款工作。
（ 2）环境卫生和物品摆放符合管理标准
（ 3）餐用具摆台标准规范，消毒和隔离措施到位
（ 4）客用品（调料/纸巾/洗手液等）补充及时
（ 5）备餐区/售卖区/布菲炉等可视细节卫生达标
（ 6）大型用具设施清洁保养到位
（ 7）洗手区（水龙头、手洗盆、镜面等）细节卫生达标
（ 8）餐饮服务员服务形象达标、礼貌礼节到位
（ 9）餐饮服务员清楚餐前、餐中、餐后服务作业流程与标准
（五）其他职责
1.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2.根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4.专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
6.投标人提出保洁、秩序维护等所需物料及工具的需求计划，由采购人负责采购。
7.投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。报价应包含：员工工资及应按规定缴纳的养老保险，失业险，工伤险，医疗保险（含大额）/生育险，工会经费，保洁工具(用品）费，服装费，管理费和税金等，服务期内，采购人不再额外支付其它费用。
8.****中心大、中型活动需物业全体员工积极协助配合完成任务。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
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