国家税务总局吉林市税务局第一税务分局物业管理服务项目采购需求

采购需求前附表

一、项目概述

根据工作需要，吉林市税务局第一税务分局物业管理服务采购项目，为吉林市税务局****楼内外以及院区保洁、安保秩序维护服务、会议管理服务、餐饮等后勤保障服务及临时性保障工作。

二、预算及服务期限

1、本项目预算215万元/年，两年430万元。

2、服务期限为2024年3月1日至2026年2月28日。

3、合同签订：合同期限两年。

三、服务范围

1、物业项目基本情况：本项目****大街****号。东侧为吉林大街，南侧为吉林市工商行政管理局丰满分局，北侧为希尔顿欢朋酒店,占地面积0.15公顷，2010年12月 31 日竣工并投入使用。地上七层，总建筑面积约 10889.57㎡。机动车泊车位 64 个。

2 术语和定义客户：物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人。 物业管理：甲方（****楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理服务：甲方通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3 物业管理服务主要内容

——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等；

——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境;

——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序;

——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务；

——特约服务：餐饮服务；

——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施；

——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作；

——标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作。

4 本次物业管理****楼的****楼宇建筑面积、保洁面积、外墙面积、楼宇外围面积、门前三包的界定、楼内房间情况、会议室数量及规模、楼内设施情况、地面材质等。

****楼基本情况统计表

各类房屋主要功能

四、物业管理总体服务内容：

详见《物业管理服务项目采购需求模版》第二部分物业管理服务要求。

五、人员标准：

详见《物业管理服务项目采购需求模版》第四部分物业管理服务组织及人员配备要求。

1、人员配置标准

（1）人员配备依据——投标方可自行制定人力资源配置，但总人数不得低于 35 人。其中项目经理 1 人，保洁主管 1 人，秩序维护主管 1 人，餐饮主管1人，综合岗服务主管 1人，水电综合维修人员1 人，保洁人员6人，保安人员5人，餐饮厨师、面点师和服务人员12人，会议服务员 2 人，综合岗服务人员4人。

（2）人员类别与数量

——项目经理（1 人）。大专以上学历（含大专及同等学历），物业管理专业或工程类专业或财务类专业；具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目经理经验；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——主管人员（4 人）。保洁主管：高中（含中专）及以上学历；具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目保洁主管经验；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少1 个月社保的证明材料；秩序维护主管：高中（含中专）及以上学历；具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目秩序维护主管经验；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料；综合岗服务主管：高中（含中专）及以上学历；具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目主管经验；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料；餐饮主管：高中（含中专）及以上学历；具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目餐饮主管经验；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——水电综合维修人员1 人。年龄在18 至 50 周岁（含）之间，具有健康证，具有高压或低压电工作业证，具有 3 年及以上非住宅类综合物业服务项目工作经验。

——保洁人员（6 人）。全部持有健康证；均具有 1 年及以上保洁工作经验；年龄均在 18 至 55 周岁（含）之间。

——保安人员（5 人）：全部持有健康证；有汽车驾驶证人数不得低于3人；均具有 2 年及以上非住宅类综合物业服务项目秩序维护经验；年龄均在 18 至 50 周岁（含）之间。

——餐饮厨师、面点师和服务人员（12人）。均持有健康证；厨师和面点师均具有专业资格证书；均具有 2 年及以上非住宅类综合物业服务项目餐饮服务工作经验；年龄均在 18至55周岁（含）之间。

——会议服务人员（2人）。均持有健康证；均具有 2 年及以上非住宅类综合物业服务项目会议服务工作经验；均具备高中（含中专）及以上学历，流利使用普通话，熟练使用办公软件。

——综合岗服务人员（4 人）。均持有健康证；均具有 2 年及以上非住宅类综合物业服务项目服务工作经验或客户服务工作经验；均高中（含中专）及以上学历，流利使用普通话，有良好的沟通能力，有一定的文字处理能力，熟练使用办公软件。

六、考核细则

甲方每月按照物业管理服务指标及考评表对乙方进行物业管理监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。

(一)事故过错责任。事故过错责任是指因乙方存在管理责任，导致标的物业发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级:a、一般事故过错责任，指乙方存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币【1】万元的情形；b、较大事故过错责任，指乙方存在管理责任，出现人身伤害(低于10级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级)或财产损失达人民币【2】万元的情形:c、重大事故过错责任，指乙方存在管理责任，出现人身伤害(伤残等级10级以上，含10级)或财产损失达人民币【5】万元的情形。

(二)标的物业出现前款事故过错责任的，乙方除赔偿甲方或第三人损失外，甲方还有权要求乙方按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当月的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%；重大事故过错的扣罚比例幅度为25%；

(三)上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以甲方的意见为准；

(四)甲方将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司物业服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费；

(五)考核采用百分制，其中:

90分(含)以上为优秀，支付当期合同价款；

90分以下至85分(含)为良，支付当期98%的合同价款；

85分以下至80分(含)为中，支付当期95%的合同价款；

80分以下至75分(含)为一般，支付当期90%的合同价款；

75分以下至70分(含)为较差，支付当期85%的合同价款；

70分以下为差，甲方有权终止合同。

甲方检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面整改及扣分通知书，物业负责人签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格的进行处罚扣款。

(六)乙方承担的责任

1.因物业服务人员在物业服务范围内从事违法活动导致的相关责任。

2.因工作失误或失职导致物业服务范围内财产被盗责任。

3.因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任。

4.因操作不当造成物业服务范围内的设备、设施损坏的责任。

5.因在管理内容或职责范围内未有效排除险情(自然灾害除外)或未及时反馈给甲方而造成访客及员工伤残责任。

6.因管理松散，未按甲方规定浪费资源，视情节轻重扣减物业管理费。

7.因未达到物业管理质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行奖惩，严重者解除合同。

8.因半个月内两天以上(含两天)人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当季5%物业管理费。

9.因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，甲方有权要求乙方按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由乙方承担。

10.因合同期内乙方无故单方解除终止合同，除赔偿甲方经济损失外，扣除全部履约保证金。

(七)物业管理服务前期交接工作的要求

1.乙方对物业管理服务前期交接工作不收取任何费用。

2.乙方须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位。

3.乙方必须参加物业管理项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由乙方承担。

(八)验收方式及标准:每期结算前，甲方依据本项目管理要求和乙方投标文件承诺，对乙方提供的服务质量进行考核打分。考核方式为，市局领导评价打分、各部门评价打分、管理部门打分，采取定期不定期相结合，确保评价客观准确。

总分100分，乙方违反物业合同约定服务标准的，每一项不达标扣1分，乙方得分在 90(含)-100分之间的，要严格服务标准，提高服务质量； 乙方得分在80(含)-90(不含)分之间的，要逐项向甲方提交整改措施，同时对不达标服务项目进行整改；乙方得分在80(不含)以下的，视为不合格，一年内乙方有2次(含)以上考核不合格的，甲方有权不支付乙方当期任何费用。同时，甲方有权要求乙方支付当期费用的【5】%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应当予以补足。因乙方工作人员的工作不认真造成的甲方物品、器具、设备、设施等的损坏由乙方按原价进行赔偿。

考核规则表

七、项目验收要求

采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标方配合。（1）验收条件

中标方按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期（1个月为一个服务周期）的考核。

（2）验收标准

采购人按照采购需求及合同约定的技术、服务和安全标准，对中标方各项义务履行情况、考核情况、整改情况等进行总体评价。验收标准应当符合采购文件及合同约定，未进行约定的，应当符合国家强制性规定、政策要求、安全标准和行业有关标准。

验收流程

在符合项目验收条件后，中标方可提出项目验收申请。采购人在收到中标方提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：①中标方向采购人书面提出项目验收申请。②中标方整理提交项目验收相关的管理和技术文档，由采购人进行初步审核，并根据采购人要求进行修正直至审核通过。中标方应提交的相关文档包括但不限于以下内容：每个服务周期的考核情况及整改情况、设施设备运行情况和风险隐患排查情况、各系统运行资料（运行记录、检测报告、外包合同等）、各系统操作密码和门禁卡以及房间钥匙清单、应交回采购人历次移交的资料清单、应移交属于采购人的物资清单、拟移走的中标方物资清单。③采购人成立验收小组，召开项目验收评审会议，根据项目验收内容及相关要求，对中标方提交的项目过程文档进行验收评审。④验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见。⑤项目验收结束后，中标方配合采购人按照档案管理要求进行资料归档。

八、其他要求

（1）设备设施大修、中修、改造费用，水、电、燃气等能源费,由采购人支付。

（2）卫生清洁费用包含在总价中。其中应包含保洁工具、保洁材料，中标方所有耗材的品牌和规格须经采购人书面确认方可使用。

（3）垃圾分类清运（包括有害垃圾、可回收垃圾、建筑垃圾、厨余垃圾及其他垃圾等），允许外包，费用由中标方承担，外包合同须向采购人备案。

（4）如遇重大疫情，防疫消杀物资由采购人承担。中标方承担所属员工个人防护用品、检疫检测等费用。

（5）项目验收可以采用日常考核和年度考核的方式进行，采购人将在合同期执行的每月末、年末根据中标人的服务质量进行考核，每月考核合格的支付给中标公司当月费用，每月考核不合格的，按照一定比例扣除当月费用。年末考核不合格的，采购人有权不与中标公司签订下一年度的合同。

（6）服务人员发生重大调整，需与采购人协商后方可执行。