天津金隅津丽房地产开发有限公司金钟商业项目2026年7月-2027年6月工程运维服务招标

项目名称

金钟商业项目2026年7月-2027年6月工程运维服务

项目地点

天津市东丽区金玉府南侧

项目规模

项目用地45784.3平方米，容积率2.0，总建筑面积150,069平方米（地上四层+地下两层），其中：地上建筑面积91568.6平方米，地下建筑面积58500平方米，机动车位900个。商业经营面积101519平方米，可租赁面积53787平方米。为保证金钟商业项目工程综合服务工作正常开展，现拟通过招标方式选定符合要求的工程运维服务公司。

项目性质

商业

采购范围

1、投标项目区域内的强电系统、低压配电系统、应急电源系统、弱电与智能化系统、暖通空调系统、通风与防排烟系统、给排水系统、污废水系统、消防系统、能源站运维值班、电梯与自动扶梯、室内外公共设施与装修、节能与运行优化、高压配电室年度清扫紧固。根据上述业务需要，派驻工程人员现场服务。总数19人，其中主管1名（持有《特种作业操作证高压电工作业证》及《特种作业操作证低压电工作业》），高压及强电、弱电（《特种作业操作证高压电工作业证》及《特种作业操作证低压电工作业》）、空调技工骨干1名（持有《制冷与空调设备运行操作作业》）、综合维修骨干1名；余下技工：电工8名（其中5人持有《特种作业操作证高压电工作业证》及《特种作业操作证低压电工作业》，另3人持有《特种作业操作证低压电工作业》），空调技工3名（持有《制冷与空调设备运行操作作业》），综合维修工3名，项目涉及焊接/热切割、高处作业、有限空间操作及特种设备安全管理，人员中需配备上述国家认可的特种作业/特种设备操作证书。在不违反国家法律的情况下，项目安排的其他、临时性工作等。

2、乙方服务内容具体如下：

2.1.强电系统：10kV高压配电系统：高压柜、变压器、直流屏、计量装置等设备的运行值班、巡检、倒闸操作、定期维护保养及故障处理及检测配合工作。

2.2.低压配电系统：低压柜、配电箱、母线槽、电缆、桥架等的巡检、维修及预防性试验配合。

2.3.应急电源系统：柴油发电机组及其附属设施的运行、定期带载测试及保养。

2.4.弱电与智能化系统:楼宇自控系统（BA）、能耗监测系统、智能照明系统、门禁一卡通、停车场管理系统、信息发布屏、背景音乐/消防广播等系统的日常监控与故障处理。

2.5.暖通空调系统:空气源热泵系统、冷冻/冷却水泵、空气处理机组、风机盘管、VRV/多联机系统等的日常运行调节、巡检、维修及季节性切换保养。

空调区域内的温湿度、新风量控制及节能运行管理。

2.6.通风与防排烟系统：各类送排风机、防排烟风阀及控制系统的运行与维护。

2.7.给排水系统:生活给水变频泵组、生活中水变频泵组、水箱/水池、水系统（如有）的运行与卫生管理。

2.8.污废水系统：潜污泵、隔油池、化粪池运行管理与维护。

中水/雨水/***网运行。

2.9.消防系统:配合火灾自动报警及联动控制系统、消防广播、消防电话、应急照明的维护与定期功能测试。

配合消火栓系统、自动喷淋系统、气 体灭火系统、防火卷帘门、挡烟垂壁等的巡检与维修。

2.10.能源站运维值班：全面负责商场能源站所有设备的日常巡检、运行监控、故障处置及安全管理

2.11.电梯与自动扶梯:客梯、货梯、观光梯、自动扶梯的日常运行监测、故障报修协调、年度检验配合及轿厢环境管理。

2.12.室内外公共设施与装修:室内公共区域照明、标识标牌、栏杆扶手、地砖墙面、防火门、吊顶等的巡查与维修。

室外景观照明、泛光照明、喷泉/水景系统的运行维护。

2.13.节能与运行优化:执行各系统节能运行策略，定期开展能耗统计分析，提出并实施节能技改建议。

2.14.三个高压配电室的年度一次（春检/秋检停电进行）清扫紧固工作，配电室清扫时间为两个昼间（晚上23点-早上6点），具体工作如下：

2.14.1.整体清洁除尘：对柜体外壳、内部母线室、电缆室、断路器室及二次端子排进行彻底清扫。使用吸尘器或干燥压缩空气除灰，再用无水酒精和白棉布擦拭绝缘子、绝缘拉杆、套管表面，清除污垢和油渍，确保无积尘、无污渍。

2.14.2.全面螺栓紧固：

2.14.2.1.一次回路：按规定的力矩标准紧固母线排、电缆终端头、断路器上下触头（或手车触臂）、互感器接线桩等所有一次电气连接螺栓，紧固后划好防松标记线。

2.14.2.2.二次回路：紧固继电器、仪表、保护装置、端子排及布线夹板的接线螺丝，确保线号清晰、接触可靠。

2.14.2.3.结构件：紧固柜体框架、门铰链、接地母线、设备支架及操作机构销轴、螺丝等，检查有无脱落或缺失。

2.14.3重点检查与保养：

2.14.3.1.绝缘与触头：检查绝缘子、套管有无裂纹、破损及放电闪络痕迹；检查隔离开关/断路器触头有无烧伤、麻点，铜铝接头有无腐蚀（腐蚀需除锈并涂导电膏或中性凡士林）。

2.14.3.2.机械与接地：手动操作断路器、接地刀闸的分合闸及手车进出，检查传动是否灵活无卡滞，必要时加润滑油；检查柜体、框架、电缆铠装及设备不带电外壳的接地是否牢固可靠，有无断股锈蚀。

2.14.3.3.其他细节：检查电缆孔封堵、防小动物设施、柜内加热器和照明是否完好；更换损坏的指示灯、按钮等易损件。

2.14.4.以上检修涉及耗材及元器件由甲方负责提供，乙方负责实施。具体规格参数详见高压配电室图纸。