某部物业管理服务项目(2024-JQ02-F1260)征求意见公告（第一次）

采购内容：采购1 家物业服务公 司，负责3年物业 管理服务。合同 期限3年，一次招 标，合同一年一 签，一年合同期 满后视政策调整 和履约情况续 签，最多签2次； 合同3年预算金额 286.56万元，年 度预算金额95.52 万元。

采购数量：3年 主要功能或目 标：2个坐落，共 计土地面积36912 平方米、各类房 屋13栋、建筑面 积18794平方米、 绿化面积约7000 平方米、配电房3 栋、水泵房1栋、 电梯3部等。主要 含房屋共用部分 部位及共用设施 设备维修保养、 秩序维护、清洁 卫生、绿化养护、综合管理服 务等内容。

一、 服务范围:2个坐落， 共计土地面积36912平方米、 各类房屋13栋、 建筑面积18794平方米、 绿化面积约7000平方米。 主要包括房屋共用部分部位及共用设施设备维修保养、 秩序维护、 清洁卫生、 绿化养护、 综合管理服务等内容。

二、 合同期限及预算金额:合同期限3年， 一次招标， 合同一年一签， 一年合同期满后视政策调整和履约情况续签， 最多签2次； 合同3年预算金额286.56万元， 年度预算金额95.52万元

三、 总体需求 （一） 综合管理服务。 ①服务与被服务方签订物业服务合同， 双方权利义务关系明确； ②财务管理运作规范， 账目 清晰； ③有完善的管理方案， 员工岗位责任与考核制度、 报修服务与投诉处理制度、 业主（用户） 资料保密制度、 员工工作程序与工作标准等制度健全； ④建立档案管理制度， 物业服务档案执行DB44/T1315档案管理规范， 配备专（兼）职档案资料管理员， 按物业服务项目 建立档案卷宗， 资料齐全、 分类科学、 管理完善、 易于检索； ⑤管理人员按法律法规规定持证上岗， 服装统一、 仪表整洁、 挂牌上岗、 行为规范。 ⑥对业主或非业主使用人的求助、 咨询即时处理， 对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复； ⑦物业服务经理具有3年以上物业服务经理任职经历； ⑧能根据业主需求提供特约服务和便民服务。
（二） 物业共用部位和共用设施设备维护。 ①建立物业共用部位、共用设施设备的管理、 巡查、 维修保养制度及巡查维修档案记录； ②建立共用设施设备安全操作规程、 紧急处理预案等规章制度； 建立各类共用设施设备的运行档案， 记录齐全； ③对小区内危险隐患部位设置安全防范、 警示标识或维护设施； ④共用设施设备有国家规范的， 应达到规定的保养标准； ⑤共用设施设备配有专人管理； ⑥各类设施设备的标志清晰明确、 规范齐全； ⑦小区道路、 场地保持基本平整， 不积水； ⑧窖井不漫溢， 保证排水管道通畅； ⑨告知业主或使用人装修须知， 监督装修过程， 对违规装修、 违章搭建及时劝阻、 制止或报告。 ⑩小区内主要路口设有路标， 房屋组团、 栋、 单元（门） 、 户门标识明显， 对危险隐患部位设置安全防范警示标识或维护设施， 每月 检查1次上述标识设施，保证清晰完整， 设施运行正常； 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、 使用人， 并作好记录； 每周1次巡查围墙、 屋面排水沟、 楼内外排水管道等， 保持围墙完好， 保障排水畅通； 每日 1次巡查道路、 路面、 井盖等，保持路面平整、 无积水； 每日 ****楼内公共部位门窗及休闲椅、 室外健身设施等户外设施， 保持玻璃、 门窗配件完好， 保证户外设施安全使用； 每周3次巡检公共照明设备， 修复损坏的灯具， 公共照明设备完好率在95%以上； 各类共用设施设备系统每周检查2次， 每半月 保养1次， 设备房每月 清洁1次； 消防水泵应每月 启动运转一次； 12小时受理业主或非业主使用人报修， 急修1小时内到现场处理， 一般修理1天内处理。
（三） 公共秩序维护。 ①保安人员， 24小时值班； ②建立公共秩序维护管理规定、 站岗值勤标准、 巡逻值勤标准、 交接班要求、 培训制度、 人员和大宗物品进出登记制度等规章制度； ③上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装； ④制定火警、 盗警、 地震、 台风、 暴雨、 爆炸、 人员急救、 煤气泄漏、 高空掷（坠） 物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案； ⑤对进出建筑区划内的临时停放车辆进行管理和疏导， 保持通道畅通;⑥****小区配备录像监控、 车辆门禁等智能系统24小时运行， 遇有故障及时上报； ⑦小区出入口24小时值班看守， 并有交接班记录和外来车辆的登记记录； ⑧每日 ****小区内重点区域、 重点部位的巡查不少于1次并做好巡更记录（重点区域包括： 楼宇天台、 停车场、 出入口、监控未覆盖且易发生安全隐患的物业管理区域； 重点部位包括： 电梯机
房、 变配电机房、 资料室、 有易燃易爆物品场所等） ； 高层住宅建筑应当每月 至少开展一次防火检查。 ⑨应当每年至少对高层住宅建筑的居住人员进行一次消防安全教育培训， 进行一次疏散演练。 ⑩接到火警、 警情、 异常情况或住户紧急求助信号后， 公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理； 对保安人员的理论及实操培训每季度不少于1次；

（四） 保洁服务。 ①各类清洁设施设备配备齐全， 并有专人管理； ②制定环境卫生管理规定、 环境卫生质量标准、 卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度； ③保持公共区域整洁、 无异味； ④使用环保的清洁剂； ⑤楼道、 道路、 绿地等公共部位的清洁每天不少于1次； ⑥电梯轿厢、 操作板、 地面等清洁保养每天不少于1次； ⑦公共雨、 污水管道每年疏通1次； 雨、 污水井每月 检查1次， 化粪池每月 检查1次； ⑧按照垃圾分类的要求设置垃圾收集点， 保持垃圾收集点周围地面、 分类垃圾桶卫生。 （五） 绿化养护。 ①有专业人员进行绿化养护管理； ②制定园林绿化设施管理规定、 维护保养办法等规章制度； ③草坪生长良好， 及时修剪和补种， 花卉、 绿篱、 树木根据其品种和生长情况， 及时修剪整形； ④做好病虫害防治工作； ⑤使用化学药剂， 必须严格执行国家现行有关规定； 选用高效低毒、 低残留的药剂控制有害生物的危害， 并在喷药前安民告示。 ⑥乔木每年修剪不少于1次， 灌木、 攀缘植物每半年修剪1次以上， 无枯枝、 缺枝， 每年中耕除草5次以上， 土壤基本疏松； 按植物品种、 生长状况、 土壤条件适当施肥， 每年普施有机肥1遍， 部分花灌木增施追肥1次； ⑦草坪无明显缺水枯黄， 每年修剪5遍以上， 清除杂草5遍以上， 杂草面积不大于6%， 每年普施有机肥1遍； ⑧花坛及时清除枯萎的花

四、 人员岗位需求 1.人员数量要求配置岗位人员共12人。 其中:项目 综合管理负责人1人， 保洁人员3人， 绿化人员2人， 保安人员5人， 维修工（ 含入户维修） 1人。
2.人员岗位要求（1） 项目 综合管理负责人。 ①具备相关物业管理资格证书或资质，能够胜任综合管理工作岗位需求， 具备物业管理3年以上工作经历， 年龄50岁以下； ②熟悉物业管理服务流程， 尽职爱岗、 具有处理、 指挥、 协调突发事件能力和组织能力， 必要时参与保安值班； 品行端正， 有较强的服务、 服从意识， 责任心强； ③熟悉物业管理行业法规、 规范， 并能熟练应用到工作中； 了解物业管理各专业质量体系的运用操作， 具备良好的沟通、 协调、 组织及统筹管理的能力。 ④掌握财务常识和技能。（2） 保安人员。 ①60岁以下， 男性， 不限定性别； ②身体健康， 五官端正， 无明显疤痕、 胎迹或纹身， 业务熟练、 训练有素； ③初中及以上学历； ④2年以上同类岗位工作经验。（3） 保洁人员。 ①熟悉保洁流程， 了解保洁工器具使用方法； ②有较强的服务、 服从意识。4） 绿化人员。 ①不少于1人具备园林绿化资质； ②熟悉绿化修剪、 养护工作， 有较强的服务、 服从意识。（5） 维修人员。 ①熟悉强电、 弱电、 空调、 土建等多个专业； ②有同类岗位工作经验， 按照专业持证上岗。（6） 所有岗位人员服从部队管理， 符合政审、 保密审查要求。

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