中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

公司简介

中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司原名北京中商房地产评估有限公司，成立于2001年。公司经合并重组“国融兴华房地产评估”、“中商资产评估”、“国融兴华项目管理”及“中瑞诚咨询” 等相关公司业务，于2021年11月更名为“中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司“（以下简称“中兴华咨”）。

中兴华咨经过20多年的发展壮大，立于新起点、顺应新趋势，将关联公司的多项从业资质深度融合于一体，并搭建了全新的评估及咨询业务组织架构。公司具有北京市财政局备案的“资产评估资格”（京财资评备[2025]0103号），具有财政部、证监会备案的“从事证券服务业务资产评估资格”；****城乡建设委员会核准的“房地产价格评估机构一级资质”（京建房估备字[2001]第0069号）；具有原中国土地估价师协会注册的“土地评估全国执业资格”（注册号A201111059）及登记的“土地登记代理中介机构资质”（CREVA201500052），并在北京市规划和自然资源委员会备案（京土估备字[2021]0022号）；具有中国价格协会颁发的”价格鉴证评估机构资质”（中J010009）；具有中国工程咨询协会核准的“工程咨询甲级资信”（建筑、市政公用工程专业资信，甲012022010055）；具有北京市规划和自然资源委员会颁发的“乙级测绘资质证书”（工程测量、界线与不动产测绘，乙测资字11518131）；具有北京市丰台区房屋管理局备案的“北京市房地产经纪机构证书”（京经纪[2023]第11199号）。

中兴华咨为中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位、中国土地估价师与土地登记代理人协会单位会员、北京市房地产估价师和土地估价师与土地登记代理人协会理事单位、北京资产评估协会单位会员及中国工程咨询协会单位会员、北京市工程咨询协会单位会员。公司取得质量管理体系证书、环境管理体系证书及职业健康安全管理体系证书。北京产权交易所会员。

中兴华咨秉承以诚信为本、以专业为基，为客户提供精准高效服务的理念，致力于提供更专业、更广泛的咨询服务。公司汇聚了大量的评估、工程及金融等领域专业人才，现拥有36名资产评估师、59名注册房地产估价师、22名土地估价师、17名一级造价工程师、13名注册咨询工程师、6名注册会计师、6名价格鉴证师、2名土地登记代理人、10名高级工程师(经济师、会计师)及5名英国皇家特许测量师学会会员(MRICS)、4名香港测量师学会会员(MHKIS)、1名美国估价学会会员(MAI)、1名国际咨询工程师联合会(FIDIC)认证咨询工程师。

中兴华咨以北京总部、****中心，提供辐射全国、面向海内外的评估咨询服务，现设有天津、吉林、辽宁、河北、河南、山东、山西、陕西、宁夏、甘肃、新疆、西藏、四川、贵州、云南、湖南、湖北、江苏、上海、广东、海南及香港利俊行等近30家分公司（或办事处）。

中兴华咨入选“中央企业选聘评估机构备选库”、“最高人民法院司法鉴定机构“、“北京法院对外委托专业机构名册”等房地产、土地、资产评估及工程咨询机构库。服务客户有：中直机关、外交****中心、北京市国资委、北京市发改委、****中心、海淀区北部地区开发办、平****城、西城、朝阳、海淀、经开区等区县发改委、财政局、审计局及住建委等政府部门；最高人民法院及北京、云南、甘肃、西藏等地各级人民法院；中国人民解放军XXX部队；中国人民大学等各类院校；农业银行、国家开发银行、农业发展银行等10多家银行；光大信托、平安信托、北京信托等近20家信托；信达、东方、浙商等近10家资管公司；中石油、中石化、中海油、***网、中国大唐、国电投、中节能、保利集团、中铁物资等央企；及中国人保、中信集团、华夏人寿、阳光保险、联想集团、北京金隅集团、北京粮食集团、北投集团、北京公交集团、首都农业集团、首钢集团等各类企事业单位。

中兴华咨作为国内一流的专业中介机构、政策研究机构及金融服务机构，拥有更全面的资质、更专业的团队及更广泛的分布，通过团队整合协作，提升综合实力、拓展业务领域，并搭建综合型评估、***平台。

业务范围

1、资产评估：国企改革、股权转让、投融资、IPO、并购重组、合资合营、财务报告目的及法律涉诉等资产评估；企业价值评估；知识产权评估（专利、非专利、版权、商誉等）；矿业权评估；林权评估；机电设备评估；其他单项资产评估。

2、房地产评估：房地产抵押价值评估；征地拆迁和房屋征收补偿评估；房地产转让、租赁价格评估；房地产课税价格评估；房地产司法鉴定、仲裁、诉讼涉及的价值评估；房地产损害赔偿价值评估；房地产资产证券化评估；其他目的房地产价格评估。

3、土地评估：企业重组改制及上市涉及的土地评估；出让、转让、出租、抵押、作价入股土地评估；司法仲裁及征收土地税费涉及的土地评估；国有划拨建设用地使用权评估；集体经营性建设用地价值评估；土地分等定级及基准地价评估；其他目的土地价格评估。

4、价格评估鉴证：涉案涉诉讼财物价格评估；不动产价格价格鉴证评估；艺术品鉴定评估；机械设备价格评估；森林资源价格鉴证评估；价格咨询服务。

5、评估咨询：房地产项目贷款及贷后监管咨询；大宗批量资产处置、收购尽调及评估咨询；盘活存量资产评估咨询；项目投融资可行性研究；土地一级开发实施方案咨询；旧城改造实施方案研究；经营性物业租金体系评估；大宗物业交易谈判顾问；房地产市场研究。

6、工程咨询：规划咨询；投资机会研究、投融资咨询；项目建议书、可行性研究、项目申请报告及资金申请报告等编制；项目建议书、可行性研究、项目申请报告、资金申请报告及初步设计概算等评估咨询；编写项目实施方案；项目中期评价、后评价；项目社会稳定风险评估；建设项目节能评估；全过程工程咨询；政府和社会资本合作PPP咨询。

7、工程造价咨询：建设项目经济评价编制；招标标底、投标报价文件核定；工程预算、工程量清单及控制价；项目竣工结算、决算审核；项目建设全过程造价控制；项目管理和跟踪审计；工程造价经济纠纷鉴定。

8、投后管理：市场尽职；工程尽调；投后驻巡场管理；退出模拟清算；可行性研究工程成本咨询；项目开发过程评价；项目开发后评价。

9、工程测绘：一般航摄、无人飞行器航摄、倾斜航摄；摄影测量与遥感外业、摄影测量与遥感内业、摄影测量与遥感监理；控制测量、地形测量、规划测量、建筑工程测量、变形形变与精密测量、市政工程测量、水利工程测量、线路与桥隧测量、地下管线测量、矿山测量、工程测量监理；行政区域界线测绘，地籍测绘、房产测绘、海域权属测绘等不动产测绘，不动产测绘监理；地理信息数据采集、地理信息数据处理、地理信息系统及数据库建设、地面移动测量、地理信息软件开发、地理信息系统工程监理等。

10、经纪代理：房地产开发项目全流程代理；土地、房屋产权代理；商品房销售代理；房屋租赁经纪；存量房买卖经纪；其他经纪服务。

服务优势

1、专业资质齐全：

资产评估资格资质

证券业评估资格

房地产价格评估机构一级资质

原土地评估全国执业资格

价格鉴证评估机构资质

工程咨询甲级资信（建筑、市政公用工程专业资信）

工程造价

乙级测绘资质证书

土地登记代理中介机构资质

房地产经纪代理

公司具有十项专业资质，是一家兼具资产房地产土地评估、价格鉴证评估、工程咨询、工程造价咨询、测绘、土地登记代理及房地产经纪机构资质的综合型咨询机构。

2、技术实力雄厚

公司拥有29名资产评估师、54名注册房地产估价师、19名注册土地估价师、18名注册咨询工程师、21名注册造价工程师、6名注册会计师、4名价格鉴证师、2名土地登记代理人、10名高级工程师(经济师、会计师)及5名英国皇家特许测量师学会会员(MRICS)、4名香港测量师学会会员(MHKIS)、1名美国估价学会会员(MAI) 、1名国际咨询工程师联合会(FIDIC)认证咨询工程师。

3、业务经验丰富

公司成立于2001年，从事评估业务长达20年，累计完成评估咨询项目数十万宗，评估规模数亿平方米，评估值数千亿元。公司是最早为中国企业境外融资和外国企业在中国投资提供评估服务的咨询机构之一，在大宗、批量资产处置（或收购、租赁）评估、房屋征收（或拆迁）全过程审计咨询、司法鉴定评估咨询、资产证券化及投后管理等领域有较高的美誉度，在房地产开发项目投融资咨询、土地一级开发实施方案编制、PPP项目咨询及房地产租赁评估咨询等领域独具特色。

公司多次受邀为政府机关、金融机构、企事业单位举办不同专题的培训，深受好评，并为了解房地产市场及项目区域发展前景提供不同区域不同用途的房地产市场分析（或研究）报告。

4、服务区域广泛

公司以北京总部、****中心，提供辐射全国、面向海内外的评估咨询服务，现设有天津、吉林、辽宁、河北、河南、山东、山西、陕西、宁夏、甘肃、新疆、西藏、四川、贵州、云南、湖南、湖北、江苏、上海、广东、海南及香港利俊行等近30家分公司（或办事处）。

5、客户资源丰富

公司是北京市批准成立的首批房地产评估机构之一，多年来完成数十万宗房地产土地评估、资产评估、工程咨询、工程造价咨询等项目。服务客户有各级财政、国资、土储、住建、审计及发改等政府部门，各级人民法院，部队，各类院校，银行，信托，资管公司，及央企、地方国企等各类企事业单位，积累了庞大的客户资源。

一、项目的总体规划

在以往项目中，我们的服务主要包括项目前期服务、项目实施服务、项目增值服务。根据我公司以往相关资产评估服务经验，本次工作方案总体规划的制定，主要有以下几方面：

（1）项目人员安排：项目组成员的合理匹配是项目高效高质量完成的关键。针对项目规模大小及难易程度，拟从公司评估人员及相关专业人员中选择指派，并做合理安排。

（2）技术方案制定：根据项目的实际情况，由项目组研究并制定最优技术方案。技术方案是评估公司的核心竞争力之一，是完成项目的关键。

（3）工作进度安排：主要是合理安排工作进度，提高工作效率，保证项目按期甚至提前完成，更好的推动项目进行实施。

（4）质量保障体系：有效的质量保障体系是项目高质量的体现，是双方风险防控关键条件。

（5）相关增值服务：在具体项目进行当中，我们可以根据贵方需要提供必要的增值服务，包括前期培训、市场研究、咨询顾问等。

、各阶段服务实施安排

我公司接受客户委托后，为委托方提供评估服务，主要包括明确客户需求、组织立项、现场勘查调研、测算统计、初稿审核与提交正式评估报告书等主要程序。其具体流程如下：

(1)前期准备阶段

①与委托方进行沟通，明确评估目的、评估对象、评估基准日、价值类型，明确评估基本事项。

② 签订服务合同。

③ 制定评估作业方案。初步确定拟采用的评估技术路线，初步选择适用于评估对象的评估方法；确定拟搜集评估所需资料及其来源渠道；结合项目的特点，合理安排工作人员、明确评估作业步骤和时间进度安排。

(2)资料收集阶段

根据项目具体情况和特征，有针对性的准备项目所需资料清单提交给委托方；对委托方提供的资料进行整理和分析，并根据资料中存在问题的具体情况，我们提出相应的资料补充建议。同时，我们将根据评估对象的类型和状况，查阅内部已有的资料库，整理提取类似评估对象的有关市场材料；必要时将到政府有关部门查阅评估对象相关的权属资料。

(3)外业调查阶段

①结合项目用途、使用状况和价格影响因素，编制有针对性的勘察表内容。

②项目现场勘查

评估师及相关专业人员到现场实地勘察，对被评估资产进行现场勘查，填写《现场勘察表》，由评估师及相关专业人员签字，并要求被评估单位在《现场勘察表》上签名认可；根据资料收集阶段所收集的产权文件、合同、购置发票、工程量相关资料结合项目特点必要时对现场工程量进行核实、审核、复核等工作。

(4)评估报告阶段

在进行了资料的分析和现场勘查后，准确把握市场价格，确定科学合理的评估参数，按照相关规范的要求，结合委托项目的实际情况，选择适当的评估方法，评定估算撰写符合规范的评估报告。评估结果出具前及时与委托方沟通，就一些具体问题与委托方达成一致意见。公司内部实行报告三审制度，在内部审核通过后出具签字盖章的正式报告。

(5)归档阶段

交付报告后，对评估中形成的文字、图表、声像等材料进行清理，形成电子和书面归档材料，并进行分类归档。

二、评估方法及项目技术方案

（1）评估方法简介

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，目前国际上公认的基本方法有市场法、收益法和资产基础法。

市场法也叫市场价格比较法或现行市价法，该方法以活跃、公开的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析，调整差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。即：资产的评估价值=调整差异后的参照物资产价值。

收益法又称收益现值法或收益还原法，是指通过估测被评估资产在未来使用期限内的预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被评估资产价值的方法，即：资产的评估价值=资产剩余寿命期内预期收益现值总额。

资产基础法是指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本扣减其各项有形损耗和无形损耗来确定被评估资产价值的方法。也就是说，首先估测被评估资产在现行价格体系下的重置或再生产成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，并从其重置成本中予以扣除，得到的差额作为被评估资产的评估值。即：资产的评估价值=资产的重置成本-三项贬值。

（2）项目技术方案

首先，接受评估委托必须明确评估基本事项，明确评估基本事项应包括：明确评估目的、明确评估基准日、明确评估对象、明确价值类型。评估目的是由委托人提出，评估基准日根据评估目的确定由委托人确定，评估对象在评估目的基础上确定，评估对象范围要全面、客观，价值类型一定要清楚，包括价值的名称、定义或内涵等。

明确评估基本事项后制定评估作业技术方案包括拟采用的评估价技术路线和评估方法，拟搜集的评估所需资料及其来源渠道等。结合评估机构及评估人员搜集估价所需的通用资料，并对所搜集的资料进行核实、分析、整理。

通过现场勘查，观察、检查评估对象状况，并做好实地查勘记录。

制定技术思路，选用合理的评估方法。

评定估算、内部审核、出具评估报告。

评估档案归档。

三、整体进度安排

根据项目需求，一般将整个服务周期分为四个阶段，具体情况如下：

（1）评估前准备工作阶段

①制定完善的评估前调查方案，确定现场评估重点，并制定合理和操作性较强具体实施方案，评估过程中将根据情况变化对方案进行修订以保证其严谨性 和可操作性；

②根据评估前调查结果及评估工作方案，对所有参评人员进行集中培训，内容包括与该项目相关的政策及要求、被评估单位基本情况、评估计划等，保证顺利实施；

③在对产权持有单位资产状况充分了解的基础上，合理分配评估资源。

（2）现场勘查及评定估算阶段

①严格按照批准的评估方案组织实施现场评估工作，合理分配现场评估任务，明确各层级人员的工作任务、工作目标和工作程序；

②加强评估过程的指导与监督，现场负责人与各小组组长将对各个层次的评估人员的工作给予充分的指导和监督；

③重视评估取证工作，加强对评估工作底稿的复核，及时做好有关记录。评估工作底稿应经小组组长、现场负责人、项目总负责人三级复核把关，重大问 题将提交本公司质量风险控制委员会讨论研究，以保证底稿所描述的问题事实清 楚、依据充分、定性准确；

④建立定期汇报制度，各评估小组定期将本组工作进展及发现的主要问题向现场负责人汇报，现场负责人汇总后经项目总负责人审查后向委托人汇报，遇有重大或疑难问题，及时向委托人相关部门和领导请示汇报，妥善解决；

⑤在评估过程中发现的各类重大问题或重大缺陷，及时向委托人如实报告；

⑥按照委托人要求进行评估，评估过程中如需采用其他评估资料和评估结果，将进行必要的复核；

⑦完成各专业评定估算工作，提交各专业工作成果。

（3）评估汇总阶段

①重视和做好有关报告的层层复核工作，按照本公司质量控制三级复核程序对现场评估形成的工作底稿及获取的其它资料进行复核，以保证最终形成评估报告内容全面、充分；

②评估报告要求以项目组前期有效评估工作为基础，包括评估依据、范围、评估评价意见，评估中发现问题的定性及处理等方面要以有效证据为依据，及时整理、分析和总结，做到报告质量可靠，评估和评价结论恰当；

③在征求委托人、被评估单位和有关方面意见后，按时提交评估报告初稿。

（4）评估报告阶段

根据公司三级审核意见及反馈后及时调整，出具最终评估报告。

完成评估报告后，根据企业的整体工作部署，完成后续评估项目工作，并协助有关方面完成评估报告备案。做好评估工作及评估数据的解释。

评估日程安排表

四、团队总体组织架构及人员安排

根据项目资产分布情况、资产规模大小和服务期限的要求，我公司针对单一项目，将组织一个或多个3-6人构成的评估小组参与项目，每组配备的资产评估师不少于2人，并由一名资深资产评估师作为总负责人牵头项目。

①项目总负责人：

全面领导和组织项目高效高质完成，负责与采购人、其他中介机构和企业的协调工作。负责现场工作的组织和落实，对操作过程进行监督实施和技术指导。

②各评估小组：

接受项目负责人的领导和安排，负责各自小组内的评估工作。

a.组长（资产评估师）

根据总计划制订现场工作计划；

对本组工作全面组织监控，组织本组评估人员进行资产评估工作，技术上全 面把关，负责控制本组的工作质量、撰写说明、明细表、预测表、以及工作底稿 的审核；

负责了解本组的基本情况；

负责本组各专业人员的分工与协作

不能出现资料重复收集或遗漏的情况，不能出现资产衔接中重复和遗漏情况。

b.评估人员

负责审核验收评估明细表，负责与其他相关专业人员的沟通，避免评估工作的重复或遗漏；

对上述资产进行现场勘察；

核实资产权属，收集验收各类调查表、权属证明资料、照片、工程量、评估取价依据资料等；

对上述资产进行评估作价；

选择案例并进行工作，撰写相应的评估说明；

汇总、编制相应工作底稿。

五、项目整体进度保障措施

为了如期完成评估项目，确保项目时间符合委托方经济行为安排的需要，我们的服务周期保障措施如下：

①我公司已组织过大型、特大型企业评估项目，拥有丰富的项目组织经验，本次我们将借鉴历次项目的组织经验，从而为本项目提供基础。

②根据被评估单位的资产规模、资产情况，评估组织工作十分重要。我们每个项目拟派一名经验丰富的资产评估师担任总负责人，根据项目大小组成一个或多个由3-6人构成的评估小组，每组包含起码2名的资产评估师。

③合理组成评估项目团队，不外包任何评估任务。根据行业特点，我公司将委派对行业熟悉及对评估业务熟悉的评估人员组成项目团队，并将制定统一、规范、可行和科学的评估技术方案与委托方进行沟通后实施；不外包项目以保证项目质量。

④各分工人员各司其职，实行层层负责。我公司项目团队将建立后，在项目负责人统一领导下，以资产评估师为核心，由项目负责人具体实施组织、协调各小组的工作，并进行复核与汇总；同时负责与委托方及被评估单位就评估工作中的事项进行及时的沟通和提出解决方案。项目小组成员对项目小组组长负责，项目小组负责人对项目负责人负责，形成严密有效的层层负责制。

⑤制定合理的评估时间计划。在开始现场工作前，我们将与被评估单位一道，商讨评估分组情况，并制定详细的评估计划。只有制定好计划并严格执行，才能做到事前有安排，进度有保障。

⑥在实施计划过程中，严格要求各评估小组按照计划实施，对未能按照预定计划完成相应工作的，应及时调整工作部署，确保每个评估小组在计划时间范围内完成预定任务。

⑦加强专业人员配备，根据资产特点，我公司在保证评估专业人员的基础上将为项目配备对应的专家团队，包括但不限于房地产估价师、造价工程师等行业专家等为项目提供技术层面的支持。

⑧稳定评估团队，不中途更换人员。由于评估项目需要一段时间才能完成，而评估工作各步骤之间紧密相连，因此在服务周期内、在评估工作开展后，我们将在安排组织好评估团队后，不擅自更换评估团队成员，特别是各项目小组组长，确保评估人员队伍的稳定性。

⑨中心组在每一个计划时间的节点上，检查和询问评估进度，确认各个评估小组是否均按照计划进度开展工作。对于现场工作中遇到的非计划内的部分工作，****中心组，及时安排新的评估力量，防止因此影响评估进度。

⑩在开始评估工作前，组织相关人员对被评估单位、行业、技术难点等进行统一培训和学习，确保项目参与人员心中有数，提高工作效率。

⑪层层负责制：实行总负责人、评估小组组长、评估组内成员层级负责制。

⑫定期汇报制：定期向贵单位汇报评估工作进度和需协调沟通的问题。

⑬根据项目实际情况，在整个评估周期内，预留机动时间，以确保评估服务周期按照计划时间最终完成。

根据我们以往的评估经验，在评估过程中难点及重点分析如下：

六、资产评估工作特点

资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。

资产评估是资产交易等资产业务的中介环节，他是市场经济条件下资产交易和相关资产业务顺利进行的基础。这种以提供资产价值判断为主要内容的经济活动与其他经济活动相比，具有以下鲜明的特点：

（1）公正性

公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何单独一方的需要。根据本次评估的项目特点，运用科学的评估方法，正确反映出所评估资产价值。公正的反应评估时点评估范围内土地、建构筑物及设施等资产价值。

（2）现实性

现实性是指以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。根据所确定的评估基准日，在对资产实际情况进行现场勘查后，确定评估范围内房屋建构筑物等房产、设备设施及土地的市场价值。

（3）咨询性

咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

（4）市场性

市场性是指资产评估区别于其他会计活动的显著特征。

（5）预测性

预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。资产评估是在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。

七、评估服务难点分析

难点之一：评估项目中可能存在的当事人之间利益冲突问题

大部分评估项目均涉及买方和卖方、或股权收购方和转让方，当事人双方可能对资产价值有不同认识，对评估价值有自己的预期，一般情况下评估结果不可能完全符合当事人双方的预期。解决办法：总体上，从业务承揽到出具评估报告，要与委托方及相关当事方及时保持顺畅、深入的沟通，了解经济行为的特殊性、标的企业的资产特点及各自的诉求，从评估专业技术的角度及时对相关当事方的疑虑或提出的问题作出耐心的解释或解答，以达到化解分歧，确保评估结果合法、合规、合理，并且依据充分。具体办法如下：

（1）合理选择评估方法

评估方法的选择不仅影响后续评估方向及工作量，同时也对评估结果产生直接影响。资产评估包括成本法、收益法、市场法三种评估方法，不同的评估方法一般来讲评估结果是不一样的，有时还存在较大差异。因此，在初步了解评估目的、评估对象和评估范围后，评估机构应与相关方一起探讨各种评估方法的适用性，选择上述三种方法中的两种或一种方法进行评估。

（2）评估参数选用要恰当、充分。

影响评估结果的主要因素除了评估方法，还有各种评估方法下的众多评估参数。各种评估方法的最终结果都是依赖大量的评估数据计算得出，评估参数选用的恰当性和充分性十分重要。

比如，在成本法中，对于房屋建构筑物采用成本法进行评估时，需要依据工程图纸、工程结算书等资料，准确核实土建工程量，并按照评估基准日时点的材料预算价格、人工价格、机械台班价格进行估算，并考虑适当的税金、利润率、资金利息等因素才能相对准确得到委估资产的重置成本。而在成新率考虑上，除了关注主要资产的设计使用年限、经济寿命年线外，还需结合资产的实际使用情况、维修保养状况、现场勘察情况及专家判断，客观合理估算成新率。

在市场中，需要考虑委估资产的市场可比交易案例的情况、交易数量、交易时间以及与委估资产可比情况，充分收集可比交易案例后选择满足评估要求数量的可比交易案例，进行测算后得到评估结论。

而在收益法中，需要考虑主要资产的（产能）额定工作量、市场需求量、历史收益情况、未来资本性支出等因素合理预计未来各期收益，并在基础上估算折现率。

综上所述，恰当选用各项评估参数，努力做到依据充分、客观合理，是资产评估“独立、客观、公正”原则在技术上的基本要求。

（3）评估最终结果的选取

根据《资产评估法》，对单项资产评估，可以采用不同的评估方法得出不同的初步评估价值结论。成本法是从再取得的角度考虑的，收益法是从未来的获利能力角度考虑的，市场法是从整个市场交易行情角度考虑，三种方法因考虑的角度不同，结果会有差异。对于采用一种以上的评估方法并形成不同的初步评估价值结论，需在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理的结论。

在评估结果的选用上，需要综合考虑各项主要资产的构成及利用情况、市场需求情况及评估各项参数的可靠性等因素，具体问题具体分析，选择最合理的评估结果作为最终评估结论。

难点之二：组织和控制是评估项目成败的关键

一般而言，单个项目较为简单，但对于特殊的单项资产评估由于涉及的评估对象的特殊性，相应会增加评估工作的难度，给评估工作及现场核实工作带来一定困难。

解决办法：总体上，在业务承接及前期调查了解的基础上，做足前期准备工作，合理估计资产的特殊性和工作量大小，合理安排人员和项目时间进度，做好过程控制，确保项目按照预定计划进行。具体办法如下：

（1）做好进场前的准备

由于本次评估涉及的资产类别较多、所涉接资产分布面积较为广泛，出具报告时间要求比较急，进场需要做好充分的准备，比如：A. 在委托方、被评估单位及、各中介机构成立专人负责制度；B.被评估单位评估项目负责人员的培训；C.针对项目特点制定技术指令、做好评估项目人员的业务培训。

（2）做好过程控制

①与委托方、被评估单位的协调

在委托方公司层面由项目总负责人和项目负责人进行协调，现场负责人可以参于公司层面的协调工作，但主要是与委托人和被评估单位进行协调。

②评估项目组内部协调

项目负责人及现场负责人应定期向项目总负责人汇报项目的进展情况，对可能出现的重大问题要及时向公司和项目总负责人反映；

项目组定期召开由项目负责人或现场负责人召集、各项目组长参加的协调会，通报情况，讨论和解决各类程序性或非程序性问题；

各项目组长与项目负责人、现场负责人对口联系，随时沟通出现的问题。

专题工作会议：必要时就指定专题不定期召开协调会议。

③项目组定期汇报及特事及时报告制度

项目组成员每周一以文字形式提交本周工作计划，每天以文字形式提交汇报今日的工作内容并对第二天的工作计划进行汇报，发送给项目负责人。

遇到特殊紧急事项，及时向委托方总协调人报告。

八、资产评估工作重点

（1）履行资产清查核实程序，梳理评估对象

资产清查核实是评估工作的主要程序之一，也是评估工作重点内容。在评估工作中，首先需要依据被评估单位的评估申报表，对各项实物资产进行清查核实。在清查核实过程中，针对不同评估对象有不同的现场勘查核实侧重点。

①土地现场清查核实，重点关注土地权属状况、规划条件、土地区位状况、土地现状用途以及土地周边市场状况等。

②设备现场清查核实，需要重点清查列入评估范围内的各项设备数量、存放地点、品质状况、管理使用状况，对于出现的数量差异、存放位置变动、申报情况与实物资产不符等情况需要重点关注及时调整。对于资产数量特别多的资产，需要分清主次，抓住可能对评估结果有重要影响的资产，做到帐帐、帐实核对，确保纳入评估范围的资产数量可靠。

③房屋建构筑物现场清查核实，主要核实房屋建构筑物、***网工程招标及施工合同、立项审批文件、工程结算资料以及房屋建构筑物现场实际情况，分析判断相关文件是否满足后续评估要求，对房屋将构筑物及设施等资产的工程量现场核实及必要的测量、工程预结算审核、复核等工作。

（2）做好市场调查工作

资产评估是对资产的价值进行估算。需要对土地、房屋建构筑物、设备设施、隐蔽工程等资产价值进行逐一评定估算，此时市场调查工作必不可少。只有在对资产所在周边市场、类似资产价格进行全方位调查研究的基础上，才可能客观准确科学地完成评估作价工作。俗话说，有调查才有发言权。因此，评估机构和人员需要花费时间和精力，做好资产的外围调查工作，将被评估资产放在市场范围内做出对比、分析，为被评估资产建立坐标体系，科学合理估算出被评估资产价值。

（3）关注被评估资产权属

资产归谁所有，即资产权属问题是资产评估工作的重要方面。在资产评估工作中，需要对主要资产的权属进行核实，具体包括收集资产权属证书（房产证、土地使用证）、重大设备购置合同、发票，其他有关权属证明文件等。对于评估工作中发现的权属瑕疵，应与委托方和被评估单位进行沟通，并在评估报告中进行如实披露。

（4）了解并恰当把握被评估单位资产实际情况

目前资产评估服务早已超越了对某项具体资产的评定估算工作，更需要评估人员对被评估单位整体资产情况进行把握，需要整体把握资产的权属、运营情况、存放情况、日常维护情况、以及技术先进程度，只有在对被评估资产整体把握的基础上才能恰当选择可比参照案例并科学修正、有依有据对被评估资产进行评定估算。

（5）做好与委托方、被评估单位及相关主管单位或部门的沟通

资产评估从前到后都需要与相关方进行沟通，评估服务工作的好坏、质量的高低，在很大程度上取决于沟通的有效程度。在评估开始前，需要与委托方就评估背景、评估目的进行沟通，确保评估工作方向不走偏，从而客观评价和把握评估风险。在现场工作时，需要与被评估单位进行沟通，便于收集评估所需资料、开展评估现场勘查、了解被评估单位资产实际情况，为获得评估最终结果做好充分的依据支撑。在评估交换意见和评审阶段，更需要与委托方、被评估单位进行充分沟通，主要就评估采用的方法、参数、评估过程中考虑的因素、评估结果的选取等方面进行解释、说明，尽可能取得相关方的认可、理解，对评估过程中尚未考虑周全的方面仍可进一步补充收集资料并对评估结论进行完善

九、服务特色

我公司资产评估业务范围包括国企改革、股权转让、投融资、IPO、并购重组、合资合营、财务报告目的及法律涉诉等资产评估；企业价值评估； 知识产权评估（专利、非专利、版权、商誉等）；矿业权评估；林权评估；电设备评估；其他单项资产评估。

公司具有十项专业资质，是一家兼具资产房地产土地评估、价格鉴证评估、工程咨询、工程造价咨询、测绘、土地登记代理及房地产经纪机构资质的综合型咨询机构；是中央企业选聘评估机构之一；是北京法院认定的对外委托机构之一。

公司以北京总部、****中心，提供辐射全国、面向海内外的评估咨询服务，现设有天津、吉林、辽宁、河北、河南、山东、山西、陕西、宁夏、甘肃、新疆、西藏、四川、贵州、云南、 湖南、湖北、江苏、上海、广东、海南及香港利俊行等近30家分公司（或办事处）。

十、创新管理

（1）项目的组织机构管理模式

根据我公司长期从事资产评估工作总结的经验，我公司制定了符合我公示实际情况的管理模式，在实际操作过程中，将按照项目的需要及委托方要求进行调整。

I、配合措施

①做好有效的评估前期培训工作

在承接业务确定项目之后，首先要充分调查，详细了解并掌握项目情况，初步估计可能存在一定风险的项目，并由项目小组进行整理汇报给项目负责人，由其梳理该项目的可能风险点，并由项目组层面上升到公司层面进行研究分析并有效把控。针对本次评估的特点，针对不同的评估对象包括土地、房产、设备及工程等前期分析可能出现的风险问题，提醒项目人员在后续现场勘察、资料收集及评定估算过程中需要注意的关键要点。

②建立有效的工作沟通机制

建立周报制、24小时沟通机制。针对每周、每日的工作内容、存在问题和难点、需要相关方协调的问题、下周工作重点等，由小组负责人每周一、每天将前述内容进行整理汇编，形成周报、日报机制。同时针对一些具体问题处理，在评估小组内部、项目负责人与被评估单位之间建立及时有效的沟通机制，对此，我们评估公司内部实施24小时手机开机，以确保及时沟通。

③建立统一的技术标准、及时解决技术问题

由于涉及同类型业务，或存在同类型资产，我们将建立统一的技术标准，确保评估团队各成员按照统一的尺度和标准开展评估工作。对于评估过程中遇到的技术问题，将按照层级及时上报，由相关人员组织讨论并形成最终解决意见，防止久拖不决。

④积极配合做好审核和备案工作

如相关部门组织专家对资产评估报告进行评审并提出审核意见时，我公司将组织本次评估项目参与人员，积极准备相应证明材料，耐心细致做好解释工作。在委托方向有关部门提出申请时，我公司将竭尽全力做好其他一切必要的工作，确保核准或备案工作不受影响。

II、进度管理措施

评估作业周期一般项目为15个工作日、重大项目为30个工作日，本次项目根据招标文件为20个工作日：

第一阶段：2个工作日

①前期调查了解及摸底，并签订评估协议；具体需要了解被评估资产构成、分布和规模以及企业组织情况，确定具体评估要素。

②拟定评估工作计划，成立评估组，组织评估组成员学习。

第二阶段：12个工作日

①组织企业有关人员协商评估工作的配合及要求，并初步填报评估申报表。

②资产清查阶段，评估人员进驻现场后，辅导企业完善表格及准备资料，检查核实资产与相关资料，各评估小组全面展开现场工作。重点做好现场实物盘点、勘察、资料收集。同时对房屋建构筑物等房产、***网等相关工程开展现场核实工作，主要关注相关图纸与实物配比情况、相关结算资料以及工程量等的核对与测算。

③完成现场资产清查及资料收集工作后，现场与被评估单位核对无误后，完成的各专业评定估算工作，提交各专业工作成果(包括专业说明、评估明细表、工作底稿)。出具评估初步的成果。

第三阶段：2-3天

完成评估结果汇总、公司内部三级审核以及与委托人及被评估单位进行沟通，出具资产评估报告初稿。

第四阶段：1-2天

根据委托方项目需求，针对评估对象所涉及的房产、土地及设备分别出具或资产整体出具评估报告。

III、后期阶段

根据委托方的整体工作部署，完成后续评估项目工作，并协助有关方面完成评估报告上报。做好评估工作及评估数据的解释。评估公司内部后续评估及协助评估报告备案或其他合理使用。

IV、总体把控工作安排

在整个项目工作过程中，以总体时间与质量把控，倒推工作时间安排，同时监督和检查贯穿于整个项目过程。项目负责人把控总体进度，参与项目的部门经理、项目经理、评估助理负责项目工作的具体实施，并对项目各阶段、各步骤进行一一把控，在细节中实现进度计划。承诺在预定的时间内完成评估工作。服从委托方的时间进度等其他方面安排，愿意并承诺根据要求进行调整。

（2）管理制度

I、质量保证体系、质量控制程序和其他管理制度

我公司在管理中以制度建设为先导，以规范、细化为标准，全面强化内部管理。为此，公司制订了一整套适应行业特点和自身实际情况的内部管理制度，主要有：《项目经理考核管理办法》、《现场工作管理办法》、《评估报告三级复核及会签制度》、《评估业务管理制度》、《风险管理制度》、《客户管理制度》、《质量检查制度》、《人力资源管理制度》、《文档管理制度》、《保密制度》、《信息化管理制度》、《聘请专业人员管理办法》、《后续教育培训制度》、《财务管理制度》、《办公室管理制度》、《工作作风和执业纪律规定》等。

健全有效的内控机制，是资产评估有限责任公司防范执业风险、提高评估报告质量、保证从业人员合法、客观、公正执行评估业务的“防火墙”。为了降低执业风险，确保执业水平和报告质量，公司在全面树立质量意识的基础上，根据自身执业经验和行业协会要求，首先制订了《业务承接质量控制规范》、《业务计划质量控制规范》、《业务开展质量控制规范》、《业务报告质量控制规范》、《资产评估有限责任公司业务规范化表格》等规范制度。逐步建立健全了评估业务质量管理内控机制，主要包括：

①项目经理签字责任制

每项业务的最终评估报告由项目经理签署，从而明确了执业项目经理对该项业务的责任，促使项目经理对项目小组全体成员、全部工作流程、评估结果负责。

②内部三级复核制

对所有评估项目由项目经理、部门经理、主任评估师全面实施三级复核制，即项目经理对各评估人员的工作底稿全面复核，部门经理对项目经理工作底稿进行重点复核，主任评估师进行原则性复核。通过三级复核制，可以层层把关、查漏补缺，确保评估质量不出现重大纰漏。报告审核流程图如下：

③部门交叉检查制度

在评估公司内部，由主任评估师师指派各部门经理对其他部门的评估工作、底稿进行交叉检查，督促按照行业规范和要求履行工作程序，完善工作底稿，对于出现一些规律性和普遍性的问题及时提交事务所评估专业委员会，便于在全所及整个评估工作中防微杜渐。

④工作底稿抽查制

工作底稿能够反映评估人员执行评估业务的轨迹，通过定期或不定期抽查工作底稿，可以发现问题，不断总结提高，同时也是对评估业务的事后监督。

⑤全程跟踪制

对于所有评估业务，从承接项目开始，到签订业务约定书、现场工作、出具报告，到最后评估归档的全部过程，将由公司内部评估委员会委派一名具有较高执业水平和丰富执业经验的注册评估师随时掌握工作进度和工作状况，代表公司可随时监督检查该项目的全部评估工作，并有权建议公司对项目经理及其他执业人员按照公司奖惩标准进行奖惩。

⑥回避制度

对于评估项目因特殊原因不宜由有关评估人员参与的，实行回避制度，由公司另行委派评估人员。

⑦重大事项请示制

评估人员对于工作中出现的一些重大问题不能准确把握时，可向公司评估委员会请示，由公司评估委员会组成专门人员经充分讨论后最后确定评估意见和结论。

我公司通过加强事务所质量管理内控机制建设，强化执业规范的约束力，不断提高从业人员的职业道德修养和执业水平。公司成立以来，未受到相关监督管理部门的任何行政处罚，全部执业人员均无不良执业记录及其他违规行为，执行的评估业务均获得了客户的高度评价。

II、质量保证体系、质量控制程序和其他管理制度的执行情况说明

①在执行的过程中我们把握的主要以下方面内容：

a.做好培训工作，在制度发布之后，要及时组织员工学习，认真领会制度的精神，有必要可进行培训后的考核；

b.执行制度时，加强指导、帮助，及时解决执行过程中出现的问题；

c.执行制度时要一丝不苟，无条件执行；

d.各部门各岗位在执行制度时，不仅要保证量的完成，更要注意对质的把握；

e.因内部环境或外部环境出现变化，致使制度不能执行或制度已过期，应及时向公司领导汇报，重新研究，重新制定修改的制度，在新的制度出台前，仍按原有的制度执行。

②在具体工作中我们着重作了以下方面的工作：

a.加强质量控制制度建设与执行

公司成立之初，我们就制定了评估《评估项目内部质量控制规定》等严格的质量控制制度，近十年来，我公司根据评估操作规范和评估准则执业的要求，进一步加强对评估风险的控制。首先，我们强调项目负责人的风险责任，在项目进场前由项目负责人首先对项目的风险进行评估，并将意见报公司进行评审；其次，增强出资人的风险意识。在项目负责人的风险评估意见基础上，公司出资人进行评估项目的二次审核，最后由公司法定代表人进行三审，而且公司还要求每位工作人员都做到项目的事前控制、事中控制和事后控制，控制评估风险，确保评估质量。认真落实本公司制定的质量控制制度和其他内部管理制度，保证了公司良好的执业质量，回避了评估风险，公司各项管理有序进行，从未发生各类问题。

b.认真执行评估业务档案制度

评估业务档案是公司评估人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。评估业务档案是规避职业风险、澄清评估责任的重要保证，在本制度执行中由公司董事长作为主管领导亲自负责，具体实施中公司委派专人负责，具体负责保管人员参加了专业学习，并取得了相关的执业证书。公司顺利通过了北京注册会计师协会组织的业务档案管理工作巡查。

c.不断完善内部管理制度

公司的内部管理制度包含财务管理、部门岗位设置、考核、劳动合同和公司办公设备、网络管理等方面的内容，这些是公司行政管理的根基，在执行过程中，我们本着“以人为本”的原则，严格遵守国家的法律法规，充分保障员工的合法权益和根本利益，同时密切关注国家的有关政策方面的变化，随时对公司已有的内部管理制度进行修改、完善。

十一、评估工作原则

（1）评估依据

在编制评估报告的过程中，我公司将在严格遵守相关规定要求的基础上，充分满足委托方对评估服务的客观要求及预期目标。报告的测算过程与有关要求相一致，其测算结果务必做到客观、公平、公正。

（2）制度性审核

我公司对评估报告实行项目经理、质管部、技术总监逐级审核制度，运用制度化的审核程序确保评估报告的准确性。此外，通过对评估过程、评估结果监督审核，充分降低在评估中由评估人员主观原因所造成的系统误差。

（3）工作协调

在项目成立初始阶段即成立专门的项目协调小组，并在委托单位相关主管部门的指导下，与其进行详细地沟通，深化对具体委托项目内容及要求的理解，并通过总结以往与相似委托单位的合作经验，制定针对本项目的具体操作方案，尽最大努力配合委托方工作。

十二、应急预案保障制度

（1）成立预案编制小组

由现场负责人全面领导和组织专业人员组成，负责与预案的制定和实施，明确涉及各专业人员的职责。

（2）编制计划

对整个预案过程制定详细周密的计划，使得预案编制工作有条不紊的进行。

（3）收集资料

在编制预案前进行全面详细的资料收集、整理。

（4）风险评价

编制应急预案首先要了解潜在的风险，根据风险发生可能性的大小、后果进行识别和评价。判断可能发生的问题和危害的严重性，从而为制定防范措施和管理决策提供科学依据。

（5）应急预案的实施

应急编制小组负责预案的全面实施，对工作全面组织监控，组织本组评估人员进行资产评估工作，技术上全面把关，负责控制本组的工作质量、撰写说明、明细表、预测表、以及工作底稿的审核；对企业所在的行业状况、市场竞争情况、企业内部经营情况进行调查分析与整理，最终解决全部问题

十三、评估价格争议解决方案

被评估单位、报告使用人等相关单位对评估结果有异议，可以采取以下措施：

（1）申请复核评估：如果对评估结果有异议，应当在收到评估报告之日起10日内评估机构申请复核评估。评估机构应当在收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。

（2）申请鉴定：如果对复核结果仍有异议，应当在收到复核结果之日起10日内向当地专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当在收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。

（3）法律途径维权：如果对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议，应当立即通过法律途径维权。

（4）向审判机关或仲裁机构提起重新评估申请：如果评估机构使用不具有评估资质的人参与评估或评估程序严重违法，可以向审判机关或仲裁机构申请重新评估。

一、项目管理制度

为了规范评估工作，保证评估工作质量，结合公司实际情况，评估部出具报告需按公司项目管理相关制度执行，特制定以下评估报告工作流程及要求：

具体包括项目承接、系统立项、组织人员、现场勘查、内业测算撰写、三级审核、校稿复核出具、项目归档完成，每一流程不可缺失，保证流程完善。

承接业务，应充分了解委托目的，客户基本情况，考虑自身的经验、对委托事项的熟悉程度和独立性，被评估单位是否正直与诚实，要了解清楚真实评估目的，同时考虑与评估师的关系及是否有利益冲突，是否有足够的能够胜任的人力资源并能按时完成委托等因素，初步评估风险后确定是否承接。公司的全体人员都应积极承揽业务，但承接业务必需由部门负责人以上人员批准、统一委派。

项目承接建议，项目业务拓展人员原则不应参与项目报告的制作、签字和审核。

各部门承接评估业务时，市场部/项目经理应从业务管理系统中进行立项登记审批、领取业务约定书编号，记录项目基本情况，签订委托书，写明具体评估目的及报告用途。

项目立项时应区分项目风险等级，A类业务需经部门负责人、质控负责人逐级审批通过。（详见附件1）

各部门负责人确定评估项目经理、项目组成员。项目经理一般应由注册评估师担任。项目经理作为该项目第一负责人，全面负责工作进度、风险控制、项目人员管理、差旅费借支、内外沟通协调、三级审核报审、评估报告签字、出具等。现场勘查前，项目经理应与企业沟通，先期准备资料清单，项目委托书等，与企业协调好评估人员的交通、食宿。重大评估项目在进场前，应由项目经理组织项目组成员学习相关知识、介绍项目情况、明确评估工作重点和难点，恰当安排好项目组成员分工与配合。

项目组进场开展评估工作。房地产土地评估项目由估价师带队现场勘查，并进行市场调查，能够在现场完成的工作，项目经理应安排项目组成员尽可能在现场工作期间完成。现场工作结束时，应初步整理好现场工作底稿和资料（含现场勘查表、照片分类及后附相应支撑资料）。

项目勘察表上要有委托方负责人、估价人员、估价师签字。

如因客观原因估价师不能到达现场的，应采取替代程序，需线上视频进行现场勘查并以电子形式记录保存，由估价师本人确认。

项目组返回后，由项目经理负责分派估价师/估价人员进行计算并撰写评估报告。项目经理为一审人员，负责提交报告审核流程。

项目经理对评估报告初稿进行一级审核，并在《估价业务流转单》审核表（详见附件2）上填写审核意见。通过业务管理系统提交项目进行三级审核（将所有项目及底稿资料一并交给二三级审核人员，资料或照片过大的可通过企业微信发送）。各级审核人员应有审核详细记录。

（1）项目经理将一审后的评估报告交由二级审核，二级审核人员应相对固定。二审人员须在评估报告上签字，并在二级审核表上填写审核意见及签字（业务流转单/系统）。

（2）二级审核人员确定：如果项目组内有两名评估师，则由项目经理安排另外一名评估师进行二级审核；如果项目组内仅项目经理为评估师，则由部门负责人安排其他评估师担任二级审核。

（3）二级审核人员应在二次审核表上签署意见，应有详细审核意见，不得只是填写“无实质性”的简单内容。

（4）二级审核的初次意见返给项目经理后，项目经理应根据情况做出修改，并在二次审核表上填写修改情况或回复意见。

（5）二级审核全部完毕后，由二审人员将二审后的报告、工作底稿交给三级审核（系统）。在三审前，项目经理应向三审人员简要介绍项目情况，方便三审人员尽快熟悉项目。三审应在三次审核表上签署意见。同样，三审意见返给项目经理后，项目经理应根据情况做出修改，并在三次审核表上填写修改情况或回复意见。三审最终通过后，才可签发。

三审后，若对项目存在重大分歧意见，可提交质量控制委员会做出最终决定。

（6）二审或三审人员在审核时发现报告仍有超过3处明显错误，可直接将报告返给前面审核人员或项目经理重新完成。

（7）报告审核标准及考核按照《评估报告质量管理制度》执行。各级审核要求如下：

一级审核：

★审核程序：由项目经理负责。

★审核要求：

①项目经理需了解项目具体情况，以提交给二审合格估价报告为要求，对报告的完整、资料的完整性、权属的明晰性、附件的齐全（含查勘表）负责。

②项目经理对撰写的报告进行一级审核后返回估价师/估价人员进行修改。

★审核标准：

①流转单及查勘表是否填写完整，需估价师签字

②计算表中是否有相关依据标准的链接、截图等

③权属文件及状况描述是否齐全准确

④报告内容是否齐全、完整

⑤电子文档是否已含过程报告并且按规定命名

⑥报告格式、类型是否符合委托方要求

⑦报告附件等项目资料是否齐全，符合要求

⑧估值的初步把控

二级审核：

★审核程序：由签字估价师/部门经理完成。

★审核要求：

①签字估价师/部门经理需要对报告的完整性、资料的完整性、权属的明晰性、估价方法以及评估结果的合理性负责，并给予认可或意见的评价。

②二审后将审核意见和报告转回估价师/估价人员进行修改，将审核意见签注在业务流转单上（系统），通过二审后，将已修改报告连同批注修改意见答复一起提交三审。

★审核要点：

①估价报告产权界定是否清晰、准确

②权属信息是否有误

③估价目的是否准确表述

④技术思路、估价方法是否合理

⑤测算过程参数选取、依据是否充分合理，链接是否正确

⑥估价结果是否合理

⑦报告排版、格式、文字及数字是否有误

⑧项目资料、报告附件是否齐全

三级审核：

★审核程序：由质控部技术总监完成。

★审核要求：

①原则上技术总监需要对估值的合理性、技术思路以及特殊事项的说明进行终审，同时应对报告二审内容进行复核。

②技术总监三审后将审核意见和报告转回估价师/估价人员进行修改，估价师答复后连同修改后的报告一起再次提交三审，三审确认已修改合格后在业务流转单（系统）上签字确认。

★审核要点：

①估价目的及价值类型

②技术思路、估价方法是否合理

③市场状况分析是否合理

④估价结果是否合理

⑤特殊事项说明是否完善

※注：①审核报告请预留审核及修改时间，因未预留审核及修改时间引起的投诉由估价师自行负责。

②各级审核人员审核报告应关注提出的审核意见是否解决。

③其他部门报告如需进行三审，则需由评估部助理将报告进行上传，备注外部专家姓名，由评估部经理进行二审，通过后再将报告提交三审。

④各级评估人员在执行业务过程中遇到不熟悉的业务问题应及时询问上一级业务主管人员，业务主管人员可以口头、书面、电子文形式给予回复。

⑤各级评估人员都可以向外部寻求技术支持，但作为执行的依据时，应经过必要的内部讨论并报告上一级业务主管人员。

⑥特殊项目（如A类项目）时负责评估人员应将询问的过程、处理的依据、结果记录于工作日记底稿中，以完整地反映评估人员的工作轨迹。

报告签发时，应由质控负责人签发。

三次审核完成后，由项目经理排版打印。打印后的第一稿应由项目经理负责进行校稿复核，校对报告的文字和排版情况。签字估价师在评估报告上签字完毕后，加盖评估公司公章。

★复核要点：

①报告取号是否有误

②附件是否齐全

③报告内容是否齐全

④内容是否有笔误

⑤报告形式优美、整齐

项目经理应将装订好的项目报告、项目底稿、三级审核表等交与综合部档案管理人员做好项目详细登记、存档。

具体按照公司《房地产估价档案管理制度》执行，常规估价项目、投资咨询项目，自估价/咨询报告盖章确认起一周（5个工作日）内完成归档。应由项目经理或安排项目组成员归档。

归档同时，将项目评估工作全部实物及电子版交付归档人员。项目负责人应检查归档资料，归档应能满足以后评估行业协会及相关监管部门的检查要求。

档案管理员应对报告底稿文件进行逐项检查，如缺失则不可接收归档文件。档案管理人员应督促项目经理及时归档，对归档情况签署意见。

项目登记人员应与财务人员做好评估项目信息沟通（每月一次，核对已出具报告但尚未收回款项的项目），督促相关人员催收款项。

市场部应严格按照相关要求做好各评估项目的收费备案和业务报备。

对于已经交付给客户的评估报告和报送行政主管部门审核的报告，各部门针对提出意见将其回复和修改后的评估报告、说明电子版交给三级审核后，应由原项目经理收回全部评估报告并销毁，将主要变化情况填写在评估项目变更情况表中，经相关人员签字后，再将修改后的评估报告电子版重新出具评估报告、签字、盖章、归档。

二、质量控制制度

（1）基本原则

①我公司根据委托方的要求和项目的特点，制定合理的评估服务计划方案。

②以高职业道德、高技术和质量标准服务于委托项目。

③接受委托人对评估业务及工作纪律的监督检查，若在执行中出现过错，在接到纠正过错通知后，24小时内纠正，并就过错事项深刻总结检讨。

④我们将保存系统而准确的档案，随时接受委托方的检查。

⑤保证做到工作客观真实、实事求是、科学合理、公正廉洁。

⑥如果委托方或项目管理单位认为有必要，我们将针对在评估服务中发现的有关项目管理、造价控制等方面的问题，提供管理建议书等增值服务。

⑦质量标准保证各项误差不超过委托方要求范围以内，若误差率超过愿按合同规定支付违约金。

⑧公司工作人员遵循资产评估师、土地估价师、工程师执业道德、执业纪律、工作规则以及对委托人负责的基本规定和要求，无条件接受委托人对评估服务的质量、时效、服务等诸多方面进行检查、监督或对工作进行考评。

（2）质量保证组织措施

I、人力资源保证

组织高效的项目组，精心选派项目组成员是我公司质量控制的首要环节。根据项目任务需要选派适合的人员组成项目组，特别重视配备经验丰富高素质的项目负责人。在安排项目组的成员构成时，充分考虑年龄、能力、个性及经验等多方面的因素，合理调整项目组的主要成员结构。保证人员政治素质、业务素质和职业道德修养水平。最后，根据实际工作量和时间灵活安排项目组成员的具体人数。具体如下：

①分专业安排具有丰富经验的各类专业人员若干名，同时现场配备审核人员及技术负责人。

②组建项目领导小组，对项目检查及时发现问题。

③选派专业能力最强的人员组成结构科学合理的团队。

④各类专业人员同时满足以下条件：

a具有一定政治素质、政策水平和专业技术水平，对不同行业、不同项目的评估业务安排相应人员参加。

b保证严格执行国家的法律法规、客观公正、廉洁自律，以保证评估成果的准确性和公正性。

c项目采取回避制度，项目人员与项目或项目单位有利害关系或有可能影响项目公正性的务必回避。

d保证严格遵守执业操作守则，不得对外泄漏与项目有关的信息，不得对外拷贝项目信息资料。评估服务期间，对项目单位提供的资料要做好保管和整理工作，不得丢失项目资料。

II、准备工作保证

充分了解项目的要求，收集相关资料，制订评估实施方案及具体计划，并报公司审核。所有评估工作的开展须以经审核同意后的方案为基本依据，以设计文件、招标文件、合同文件、施工文件、监理文件等作为具体从事评估的依据，严格按照评估实施方案确定的内容和时间，本着独立、客观、公正、公平、公开的工作原则开展工作。

III、执行能力保证

项目人员应在准备阶段对业务能力进行强化培训，同时广泛收集各类型项目相关的法律法规及政策文件，梳理、总结业务实施策略和方法，进行证据综合整理，实施相关的业务程序,最后形成能高效、准确达成评估服务目标的能力体系。

IV、方法制度保证

①工作定期报告制度

现场项目小组成员做好项目经理日记，及时上报一次工作内容、结果及问题，对于难以确定的重大事项应随时以书面文件上报，项目领导小组应在及时予以回复。

②沟通制度

项目领导小组定期汇集项目组上报材料并根据重要性判断，上报给项目公司；

项目组及时将进度、发现的问题以及遇到的难点以书面形式报告项目领导小组；

对于发现的特别重大问题随时通报。

③方法流程制度

为了保证工作质量，明确在各种具体项目工作中可以应用的各种方法，以及每种方法的适用范围，把握评估工作方向，确保现场紧紧围绕评估目标进行，严格执行相关审核程序和复核程序。

三、质量保证体系、质量控制程序和其他管理制度

我公司在管理中以制度建设为先导，以规范、细化为标准，全面强化内部管理。为此，公司制订了一整套适应行业特点和自身实际情况的内部管理制度，主要有：《项目经理考核管理办法》、《现场工作管理办法》、《评估报告三级复核及会签制度》、《评估业务管理制度》、《风险管理制度》、《客户管理制度》、《质量检查制度》、《人力资源管理制度》、《文档管理制度》、《保密制度》、《信息化管理制度》、《聘请专业人员管理办法》、《后续教育培训制度》、《财务管理制度》、《办公室管理制度》、《工作作风和执业纪律规定》等。

健全有效的内控机制，是资产评估有限责任公司防范执业风险、提高评估报告质量、保证从业人员合法、客观、公正执行评估业务的“防火墙”。为了降低执业风险，确保执业水平和报告质量，北京国融兴华房地产土地评估有限公司在全面树立质量意识的基础上，根据自身执业经验和行业协会要求，首先制订了《业务承接质量控制规范》、《业务计划质量控制规范》、《业务开展质量控制规范》、《业务报告质量控制规范》、《资产评估有限责任公司业务规范化表格》等规范制度。逐步建立健全了评估业务质量管理内控机制，主要包括：

（1）项目经理签字责任制

每项业务的最终评估报告由项目经理签署，从而明确了执业项目经理对该项业务的责任，促使项目经理对项目小组全体成员、全部工作流程、评估结果负责。

（2）内部三级复核制

对所有评估项目由项目经理、部门经理、主任评估师全面实施三级复核制，即项目经理对各评估人员的工作底稿全面复核，部门经理对项目经理工作底稿进行重点复核，主任评估师进行原则性复核。通过三级复核制，可以层层把关、查漏补缺，确保评估质量不出现重大纰漏。报告审核流程图如下：

（3）部门交叉检查制度

在评估公司内部，由主任评估师师指派各部门经理对其他部门的评估工作、底稿进行交叉检查，督促按照行业规范和要求履行工作程序，完善工作底稿，对于出现一些规律性和普遍性的问题及时提交事务所评估专业委员会，便于在全所及整个评估工作中防微杜渐。

（4）工作底稿抽查制

工作底稿能够反映评估人员执行评估业务的轨迹，通过定期或不定期抽查工作底稿，可以发现问题，不断总结提高，同时也是对评估业务的事后监督。

（5）全程跟踪制

对于所有评估业务，从承接项目开始，到签订业务约定书、现场工作、出具报告，到最后评估归档的全部过程，将由公司内部评估委员会委派一名具有较高执业水平和丰富执业经验的注册评估师随时掌握工作进度和工作状况，代表公司可随时监督检查该项目的全部评估工作，并有权建议公司对项目经理及其他执业人员按照公司奖惩标准进行奖惩。

（6）回避制度

对于评估项目因特殊原因不宜由有关评估人员参与的，实行回避制度，由公司另行委派评估人员。

（7）重大事项请示制

评估人员对于工作中出现的一些重大问题不能准确把握时，可向公司评估委员会请示，由公司评估委员会组成专门人员经充分讨论后最后确定评估意见和结论。

我公司通过加强事务所质量管理内控机制建设，强化执业规范的约束力，不断提高从业人员的职业道德修养和执业水平。北京国融兴华房地产土地评估有限公司成立以来，未受到相关监督管理部门的任何行政处罚，全部执业人员均无不良执业记录及其他违规行为，执行的评估业务均获得了客户的高度评价。

四、质量保证体系、质量控制程序和其他管理制度的执行情况说明

（1）在执行的过程中我们把握的主要以下方面内容：

①做好培训工作，在制度发布之后，要及时组织员工学习，认真领会制度的精神，有必要可进行培训后的考核；

②执行制度时，加强指导、帮助，及时解决执行过程中出现的问题；

③执行制度时要一丝不苟，无条件执行；

④各部门各岗位在执行制度时，不仅要保证量的完成，更要注意对质的把握；

⑤因内部环境或外部环境出现变化，致使制度不能执行或制度已过期，应及时向公司领导汇报，重新研究，重新制定修改的制度，在新的制度出台前，仍按原有的制度执行。

（2）在具体工作中我们着重作了以下方面的工作：

①加强质量控制制度建设与执行

公司成立之初，我们就制定了评估《评估项目内部质量控制规定》等严格的质量控制制度，近十年来，我公司根据评估操作规范和评估准则执业的要求，进一步加强对评估风险的控制。首先，我们强调项目负责人的风险责任，在项目进场前由项目负责人首先对项目的风险进行评估，并将意见报公司进行评审；其次，增强出资人的风险意识。在项目负责人的风险评估意见基础上，公司出资人进行评估项目的二次审核，最后由公司法定代表人进行三审，而且公司还要求每位工作人员都做到项目的事前控制、事中控制和事后控制，控制评估风险，确保评估质量。认真落实本公司制定的质量控制制度和其他内部管理制度，保证了公司良好的执业质量，回避了评估风险，公司各项管理有序进行，从未发生各类问题。

②认真执行评估业务档案制度

评估业务档案是公司评估人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。评估业务档案是规避职业风险、澄清评估责任的重要保证，在本制度执行中由公司董事长作为主管领导亲自负责，具体实施中公司委派专人负责，具体负责保管人员参加了专业学习，并取得了相关的执业证书。公司顺利通过了北京注册会计师协会组织的业务档案管理工作巡查。

③不断完善内部管理制度

公司的内部管理制度包含财务管理、部门岗位设置、考核、劳动合同和公司办公设备、网络管理等方面的内容，这些是公司行政管理的根基，在执行过程中，我们本着“以人为本”的原则，严格遵守国家的法律法规，充分保障员工的合法权益和根本利益，同时密切关注国家的有关政策方面的变化，随时对公司已有的内部管理制度进行修改、完善。

五、业务质量风险控制制度

（1）正式承接项目之前，预先估计可能存在一定风险的项目，应由相关人员汇报给公司业务总监，由其梳理该项目的可能风险点，决定是否承接项目。

（2）每个项目，在出差之前，应确定该项目的项目经理，其作为第一负责人需在报告上签字。项目经理负责整个项目的工作安排、人员调度、工作进度、项目质量等，并直接对项目组成员的工作进行监督和负责。项目经理在出差之前应填写项目员工派遣单。

（3）重要项目组成项目组后，应由该项目的项目经理召集全组成员，讲解项目的基本情况和工作纪律。

（4）项目组全体成员严禁收取客户的现金及贵重礼品馈赠，不得私自向客户保证评估值。

（5）现场工作期间，项目组成员遇到涉及风险方面的重大问题，应先向该项目的项目经理汇报，项目经理应对工作期间遇到的质量风险问题做出记录，重大问题应及时汇报给公司的业务总监。

（6）严格三级审核制

所有评估项目，一、二级审核由部门内负责完成，公司层面负责三级审核，三级审核必须是部门间相互交叉进行。一、二、三级审核标准由质量监管部制订，各级审核时必须严格执行。

①项目经理自身进行一级审核，在将报告交由二级审核前，报告和说明应排好版，底稿应完善并已签字盖章。项目经理作为项目的直接完成人员，不得依赖二级审核对报告进行大幅度修改，而将自身尚未完善的报告交付二级审核。对此，二级审核人员可直接将不负责任的报告退回项目经理重新撰写。

②二审是进行审核中的详细审核阶段，应全面审核评估报告、评估说明、评估明细表、评估作价依据及相关工作底稿。二级审核后应将审核意见填在审核意见表中并签字，然后将该审核意见表返给项目经理修改完善（应保留修改的痕迹）。项目经理针对二级审核提出的意见修改完善后，应再次将修改后的报告交由二级审核签署意见。

③二级审核全部完成后，由二级审核人员及时将修改完善后的报告交由三级审核人员进行审核（交送纸质版）。三级审核应将审核意见填在审核意见表中并签字，然后将该审核意见表返给项目经理修改完善（应保留修改的痕迹）。项目经理针对三级审核提出的意见修改完善后，应再次将修改后的报告交由三级审核签署意见。

④三级审核完毕，须同时在三级审核表中填写审核意见并签字。所有报告必须由三级审核最终签署意见后，才能交付综合部项目登记人员做项目登记，然后加盖公司公章及评估师章。

⑤应留给二级审核和三级审核人员充足的审核时间。如委托方急需报告，也应留给二、三级审核必要的审核时间。重大项目，不得以任何理由压缩项目的二、三级审核时间。

⑥通过电子邮件往返进行的修改，应保留修改的痕迹。回到单位后应补充全部签字。

⑦公司层面设立三级审核人员。

（7）成立公司内部风险控制委员会，委员会由五人组成。遇到由三审人员提交的需讨论的报告，由业务总监召集委员会成员讨论后形成意见。委员会内部如有三名对出具评估报告的风险存在不同意见时，应提交董事会最后决定；如有三名及以上存在不同意见时，直接否决。

（8）对于以下类型的项目，应由二审人员和三审人员，独立进行整体的风险评判，并在审核意见表中单独填写是否特别关注：

①总资产评估增减值超过20％的，应有充分的增减值依据；

②涉及上市公司的相关评估项目；

③国有资产相关评估项目；

④涉及法律诉讼的评估项目；

⑤媒体关注度较高或社会影响力较大的评估项目。

（9）严格实施签字制度：

①各部门自行安排一、二审人员，一、二审人员应在评估报告中签字。

②评估报告应由本人亲笔签名。

（10）报告交付客户后，项目经理应组织项目组成员在20天内装订好全部工作底稿，交由项目登记人员验收后归档。

（11）留档的评估报告必须履行与交付给客户的评估报告一样的全部签字。

六、日常工作制度

项目经理负责制

全部项目实行项目经理制，即任何一个项目由公司指定一名注册评估师作为该项目的项目经理。项目经理由公司根据实际情况确定。该项目经理作为项目的第一负责人，需在报告上签字盖章。该项目经理负责整个项目的工作安排、人员调度、工作进度、项目质量、风险控制等，并直接对项目组成员的工作进行监督和负责。项目经理应做好项目所有成员工作天数的记录（含外勤、内勤），便于计算项目提成分配。

（1）合同管理制

所有项目应按照公司规定的统一格式，由项目承接人员（各部门负责人）与客户签署《房地产评估业务约定书》，《房地产评估业务约定书》各要素内容应填写完善，并加盖双方公章。签署并盖章后的《房地产评估业务约定书》，复印件交由项目登记人员登记后统一管理。原件留作装订底稿。

（2）项目登记制

每个评估项目在完成三级审核后，应先由综合部登记项目基本情况表，具体内容包括项目名称、评估目的、委托方、被评估单位、评估基准日、出具报告日、项目负责人、签字评估师、三审人员、报告编号、客户领取评估报告份数、防伪标志号、评估值等。项目登记完毕后，才由综合部盖章出具报告。

（3）员工派遣单制

部门间调配人员时，应由部门负责人分阶段（外勤开始日期、外勤结束日期、内勤结束日期）填制员工派遣单，员工派遣单由考勤人员管理。

七、保密制度

第一章 总则

第一条 为维护公司、客服的权益，保护公司客户资料及商业机密，防止客户资料及商业机密失密泄密事件发生，特制定本制度。

第二条 客户资料保密工作实行既确保秘密不被泄露，又便利工作的方针。

第三条 客户资料秘密是关系公司权力和利益，依照特定程度规定在一定时间内只限一定范围人员知悉的事项。

第二章 范围和职责

第四条 范围适用于公司内全体员工。

第五条 职责

1、综管部负责制度的拟定和对执行情况的监督；IT管理员负责对管控系统客户信息权限的管理。

2、市场部负责客户信息清单编制、保管，对使用客户信息人员监督工作。市场部负责人负责客户资料需提供于公司内部使用时批示。

3、总经理负责客户资料需提供于公司外部使用时批示。

第三章 保密范围和密级的确定

第六条客户资料秘密包括以下内容

1、公司主要客户的重要信息，如法人、负责人、经营范围、业务合同等相关信息及资料。

2、公司与客户重要业务的细节。

3、公司对重要客户的特殊营销策略。

第七条 客户资料密级分为“秘密”“机密”“绝密”三级。

1、“秘密”是一般的客户资料，泄露会使公司的权力和利益遭受损害。

2、“机密”是重要的客户资料，泄露会使公司的权力和利益遭到严重的损害。

3、“绝密”是最重要的客户资料，泄露会使公司的权力和利益遭受特别严重的损害。

第八条 客户秘级的确定

1、公司一般业务往来的客户为秘密级。

2、公司重要业务往来的客户为机密级。

3、在公司经营发展中，直接影响公司权益的重要客户资料为绝密

级。

第九条 属于秘密的客户资料和文件，应当依据本制度第七条、第八条的规定标明密级。

第四章 保密措施

第十条 对于密级的客户资料和文件，应采取以下措施：

1、客户资料由市场部指派专人负责保存。

2、非经总经理或主管副总经理批准，不得复制和摘抄。

3、收发、传递和外出携带，应由指定人员负责，并采取必要的安全措施。

第十一条 具有属于秘密内容的客户信息管理会议和其他活动，主办部门应采取下列保密措施。

1、选择具备保密条件的会议场所。

2、根据工作需要，限定参加会议的人员范围，对参加涉及密级事项会议的人员予以指定。

3、依照保密规定使用会议设备和管理会议文件。

4、确定会议内容是否传达及传达范围。

第十二条 在对外交往与合作中需要提供客户资料的，应当事先经总经理批准。

第十三条 不准在私人交往和通信中泄露客户资料秘密，不准在公共场所谈论市场秘密，不准通过其他方式传递市场秘密。

第十四条 客户资料秘密和其他物品的制作、收发、传递、使用复制、摘抄、保存和销毁，由总经办或主管副总经理委托专人执行。采用微机技术存取、处理、传递的公司秘密由相关技术人员负责保密。

第十五条 公司工作人员发现客户资料秘密已经泄露或者可能泄露时，应当立即采取补救措施并及时报告总经办，总经办在接到报告后，应立即进行处理。

第四章 责任与处罚

第十六条 出现下列情况之一者，给予警告，并扣发相关人员效益工资200-1000元，同时按罚款额的80%，扣罚部门领导。

1、已经泄露客户资料秘密，但采取了补救措施的。

2、泄露了客户资料秘密，尚未造成严重后果或经济损失的。

违反本制度第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的。

第十七条 出现下列情况之一的，予以辞退并酌情赔偿经济损失。

1、利用职权强制他人违反客户资料保管保密规定的。

2、违反保密制度规定，为他人窃取、刺探、收买或违章提供公司客户资料秘密的。

3、故意或过失泄露公司重要客户资料，造成严重后果或重大经济损失的。

第五章 附则

第十八条 本管理制度自发布之日起正式执行，如有异议可向公司总经办提出申诉。

第十九条 本管理制度由公司总经办负责解释。

八、业务档案管理制度：

为了加强和规范房地产估价档案（以下简称估价档案）的管理，保证档案的完整性、真实性和安全性，根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价规范》及《城镇土地估价规程》等相关法律法规，结合本单位实际情况制定公司档案管理制度。

估价档案是指估价机构和估价人员在开展估价业务中直接形成的按规定需要保存以及有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的估价相关实体资料及电子文档等，主要指执业人员在执行各项评估业务中形成的工作底稿和出具的报告书。

行业协会等办理培训形成的资料及业务部门收集的基准地价、市场研究等资料，作为业务辅助资料档案参照管理。

估价档案的所有权属于出具估价报告的估价机构。

估价机构负责本单位的估价档案管理工作。并接受各有关部门和档案业务管理部门的指导、监督和检查。

估价档案管理应当按照规范化、科学化、制度化的要求，对估价报告及估价相关资料进行收集、分类、整理、编目、立卷、归档、保管、利用、鉴定与销毁，并形成制度。

公司安排专人管理估价档案，负责估价档案的集中统一管理。各责任部门及具体责任人分工设定如下：

建立并不断完善档案管理工作制度，确保估价档案的完整、准确、安全和有效利用。

根据相关规范，下列文件资料属于常规项目估价档案的归档范围：

1. 项目委托书（盖章原件）；

2. 委托人身份证明文件；

3. 委托评估标的物的相关权属证明文件；

4. 委托人出具的与委托项目有关的其他文件资料；

5. 向委托人出具的估价报告及附件；

6. 估价机构保存的技术报告及附件；

7. 与委托人签订的《估价业务约定书》；

8. 估价对象实地查勘记录资料；

9. 估价报告审核记录资料/流转单（业务管理系统中）；

10. 估价报告交付委托人记录；

11. 估价报告的电子文档；

12. 其他必须保存的估价相关资料（估价机构营业执照、执业资质凭证、估价师注册证书、估价项目收费记录、估价标的物录像、照片及外部专业帮助人员的专业意见、外部审核记录等）。

按照估价档案的存储类型分为：实物档案、业务管理系统电子档案、硬盘存档电子档案。

按照档案业务类型分为：常规估价报告、咨询类报告、大项目报告。

(一) 常规估价项目归档

1. 整理：估价人员应按归档要求整理归档文件。

（1） 实物文件材料：按归档要求顺序排列文件，装订成册。

估价人员在对业务资料进行整理时，对不属于归档范围的资料（如临时记录和草稿等）以及重复的资料，应予以删除；对纸张不符合规格、破损、卷角或皱折的资料，应进行技术加工处理：

1) 纸张超出规格的，在不影响资料完整和字迹的前提下，可酌情剪裁，不能剪裁的，可加以折叠。

2) 破损、卷角、折皱、装订线过窄和纸张小于规格的，要用白纸予以裱衬。

3) 如文件材料中有圆珠笔或铅笔的字迹，应复印保存。

（2） 硬盘存档电子文件材料：存储及文件命名方式详见“电子文档归档要求”。

（3） 业务管理系统电子档案：业务管理系统填报的《归档确认表》的内容应与提交的各种归档文件材料一一对应。

2. 移交：业务部门估价人员在移交前应将文件整理有序，向估价档案管理人员移交，并在业务管理系统中填写《归档确认表》，移交实物及电子档案时应签字确认。

3. 检查：档案管理员（必要时应提交质控部档案管理负责人）应逐项审核归档文件是否符合归档要求，若记录信息与实物资料有出入或不齐全，应退回估价人员，补齐后再移交。

4. 归档：档案管理员对项目的实物档案和业务管理系统上传文件内容、硬盘存档内容进行核对，并在业务管理系统中进行相应填写完成归档确认。

5. 实物档案组卷：按照一个委托单位一项业务组成一个案卷的原则，对于一项业务需要组合成若干册时，在每册封面上应注明该项业务共有多少册，此册是第几册。

（1） 为便于对业务档案调阅、鉴定和销毁，案卷采用盒装式。档案管理员可分类进行装盒、装箱，并在盒上建立顺序编号，贴索引单，每箱贴归档明细表。

（2） 立卷人员对不同培训项目和期次的培训资料，不同年份、地区的基准地价、市场研究等资料，应按规定排列顺序进行整理立卷，并将每个文件编号，建立档案目录，上述业务辅助资料与项目档案区分开，单独归档一类。

（3） 每年三月底前将两年以上的档案资料搬入档案库存放，一年以上档案资料搬入档案室存放，同时整理档案“档案装箱索引目录”，存放档案管理员电脑中路径为E:\估价档案\档案装箱索引目录，便于查找、调阅档案。

(二) 退单项目归档处理

项目负责人需在业务管理系统内提交项目终止流程，写明终止原因等事项。退单项目的报告必须全部收回，如报告无法收回或部分收回的需写明原因，经由财务、相关部门主管审批通过后，收回的报告交由档案管理员做终止归档确认，档案管理员将收回报告做粉碎处理。

(三) 暂停项目归档要求

预计短期内无实质性进展的项目（已部分收费，已签订合同或其他原因），首先应由项目负责人在业务管理系统中进行项目终止操作。如有实物资料的，按一般项目归档要求填写卷内目录，然后将归档资料移交于档案管理员。

暂停项目重新启动的，由项目负责人调出原归档资料并按新项目实施后续工作。

估价人员应当及时整理估价过程中形成的相关估价归档资料，并自盖章出具正式报告一周内将估价报告及估价相关资料一并向估价档案管理人员移交。任何人不得拒绝或将估价档案据为已有，每季度需将上季度项目归档完毕。

1. 常规估价项目、投资咨询项目：自估价/咨询报告盖章确认起一周（5个工作日）内完成归档。

2. 时间跨度较长的项目：如房屋征收、成本核实项目进行阶段性归档，如分户报告、总报告，自某一阶段性工作结束起一个月内完成归档。

3. 业务辅助资料档案：自取得后一周内向档案管理人员移交归档。

电子文档备份保存：每年由档案管理员对服务器中上年度的电子文档和业务管理系统数据库进行整体备份，将备份资料拷贝在移动硬盘进行保存。

归档的电子文档每满1年，应对电子档案涉及的档案保管部门的设备更新情况进行一次检查登记。每满2年进行一次抽样机读检验，如发现问题应及时采取恢复措施。

估价档案应当妥善保存，定期检查和鉴定。对损坏或者变质的档案，应当及时修复；在保存期内任何人不得以任何借口销毁估价档案。每年3月质控部负责对资料归档情况作一次内部检查，并填写《内部检查情况记录表》，抽查比例不少于5份。

（一）估价档案查阅、复制登记

公司内部人员需调阅归档文件材料（包括实物文件及电子文件），应统一由档案管理员进行调档，并在《调阅档案记录登记册》上登记，调阅本人1年以上或他人项目的需上级领导签字批准。

调阅档案须在1个月内归还。查阅业务档案，查阅人不得对案卷涂改、圈划、抽取、撤换。如有特殊情况需上级领导批准。

（二）统计

1. 按归档时间对员工进行归档考核，未及时归档的予以公示，根据未归档时间长短，事情原因调查情况，进行警告或惩罚。

2、每月对估价人员的归档、借阅情况进行统计，提供各业务部门。

（一） 要建立业务档案保密制度，对工作底稿中涉及的商业秘密保密。估价资料涉及的相关房产信息必须严格保密，估价人员仅可因估价流程需要使用相关房产信息，不得作其他用途使用，不得擅自复印、摘抄或传播档案材料或内容。

（二） 档案利用者必须严格遵守档案借阅利用制度，保证档案材料及其内容的安全，未经许可，不得私自抄录和复制。

（三） 档案实行集中统一保管，专人管理，专柜、箱存放，非档案管理人员不得随意进入档案室。

行政主管部门、房地产估价行业协会、国家公、检、法部门及纪检监察部门因工作需要依法查阅估价档案的，公司应予以配合。

第四章 估价档案的保管和销毁

公司定专人管理估价档案。档案管理人员因工作需要发生变动时，应向接办的人员办理交接手续。

估价档案期限自估价报告出具之日起，实体档案保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。电子档案应长期保存。业务辅助档案自归档之日起保存期限不少于10年。暂停项目档案保存期限不少于1年。

（一） 纸质归档文件材料统一采用A4纸张。立卷编目的档案按报告编号顺序放入档案盒中，可在档案架上整齐地摆放。

（二） 两年以内的估价报告档案存放在公司档案室，两年以上的档案资料搬入外部档案库存放。

（一） 加强防盗、防火、防光、防水、防潮、防尘、防虫、防霉的八防工作。

（二） 档案室钥匙应由档案管理员及总经理办公室专人管理，不得遗失。进出档案室应随手关门。

（三）档案室内严禁吸烟，人离开档案库房，必须切断电源。

（一） 估价档案保管期满后，应当及时进行鉴定工作，对确定没有继续保存价值的估价档案进行销毁。由估价档案管理人员编制《档案销毁手册》，并经单位法人代表和估价管理人员签字、注明日期后销毁。销毁清册应列为永久保管档案。

（二） 在销毁之前，应当按规定履行需要的手续，对将要销毁的业务档案做最后一次检查，然后报总经理批准。销毁时，有关人员应进行现场监督或检查，经保证被销毁的业务档案彻底销毁干净。

第五章 估价档案的内容和要求

1. 常规估价报告

（1） 估价业务流转单、估价报告、技术报告（含附件）

（2） 估价委托书、业务约定书或委托评估合同

（3） 估价过程中与委托方的往来函件

（4） 现场查勘表（需估价师、现场人员签字）

（5） 委托方相关证照（身份证、营业执照、资质证书等）

（6） 委估项目产权证、各类批文、合同、情况说明、测绘报告等

（7） 委托方提供的其他资料，如项目相关的图片文件（规划设计图等）

（8） 案例调查资料（网络搜集案例截图及链接）

（9） 归档资料卷内目录

（10） 报告签收单（当面递交的）等

注1：实物版归档顺序为：估价业务流转单、估价报告、估价技术报告、报告附件、业务约定书、报告附件之外的其他所有归档文件。

注2：（2）-（7）项已包含在报告附件中的资料，无需重复归档。

注3：对外出具报告后，发生报告内容修改或变更的，应及时将修改后的报告纸质版、电子版再次进行归档。

2. 投资咨询（可行性研究）报告

除参照常规估价报告归档内容外，咨询类报告内容还应有：

（1） 咨询报告及附件

（2） 项目相关图片资料（规划设计图等）

（3） 项目市调资料

（4） 项目案例调查表

3. 大项目（房屋征收等）报告

（1） 结果报告（含总报告与分户报告）、技术报告

（2） 项目现场勘查记录底表

（3） 项目相关图片资料

（4） 电子平面示意图，包括地籍、地形（DWG文件）

（5） 项目小结（对于有重大意义、一定体量的大项目）

1. 估价报告归档内容：（文件命名方式详见“电子文档归档要求”。）

（1） 估价报告完成后，应在业务管理系统中上传结果报告、技术报告终稿。

（2） 估价报告（包括结果报告和技术报告）完成后变更或修改内容的，应另行上传变更后的文件。

（3） 地理位置示意图文件、现场勘查实景照片文件。

（4） 项目计算表。

（5） 过程文件（相关的依据或沟通过程文件等有必要上传的文档）。

（6） 土地评估项目如完成电子备案的报告，应在业务管理系统中上传由电子备案系统生成的报告封面文件。

（7） 项目相关资料需扫描后形成电子文件，按要求重新命名并存入业务管理系统中指定项目条目里。

2. 电子文件容量较大，无法通过正常方式在业务管理系统中上传，可由信息技术管理人员协助将文件上传到服务器，并在业务管理系统中做相应的记录。

1. 硬盘存档时，将项目所有资料建立一个文件夹，文件夹名称格式为“20**-报告编号（估价类型）——报告名称” 。

投资分析或其他各类研究报告，可根据项目名称和分类确定归档报告电子文档的文件名。

2. 文件夹中包括三个子文件夹，子文件夹名称和内容分别为：

01成果文件

内容包含可修改电子版报告、委托估价函、位置图、照片附件（采用word格式，文件数量不限，能完整反映评估内容即可，但单个文件大小有限制：现场照片做成JPG格式文件时不要大于600K,做成 PDF文件时不要大于2M）、估价业务约定书、计算表、估价业务流转单、由委托方和资产占有方、评估公司三方签字的实地查勘表等。

02权证文件

内容包含房屋所有权证、土地使用权证（上述两个没有的情况下，需要有替代文件，如房地产租赁合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、项目审定设计方案等。

03过程文件

内容包含现场照片（整理后的照片文件夹、必须有估价师/估价人员现场照片）、询价记录：***网址，网页截图，询价电话记录（电话号码、内容、对方姓氏）、实地询价记录（被询问人姓氏、内容）、搜集的价格文件资料（如当地政府公布的地价、各类指数等。

九、人员管理制度第一条 为了适应中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司经营发展战略的需要，有效吸纳人才，开发和配置人员，建立充满活力的人员管理体制，明确人员管理政策，特制定本制度。

第二条 人员管理目标：

（一）建立一支高素质、高境界和具有团结协作精神的适应公司发展需要的业务与管理队伍。

（二）建立有特色的员工绩效评价、薪酬分配体系和优秀人才脱颖而出的激励机制。

（三）依靠组织的努力，培育与弘扬公司的企业文化，不断提高工作效率和经济效益，提高公司在市场中的竞争能力。

第三条 人员管理的原则：

（一）重视治理机构的议事制度和沟通机制的建设，营造公司决策、执行的民主氛围，增进理解、相互包容、化解矛盾、提升合力。

（二）倡导包括诚信、民主、尊重、平等、合作、包容、协商等在内的合伙文化，不断培育和形成统一的职业定位、价值取向、发展理念、道德标准和行为规范。

（三）建立与员工的平等对话机制，畅通员工参与公司管理、监督公司运行、服务公司发展的渠道，形成尊重知识、尊重人才、尊重注册评估师的专业价值的良好风尚，增强员工的主人翁意识。

（四）培育员工团队精神，增强公司凝聚力，构建公司诚信文化，大力弘扬诚信为本、操守为重的职业理念，牢固树立独立、客观、公正的职业形象。

第四条 人员工作实行一体化管理的体制，人员一体化管理包括规章制度的一体化、工作程序的一体化、工作标准的一体化、福利待遇的一体化、激励约束机制的一体化（包括奖励惩罚的一体化）、人员管理观念和文化认同的一体化、决策机制的集中化、监督纠正机制的集中化等内容。

第五条树立“全局性、整体性”的人员管理观念，全所按统一的原则、标准、方法编制人员规划。人员规划分为需求规划、供给规划、供求平衡规划3个方面，对业务人员和公共服务人员（行政人员）分开编制。人员规划明细到总部各公共部门和各事业部、分公司的业务部门、公共部门。

第六条 劳动关系管理一体化的目标是实现全所劳动关系管理的标准化、程序化，保证全所劳动关系管理工作合法、高效运行，全面降低劳动关系管理的风险，构建和谐、民主、人性化、具有凝聚力、能够充分调动员工积极性和创造性的劳动关系。

第七条 在招聘工作方面做到四个统一：招聘程序统一、员工聘用标准统一、招聘需求的确定依据统一、招聘渠道统一。

第八条 执行统一的绩效考核体系

第九条 执行统一的《员工培训管理办法》，各类培训原则上由总公司统一组织实施。分公司根据实际情况确实需要单独举办培训的应提前向总公司报告，总公司培训部门负责对分公司举办的培训进行专业指导，培训结束后分公司要将培训资料报总公司培训部门。

第十条 公司执行统一的薪酬体系。

第十一条 通过制定人员政策和程序，以合理保证拥有足够的具有必要素质和专业胜任能力并遵守职业道德规范的人员，以使项目负责人能够按照法律法规、职业道德规范和业务准则的规定执行业务，并根据具体情况出具恰当的报告。

第十二条 人事管理部门会同业务部门根据现有客户数、业务量、业务结构、预期业务增长率等情况，并根据现有人员的数量及层次结构、人员流动率和晋升变化等因素，定期或不定期地评价总体人员需求，确定招聘目标和方案。

第十三条 采取各种措施确保人员持续保持必要的素质和专业胜任能力。

第十四条 根据实际情况，建立以业务质量考核为核心的业绩评价系统，包括评价指标（如业务质量的考评指标等）和评价表格，运用评价系统，较全面地评价人员的业绩。

第十五条 根据专业技术等级考核标准、职务标准或岗位职责、个人年度职业发展计划的执行考核结果，并经综合考核程序，确定员工薪酬水平、晋升或淘汰。

第十六条 将逐步建立完善项目质量评价数据系统，对业务质量评价情况进行综合分析，以指导各级人员的职业发展和未来的业务培训工作。

第十七条 本制度自2018年1月1日起施行，原人员管理制度同时废止。

第一条：为规范公司业务培训工作的组织与管理，不断更新员工的业务知识，提高员工业务素质,奠定企业发展的基础，制定本制度。

第二条：公司各业务分管副总经理是相应业务培训的第一责任人，公司办公室负责在各业务分管副总经理的指导下具体承担业务培训工作的组织和管理。

第三条：业务培训工作原则应体现以下特点：

⑴针对性：根据不同的业务范围提供不同类别的培训内容；

⑵层次性：针对不同层次的员工提供不同层次的培训内容；

⑶操作性：强调授课人员的实践经验，强调培训内容的实践性和可操作性；

⑷灵活性：业务培训的方式可多种多样，强调因地制宜，尽量减少对日常工作的影响；

⑸持续性：连续不断地进行业务培训以适应相关业务知识更新的最快进度；

⑹全员性：管理者即是培训者，各级管理者有培训下属的义务，每个员工也都有接受培训的权利和义务；

(7)实效性：每一个培训计划的拟定、实施都要追求实际效果。

第四条：业务培训方式可选择以下形式：

⑴ 内部培训：由公司聘请外部讲师或指定公司内部人员到企业授课，培训内容主要针对新知识、新技能，新规范、企业文化等。

⑵外部课程培训：就某一门只与少数专业部门相关的知识和技能，公司少数专业人员参加的外部公开培训课程或对应行业协会举办的继续教育课程进行专业培训。

⑶工作培训：每一个管理者都应该是培训者，各级职能部门除了对下级工作进行检查外，还必须提供相应的指导，协助下级解决实际问题。

⑷工作轮换：针对部分员工进行岗位轮换，通过熟悉不同岗位的工作全面锻炼和提升员工的综合素质。

⑸员工业余自学教育：员工利用业余时间参加各种自学教育。

第五条：内部培训是公司提倡和推广的首要培训形式，全年内部业务培训时间人均必须达到30小时以上，培训要有签到记录和考核，公司办公室负责建立培训档案。

第六条：如员工因工作原因需参加外部短期培训，须提前提出《外部培训申请表》，所在部门主管同意后，报公司负责人批准后交办公室备案，培训期间计考勤。

第七条：员工参加外部培训后，应填写《外部培训总结表》，说明培训内容，对本公司的借鉴意义等，连同培训资料上交公司办公室备案。根据实际情况，公司办公室可以要求受训人在公司范围内组织培训，讲授自己所学的知识和体会。

第八条：凡公司出资脱产培训的员工，须签订协议，承诺在本公司的一定服务期限。如果培训协议期未满，员工不能制造任何理由或借口达到离职的目的，如果员工辞职或被解聘，公司将按照协议追讨培训费及违约责任。培训协议与聘用合同同样有效，当合同期规定的期限与培训协议的期限有差异时，以培训协议为准。

第九条：员工如业余自学教育培训需公司补助，须提前提出申请，经公司负责人批准后报办公室备案。原则要求自学教育培训方向与工作方向一致。补助范围限于学费和书杂费。学习成绩不合格者，不予补助。学习费用较大，个人难以承受，经公司负责人特批后可预借学费和书杂费。公司本着对口培训原则，公司资助参加自学教育培训后，一般不得要求调换岗位。特殊情况需经公司负责人批准。

第十条：内部培训授课人员分为公司内部指定和外部聘请两种情况，内部指定人员由各业务分管副总经理确定，一般是包括分管副总经理在内的公司业务骨干。外部聘请的授课人员由公司办分室负责联系、接待和费用支付。

第十一条：公司办公室负责配合授课人员落实培训教材、讲义的采购或整理工作。

第十二条：公司办公室必须不定期抽查培训对象的培训听课记录，以核实培训的真实性。提倡培训结束以书面考试的形式检查培训听课的效果，并将考试成绩与员工定岗定薪结合，以提高员工学习主动性和积极性。

十、财务管理制度第一条 为了加强中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司财务管理，规范企业财务活动，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》等国家有关法律法，结合 的具体情况，制定本制度。

第二条 财务管理的基本任务。

（一） 建立健全企业的内部财务制度，理顺产权关系；

（二） 做好各项财务、资金计划的编制、执行、控制工作，通过核算、分析、监督、考核，如实反映公司的财务、经营状况；

（三） 依法筹集资金，有效利用资产，努力降低成本费用，提高公司经济效益，并依法计算交纳各项税费；

（四） 及时向公司的决策层提供财务数据及分析资料，为相关业务部门提供必须的财务报告，并依法接受政府有关部门的财务检查与监督。

第三条 财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益，壮大企业经济实力为宗旨。

第四条 财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

第五条 根据国家政策法规和业务工作流程，建立完善的经济核算体系，本着高效精简的原则，设置财务部为财会管理机构，配备合格的财会人员。

第六条 设置财务总监岗位，协助管理好整个系统的财务会计工作，对全系统的财务会计工作负责。

第七条 设置财务部，是财务主管部门，除做好本部门各项业务工作外，负责从业务上对下属各级财务部门和会计人员进行领导、指导、检查、监督。

第八条 财务部负责人领导财务部的工作，在财务总监领导下主持公司的财务工作。

第九条 下属单位的财务部设财务主管，主持本单位的财务工作。

第十条 财务部副部长协助部长工作，负责分管的财务工作。

第十一条 各级财务部门都必须建立稽查制度。出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。除出纳人员外，财会人员不得经管现金、有价证券和票据。

第十二条 财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。

记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，账目清楚，日清月洁，按期报账。

第十三条 各级领导必须切实保障财会人员依法行使职权和履行职责。

第十四条 财会人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级财务部门报告。

第十五条 财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。被撤销、合并单位的财会人员，必须会同有关人员编制财务、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部部长进行监交；下属单位财务主管的交接，由财务部部长会同本单位领导进行监交；财务部部长的交接，由总经理会同财务总监进行监交。

第十六条 公司财务部和各下属单位财务部门要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。

第十七条 银行账户必须遵守银行的规定开设和使用。银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。

第十八条 银行账户的账号必须保密，非因业务需要不准外泄。

第十九条 银行账户印鉴的使用实行“三章分管并用制”。即：财务专用章由出纳保管，法人章和会计私章由本人各自保管，不准由1人统一保管使用。印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。

第二十条 银行账户往来应逐笔登记入账，不准多笔汇总记账，也不准以收顶支记账。各单位应按月与银行对账单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。

第二十一条 财会人员办理信汇、电汇、票汇（含自带汇票）、转账支付等付出款项，一律凭付款审批单办理。付款审批单应附于付款凭证记账备查。付款审批单由项目经办人负责办理报批，经财务总监审查，由总经理批准。同一项目（含同一笔贸易）应按合计总额报批，不准为逃避审批而分列报批、支付。对违反上述规定的付款，财务人员有权且必须拒绝支付，并及时向上级请求处理。

第二十二条 根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书现正式委托，也不准改变收款单位（人）。凡委托其他单位（人）代付款的，一律上报总经理批准。

第二十三条 各单位库存现金不得超过各开户银行规定限额，超过部分当天下午存入银行。禁止坐支收入现金。

第二十四条 一切现金往来，必须收付有凭据，严禁口说为凭。

第二十五条 严禁代外单位或私人转账套现和大额度（5000元以上）支付往来现金。严禁各单位私设小金库。

第二十六条 严禁将公款存入私人账户，违者按贪污论处。

第二十七条 现金日记账必须用固定一本账，严禁使用两本账或账外有账。

第二十八条 各单位会计每周要会同出纳员盘点库存现金一次，保证账实相符。盘点表应随同会计报表一起上报。

第二十九条 领用空白支票，必须注明限额、日期、用途及使用期限，按审批规定报批。不得签发空头支票、远期支票，支票领用后十五日内报账。支票作废后应将支票存根与支票粘连，并加盖“作废”印章，发生支票遗失，应立即办理挂失手续，不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，套取银行和他人资金。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内。严禁空白支票在使用前先盖上印章。

第三十条 正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，由经手人验收人签字、总经理批准后方能报销付款。

第三十一条 公司员工的差旅费，由财务部审核，报总经理审批报销。

第三十二条 非业务性的特殊开支，如赞助金、会费等列支，由总经理审批。

第三十三条 各单位购置固定资产（包括维修、租用），必须先立项、作出预算，报经批准后才能购置。其中，属专控商品的，还必须报经专控部门批准后才能购置；非专控商品，按审批权限规定经批准后才能购置。

第三十四条 严禁下属单位为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。

第三十五条 严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

第三十六条 有关资金使用的审批，在审批人员出差时，由其指定代理人代为审批。批件必须附于有关发票、单据后面入账备查。

第三十七条 物资管理部门必须建立严密的出入库制度和保管规范，每月向财务部门报送一次库存报表，报表同时抄送上级财务部门。

第三十八条 物资管理部门每月由会计人员会同存货管理人员进行一次实物盘点，并编制库存物资盘点表，盘点表同时抄报上级财务部门。

第三十九条 对库存物资的盘盈盘亏，仓库不得自行作财务处理。盘亏在1000元以下者（含1000元），由所在单位财务部审核，报经理审批后处理，1000元以上至5000元的（含5000元）须呈报财务总监审批后处理，5000元以上的由总经理审批后处理。

第四十条 各下属单位必须加强对发票的管理，安排专人负责发票的登记、领用、清理、核对工作。严禁为外单位或个人代开发票，违者处发票额15%以上的罚款和扣发1-2个月的奖金，情节严重的追究法律责任。

第四十一条 会计凭证必须内容真实、手续完备、数字准确、不得涂改、挖补，如事后发现差错，也必须由经办人负责划双红线并盖章进行更正。

第四十二条 会计档案必须按月装订成册，妥善保管，不得丢失，至少保存15年。采用电子计算机记账的，机器储存和输出的会计记录视同会计账簿，应专人负责妥善保管，至少15年。

第四十三条 会计档案保存期满需销毁时，应抄具清单，报总经理、董事会、主管部门和税务机关同意后，才能销毁。

第四十四条 公司执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《企业会计准则》、《企业财务通则》及《会计师公司财务管理若干问题的暂行规定》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和账簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。

第四十五条 公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。

第四十六条 记账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为记账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。

第四十七条 一切会计凭证、账簿、报表中各种文字记录用中文记载，必要时可用外国文字旁述；数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

第四十八条 公司对本所资本坚持资本确定、资本充实的原则。

第四十九条 公司各单位收益与费用的计算，实行分级核算，按部设账。

第五十条 公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。

第五十一条 长期借款的利息支出，应根据使用单位用款时间计算利息。

第五十二条 公司以单价2000元以上、使用年限1年以上的资产为固定资产，分为5大类：

1.房屋及其他建筑物；

2.机器设备；

3.电子设备（如手提程控电话机、复印机、电传机等）；

4.运输工具；

5.其他设备。

第五十三条 各类固定资产折旧年限为：

1.房屋及建筑物35年；

2.机器设备（含室内装修）10年；

3.电子设备、运输工具5年；

4.其他设备5年。

第五十四条 购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原价。需安装的固定资产，还应包括关税及工商税等。作为投资的固定资产，应以投资协议约定的价格为原价。

第五十五条 固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。

1.盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入账，原价减累计折旧后的差额转入公积金。

2.盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。

3.报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。

4.公司对固定资产的购入、出售、清理、报废及内部转移等都要办理会计手续，并设置固定资产明细账进行核算。

第五十六条 公司主要的会计报表有如下几种：

1.资产负债表（年、季、月）；

2.利润及利润分配表（年、季、月）；

3.现金流量表（年）

第五十七条 本制度自2018年1月1日起施行，原档案管理制度同时废止。