上海同测土地房地产资产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

上海同测土地房地产资产评估有限公司注册资金560万元，现为中国资产评估协会单位会员、上海市房地产估价师协会会员单位、上海市土地估价师协会理事单位、中国土地估价师与土地登记代理人协会单位会员、中国房地产估价与房地产经纪人学会常务理事会员单位。公司组建之初就以高水准、高要求、专业化与国际接轨的目标打造自己。公司成立于2004年12月，自组建以来从自身实际出发，以开展为政府、金融机构、央企、大型企业服务为着力点，同时拓展房地产、土地估价的其他领域和市场，在资质不断提升的情况下，逐步在房地产转让、租赁、企业改制、房地产抵押贷款、房地产拍卖、房屋征收和集体所有土地征用、土地前期成本核算估价等领域展开，并提供房地产项目投资可行性分析、研究、市场调研等全面咨询服务。公司主要业务范围涵盖司法机关、政府主管部门、金融商业机构、资产管理机构、信托证券、企事业等各个领域，评估报告业务内容及成果涉及司法、金融、税务、公正、股权等专业领域。

现有员工35名，专职房地产估价师20名，专职土地估价师14名，注册资产估价师3名，3名注册上海住宅物业服务价格评估师，2名土地登记代理人，造价工程师、工程师等各类专门人才5名，主要技术骨干来自中国985、211院校的研究生、本科生，理论和实践经验均相当丰富。

资质有房地产全国一级、土地备案全国一级、资产备案全国、土地登记代理全国、上海市物业管理评估、全国土地资信准A级。

1.1各阶段服务的实施安排

（一）评估前期工作内容

前期工作主要为明确评估目的、评估对象、评估时点，并拟定评估作业方案。

①确定评估技术路线

资产评估的技术路线，也就是确定资产价格形成过程和形成方式。确定技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。

②确定评估方法

资产评估技术路线是对价格形成过程的形成方式的认识，而资产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。

同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。

我公司将根据不同估价对象的特点，采用相对应的估价方法，估价人员将站在第三方角度，客观公正地对项目价值进行分析。

资产评估方法主要采用：市场法、收益法、成本法（资产基础法）等

市场法、收益法、成本法（资产基础法）三种方法为资产评估的基础方法。

A、市场法：利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，来估测被评估资产的价值。其理论基础是替代原则，即一个理性的购买者不会为一项资产支付比在市场上获得其替代品更高的价格。主要技术运用方法如下：

（1）直接比较法：找到与被评估资产几乎完全相同的参照物，直接将其交易价格作为评估值。例如，评估一台标准型号的全新笔记本电脑。

（2）类比调整法（市场成交价格比较法）：找到相似的参照物，但在功能、性能、新旧程度、交易时间等方面存在差异，通过分析这些差异并对价格进行相应调整来得到评估值。这是最常用的市场法。

B、收益法：通过估测资产未来预期收益的现值来确定资产价值。其理论基础是预期收益原则，即资产的价值取决于它未来能为所有者带来的经济利益的现值。主要技术运用方法如下：

（1）现金流折现模型（DCF）：这是收益法中最主要、最科学的模型。它将资产未来各年的预期自由现金流（Free Cash Flow）用适当的折现率（Discount Rate）折算到评估基准日，以其现值之和作为评估值。

·公式：V = Σ [CFt / (1 + r)^t]

·V：资产价值

·CFt：第t年的预期现金流

·r：折现率（反映预期收益的风险）

·t：收益期

（2）收益资本化法：适用于未来收益是永续且稳定增长的情况。将资产未来稳定的年预期收益除以适当的资本化率（Capitalization Rate）来得到评估值。

· 公式：V=CF/r（假设收益永续且不变）

C、成本法（资产基础法）：从重新购建一项与被评估资产功能相同的全新资产所需花费的成本中，扣减各项价值损耗（贬值）来确定资产价值。其理论基础是贡献原则和替代原则。技术运用如下：

基本公式：评估价值 = 重置成本（Replacement Cost）- 实体性贬值（Physical Deterioration）- 功能性贬值（Functional Obsolescence）- 经济性贬值（Economic Obsolescence）

·重置成本：在当前市场条件下，重新购建功能完全相同的全新资产所需的全部成本。

·实体性贬值：资产由于使用和自然力作用导致的物理损耗造成的价值损失。（如设备磨损、房屋陈旧）

·功能性贬值：由于技术进步，导致原有资产在功能、性能上落后于新资产而造成的价值损失。（如能耗更高、效率更低）

·经济性贬值：由于外部经济环境变化（如市场竞争加剧、政策变化、产业结构调整）导致资产获利能力下降而造成的价值损失。

·适用对象：专用设备、自制设备、在建工程、房地产（特别是新开发的、很少交易的）、缺乏市场参照物的资产。

成本法在企业价值评估中的应用（资产基础法）：主要用于企业价值评估。它本质上是对企业资产负债表上所有可辨认的资产和负债用适当的评估方法（成本法、市场法等）逐一进行评估，然后用总资产评估值减去总负债评估值，得到股东全部权益价值。 适用于：控股公司、投资公司、经营不善的企业，以及即将进行清算的企业。

D、其他评估方法，如下：

期权定价法：将某些资产（如矿产勘探权、研发项目、高风险科技公司）视为一种期权（选择权），运用金融期权的定价模型（如Black-Scholes模型、二叉树模型）来评估其价值。适用于未来具有高度不确定性和管理灵活性的资产。

E、评估方法的混合和综合运用

对于复杂的资产（如一个企业），可能会同时采用收益法和资产基础法，或者市场法和收益法，然后对得出的不同结果进行综合分析，调整后得出最终评估结论，以提高评估结果的准确性和可信度。

三种基础方法的优劣简析表

（二）估价中的工作内容

完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括2个步骤，其工作内容是：

（1）选定评估方法计算

对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。

（2）确定评估结果

对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。

对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：

①评估过程是否有误；

②基础数据是否准确；

③参数选择是否合理；

④评估项目是否遗漏或重复；

⑤是否符合评估原则；

⑥公式选用是否恰当；

⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。

在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。 当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。

（三）撰写评估报告

撰写评估报告的要求：

①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。

②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。

④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、具有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

（四）将评估报告送达委托人

评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。

（1）评估的修订归档工作

在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。

1）听取反馈意见

当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。

2）作出解释或修订意见

对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。

如当事人出于误解的，评估机构有义务做出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。 如评估报告确有不完善之处，评估机构应做出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。

如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面做出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。

（后附项目服务实施阶段表和工作步骤路线图）

项目服务实施阶段表

²接受委托与前期准备阶段

²现场清查与资料核验阶段

u评定估算与内控审核阶段

²报告出具与备案归档阶段

项目工作步骤路线图

1.2重难点的应对措施

在一般资产评估服务中，重难点通常集中在价值判断的主观性、信息不对称以及特殊资产的复杂性上。以下是主要重难点及其应对措施：

u 主要重点难点：

·信息不对称与资料失真：依赖被评估方提供的数据，可能遇到资料不全、虚假或隐晦重大信息（如抵押、诉讼）的情况。

·未来收益预测困难：对高科技、初创企业等，未来现金流或利润预测极其不确定，导致收益法应用主观性强。

·缺乏活跃市场：对无形资产（专利、商标）、专用设备等，难找可比的公开市场交易案例，限制了市场法应用。

·特殊资产计量：生物资产（如林木、水产）数量难盘点；长期股权投资中的子公司财务数据延迟或不可靠。

·政策与法规变动：评估基准日后税制、环保、会计准则变化，可能大幅影响资产价值（尤其是矿业权、不动产）。

·关键参数确定：折现率、缺少流动性折扣、控制权溢价等参数，选择不当会显著偏离真实价值。

u 应对措施

1.强化核查验证

对于资料，执行严格程序：核对原始凭证、函证、现场盘点（如存货、设备）；通过公开渠道交叉验证企业信用、诉讼状态。

2.审慎假设与情景分析

评估收益时，结合历史表现与行业趋势，做保守、中性、乐观的情景分析，并详细披露关键假设（如收入增长率、永续增长率）。

3.多方法交叉验证

不局限于单一方法。对无形资产，同时用成本法（重置成本）、收益法（超额收益）、市场法（可比许可费）进行相互校验。

4.运用专业辅助手段

·生物资产：用无人机、卫星遥感技术盘点；聘请水产、林业专家协助。

·复杂金融资产：引用第三方估值报告（如基金份额、期权）。

5.紧跟法规与市场

持续学习最新政策（如数据资产入表、碳交易权评估）；实时收集行业交易案例，维护可比数据库。

6.充分披露与风险提示

在报告中明确列出重大不确定事项（如未决诉讼、未来产能不达标），并量化说明假设变动对价值的敏感度（如利率上升1%导致价值下降X%）。

7.借助专家工作

聘请律师核实产权瑕疵；聘请工程师鉴定设备成新率或技术先进性。

此次，针对为上海市国家机关、事业单位和团体组织（以下简称“体制内单位”）提供的资产评估服务，合规性是其首要且贯穿全过程的特性。由于资金源于财政，评估工作必须严格遵循各类管理办法，同时也会面临资产清理难、参数标准特殊等实务挑战。

v核心重点：制度合规与监管红线

·受“集体决策+双重备案”约束：资产处置必须由单位内部进行“三重一大”集体决策。市级行政单位由市机关事务管理局审批；市级事业单位则由市财政局审批。评估需按规定履行核准或备案程序。

·面临严格的监管环境：上海市财政局定期对评估机构进行执业质量检查，重点查处“关键评估程序未执行到位”、“滥用资产评估方法”、“出具虚假报告和重大遗漏报告”等严重违法违规问题。

v主要难点与应对策略

·资产清查之“难”：当单位存在历史遗留问题（如权属不清、信息缺失、盘亏等），或面临资产量大面广时，由于法规禁止随意“打包”处置，清产核资工作会非常艰巨。应对建议：协助委托方在系统中调取资产卡片，现场逐件盘点核对。若权属有争议，必须先行暂停并助其按规章处理产权归属。

·价值判断之“特”：许多资产使用状态特殊（如已过使用年限但仍在勉强使用），且非常规资产（如馆藏文物、涉密设备、政府储备物资等）在市场上缺乏可比案例，需要量身定制评估方案。应对建议：坚守客观中立，拒绝迎合出具虚假报告。公开数据难寻时，需调研市场行情。若涉及医疗等专业器械，可引入行业专家参与。

·价值导向之“殊”：此评估不以成交为唯一导向，而是以“防止国有资产流失”和“实现保值增值”为最高准则。市场法成交价若下浮过多会有风险，处置收入（扣除费用后）也必须足额上缴国库。应对建议：业务承接合理定价，避免低价竞争带来的执业风险。在评估报告中必须详细披露公允价值的确定逻辑，且结果通常不能低于资产净值。

·流程周期之“紧”：评估往往是项目（如报废、处置、投资）的中间一环，后续须经多个主管层级审批。若窗口期短且单位配合度不高，就可能造成脱节。应对建议：提前告知客户审批全流程和预计耗时，列出并催促其及时提供资料清单，最好在合同中明确“节点责任”以共同推进进度。

v总结

1.坚守独立性：绝不因委托方长期合作压力而放弃立场，防止评估风险。

2.精通法规：熟悉《上海市市级行政事业单位国有资产处置管理办法》等政策。

3.严控质量：严守执业道德，按规定进行细节测试与盘点。

4.合理收费：坚持专业定价，避免因低价竞争引发执业风险。

1.3服务特色或创新管理

我司位于上海市静安区，严格按照相关法规要求，独立执业，承担责任。从业至今未有不良企业记录和污点。

统一管理，规范执业。公司优聘管理人员，就房地产评估业务专设总师室、土地评估、房地产评估、价格中心、金融评估、司法评估、动拆迁评估、培训中心等相关职能部门，集中整体专业优势，统一梳理业务流程，把控业务风险。建立了完善的房地产及资产评估三级审核机制和严谨的估价师独立行牌负责机制，杜绝人为的错估和误判。在评估事业拓展过程中逐步形成了业务团队承接，风险统一把控的管理模式，在保证效率的前提下提供更为精准和便捷的服务。通过对估价项目进行合理分类，不同项目类型由预估部门、估价部门、查勘部门、审核部门、咨询部门分别介入；同时针对客户需求设立了延时工作和假日值班的工作机制，紧跟客户节奏，灵活沟通，力保优质服务。

专业梯队，精湛执业。

公司资产项目负责人王晓东，注册资产评估师，本科学历，高级职称，自2001年6月起从事资产评估工作，曾在山西誉德隆资产评估有限公司担任资产评估师，先后主持完成太原煤气化公司企业改制评估、山西三晋通用航空公司拟核实股东全部权益价值评估、太原市恒山机电有限公司和山西新源盛世醋业有限公司拟抵押贷款进行的部分实物资产评估等项目；2020年4月入职同测评估，先后主办并完成思源电气拟收购烯晶碳能电子科技无锡有限公司部分股权所涉及的公司股东全部权益价值估值项目、上海广德口腔门诊部有限公司拟确定资产价值所涉及的租赁房产内资产评估项目、上海京佳实业有限公司拟资产转让所涉及的部分资产市场价值资产评估项目、上海雄筑投资管理合伙企业（有限合伙）2.5036%财产份额市场价值资产评估项目、浙江雷霆生物科技股份有限公司拟质押融资所涉专利权价值评估项目、北京绿地京融房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估项目、上海祝桥镇政府委托的铁路东站2.2平方公里核心区G1503公路西侧地块土地储备项目国土非居住企业不可搬迁设备、设施残值评估工作等项目。

公司总经理张斌，男，汉族，1983年11月7日生，毕业于哈尔滨商业大学工程管理专业，注册房地产、土地估价师，上海住宅物业服务价格评估师，上海市房地产估价师协会专家。曾就职于房地产开发企业及相关房地产评估公司，拥有评估从业经历近15年，主要评估方向为抵押评估、司法评估、课税评估等，被上海市房地产估价师协会评为“优秀估价师”。

公司总估价师龙昆，汉族，1988年10月生，中共党员，华南师范大学理学硕士研究生，高级经济师，注册房地产、土地估价师，上海住宅物业服务价格评估师，不动产登记代理人，上海市房地产估价师协会专家。估价咨询从业十余年，2023年获得行业优秀论文评估“优秀奖”、2022年被上海市房地产管理系统授予“青年岗位能手”称号、2021年上海市房地产估价师协会评为“优秀估价师”。作为总师主持了中国土地估价师协会多项课题，撰写了《房地产证券化物业评估及现金流预测的技术研究与风险控制》、《不动产登记代理行业调研分析及发展建议》《房地产抵押估价中抵押物的瑕疵事项及处理建议》、《房屋重置价评估中单位比较法的具体应用》等多篇论文并获得等奖、中估协论文二等奖及上海房地产估价师协会中国房地产估价师学会论文二优秀论文奖。

公司副总估价师，陈炎晔，男，汉族，1983年7月31日生，毕业于西南交通大学工程造价专业，注册房地产、土地估价师，上海住宅物业服务价格评估师。拥有评估从业经历近十多年，主要评估方向为抵押评估、课税评估、征收评估等。

徐慧，项目经理，女，汉族，1989年1月24日生，中共党员，毕业于上海建桥学院工程管理专业，注册房地产、土地估价师。拥有评估从业经历10年，主要评估方向为征收评估、土地评估等。

业务创新，引领行业。公司作为不动产综合专业服务商，围绕不动产领域打造全产业链服务，开拓综合咨询项目。公司作为首批城市更新“三师联创”专业技术支持单位，参与了上海市10个商务楼宇更新试点中的苏河湾商务单元，作为责任评估师（策划师）的角色积极探索和开拓区域多维调研、业态策划和综合价值评估等工作。责任评估师作为一个专业技术团队，不仅有不动产评估师，还融合了产业策划、绩效评价、工程造价、投资分析、招商运营等多方专业团队共同为城市更新献计献策，集成创新。公司运用自身优势发挥集成联创作用，更好地服务好更多维需求的综合性项目。公司是行业领先的具有地价研究能力和相关项目经验的土地评估机构，作为区级项目技术承担单位负责2025年新一轮集体建设用地基准地价制定工作，为进一步深化自然资源有偿使用制度改革，落实“总规统领、资源统筹”，保障委托区域集体建设用地基准地价成果的现势性、有效性需要有专业土地估价机构参与基准地价的更新，结合集体经营性建设用地入市改革与流转实践，按照上级部门统一规划部署，建立工作机制，制定工作方案，完善保障措施，确保推进工作任务的顺利开展，促进城乡融合和农业农村高质量发展。

夯实主业，聚焦伙伴。公司具备土地评估准A级资信，作为上海市规划和自然资源局准入土地地价评估机构，为浦东新区、闵行区、黄浦区、宝山区、松江区、虹口区、静安等16个区局提供土地评估服务。在公司新三年战略规划中，土地评估A级资信已经纳入企业战略目标。

2021年起，公司专注打造金融机构评估服务平台，业务涉及金融机构的资产评估、房地产评估、投后监管等多个领域。与中国银行、上海农商行、上海银行、中国农业发展银行、中信银行、光大银行等金融同业；信达、华融等资产管理公司均达成长期合作。

公司主编电子刊物《同测分享》，内容涉及经济形势分析、房地产政策盘点、住宅、商铺、办公楼总体分析、热点板块分析，为合作方分析决策提供技术参考和理论依据。公司积极参与行业课题研究和政策制定，在一定程度上能有效影响和参与新业务的估价技术准则的编制，为合作方提供更强的风险控制能力。

公司秉承打造专业机构，提供优质服务的企业宗旨，经过历年发展，与上海市各区法院和执行机构、上海各区的规划自然资源局、上海各区的房屋管理局、同济大学城市与规划设计研究院、上海市规划设计研究院、华东建筑设计研究院、上海市人民政府发展研究中心、上海市发改委、上海市经信委等机构和部门均建立了长期良好的互动合作。目前公司在临港新片区、松江区、奉贤区、青浦区、嘉定区、金山区、崇明区等区域均设有分公司网点，亦为区域经济添加一份绵薄助力。

专业延伸、定向服务。2023年公司与房地产经纪代理行业翘楚“同策集团”合资组建了上海同崟房地产咨询有限公司，新公司业务锚定当下房地产行业不良资产频发的客观实际，专业涉及房地产项目纾困化债一站式服务，为不良资产的有效盘活和处置提供灵活的解决方案。同时，在具体业务的解决过程中，同崟咨询不仅提供“法律服务+资产评估+工程评估+造价咨询+代理销售” 一站式服务，还能借助产业能力、出资能力两大核心能力发挥投资角色，通过“改造投资+运营赋能”进而提升资产价值，放大产业能力。目前，公司与阿里资产、阿里拍卖等均形成了良好的互动合作，并达成多笔诉前处置不良资产的成功案例，获得了多家合作机构的认可。

因此，我司在承做评估业务方面具有丰富的本地资源、强大的客户网络和合作单位、扎实的专业能力、综合的创新意识、完善的专业人才梯队和优质的服务等诸多优势。这些优势有效助力合作伙伴更好地实现业务需求，把控潜在的房地产风险，从而赢得更多的业务机会。畅想前路，我司力争上游，全力打造业务合作典范，为各方合作伙伴开拓广阔业务前景保驾护航，增添光彩。

1.4评估价格争议解决等应急预案

针对上海市国家机关、事业单位和团体组织（以下简称“体制内单位”）的资产评估服务，价格争议的产生几乎是不可避免的。与一般商业评估不同，体制内单位的评估价格争议往往不仅仅是数值差异，更涉及国有资产流失风险、财政审批压力、多利益相关方博弈等复杂因素。本节将从争议的产生分析着手，系统梳理争议解决机制与应急预案。

一、资产评估价格争议的产生

根据争议发生的阶段和性质，可分为以下几类：

（一）源头阶段的争议类型

尽管评估机构和执业人员力求专业、独立、客观、公正，但体制内资产评估中常见的争议来源包括：

1. 评估信息不对称

·被评估单位提供的资产资料不完整、数据失真或存在隐晦信息（如未披露的抵押、诉讼、权属瑕疵等），导致评估假设条件偏离实际情况

·体制内单位资产历史久远，原始凭证缺失、资产卡片信息不全

2.评估方法选择与参数确定的分歧

·争议双方对评估方法（成本法/市场法/收益法）的适用性有不同意见

·关键参数（折现率、成新率、快速变现折扣率等）的选取存在争议

·对涉及专利、商标等无形资产的价值判断缺乏共识

3.处置方式不确定性带来的价差

·评估价值类型（市场价值vs.快速变现价值vs.残余价值）的选择分歧

·对处置方式（公开拍卖vs.协议转让vs.报废拆解）的预期不同

4.两方或多方利益冲突

·委托方（资产占有单位）希望评估值较高以体现保值增值，处置接收方或购买方希望偏低以降低交易成本

·上级审批部门与基层单位对资产价值的判断存在落差

·资产使用人与管理人对资产状态（闲置/在用）的认定不一致

（二）识别争议风险的关键节点

在实践中，以下几类情形最容易引发价格争议，评估机构应当重点关注并提前防范：

·权属不清或存在历史遗留问题的资产：如不动产未办产权证、车辆登记主体与占有单位不一致、盘亏或账外资产等，价值认定极易产生分歧，应严格按照《上海市市级行政事业单位国有资产处置管理办法》第六条关于“权属关系不明或者存在权属纠纷的资产，应按国家和本市有关规定界定权属后予以处置”的要求执行

·快速变现场景下的价格折扣：当资产处置要求在一定时限内完成（如司法拍卖、机构撤销后的资产清理），评估结果需考虑快速变现折扣，但委托方或其他利益相关方可能认为折扣比例过高导致国资“流失”

·已过使用年限但仍在使用的资产：账面净值为零，但实物仍有使用价值，评估方法（市场法、残余价值法、在用价值法）的选择直接影响结论

·涉密资产或专用设备：缺乏公开市场可比案例，评估依赖专业判断，不同评估机构得出的结论可能差异较大

·事业单位与国有企业之间的资产划转：涉及不同管理主体的利益平衡，评估值直接影响划转双方的权益

·政府采购质疑与投诉背景下的资产评估：当评估服务于采购项目或涉及政府采购质疑投诉处理时，评估结论可能成为争议焦点

（三）争议性质分类

根据争议所指向的对象，可分为：

· 技术性争议：评估方法、参数、计算公式等技术层面的分歧

· 程序性争议：评估程序履行、权属核验、现场勘查等方面的合规性质疑

· 法律性争议：涉及评估主体资格、评估报告法律效力、产权归属等法律问题

二、争议解决机制

第一层：内部沟通与解释（黄金48小时）

争议发生后最有效的化解方式是在前台化解。

评估机构的行动要点：

·第一时间通过电话或当面沟通了解委托方的异议核心，确认是数值差异本身，还是对评估逻辑、依据的理解存在偏差

·主动提供详细的书面《评估结果说明》，系统解释所采用的方法论、数据源、关键参数的选择理由及计算公式

·对于因信息不完整导致的数值偏差（如漏列某部分资产、错用参数等），应迅速补正、修正，出具书面评估报告修正版或补充说明

·对于因各方法计算结果差异而产生的争议，主动在报告中增加“不同方法测算结果对比表”，增强决策透明度和说服力

·若涉及国有资产处置，协助资产占有单位向上级主管部门或财政部门进行解释说明，打消备案/核准环节的疑虑

第二层：专业复核（行业协会介入前的自纠节点）

若委托方仍不认可评估结果，评估机构应建议委托方采取以下程序：

2.1向原评估机构申请书面复核

·委托方应自收到评估报告之日起，向原评估机构提交书面复核申请，明确指出异议的具体内容、理由及依据

·评估机构应在收到复核申请后5—10个工作日内出具书面复核意见，对异议内容逐项进行说明、补正或修正

·这一程序的意义在于：一方面促使评估机构主动自查，另一方面为后续争议升级奠定证据基础

2.2向备案管理单位申请复核

·对于已备案的资产评估项目，委托方可向备案管理单位（如市财政局、市国资委、市机管局或具有备案权的监管企业）或评估备案复核顾问机构申请复核，从附件完整性、报告质量、评估结论是否真实反映市场价值等方面出具专项审核意见，供决策参考

2.3向上一级国有资产管理行政主管部门申请复核

·根据《国有资产评估管理办法（2020年修订）》第二十条规定：“占有单位对确认通知书有异议的，可以自收到通知书之日起十五日内向上一级国有资产管理行政主管部门申请复核。上一级国有资产管理行政主管部门应当自收到复核申请之日起三十日内作出裁定，并下达裁定通知书。”

第三层：专家介入——三轨制的专业技术评审

在内部沟通和复核程序均不能解决争议时，应启动由独立第三方专家进行的评审或鉴定。

轨一：资产评估领域的专家论证

·对于一般固定资产、无形资产、企业价值的评估争议，可组织资产评估行业的资深专家进行论证

·根据《中国资产评估行业评估纠纷调处工作规则》，有关当事人因资产评估问题发生纠纷，经双方协商无效，可以向上海市资产评估协会申请调处。调解无效的，协会可聘请专家论证或指定水平较高的资产评估机构重新评估后再作出裁决

轨二：行业性专家委员会鉴定（适用于特定领域）

在特定类型的资产评估中，行业专家委员会的鉴定具有权威性：

·房屋征收评估争议：被征收人或房屋征收部门对评估结果（或复核结果）有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向上海市房地产估价师协会估价专家委员会申请鉴定。专家委员会由房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等专家组成，负责对评估报告进行鉴定

·产业用地综合价值评估争议：土地使用权人对土地估价机构的复核评估结果仍有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向市土地估价师协会专家委员会申请鉴定。专家委员会对评估程序、评估依据、评估假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见

·司法资产评估争议：当事人、利害关系人对评估报告提出实体异议的，人民法院应在三日内交评估机构予以书面说明；评估机构在五日内未作说明或当事人仍有异议的，人民法院应交由相关行业协会组织专业技术评审，并根据评审结论认定评估结果或责令原评估机构予以补正

轨三：财政部门委托的专项评审

·对于重大价值争议或涉及国有资产安全的事项，财政部门可依据职权委托第三方对评估报告进行复核评审

·上海市静安区国资委的实践表明，可聘请资产评估顾问机构对全年收到的评估备案文件从附件完整性、报告质量、评估结论是否真实反映市场价值等方面进行复核，出具专项审核意见

·上海市财政局负责对涉及资产评估机构执业质量的举报进行监督处理，可根据举报线索查实机构违规问题，依法依规作出处理处罚

第四层：行政争议解决

当争议已超出单纯的技术分歧，涉及行政管理行为时，进入行政争议解决渠道：

4.1行政调解与裁定

· 事业单位与其他国有单位之间发生国有资产产权纠纷的，由当事人协商解决；协商不能解决的，可向同级或共同上一级财政部门申请调解或裁定，必要时报有管辖权的人民政府处理

·市级行政单位之间的产权纠纷，由当事人协商解决并报市机管局备案；协商不能解决的，报市机管局调解；市机管局不能解决的，由市机管局会同市财政局报市政府裁定

4.2政府采购投诉处理程序

·涉及政府采购相关资产价值认定的争议，质疑供应商可依据《政府采购质疑和投诉办法》，在规定时限内依法向同级政府采购监督管理部门（财政部门）提起投诉

第五层：司法救济——最终的权威裁决

若前述所有争议解决路径均不能达成共识，争议方可寻求司法途径：

·资产评估争议的诉讼路径：当事人可依据评估服务合同向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，请求法院对评估结果进行司法审查

· 评估报告作为司法证据的异议处理：在司法执行程序中，当事人、利害关系人认为评估报告存在下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（1）财产基本信息错误；（2）超出财产范围或者遗漏财产；（3）评估机构或评估人员不具备相应评估资质；（4）评估程序严重违法

·不服财政部门处理决定的行政复议与行政诉讼：若评估相关方对财政部门的投诉处理决定或行政处罚不服，可依法向上级财政部门或同级人民政府申请行政复议，或直接向人民法院提起行政诉讼

三、应急预案

（一）建立风险评估与预警机制

项目启动阶段的风险预判：

·在承接评估项目时即进行争议风险评估，综合考量资产类型（不动产/无形资产/专用设备等）、资产状况（权属清晰度/历史遗留问题程度）、利益相关方数量及诉求差异

·对存在较高争议风险的资产，在评估委托合同中明确争议解决方式的选择及管辖约定

·在评估工作正式开展前，向委托方书面提示可能引发争议的关键因素及处理预期

争议风险分级预警

（二）争议分级响应流程

Ⅰ级响应（就地化解）——适用条件：数值差异较小或仅涉及个别参数的争议

·评估项目组在接到异议的第一时间（1个工作日内）启动局部复核，确认是否存在计算错误或数据录入错误

·与委托方评估联络人进行书面沟通（可先电话沟通再行书面确认说明），解释评估逻辑，及时提供补充支撑依据

·如发现错误，应在3个工作日内出具书面修正说明或更新报告

·如委托方为资产的占有使用人，但处置接收方（如另一家事业单位或国有企业）对评估值提出质疑，评估机构通常会采取更为审慎的态度，主动组织一次内部专项复核

Ⅱ级响应（机构内部升级）——适用条件：数值分歧较大或涉及资产评估方法选取的根本性分歧

·项目组在2个工作日内将争议情况上报评估机构技术负责人或总评估师

·由技术负责人组织内部专家进行复核论证（3—5个工作日内完成）

·形成《争议问题专家评审意见》，内容包括：争议焦点梳理、方法适用性分析、参数选取论证、结论建议

·向委托方提交复核说明并正式回复

Ⅲ级响应（第三方介入）——适用条件：涉及国有资产安全的重大争议、可能引发行政投诉或诉讼的争议

·评估机构应在接到争议通知后立即启动重大争议应急处理程序，指定机构层面专人负责争议对接

· 在2个工作日内向委托方正式致函说明评估机构处理争议的流程与响应承诺

·在5个工作日内提交详细《争议分析报告》，包含原始评估测算过程、复核情况、与委托方/相关方的沟通记录、争议点分析及应对建议

·主动建议委托方启动第三方复核或鉴定程序，推荐适格的专家委员会或复核机构

·如涉及执业质量投诉或举报，上海市财政局的处理原则是：理清职责边界，通过研讨举报材料、查询相关信息、必要时联系举报人补正等方式，仔细甄别举报事项与财政职能的相关性；坚持依法行政，严格履行执法程序，做到事实清楚、证据确凿、定性准确、程序合法、处理恰当，同时注重沟通解释，及时回应举报人关切

·必要时，委托专业律师介入，协助评估机构进行争议处理的合规性审查和沟通材料的法律把关

（三）争议信息披露与权益保障

客户沟通的处理方略：

·面向委托方，评估机构应采取诚恳和积极主动的沟通态度，如实解释评估依据与合规审查情况，对于底稿信息缺失或需要调查补充数据的情况应在沟通中予以明确

·在与委托方就争议内容沟通时，对于误解性的质疑（如将数据查询范围误解为选择性偏差），应耐心说明取价依据和原始底稿数据

·在与委托方、处置利益相关方（如购买意向方或资产接收方）共同沟通时，应保持中立立场，重点说明影响价值的核心因素，避免卷入各利益相关方的博弈

数据与底稿的保全机制：

·对争议事项涉及的评估底稿、沟通记录、往来邮件、复核意见进行专项封存，确保在争议解决全过程的可追溯性

·对争议资产的相关数据可进行现场复勘并补充影像记录

·妥善保管与委托方、鉴定方、评估协会等各方的所有沟通记录及书面往来文件

·在争议处理过程中形成的所有补充说明、复核报告、鉴定意见等均应纳入最终归档范围，保存期限不少于15年

（四）争议升级节点清单：从接受委托到争议解决的全程监控

为确保评估机构在争议升级过程中不遗漏关键程序节点，以下按时间线梳理了从接受委托到最终争议解决的争议升级节点清单，按照执业准则节奏和上海市行政事业单位特殊监管要求，列明各节点的关键动作和合规要点：

节点一：报告出具及委托方初次接收（起点）

·关键动作：提交正式评估报告，并提供报告主要结论摘要（一页纸版本，方便备案单位或外部利益相关方快速阅读核对）。

·合规要点：向委托方送达报告时，同步签署送达确认函。报告正文必须明确披露“权属瑕疵、评估假设、特别事项说明”等重要信息，并告知委托方对评估结论存在异议的15日复核申请期限及受理流程。对于评估对象无权属瑕疵但价值争议仍较大的，在双方的沟通邮件或会议纪要中，明确记载关键依据的传达。

· 触发升级条件：委托方当场对核心数据或评估结论表示“初步不认可”或“预期差异较大”。

节点二：委托方提出异议（1—15日）

·关键动作：

·应急记录：收到委托方的任何书面、音频异议（或口头异议但有录音），1个工作日内通报评估机构质控负责人，并制作“争议急报单”，附上争议异议原文、分析原因和初步判断清单。

·异议归类与分级：参照上文“争议风险分级预警表”，在1个工作日内完成对异议的风险等级预判断（低/中/高）。

·首席评估师响应：低风险——指定原项目组评估师1人负责；高风险——指定首席评估师或技术负责人直接对接。

·委托方沟通预案：对于低级别异议，先以较为主动的书面或当面沟通解释为主；对于高级别异议，说明复核的时间节点、流程和预计答复期限（不超过5个工作日）。

·合规要点：保留异议书面记录及回执；对于超出评估准则范围的非技术性异议（如领导意图、定价操作等），在沟通函件中不得不记录原委，但应提醒其合规界限，避免后期出现配合出具不实报告的隐患。

节点三：机构复核与说明（5—15日）

·关键动作：评估机构出具正式书面《复核说明》或《复核异议答复报告》，内容包括：异议焦点复核、原结论的技术依据、修正依据（如适用）、结论复核意见（维持/调整/撤销原结论）。如复核结果为调整，应在得到委托方书面同意调整后，出具正式评估报告修改版。

·合规要点：复核报告必须独立存档，并有内部复核记录及签字。不应委托方同意前口头承诺修改结论。复核过程中发现评估程序存在瑕疵（如盘点记录缺失、参数选取依据不足等），须在报告修改及本次国资部门的数据报备中如实披露，并不再采用原结论。

节点四：委托方不满意并引入行业协会/财政部门/专家委员会（15—30日）

·关键动作：

·接到委托方启动外部鉴定的书面通知后，评估机构应在3个工作日内向专家委员会提交全部底稿、复核报告和沟通记录。

·在外部鉴定期间，评估机构指定联络人定期（至少每5个工作日）与专家委员会沟通进展，保持重大信息披露同步。

·若鉴定结论与评估机构的最终结论不一致，评估机构在收到鉴定意见书后10个工作日内形成《鉴定结论采纳意见书》，评估差异对价值的影响，并再次征询委托方意见。

·合规要点：不得干预或试图影响专家委员会的独立判断。鉴定期间出现任何重大信息补正（如委托方补充提供关键权属文件），应及时提交鉴定机构，并在工作底稿中存档全过程。

节点五：投诉举报与财政监督介入（视情况启动）

·关键动作：

·当委托方或其他利益相关方向财政部门或资产评估协会投诉举报时，评估机构应当在收到通知第一时间启动危机应对程序，指定专人与监管部门对接，按监管要求提供备查底稿和数据。

·市财政监督局对投诉举报的处理强调“理清职责边界”、“加强收案审查”和“依法行政”，评估机构应积极配合调查，做到事实清楚、证据确凿。

·如发现机构存在执业质量问题，应主动进行整改并书面报告整改结果。

·合规要点：不得隐瞒资料、伪造底稿或拖延上报。对于投诉举报的处理时限，财政部门应当在15个工作日内作出是否受理的决定。

节点六：行政裁决或诉讼（30日）

·关键动作：委托专业律师协助评估机构进行应诉准备，配合法庭或仲裁机构提供鉴定所需的评估底稿。如需启动国有资产产权纠纷裁定程序，区政府、市财政局或市机管局依权限处理。

·合规要点：遵守司法程序时限，不得擅自销毁工作底稿，不得泄露评估过程中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。

体制内资产评估的价格争议解决，核心是在“防止国有资产流失”的红线与“尊重市场公允价值”的规律之间寻找平衡点。评估机构应奉行“勤勉尽责、全程留痕、程序合规”三条铁律，通过分层递进的争议解决机制从容应对争议升级，同时利用应急预案保障争议全过程的妥善处理。争议的终点不是某一方的胜利，而是通过合法、合规、专业的程序，最大限度接近资产的真实公允价值，保障各方合法权益，真正做到“独立、客观、公正”的资产评估。

1.5保密措施

作为咨询机构我司严格遵守行业的自律保密规范和要求并严格执行，同时对委托方合同文件约定的保密条款制定相对应的规章制度予以落实，具体如下：

1、委托方提供的内容属于保密的，可按委托方要求签订保密协议，且双方均有保密义务。

2、不利用工作之便外泄资料或做其他用途，否则承担由此引起的法律责任和赔偿采购人的经济损失。

3、公司对委托方因评估需要而提供的资料信息进行严格保密，未经委托人同意不得将评估报告和结果送达产权人。

4、评估结果为委托方单独拥有，其他第三方单位不能使用。

5、未经委托方同意，不得向其他单位和个人泄露。

6、除经委托方书面标明为非保密资料或信息外，在履行服务过程中接受或知悉的资料和信息，均视为保密信息。

7、如有委托方需要，评估报告可注明“仅限***使用”。

8、委托方要求的其他保密事项。

9、严格遵守行业协会的自律保密规范要求完成委托项目。

10、严格遵守委托方合同要求的保密条款完成委托项目。

上述保密规定的效力适用于所有我司参与委托项目的当事人及雇员。

1.6售后措施

我司始终坚持“信任源于专业”，并将始终恪守“诚信为本、技术领先、服务至上”的经营理念。为保证客户建议与投诉能够有效反馈，提高公司服务质量，制定如下制度：

A.项目后续维护

1）、项目完成后由市场经办人和责任估价师负责项目的后续服务工作。

2）、项目报告有效期内，委托人书面通知变更报告内容的，我司责任估价师应根据项目客观情况进行再次评估工作（包括不限于现场再次查勘、调整估价时点、调整对应价格，重新设立项目编号等）。

3）、项目报告有效期内，委托人要求变更报告内容的，我司指派原项目责任估价师按复评工作落实项目变更工作。

4）、项目报告有效期内，项目经办人或项目责任估价师因故离任的，我司指派原项目团队内估价师负责项目后续服务工作，同时由原项目技术负责人负责技术指导工作，由经理层负责项目的对接服务工作。

5 ）、项目报告后续维护的响应时间参照我司入网的服务承诺项目承接的响应时间。

B.项目的投诉建议

1）、建立投诉渠道：由市场部相关人员接收客户反馈信息，并将反馈信息上报至评估部经理及总师。

2）、投诉处理方案：市场部客户服务人员汇总并做好投诉登记。投诉当天将投诉登记提交项目责任估价师和项目技术负责人。

3）、投诉处理时间：接到投诉后，我司在2个工作日内针对投诉追究责任部门及承办责任人员，落实处理意见提交公司管理层，同时处理意见反馈至委托方客户，并进行处理方案满意度调查。

4）、处理结果总结及工作方式改善

按月进行投诉登记汇总，针对相关投诉及客户建议，在公司内部进行工作方式的改进。对于客户投诉不得瞒报或自行处理，情节严重造成公司损失的，将追究相关工作人员责任。

C.其他情况下的售后

1）、项目报告有效期内，项目经办人或责任估价师离任的，我司应根据项目的情况安排项目团队的其他估价师负责项目的后续服务工作。

2）、项目报告有效期内，我司若发生企业重大变更事项的，及时书面告知委托人，并书面提交项目后续服务说明（需包括后续负责人，责任估价师基本情况等），确保项目的售后工作正常延续。

1.7培训措施

提升资产、房地产、土地估价人员的专业能力，是最有效的风险防范措施。新形势下，估价机构需要不断加大估价专业技术人才培养力度，建立估价师的专业技能学习机制。针对上海联交所资产服务中心有限公司项目的情况，在项目开展过程中上海同测土地房地产资产评估有限公司定期安排估价人员对最新的政策和房地产法规做针对性即时培训和考核，具体如下：

1、政策法规培训：包括最新的资产和房地产估价法规政策、合同法、民法典、工商税务政策、地方政府规定等法律法规政策条例的解读和了解。

2、估价实例分析：借鉴最新的估价实例，着重讲解价格把控能力、现场查勘能力、案例的选择能力、法律法规政策的解读运用等等。

3、评估质量管理目标培训：围绕评估工作的程序正当合法、报告规范客观、结果科学合理三要点做重点讲解。

4、对评估中涉及的相关法律法规及政策培训做长期定期培训。

5、评估项目承接中期工作的培训：针对实地查勘中的关注要点、测算过程中的关注要点、征收评估报告编写关注要点作定期培训。

6、评估项目承接的后期工作的培训：针对现场解释、复核评估及鉴定、估价结果的价格水平、案例选用情况、选用的评估材料及技术参数、程序性问题做定期培训。

7、其他项目针对性培训。

上述培训结束后需结合定期考核对估价人员进行整体知识提升和积累以符合评估项目的工作要求。考核结果纳入员工全年等级评定和绩效管理。

1.8考核和奖罚措施

1）项目考核打分制度

我司在承接具体委托项目时采用下表（项目考核表1和2）进行项目考核。

项目考核-表 1

备注：考核标准采用百分制打分法（以100分为基础分进行减分），每单项评估任务结束后考核一次，依据考核结果，按得分高低分为优、良、合格、不合格四个等级。

项目考核-表2

2）业务考核结果及奖罚措施：

我司就具体项目按上述考核方法打分后，按下表1（奖罚措施对应表）列示内容给予执行相应奖惩

表1-奖罚措施对应表

业务质量管理制度、业务档案管理制度、财务管理制度、劳动人事制度、印章管理制度、资产评估师继续教育制度，详见“申请文件”。