江苏苏地行土地房产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

（1）公司简介

江苏苏地行土地房产评估有限公司是以提供土地评估、房地产评估、资产评估、土地规划和房地产咨询专业服务为主的综合性中介服务机构。本公司由中国注册土地估价师、注册房地产估价师、注册资产评估师、英国RICS会员、建筑工程师、土地管理工程师、土地登记代理人、经济师、会计师、税务师等专业人士组成，拥有一批专业素质优良、业务精湛、经验丰富的土地评估、房地产评估、土地规划、投资、开发、管理、融资等多方面的专业人才，精通土地管理和房地产管理相关政策，在土地评估、房地产评估、土地利用规划、土地市场运作、信息系统开发、房地产项目策划、可行性研究、经纪代理、专业教育培训等领域方面具有独到的见解和专业技能。目前，公司拥有江苏省土地估价机构备案函、房地产评估一级资质（最高资质）、资产评估备案函和测绘乙级资质等领域多个相关执业资质。

公司长期同政府相关部门及各大银行保持密切合作关系，协助江苏省国土资源厅开展了大量的基础性研究工作，与全省诸多市县国土、建设（房管）、规划等行业管理部门均保持良好的合作关系。熟悉国家及省土地管理、城市规划、房地产管理、城市开发建设等领域的相关业务政策，熟悉各部门职能、分工及业务流程。长期为江苏省内各大银行提供专业的房地产、土地融资咨询服务工作。公司一贯秉承独立、客观、公正的估价原则，自成立以来，一直在业内享有良好的信誉与口碑，公司的业绩一直保持上升的状态。

从江苏省地价所脱钩改制以来，公司先后承担了中国电信、中国移动、中国人寿、中国人保、中石化、中国联通、中国银行、中国建设银行、中国南车、中国铁建、中化建、中核、中水等国家大型企业改制涉及的土地资产评估；承担了江苏省内的绝大部分上市公司的土地资产评估及土地资产处置策划；承接了全省国有企业改制中涉及土地资产评估的项目千余宗，土地和房地产抵押评估项目万余宗，房屋拆迁等其他评估项目8000余宗。

目前，公司在苏州、无锡、徐州、镇江、连云港、淮安、南通、泰州、宿迁、扬州等市设有多家分公司或办事处，正逐渐发展成为全省土地、房地产评估行业的龙头企业。自成立以来，公司主动参与市场竞争，依托市场寻求发展，以“快乐工作、开心生活；诚信服务、和谐发展”为企业精神，坚持“客户至上，信誉第一”服务宗旨，遵循“独立、公正、诚实、信用”的服务原则，以雄厚的技术力量，健全的信息系统，规范的操作程序，积极拓展各项业务，努力为客户提供一流的服务。

（2）公司介绍

地理位置

公司注册资金500万元整，****大街****号 点击查看3栋23层2301-2308室，租赁面积900平方米，业务范围遍及江苏全省，在苏州、无锡、徐州、镇江、连云港、淮安、泰州、宿迁、扬州等市设有多家分公司或办事处，正逐渐发展成为全省土地、房地产评估行业的龙头企业。公司自成立以来，主动参与市场竞争，依托市场寻求发展，以雄厚的技术力量，健全的信息系统，规范的操作程序，积极拓展各项业务，努力为客户提供一流的服务。

企业文化

企业精神--快乐工作、开心生活；诚信服务、和谐发展

服务宗旨--坚持“客户至上，信誉第一”服务宗旨

服务原则--遵循“独立、公正、诚实、信用”的服务原则

资质

国家房地产评估一级资质

江苏省自然资源厅备案土地估价机构备案函

资产评估资质

社会稳定风险评估资质

测绘乙级资质

AAA级资信等级证书

土地评估中介机构A级资信等级证书

业务范围

土地、房地产评估、咨询及房地产经纪服务、地籍测绘、房产测绘、工程测量、土地利用规划、土地登记代理服务、资产评估、工程造价咨询、投资项目可行性研究、社会稳定评估、节能评估、环境评价；水土保持方案编制、监测与验收咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

许可项目：从事会计师事务所业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）

一般项目：财务咨询；社会稳定风险评估;招投标代理服务；政府采购代理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

主营业务介绍

我公司业务范围包括土地评估、房地产评估、资产评估、土地规划、基准地价评估、城市地价动态监测和房地产咨询专业服务等多个方面，同多家金融机构合作密切，与江苏省内大多数国土资源局有紧密的业务往来。

1）土地估价

基准地价评估

出让或国家收回土地的评估

转让、出租、抵押、作价入股土地的评估

上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估

企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估

司法仲裁中涉及的土地评估

征收土地税费涉及的土地评估

地价咨询等

2）房地产估价

房地产转让、出租、抵押、作价入股评估

司法仲裁及征收房地产税费涉及的房地产评估

房地产拆迁评估

3）资产评估

4）土地规划

土地利用总体规划修编

独立选址项目用地规划修改

土地利用总体规划修改

5）土地处置策划

国有土地使用权出让、转让

国有土地使用权租赁

国有土地使用权作价出资或入股

国有土地使用权授权经营

6）咨询代理

房地产交易、销售等策略研究、咨询及中介代理

土地、房产有关政策咨询

土地证、房地产证办证咨询代理

团队

我公司现有员工48人，其中具有注册房地产估价师资质24人，具有注册土地估价师资质20人，具有资产评估师资质15人。95%以上专业人员达到本科学历，董事长张其宝为江苏省土地估价与不动产登记代理协会副会长，我公司技术力量雄厚，拥有一批专业的技术人才，其中张静、张其宝、吴俊等人为中土协协会专家，陈庆远、曹微微、柳叶婷、范春等人为中估协青年专家，张静、张其宝被中国土地估价协会评为资深估价师，并多次担任全省土地估价师考前培训和房地产、土地后续教育培训工作，得到行业协会高度评价。

（3）公司综合实力

我单位根据工作需要，公司内部下设总经理室、评估部、征收评估部、稳评部、国土空间规划部、自然资源评价利用部、国土综合整治部、用地综合咨询部、市场部、招投标部、财务部和分公司管理部、行政后勤部。

我单位现拥有职工48名，具有专职的注册房地产估价师24人，注册土地估价师20人，具有资产评估师资质15人，95%的估价师具有本科以上学历，90%的估价师具有5年以上从事估价业务的工作经历。

1）软硬件设施

（1）先进的网络与硬件设施

公司投入大量资金，构建了业内一流的现代化办公环境，包括网络、办公设备等。

1.网络：分为内网和外网，通过防火墙实现外网访问控制，确保数据安全性。内网通过8台交换机连接200多个网络接口，以100M带宽连接公司员工计算机；外网采用江苏移动的10M专线，确保了公司网站和应用系统的高速访问。

2.办公设备：公司现有2台A3幅面彩色激光打印机、1台A0幅面绘图仪、6台A4激光打印机、4台复印机、2台喷墨打印机、70台台式电脑、10台笔记本电脑（配无线上网卡）/4辆汽车、照相机等，为开展评估活动提供专业快速的服务。

（2）较高的软件开发应用水平

公司设有专门的技术发展部，主要负责地价信息系统开发与技术支持。公司主要应用的GIS平台包括MapInfo、ArcGIS等，制图软件包括 AutoCAD、MicroStation、CorelDRAW等，数据库平台包括Access、SQL Server、Oracle等。

公司自主开发的城镇土地定级与基准地价更新信息系统，通过了省厅土地利用管理司组织的测评。

公司自主开发的宗地估价信息系统、征地区片综合地价评估系统已在公司内部以及分支机构中推广使用，取得了良好的应用效果。

公司目前推广运用了基于广域网的OA系统，在总公司和全省三十多个分公司应用，提高了办公自动化水平和实际工作效率。

（4）具备上海市场实施本项目服务资格

我单位在上海设立分公司，当地常驻售后服务机构并按投标承诺派驻服务人员。

1.整体服务方案

1、项目概述

本方案针对资产评估项目编制，严格遵循《中华人民共和国资产评估法》、《国有资产评估管理办法》、《资产评估基本准则》及上海市财政局、上海市国资委关于国有资产评估、财政资金监管、核准备案 管理的相关规定，聚焦财政性资产、国有权益资产、公共资源资产、财政支出相关资产的全流程评估服务，以合规严谨、高效精准、全程可控、闭环管理为核心目标，保障评估结果客观公允、符合财政监管要求、支撑资产处置与财政决策，全面满足项目采购方的服务需求与质量标准。

2、各阶段服务实施安排

本项目实施划分为项目筹备与进场阶段、现场核查与资料归集阶段、评定估算与内部审核阶段、报告出具与备案配合阶段、后续服务与档案归档阶段五大核心阶段，全流程明确时间节点、责任主体、工作内容与质量管控要求，确保项目有序推进、按期交付。

（1）项目筹备与进场阶段（合同签订后 3 个工作日内完成）

1）项目组建与责任落地

成立专属项目组，设置项目组，其中成员15人，项目总负责人1名、现场负责人1名、资产评估师10名、专业助理人员2名、合规审核专员1名，所有人员具备财政资产评估、国有资产核准备案服务经验，明确岗位职责与分工，签订执业保密与廉洁从业承诺书，全程接受采购方监督。

2）需求对接与方案细化

与采购方及资产权属单位开展专项对接，明确评估目的、评估范围、评估基准日、资产类型（含固定资产、无形资产、长期投资、公共资源、特许经营权等）、监管要求与交付时限，细化形成《项目实施细则》、《现场核查清单》、《资料清单》，同步完成评估风险初步预判。

3）合规备案与前期准备

完成项目执业备案、人员信息报备，梳理上海市财政资产评估监管要点、核准备案流程要求，准备现场核查设备、工作底稿模板、保密文件管理工具，提前对接权属单位完成进场协调，确保合规启动项目。

（2）现场核查与资料归集阶段（按资产规模分批次完成，常规项目 7-10 个工作日）

1）全面资产清查与现场勘查

按照评估范围开展逐类、逐项、逐地现场核查，对实物资产完成数量盘点、状态勘验、权属核实、拍照留证；对无形资产、长期投资、金融资产完成权利凭证核查、合同协议核验、往来函证；对公共资源、财政性资产完成政策依据、权属边界、使用状况核实，全程形成规范勘查记录，由权属单位签字确认。

2）多维度资料收集与核验

全面收集权属证明、财务报表、审计报告、合同协议、财政批复文件、资产台账、权属变更资料、政策依据等全套资料，建立资料台账，对资料的真实性、完整性、合法性、时效性进行双重核验，对缺失、瑕疵资料出具补充清单，限期闭环补齐，杜绝资料缺失导致的评估风险。

3）市场调研与参数采集

针对资产类型开展本地化市场调研，采集上海市同类资产交易案例、市场价格、租金水平、折现率、成新率标准等核心参数，确保评估参数贴合上海本地市场行情与财政监管口径，数据来源可追溯、可验证。

（3）评定估算与内部审核阶段（资料齐全后 5-7 个工作日完成）

1）专业评定与方法适配

根据评估目的、资产类型、资料状况，适配成本法、市场法、收益法等法定评估方法，对财政性资产、国有资产严格遵循国有资产评估规范，逐项完成价值测算、参数校验、逻辑推演，形成完整测算过程与工作底稿，确保评估思路清晰、测算严谨、结果公允。

2）三级内部质量管控

执行项目组自审、部门负责人复审、机构首席/ 合规办终审的三级审核制度，重点审核评估范围完整性、方法适用性、参数合理性、权属清晰度、合规性、数据准确性，对审核问题逐项整改。

3）初步结论沟通与调整

形成评估初步结论后，与采购方、权属单位开展合规沟通，就评估思路、核心参数、重大事项进行说明，在不影响评估独立性、公允性的前提下，对非核心细节问题优化完善，确定最终评估结论。

（4）报告出具与备案配合阶段（审核通过后 3 个工作日内完成）

1）规范报告编制与交付

按照财政、国有资产评估核准备案要求，依据《资产评估报告》、《企业国有资产评估报告指南》编制正式资产评估报告、评估说明等，最终由资产评估机构出具资产评估报告并按资产评估委托合同的要求提交资产评估报告。

2）全程配合核准备案

安排专人全程配合采购方完成上海市财政局、国资委系统的评估报告核准、备案、公示工作，及时补充备案所需资料、解答监管部门质询、修改完善备案相关文件，确保备案流程顺畅、一次性通过，不出现因评估文件问题导致备案受阻。

3）成果交底与答疑

向采购方开展评估成果专项交底，全面解读评估结论、评估依据、重大事项提示、风险说明，现场解答采购方及相关单位疑问，形成交底记录签字确认。

（5）后续服务与档案归档阶段（报告交付后长期存续）

1）全周期后续咨询服务

提供报告交付后 12 个月免费后续咨询服务，针对评估报告使用、资产处置、财政账务处理、监管检查、政策解读等问题提供专业解答，全程配合财政、审计等部门的监督检查。

2）规范档案归集与保密管理

按照资产评估档案管理规定，完成项目全套工作底稿、报告文件、资料文件、沟通记录、审核记录的整理、装订、电子化归档，执行保密档案管理要求，留存期限不少于法定年限，确保档案可查、可验、安全保密。

3）项目复盘与优化提升

完成项目全流程复盘，梳理服务亮点与优化方向，形成项目总结报告提交采购方，持续提升财政资产评估服务适配性与专业性。

3、项目重难点及应对措施

结合资产评估的监管特性、资产复杂性、合规高要求，精准识别项目核心重难点，制定针对性、可落地、可验证的应对措施，全面防控执业风险与服务风险。

（1）重点难点 1：财政性资产权属复杂、边界模糊，合规核验难度大

核心问题：财政资产、公共资源、行政事业单位资产存在权属交叉、划转历史复杂、产权凭证不全、边界界定不清晰等问题，易导致评估范围偏差、合规性不足，不符合财政监管要求。应对措施

1）开展权属溯源专项核查，梳理资产形成、划转、调拨、使用的全历史流程，调取财政批复、权属登记、调拨文件、会议纪要等原始资料，联合权属单位、财政管理部门共同界定资产权属与评估范围，形成三方确认的范围界定书，从源头锁定评估边界。

2）对权属瑕疵、凭证不全资产，分类制定处置方案：可补办权属的，协助权属单位完善补办流程与资料；暂无法完善权属的，在评估报告中充分披露权属状况、风险提示，明确评估结论使用限制，符合监管披露要求。

3）严格对照上海市财政资产管理规定，逐项核验资产合规性，杜绝超范围评估、违规纳入评估等问题，确保评估范围与财政监管口径完全一致。

（2）重点难点 2：评估参数需贴合上海本地市场，公允性与监管认可度要求高

核心问题：上海市不动产、无形资产、公共资源、特殊资产的市场行情差异化大，评估参数选取若脱离本地市场、不符合监管口径，易导致评估结果不被财政、国资部门认可，影响备案与资产处置。应对措施

1）建立上海本地资产数据库，实时更新本地同类资产交易案例、市场价格、租金水平、行业参数、折现率标准，所有参数均取自上海本地公开市场、权威交易平台、财政认可的数据来源，杜绝通用化、异地化参数。

2）针对特殊资产、无公开交易市场资产，聘请上海本地行业专家、资深专业人士提供专业咨询意见，形成专家咨询记录，作为参数选取的支撑依据，提升评估结论公允性与认可度。

3）评估参数选取、方法选用全程留存完整工作底稿，明确选取逻辑、对比过程、支撑依据，确保参数可追溯、可解释、可核验，全面满足财政备案、审计检查的底稿核查要求。

（3）重点难点 3：财政监管流程严格，核准备案通过率与时效要求高

核心问题：上海市财政、国资部门对资产评估报告核准备案审核严格，报告格式、内容、披露、合规性存在细微瑕疵即可能导致备案退回、延误项目进度，无法满足采购方时效要求。应对措施

1）组建财政备案专项服务组，专人专职熟悉上海市财政局、国资委评估核准备案的最新政策、审核要点、格式规范、材料清单，提前对照备案要求开展全项自查，实现 “报告交付即符合备案要求”。

2）建立备案问题预判机制，针对高频备案退回问题（如披露不全、依据不足、事项未说明、格式不规范）提前防控，报告中对重大事项、特殊情况、风险事项充分、规范披露，不留审核盲区。

3）实行备案全程跟进、限时响应机制，接到监管部门审核意见后，24 小时内响应、48 小时内完成整改完善，同步与采购方同步进度，确保备案一次性通过、按期办结。

（4）重点难点 4：涉及多方主体沟通协调，进度管控与保密管理难度大

核心问题：项目涉及采购方、资产权属单位、财政部门、国资部门、审计机构等多方主体，沟通协调链条长，易出现资料提交滞后、沟通不畅、进度延误，同时财政资产涉及涉密信息，保密管控要求极高。应对措施

1）建立专项对接与周进度管控机制，明确各方对接人，每周召开进度协调会，提交进度报表，预警滞后风险，对资料提交、现场核查、审核整改等关键节点设定时限，逾期预警、闭环督办，确保项目按计划推进。

2）制定专项保密管理制度，所有项目人员签订保密协议，涉密资料专人管理、专用设备存储、禁止外传、禁止私自复制，现场勘查、沟通交流全程遵守保密规定，项目结束后统一销毁涉密临时文件，杜绝信息泄露风险。

3）实行 “一站式沟通对接”，由项目总负责人作为唯一对外总对接人，统一协调各方需求、传递信息、解决问题，减少沟通环节，提升协调效率，避免信息偏差。

4、服务特色与创新管理

本项目依托财政资产评估专属服务体系，打造合规化、数字化、全周期、定制化的服务特色，创新管理模式，全面提升服务质量、管控效能与采购方体验，区别于常规评估服务。

（1）财政资产评估专属合规服务体系

打造上海市财政资产评估全流程合规管控体系，将财政监管要求、国有资产评估规范、核准备案标准嵌入项目每一个环节，从项目启动、资料核验、现场勘查、评定估算、报告编制到备案配合，全流程设置合规审核节点，由专职合规专员逐项审核，实现 “零合规瑕疵、零备案风险”，专为财政类项目定制，适配上海本地监管规则。

（2）数字化评估与智慧管控创新

1）启用资产评估数字化作业平台，实现资料线上提交、现场勘查线上记录、工作底稿线上编制、三级审核线上流转、进度线上管控，全流程留痕、可追溯、可监管，大幅提升作业效率，减少纸质流转，降低资料丢失、篡改风险。

2）搭建上海本地资产大数据测算模型，针对财政常见资产类型搭建标准化测算模板，自动校验数据逻辑、参数合理性、测算准确性，减少人工测算误差，提升评估结果精准度，同时实现测算过程自动留存底稿，满足监管核查要求。

3）开通项目进度实时查询端口，采购方可实时查看项目当前节点、完成进度、待办事项、审核情况，全程透明化管控，无需反复沟通问询，提升服务体验。

（3）全周期闭环式管家服务

突破 “报告交付即服务终止” 的传统模式，提供 “前期筹备 - 现场实施 - 报告出具 - 备案配合 - 后续咨询 - 检查配合 - 档案管理”全周期闭环管家式服务，从项目启动到后续监管检查全程专人对接，无需采购方多方协调，一站式解决所有评估相关问题，尤其针对财政审计、监督检查提供全程配合服务，彻底解决采购方后顾之忧。

（4）财政专项专家团队驻场支持

组建由资深资产评估师、财政资产管理专家、国资备案专业人员、上海本地行业专家构成的专项专家团队，针对项目重大事项、疑难资产、特殊问题提供专项专家论证，而非常规评估人员简单处置；针对大型复杂项目，可提供驻场服务，现场对接需求、解决问题、推进进度，适配财政项目高标准、高时效、高严谨性要求。

（5）廉洁执业与阳光服务管理

严格遵守财政系统廉洁从业规定，制定阳光执业八项承诺，全程公开服务流程、收费标准、人员信息、进度节点，不暗箱操作、不违规承诺、不谋取不当利益，接受采购方全程监督；同时建立执业责任追溯机制，对服务质量、合规性、进度管控终身负责，切实保障采购方合法权益与财政资产安全。

5、评估价格争议解决等应急预案

（1）应急预案

我们针对项目实施过程中可能突然发生的、严重影响项目计划的完成的紧急事件，制定了相应的处理预案和应急措施。

1）评估业务的突发事件

评估业务中可能发生的突发事件主要包括(不限于):

项目组成员疾病或其他原因导致不能按时完成原定计划的安排。

评估业务过程中涉及的其他第三方单位不配合，导致项目进度的严重滞后。

国家、行业主管部门出台最新的法律法规，导致评估依据的重大变化。

评估结果有较大争议。

2）组织机构和职能职责分工

由我公司总经理项目负责人张静担任应急领导小组组长，全面负责突发事件的处置安排。组员由陈庆远、周冠华、张小林组成，负责协助组长对突发事件的联络沟通和妥善处置工作。

3）应急处置措施

针对不同的突发事件，我公司安排的处置措施有:

积极安排患病员工就近住院治疗，并指定相关员工进行陪护。

指派其他对应级别的项目人员，接手患病员工未完成的工作，保证按原定计划完成评估任务。

如果出现其他第三方单位对评估业务的极度不配合的情况，由应急小组出面同其他第三方单位，以及委托方、主管部门进行协调与沟通，使其对我们的工作给予充分的理解和支持，保证项目的有序进行。

当出现国家、行业、主管部门出台最新的法律法规，导致评估依据的重大变化的情况，由应急小组根据国家最新法律法规，对最初的审计计划和审计策略进行修订，并及时通知各项目小组，指导其按新的法律法规和审计计划完成相应的评估工作。

1.我公司成立以总经理、总工及评估部主任为成员突发事件处理小组，与贵方建立联动机制，及时对突发事件进行及时反馈、妥善处置。

2.编制突发事件小组成员通讯录，保证有效联系。

3.当发生突发事件，估价师应立即向突发事件处理小组汇报，小组成员应立即去现场，处置突发事件，处置遇困难，与贵方沟通交流，争取工作理解和支持。

4.突发事件处理完毕，及时总结，查找隐患，及时消除隐患，避免突发事件发生。

（2）建立用户之间的协调机制

1）接受贵方委托时，了解估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，在明确了估价基本事项后，制定工作计划书，安排人员，列出估价需要的资料清单，对贵方评估目的、估价时点、估价范围提出合理建议。

2）对勘查现场存在问题，与贵方进行及时反馈，与贵方进行沟通，对合理的建议予以采纳及时沟通解决。

3）经办估价师形成初步评估结果，贵方组织专家对评估结果的进行会审，必要时进行技术聆讯，对贵方认为初步结果有偏差的评估项目，我公司业务工作组应根据贵方的审查意见进行资料的补充调查，重新提交测算说明供贵方会审。

4）对贵方的建议进行总结，为贵方提供完善的后续服务。

质量控制和内部管理制度

1、评估业务管理制度

（1）业务执业质量控制制度第一章总则

第一条 为了规范江苏苏地行房产土地评估有限公司（以下简称“本公司”）的业务质量控制，牢固树立职业风险导向意识，明确各级人员的质量控制责任，根据《评估机构业务质量控制指南》的规定，制定本制度。

第二条 本制度适用于本公司执行各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估及相关评估咨询业务。

第三条本公司制定质量控制制度，以合理保证：

（一）本公司及相关人员遵守法律法规、资产评估职业道德准则以及资产评估业务准则的规定；

（二）本公司和项目负责人根据具体情况出具恰当的报告。

第四条本制度所称项目负责人，是指本公司中负责某项业务及其执行，并代表本公司在业务报告上签字的资产评估师。

第五条本公司质量控制制度包括为实现本制度第三条第一款规定的目标而制定的相关政策，以及为执行这些政策、监控这些政策的遵守情况而设计的必要程序或办法（以下统称“程序”）。

第二章 质量控制理念和要素

第六条本公司贯彻“专业诚信、和谐发展”质量至上的管理理念，强化实施利益冲突与独立性检查程序，强调运用信息化手段应对风险和实施质量控制，加强风险管理和事前、事中的质量控制，建立对存在执业质量问题的员工的惩戒措施，将业绩考核与执业质量挂钩，坚持对风险和评估质量的控制贯穿于整个评估过程的始终。

第七条本公司的质量控制制度包括针对下列要素而制定的政策和程序：

（1）质量控制责任；

（2）职业道德；

（3）人力资源；

（4）评估业务承接；

（5）评估业务计划；

（6）评估业务实施和报告出具；

（7）监控和改进；

（8）文件和记录（业务工作底稿）。

针对上述要素，本公司建立并执行的质量控制体系包括一项基本制度（即本制度）和十项具体质量控制程序。其中，后者包括《职业道德规范程序》、《人力资源管理程序》、《业务承接控制程序》、《评估计划执行控制程序》、《项目执行、指导、监督程序》、《评估报告复核控制程序》、《执业质量监控和改进程序》、《业务档案管理程序》以及《风险控制程序》、《分公司管理程序》等十项质量控制程序。

第八条本公司运用业务风险分类管理的控制制度，对不同风险级别的业务，在业务承接、业务委派、项目执行、项目质量控制复核、重大事项决定程序执行不同的质量控制程序，在公司层面有效地控制执业质量的风险，在监控过程中传达了质量至上的管理理念。

本公司将评估业务的风险级别划分以下三类：

（一）A类业务。包括证券期货相关业务及涉及境外资产等评价为高风险的非证券期货相关业务：

1、证券期货相关业务包括涉及各类已发行或者拟发行证券的企业的各类资产评估业务，以及涉及证券及期货经营机构、证券及期货交易所、证券投资基金及其管理公司、证券登记结算机构等的资产评估业务；

2、被评估对象为金融企业的（包括银行、保险、信托、财务公司）评估项目；

3、以无形资产（不含土地使用权）出资或交易为目的的评估项目；

4、涉及境外资产的评估项目；

5、国有企业改制为民营或管理层参、控股公司等部分改制为有限责任公司的评估项目；

6、合并、分立、破产、解散等评估项目。

（二）B类业务。在承接或保持阶段对客户风险评价低于高风险、但满足以下条件之一的其他非证券期货业务：

1、资产总额超过5亿元或净资产超过1亿元的评估项目；

2、以股权、实物资产、净资产出资为目的的评估项目；

3、以财务报告为目的的减值测试、组合对价分配等评估项目；

4、国有企业和非国有企业进行资产或股权交易的评估项目。

（三）C类业务。除上述A类、B类以外的其余业务。

第九条 本公司将质量控制政策和程序形成书面及电子文件，并传达到全体人员。

第三章质量控制责任

第十条本公司培育质量至上的内部文化，公司管理层对本公司质量控制制度承担最终责任。

（一）公司管理层及其作出的示范对本公司的内部文化有重大影响。本公司通过下列措施实现质量控制的目标：

1、合理确定管理责任，避免重商业利益轻业务质量；

2、建立以质量为导向的业绩评价、薪酬及晋升的政策和程序；

3、投入足够的资源，制定和执行质量控制政策和程序，并形成相关文件或记录。

（二）公司管理层在股东会授权的或者章程规定的范围内行使职权，并承担以下职责：

1、树立质量管理意识，让全体人员充分认识到业务质量控制的重要性，确保全员参与，以达到质量控制目标；

2、制定本公司的服务宗旨，确保全体人员理解服务宗旨的内涵，并评审其持续适宜性；

3、在相关职能部门层次上建立质量目标，质量目标应当具体、可测量和可实现，并与服务宗旨保持一致；

4、策划组织架构和质量控制体系，并对其进行定期评审，确保其处于适宜、充分和有效的状态；

5、合理授权分支机构的业务权限，对分支机构的业务开展实施控制。

（三）项目主管经理应严格按照公司质量控制制度履行项目管理职责，指导、督促、检查项目经理工作，做好项目的风险管理工作。

第十一条首席评估师是指公司管理层在质量控制体系方面的代表。首席评估师为本公司的股东，且应当具备履行职责所需要的经验和能力。首席评估师由公司管理层指定并授予其管理权限，直接对公司管理层负责。

第十二条质量控制部是执行、督促和检查质量控制制度执行有效的职能部门。在首席评估师领导下工作，负责委派项目审核人员对A类评估项目及按照分所分类管理需要总部进行审核的评估业务进行独立审核。

第十三条 项目三级复核人员应当符合下列要求：

（一）具有评估师资格；

（二）具备履行职责的技术专长；

（三）具备审核业务所需要的经验和权限；

（四）保证审核工作的客观性。

项目三级复核人员承担以下职责：

（一）审核评估程序执行情况；

（二）审核拟出具的评估报告；

（三）审核工作底稿；

（四）综合评价项目风险，提出出具评估报告的明确意见。

信息管理人员承担以下职责：

（一）市场信息的收集整理工作；

（二）保证市场信息来源的可靠性，信息的真实性、准确性、及时性；

（三）确保客户信息的保密性、安全性。

第十四条 本公司制定评估业务项目负责人制度。项目负责人应当符合下列要求：

（一）具有评估师资格；

（二）专职从事评估业务三年以上；

（三）具备履行职责所需的职业道德、专业知识、执业能力、专业经验。

本公司根据每项评估业务风险分类特征委派项目负责人，对A类业务一般委派经理（含）以上人员作为项目负责人，必要时决定是否由副总经理及以上人员担任项目负责人。

项目负责人承担以下职责：

（一）评估计划的制订和组织实施；

（二）评估业务实施中的协调和沟通；

（三）按照程序报告与评估业务相关的重要信息；

（四）组织复核项目团队人员的工作；

（五）对专家的工作成果进行分析判断，确信其合理性；

（六）组织编制评估报告，并审核相关内容；

（七）在出具的评估报告上签字盖章；

（八）组织处理评估报告提交后的反馈意见；

（九）组织评估业务工作底稿归档。

项目团队成员一般包括承担或者参与评估业务项目工作的评估师、业务助理人员。项目团队成员承担以下职责：

（一）接受项目负责人的领导，了解拟执行工作的目标，理解项目负责人的工作指令；

（二）按照评估机构质量控制政策和程序的要求从事具体评估业务工作，形成工作底稿；

（三）汇报执行业务过程中发现的重大问题；

（四）复核已完成的工作底稿并接受审核。

第十五条本公司制定职业道德规范程序，为了本公司及全体员工提高职业道德水平，维护评估师职业形象，同时遵循《中国评估师职业道德准则》和《江苏苏地行房产土地评估有限公司质量控制制度》。

第十六条本公司通过下列途径，强化遵守职业道德规范的重要性：

（一）管理层发挥示范作用，在公司内形成遵守职业道德规范的氛围。

（二）对全体专业人员定期进行职业道德培训，包括培训本公司有关职业道德规范的政策和程序，及法律法规中有关职业道德的要求。

（三）通过定期检查，检讨本公司有关职业道德规范的政策和程序设计是否合理，运行是否有效，并采取适当行动，改进其设计和解决运行中存在的问题。

（四）对违反职业道德规范的行为进行处理，包括指出违反职业道德规范的后果并责令改正，对严重违反职业道德规范的个人作出处理决议并告知全体员工。

第十七条本公司制定关于独立性的政策和程序，以合理保证本公司及其人员（包括聘用的专家和其他需要满足独立性要求的人员）保持职业道德规范要求的独立性。

第十八条 本公司要求执业人员和其他相关人员对国家秘密、委托方和相关当事方的商业秘密、所在评估机构的商业秘密负有保密义务，必要时或委托方提出要求时，公司及相关人员无条件出具保密承诺。除下列人员和机构依法从评估机构获取和保留的国家秘密及商业秘密外，不得向他人泄露在执业过程中获得的不应公开的信息以及评估结论：

（一）委托方或者由委托方书面许可的人；

（二）法律、行政法规允许的第三方；

（三）具有管辖权的监管机构、行业协会。

执业人员和其他相关人员在为委托方和相关当事方服务结束或者离开所在评估机构后，应当按照有关规定或者合同约定承担保密义务。

第十九条本公司制定人力资源管理程序，合理保证拥有足够的具有必要素质和专业胜任能力并遵守职业道德规范的人员，以使本公司和项目负责人能够按照法律法规、职业道德规范和业务准则的规定执行业务，并根据具体情况出具恰当的报告。

第二十条本公司制定人力资源政策和程序，以解决下列人事问题：

（一）人员需求预测；

（二）员工招聘；

（三）人员素质；

（四）专业胜任能力；

（五）职业发展；

（六）薪酬；

（七）业绩评价；

（八）晋升与惩戒；

（八）项目组委派。

第二十一条本公司定期评价总体人员需求，并根据现有人员的数量及层次结构、现有客户数、业务量、业务结构、预期业务增长率、人员流动率和晋升变化等因素，确定招聘目标和方案。本公司制定招聘程序，以选择正直的、通过发展能够具备执行业务所需的必要素质和专业胜任能力的人员。

第二十二条本公司通过下列途径提高人员素质和专业胜任能力：

（一）职业教育；

（二）职业发展，包括培训；

（三）工作经验；

（四）由经验更丰富的员工提供辅导。

本公司强调对各级别人员进行继续培训，并提供必要的培训资源和帮助，以使人员能够发展和保持必要的素质和专业胜任能力。

第二十三条本公司针对每个层次的人员，制定不同的业绩评价、薪酬及晋升程序，对发展和保持专业胜任能力并遵守职业道德规范的人员给予应有的肯定和奖励。

业绩评价、薪酬及晋升程序应当强调：

（一）使人员知晓本公司对业绩和遵守职业道德规范的期望；

（二）向人员提供业绩、工作进步及职业发展方面的评价和咨询；

（三）帮助人员了解提高业务质量及遵守职业道德规范是晋升更高职位的主要途径，而不遵守本公司的政策和程序可能招致惩戒。

第二十四条对每项业务，本公司至少委派一名项目负责人，并要求：

（一）项目负责人具有履行职责必要的素质、专业胜任能力、权限和时间；

（二）清楚界定项目负责人的职责，并告知该项目负责人；

（三）将项目负责人的身份和作用告知客户管理层和治理层的关键成员。

第二十五条本公司制定政策和程序，监控项目负责人的工作负荷及可供调配的项目负责人数量，以使项目负责人有足够的时间履行职责。

第二十六条本公司委派具有必要素质、专业胜任能力和时间的员工，按照法律法规、职业道德规范和业务准则的规定执行业务，以使本公司和项目负责人能够根据具体情况出具恰当的报告。

委派项目组成员时，考虑下列事项：

（一）业务类型、规模、重要程度、复杂性和风险；

（二）需要具备的经验、专业知识和技能；

（三）对人员的需求，以及在需要时能否获得具备相应素质的人员；

（四）拟执行工作的时间；

（五）客户所处行业的特点及评估人员的连续性；

（六）在职培训的机会；

（七）需要考虑独立性和客观性的情形。

第二十七条本公司在委派项目组以及确定所需的监督层次时，应当考虑员工是否具有下列方面的素质和专业胜任能力：

（一）通过适当的培训和参与业务，获得执行类似性质和复杂程度业务的知识和实务经验；

（二）掌握法律法规、职业道德规范和业务准则的规定；

（三）具有相关技术知识，包括信息技术知识；

（四）熟悉客户所处的行业；

（五）具有职业判断能力；

（六）掌握本公司质量控制政策和程序。

第二十八条为了完成客户委托的评估业务，项目负责人提出申请，本公司可以聘请专家和外部人员协助工作，项目负责人应负责指导和确保专家和外部人员工作符合资产评估的一般程序和要求，以确信其工作的合理性。

业务承接

第二十九条本公司制定业务承接控制程序，以合理保证只有在下列情况下，才能接受具体评估业务：

（一）已考虑客户的诚信，没有信息表明客户缺乏诚信；

（二）具有执行业务必要的专业胜任能力、时间和资源；

（三）能够遵守职业道德规范。

在接受新客户的业务前，或考虑接受现有客户的新业务时，负责业务承接的人员（或指定项目负责人）应当根据具体情况获取本条前款第（一）项至第（三）项的信息。

当识别出问题而又决定接受或保持客户关系或具体业务时，应当记录问题如何得到解决。

第三十条总公司市场部业务人员负责开拓市场，未单独申请资产评估资质的分公司所承接的资产评估业务一律提交到总公司，由总公司资产评估部进行相关评估工作。

第三十一条业务人员在承接评估业务过程中应及时与资产评估部门负责人沟通，认真分析、评价项目风险，只有在确认项目风险在可控的情况下方可承接资产评估业务。

第三十二条业务洽谈人员在洽谈业务时，应当了解下列事项：

（一）评估业务基本事项；

（二）法律法规、评估准则的要求；

（三）委托方的要求；

（四）被评估单位的情况；

（五）评估业务风险。

第三十三条业务人员在洽谈评估服务费时应以“中评协[2009]199号文”规定的收费标准为依据，结合评估工作的复杂程度和工作量大小确定收费金额，不得突破公司规定的最低收费比例。当所洽谈的评估服务费低于前述最低收费标准的70%时，应报资产评估部讨论，并报分管资产评估工作的副总经理批准，不得擅自恶意降低评估收费，进行不正当竞争。

第三十四条在签订业务约定书之前，评估机构应当考虑与评估业务有关的要求、风险、胜任能力等因素，以确保：

（一）委托方的要求得到正确理解；

（二）风险得到初步识别和评价；

（三）有能力满足合理要求和控制风险。

第三十五条 业务人员在承接评估业务后应及时起草《资产评估委托合同》并报董事长签字批准，必要时可就合同中的具体条款与资产评估部负责人研讨相关细节。

评估计划

第三十六条项目负责人在编制评估计划前应完成以下事项：

（一）为编制评估计划、开展后续工作而组织资源；

（二）确定是否对委托方和相关当事方进行必要的业务指导；

（三）确定是否对项目团队成员进行适当的培训；

（四）确定是否开展初步评估活动。

第三十七条 评估计划的内容主要涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。评估计划需包括以下基本内容：

（一）评估项目基本情况（评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等）；

（二）时间进度；

（三）人员安排；

（四）主要评估程序；

（五）评估方法；

（六）技术方案。

第三十八条 项目负责人负责编制评估计划，并根据项目的实际情况决定评估计划的内容和繁简程度；经部门经理审核后报项目主管经理批准执行。

审核人员应结合评估业务时间进度、质量和成本之间的制约关系等因素考虑评估计划的可执行性。评估计划实施过程中的重大调整应报经原批准的主管经理同意。

对大型、复杂的评估业务，应当编制详细的评估计划。

第八章 评估业务实施和报告出具

第三十九条现场调查

１、选择与评估项目相适应的现场调查方式

①根据评估项目具体情况，确定合理的现场调查方式，包括询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等；

②现场调查应当在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行；

③应当对评估业务涉及的主要资产进行资产勘查；

④对无法实施在主要资产所在地的现场调查及勘查，应进行合理的分析及判断。

２、与相关人员的访谈

①根据项目具体情况进行了必要的访谈；

②访谈记录应形成书面资料。

３、函证及各类资产的观察记录

①对于采取函证方式的，函证的对象、数量、金额应由评估师确定，函证的回函地址应为评估机构的单位地址，并保留函证回函快递单等证明资料；

②对主要资产的现状进行现场勘察，获取客户盘点记录，存货、固定资产盘点比例应达到有关规定的要求，并记录现场勘察结果；

③现场勘查记录应有评估人员签字及签字日期。

４、经营和会计核算查阅记录

①获取被评估企业提供的相关经营资料和会计核算资料；

②对企业经营和会计核算资料进行查阅，并记录查阅结果。

５、现场调查受到客观限制时采取的其他适用方法和记录

①如未实施现场勘察，需判断被评估对象是否确属受客观条件限制而无法实施现场勘察；

②当无法实施现场勘察时，是否采用了其他适当方法，对有关资产的数量、质量进行确认，并合理确认所采用的方法能够不影响评估结论的合理性。

第四十条 收集评估资料

１.收集被评估企业的信息资料及与其相关的其它信息资料，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠的和适当的

（１）被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件

（２）被评估企业的历史沿革、现状和发展前景

（３）被评估企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营管理状况

（４）被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料

（５）被评估企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等财务状况

（６）被评估企业相关资产的产权权属证明文件

（７）评估对象以往的评估及交易情况

（８）可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素

收集当前宏观经济的形势、政策法律法规、经济增长速度、全球经济发展趋势等资料。

（９）被评估企业所在行业的发展状况及发展前景

（１０）参考企业的财务信息、股票价格或股权交易价格等市场信息，以及以往的评估情况等

（１１）资本市场、产权交易市场的有关信息

收集资本市场、产权交易市场的有关信息，并确信其来源的可靠性。

（１２）询价记录和定价依据资料

２. 分析、调整所收集评估资料的过程、依据和结果（对历史财务数据的调整通常包括以下事项）：

（１）调整被评估企业和参考企业财务报表的编制基础

（２）调整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出

（３）调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出

３.收集委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债、溢余资产情况说明，以正确判断资产状况与企业收益之间的配比关系。

4．评估人员获取的相关资料要相关单位签字并加盖公章。

第二节 指导、监督、咨询

第四十一条 本公司制定项目内指导、监督程序，以合理保证按照法律法规、职业道德规范和业务准则的规定执行业务，使本公司和项目负责人能够根据具体情况出具恰当的报告。

本公司通过标准化底稿以及评估执业规程等文件，以使制定的政策和程序得到贯彻。这些文件针对的事项包括：

（一）如何将业务情况简要告知项目组，使项目组了解工作目标；

（二）保证适用的评估准则及相关指导意见得以遵守的程序；

（三）业务监督、员工培训和辅导的程序。

第四十二条项目组的所有成员应当了解拟执行工作的目标。

项目负责人应当通过项目启动会、项目组讨论及适当的团队工作和培训，使经验较少的项目组成员清楚了解所分派工作的目标。

第四十三条项目负责人对业务的监督包括：

（一）追踪业务进程；

（二）考虑项目组各成员的素质和专业胜任能力，以及是否有足够的时间执行工作，是否理解工作指令，是否按照计划的方案执行工作；

（三）解决在执行业务过程中发现的重大问题，考虑其重要程度并适当修改原计划的方案；

（四）识别在执行业务过程中需要咨询的事项，或需要由经验较丰富的项目组成员考虑的事项。

第四十四条本公司制定业务咨询程序，以合理保证：

（一）就疑难问题或争议事项进行适当咨询；

（二）可获取充分的资源进行适当咨询；

（三）咨询的性质和范围得以记录；

（四）咨询形成的结论得到记录和执行。

咨询包括与本公司内部或外部具有专门知识的人员，在适当专业层次上进行的讨论，以解决疑难问题或争议事项。

第四十五条项目组应当考虑就重大的专业技术、职业道德及其他事项，向本公司内部专业人员咨询。

第四十六条项目组在向公司内部咨询时，应当提供所有相关事实，以使其能够对咨询的事项提出有见地的意见；应当适当记录和执行咨询形成的结论。

第四十七条本公司需要向外部咨询时，可以利用其他专业公司、职业团体（如学会、协会）、监管机构或商业机构提供的咨询服务，但应当考虑外部咨询提供者是否能够胜任这项工作。

第四十八条本公司需要向外部专家咨询的，应当经由首席评估师（或指定的质量控制人员）根据项目组提供的所有相关事实，向外部专家进行咨询，并对咨询结论形成记录，反馈给项目组。

第四十九条就疑难问题或争议事项向其他专业人士咨询所形成的记录，项目组应当获得被咨询者认可；如无法获得外部被咨询者的认可，需要在咨询记录中说明被咨询者的背景、咨询时间、咨询地点及咨询方式等。

第三节 三级复核

第五十条 本公司业务报告须履行公司内部三级复核程序后出具。三级复核由项目负责人、部门经理、项目主管经理、公司负责人或经授权的公司管理人员具体负责。

第五十一条各级报告审核人员应保留明显的审核轨迹，包括书面审核意见或电子版批注意见等。对三级复核人员提出的问题，项目负责人应予以落实及书面回复，复核意见及回复纳入评估工作底稿一并归档。

第五十二条三级复核人员与项目负责人在重大评估问题上出现意见分歧时，应按照本公司重大事项决定程序的规定，提交讨论后决定。

第五十三条风险级别划分为A类的评估业务及按照分所分类管理需要总部进行审核的评估业务，在评估报告签发前，本公司要求由质量控制部实施技术复核。具体包括：

1、证券期货相关业务，根据财企[2008]81号文，证券期货相关业务包括涉及各类已发行或者拟发行证券的企业的各类资产评估业务，以及涉及证券及期货经营机构、证券及期货交易所、证券投资基金及其管理公司、证券登记结算机构等的资产评估业务；

2、被评估对象为金融企业的（包括银行、保险、信托、财务公司）评估项目；

3、以无形资产（不含土地使用权）出资或交易为目的的评估项目；

4、涉及境外资产的评估项目；

5、国有企业改制为民营或管理层参、控股公司等部分改制为有限责任公司的评估项目；

6、合并、分立、破产、解散等评估项目；

7、其他。

第五十四条总经理负责委派质量控制技术复核人，由质量控制部符合技术复核人员职位描述的经理以上（含经理）人员担任。

质量控制技术复核人不能替代项目负责人的责任。

第五十五条在出具报告前两个工作日，项目负责人应将以下资料提供给质量控制技术复核人：

（一）评估计划；

（二）评估小结及重大评估事项的处理说明;

（三）评估报告书、评估说明、评估明细表及工作底稿；

（四）三级复核意见及项目组反馈记录。

第五十六条质量控制技术复核重点包括：

（一）评估报告等与本公司规范的内容和格式的一致性；

（二）三级复核意见的落实情况；

（三）重大评估事项的处理情况。

第九章 和改进

第五十七条本公司制定执业质量监控政策和程序，以合理保证质量控制制度中的政策和程序是相关、适当的，并正在有效运行。这些监控政策和程序包括持续考虑和评价本公司的质量控制制度，如定期选取已完成的业务进行检查。

第五十八条对质量控制政策和程序遵守情况实施监控，其目的是为了评价：

（一）遵守法律法规、职业道德规范和业务准则的情况；

（二）质量控制制度设计是否适当，运行是否有效；

（三）质量控制政策和程序应用是否得当，以便本公司和项目负责人能够根据具体情况出具恰当的业务报告。

第五十九条本公司质量控制制度的监控工作由质量控制委员会负责组织，监控内容包括质量控制制度设计的适当性和运行的有效性。质量控制委员会由公司管理层、首席评估师、专业技术负责人等构成。

第六十条本公司从下列方面对质量控制制度进行持续考虑和评价：

（一）确定质量控制制度的完善措施，包括要求对有关继续教育与培训的政策和程序提供反馈意见；

（二）与本公司适当人员沟通已识别的质量控制制度在设计、理解或执行方面存在的缺陷；

（三）由本所质量控制负责人采取追踪措施，以对质量控制政策和程序及时作出必要的修正。

第六十一条对质量控制制度的持续考虑和评价，还包括下列事项的分析：

（一）法律法规、职业道德规范和业务准则的新变化，以及本公司的政策和程序如何适当反映这些变化；

（二）有关独立性政策和程序遵守情况的书面确认函；

（三）职业发展，包括培训；

（四）与接受和保持客户关系及具体业务相关的决策。

第六十二条本公司周期性地选取已完成的业务进行检查，周期最长不超过三年。在每个周期内，对每个项目负责人的业务至少选取一项进行检查。

本公司根据下列主要因素，确定周期性检查的组织方式，包括对单项业务检查时间的安排：

（一）前期实施监控程序的结果；

（二）本公司业务及其组织结构的性质及复杂程度；

（三）与特定客户和业务相关的风险。

第六十三条本公司对分公司业务质量实行统一管理，以保证执业标准及业务质量的规范统一。每年定期对分公司进行年度执业质量检查，并不定期进行专项执业质量检查。确定检查的组织方式时，应当考虑分公司的规模、业务类型和分公司的权限。

第六十四条本公司在选取单项业务进行检查时，可以不事先告知相关项目组。业务样本选取考虑原则包括：签字评估师、业务风险级别、业务所属行业、客户资产规模、服务收费、业务所属部门、项目工时等。其中，业务的风险级别越高，抽取比例越高、检查周期越短。

参与业务执行或项目三复核、质量控制技术复核的人员，不应承担该项业务的检查工作。

第六十五条在确定检查的范围时，本公司可以考虑外部独立检查的范围或结论，但这些检查并不能替代自身的内部监控。

第六十六条在外部监管机构对评估业务检查前，项目负责人应及时与项目质量控制复核人沟通，并在检查后将检查意见和项目组书面答复报质量控制部备案。

第六十七条本公司应当评价实施监控程序发现的缺陷的影响，并确定这些缺陷属于下列哪种情形：

（一）这些缺陷并不必然表明质量控制制度不足以合理保证本公司遵守法律法规、职业道德规范和业务准则的规定，以及本公司和项目负责人根据具体情况出具恰当的报告；

（二）这些缺陷是系统性的、重复出现的或其他需要及时纠正的重大缺陷。

第六十八条本公司应当将实施监控程序发现的缺陷及建议采取的适当补救措施，告知相关项目负责人及其他适当人员。

第六十九条本公司在评价各种缺陷后，通过下列措施予以改进：

（一）采取与某项业务或某个成员（包括项目组以外的成员）相关的适当补救措施；

（二）将监控发现的缺陷告知负责培训和职业发展的人员；

（三）改进质量控制政策和程序；

（四）对违反本公司政策和程序的人员，尤其是对反复违规的人员实施惩戒。

第七十条如果实施监控程序的结果表明出具的报告可能不适当，或在执行业务过程中遗漏了应有的程序，本公司应当立即采取适当的进一步行动，以遵守法律法规、职业道德规范和相关业务准则的规定。同时，本公司应当征询法律意见。

第七十一条本公司应当每年至少一次将质量控制制度的监控结果，传达给项目负责人及本公司内部的其他适当人员，以使本公司及其相关人员能够在其职责范围内及时采取适当的行动。

传达的信息应当包括：

（一）已实施的监控程序；

（二）实施监控程序得出的结论；

（三）系统性的、重复出现的或其他重大的缺陷及其整改措施。

第七十二条本公司根据《资产评估执业准则——资产评估档案》制定业务档案管理程序，以使项目组在出具业务报告后及时将工作底稿归整为最终业务档案。

最终业务档案应当保证业务工作底稿的安全完整性，并便于使用和检索。

第七十三条业务报告日后九十天内，业务工作底稿应当归档。

第七十四条除下列情况外，本公司对业务工作底稿包含的信息予以保密：

（一）取得客户的授权；

（二）根据法律法规的规定，本公司为法律诉讼准备文件或提供证据，以及向监管机构报告发现的违反法规行为；

（三）接受评估师协会和监管机构依法进行的质量检查。

第七十五条无论业务工作底稿存在于纸质、电子还是其他介质，对形成业务工作底稿的工作记录和获取的资料，项目负责人均应进行全过程的控制，包括：

（一）防止未经授权改动业务工作底稿；

（二）使业务工作底稿清晰地显示其生成、修改及复核的时间和人员；

（三）允许项目组其他成员和其他经授权的人员为适当履行职责而接触业务工作底稿；

（四）在业务的所有阶段，尤其是在项目组成员共享信息或通过互联网将信息传递给其他人员时，保护信息的完整性。

第七十六条 如果原纸质记录经电子扫描后存入业务档案，应当保证：

（一）生成与原纸质记录的形式和内容完全相同（包括人工签名、交叉索引和有关注释）的扫描复制件；

（二）将扫描复制件（包括必要时对扫描复制件的索引和签字）归整到业务档案中；

（三）扫描复制件能够检索和打印。

（四）电子档案经项目主管负责人审核签字并同意归档后，由档案管理员将所有单个软件进行压缩后生成备份文件，并按客户编号整理后上传服务器指定路径汇总；其他电子底稿由各项目负责人自行整理后，按照客户编号分类上传至服务器指定路径，按年度建立文件夹归档汇总。

同时，业务工作底稿应当保留已扫描的原纸质记录。

第七十八条本公司的业务工作底稿，自业务报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。资产评估档案应当由资产评估机构集中统一管理，不得由原制作人单独分散保存。

第七十九条业务工作底稿的所有权属于本公司。

本公司可自主决定允许客户获取业务工作底稿部分内容，或摘录部分工作底稿，但披露这些信息不得损害本公司执行业务的有效性。对鉴证业务，披露这些信息不得损害本公司及其人员的独立性。

第八十条借阅业务工作底稿，应当执行本公司业务档案管理的相关规定。

（2）估价报告质量管理制度

估价报告是评估公司的主要产品之一，报告质量是公司生存与发展的基础，为提高核心竞争力，维护公司良好的社会形象，规范估价操作行为，保证估价报告质量，结合本公司实际情况，我公司于二OO七年八月三十一日制订了估价报告质量管理制度，主要内容如下：

1.估价技术流程要求

在接受评估委托后必须按照以下程序进行评估：明确估价基本项；拟定估价作业计划;搜集资料实地查勘；分析整理相关资料；选定估价方法试算价格；确定估价结果；撰写估价报告书；估价资料归档。

1.1、明确估价的基本事项，包括确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型等。

1.2、根据估价对象的特点，拟定工作计划，并制定外业调查工作安排和详细的外业调查表。

1.3、收集资料实地踏勘。主要收集估价对象所处区域因素和个别因素资料，估价对象自身条件、权利状况和利用状况以及与估价对象相关的土地和房地产交易实例资料。最后落实，如填写调查表，绘制宗地草图、拍摄宗地照片，并由勘察人、委托方相关人员在调查表上签字。

1.4、在对相关调查资料分析、整理的基础上选择估价方法，试算宗地价格。宗地估价必须采用二种或二种以上方法进行测算。房地产估价宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

1.5、估价结果的确定。采用不同估价方法测算时，必须阐明最终估价结果确定的依据。如果两种方法测算结果有明显偏差时，必须对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等进行核查，并说明价格差异的原因。

1.6、撰写估价报告书：根据《土地估价报告规范格式（一般格式）》和《房地产估价规范》的要求撰写。

1.7、资料归档：完成并提交估价报告书后，应对估价项目相关的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。形成电子、文字档案，供后续工作备查和上级主管部门审查之用。

在估价项目完成后，项目负责人应及时将外业调查表（需由勘察人、委托方相关人员签字)、附件、评估技术报告和估价报告（包括文字版、电子版）等资料交办公室存档备查，各分公司同时在每个季度后十天内将房地产估价技术报告、土地估价技术报告及其清单电子文档上传到总公司，清单格式可在总公司网站上下载。

2.报告审核

2.1、估价报告的质量要求

对估价报告的总体要求是估价程序、技术路线、估价方法选择、报告格式等方面符合《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》的规定，估价方法运用合理，参数确定有依据，结果符合当地市场实际状况，并有良好的包装质量。

2.2、估价报告质量负责人制度。

为加强评估报告质量管理，确实保证估价报告的质量，评估报告质量实行实际负责人负责制。

2.3、估价报告质量审核制度

总公司对评估报告实行三级审核制度，各分公司根据实际情况，参照总公司实行的评估报告三级审核制度制订切实可行的报告审核制度，报总公司备案。总公司报告三级审核表可在总公司网站上下载。

2.4、估价报告审核内容

(1)报告格式的规范性与完整性；

(2)估价技术路线选择的正确性；

(3)影响估价对象各个因素的现势性与准确性；

(4)房地产、土地市场的背景描述是否翔实、客观和全面；

(5)评估方法选择运用是否恰当；

(6)技术参数选择是否合理，如还原利、增值收益率、利润率的确定必须有翔实的阐述和确定依据。售价、收益的确定必须采用市场比较法；

(7)评估结果是否符合当地地价、房地产价格水平。

3.责任处罚

总公司技术人员将实行定期和不定期对总公司和分公司出具的估价报告质量进行抽检，对把关不严、出现质量问题的部门和人员及分公司，视具体情况给相关责任人和分公司负责人相应处罚。

3.1、出现以下情况之一的：

（1）故意捏造篡改事实、案例和数据；

（2）故意高评、低估；

（3）报告格式错误的。

处罚办法：总公司发生上述情况的，一次且没有形成后果的，取消责任人和分管总经理当年年终奖金和其他福利，并在公司内部通报；第二次及以后发生且没有形成后果的，除上述处罚外每发生一次增加对总经理个人处以10万元（发生3次罚款20万元，依此类推，下同）罚款，责任人增加相当于一年工资的罚款。

由总公司派人负责管理的分公司，参照总公司办法执行。

对其他分公司参照上述处罚办法对责任人、分公司实际负责人或分公司实行经济处罚。

如形成后果的，视情况给予比上述更加严厉的经济和行政处罚。并责令该分公司整改或停业。

3.2、出现以下情况之一的：

（1）技术路线错误；

（2）评估方法选择运用不恰当；；

（3）重评漏估；

（4）技术参数选择，关键参数（售价、收益）没有采用比较法确定。

处罚办法：报告撰写人员和报告审核人员处以相当于月项目工资的经济罚款，并在公司内部通报批评。

3.3、出现以下情况的：

（1）报告包装粗糙、不统一的；

（2）简单、低级错误较多，如错别字较多、资料现势性太差等；

（3）报告逻辑性差，前后矛盾。

处罚办法：报告撰写人员在公司网站上给予通报批评。

风险控制制度

为保证公司顺利开展业务、建立有效的业务风险控制体系制定本制度。

1、建立风险内部控制体系

(1)风险控制委员会。制定公司业务的风险控制政策，建立风险指标体系，对直接业务进行全面监督、控制、审查，出具项目风险分析报告及动态风险分析报告，确保评估业务合法合规并在风险可承受范围内开展。

(2)公司经营管理机构。公司经营管理各机构层面既要严格执行并遵守公司的相关风险控制制度和规定，强化自律，并互相监督，又要在业务经营管理活动中善于及时识别和发现风险，并按照相关制度和规定加以化解，以降低公司评估项目的业务经营风险。

2、风险的外部监管体系

外部监管体系由国家相关监管部门、专家支持团队组成，以借助外部监控力量进行公司业务的风险控制。

1、国家相关监管部门。公司自觉接受来自财政、税务、工商、房地产、土地等机关依据相关法律法规，对公司业务经营活动进行政策指导和风险监管。

2、专家支持团队。公司针对不同业务项目，将在评审委员会中外聘行业、财务、法律等有关专家进行风险控制，以降低项目的决策和经营风险。

3、风险控制措施

(一)建立完善的风险控制体系

公司应通过上述措施建立和完善的内部和外部风险控制体系，从体制和基础上加强并实现风险控制的目标。

(二)制定规范的业务流程、明确的操作规范和严格的管理制度1、公司应制定和完善各项业务活动的操作流程和操作规范。

2、公司应制定各相关职能部门和业务岗的风险控制规则和管理制度。

3、公司应致力于各项制度的完善与落实。

(三)建立完备的风险控制指标体系

公司通过建立完备的风险控制指标体系，进行风险的评估和测量，实现风险控制的量化和可操作化。

(四)关联交易及回避机制

尽量减少或避免关联交易。应当根据客观标准判断该项目是否与公司及估价人员有关联。

如公司业务人员在关联企业任职、兼职或拥有关联企业控股权，则该人员应不参与该项目的任何工作。

(五)动态风险监控

公司应建立动态风险监控机制，对项目进行跟踪、持续调查，密切关注项目发展情况，及时发现由于市场环境、政策法规等变化带来的项目风险，并提出相应解决方案。

(六)文档管理

公司应严格控制对工作底稿以及业务档案的管理，执行公司保密制度，严格控制项目重大业务信息流动，避免信息的不当流动和使用。

（4）估价报告审查制度--严格执行三级审查制度

1.估价报告的质量要求

对估价报告的总体要求是估价程序、技术路线、估价方法选择、报告格式等方面符合《城镇土地估价规程》的规定，估价方法运用合理，参数确定有依据，结果符合当地市场实际状况，并有良好的包装质量。

2.估价报告质量负责人制度

为加强评估报告质量管理，确实保证估价报告的质量，评估报告质量实行实际负责人负责制。

3.估价报告质量审核制度

对评估报告实行三级审核制度，项目负责人→部门主任→总估价师（总经理）三级审核。

4.估价报告审核内容

1）报告格式的规范性与完整性；

2）估价技术路线选择的正确性；

3）影响估价对象各个因素的现势性与准确性；

4）土地市场的背景描述是否翔实、客观和全面；

5）评估方法选择运用是否恰当；

6）技术参数选择是否合理，如还原利、增值收益率、利润率的确定必须有翔实的阐述和确定依据。售价、收益的确定必须采用市场比较法；

7）评估结果是否符合当地地价、房地产价格水平。

审查流程是OA系统应用的核心，我公司早在2007年就建立了通达网络智能办公系统，从业务承接、项目分配、报告撰写、主任报告审核、报告修改、总估价师报告审批、发票开具、评估费到账查询都在办公系统中操作完成，便于对项目进程进行监控，同时对报告可以进行实时的监管。

公司实行定期抽查项目成果质量，每季度末对各评估人员出具的评估报告进行抽查打分，并建立报告抽查情况记录表，对报告流程、报告质量、报告附件情况进行分项考核。考核由董事长负责，如发现有重大质量问题的报告，对相应的项目负责人和审核人员都进行惩罚。

具体内容包括：

1、报告出具是否按规定oa流程进行

2、报告是否严格按照估价规程及相关文件规定撰写

3、方法选用是否合理

4、地价水平是否严重偏离当地市场行情

5、文档资料及附件是否按规定进行存档

同时，公司通过召开各组技术质量工作专题会议的形式进行，把奖优罚劣落到实处。每季度末做好各工作组质量目标考核、落实服务采购方的满意度调查情况、了解职工培训计划的实施情况等，对于在工作中发现的问题项、缺陷项提出纠正措施和改进意见，并检查改进情况，通过这些检查程序，总结工作中的经验教训，从而重新定位公司工作质量评价方案，调整工作质量目标的适宜性、有效性和充分性以及相关制度文件改进要求等。

1.对估价对象的产权证进行核查验证

本公司规定，对于接受委托的评估项目，评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行尽职调查，对估价委托人提供了估价对象的权属证明进行核查验证、分析整理，一旦发现虚假产权证或是产权人、产权面积、用途等信息不符合实际，及时反馈给委托方，以便贵公司及时做出应对措施。

2.制定严格的现场查勘制度

本公司制定了严格的现场查勘制度，要求必须拍摄估价对象内部状况照片、外部状况照片、周围环境照片、景观照片，照片必须能够反映估价对象现状。拍摄内容如下：

3.规范评估参数取值标准

为了确保评估参数取值合理，规定修正系数参数值选取标准：①严格按照文件规定或者行业标准设定参数；②无法借鉴相关文件获取的评估参数，应采用德尔菲法或市场法求取，并通过市场交易数据的验证，证明系数在本地区应用的合理性、实用性。

（8）进度保障措施

1.项目进度管理

项目进度管理在项目管理中起着关键职能的作用，对项目的顺利完成具有重要意义。项目进度管理在项目范围确定的前提条件下，运用合理高效的项目进度管理方法来赋予子工序不同的优先级，确定合理的工作顺序，且利用适宜的方法对整体项目包含的各个工作以及项目整体进行统筹规划与合理安排。项目进度管理是以符合资源约束与工期需求为基础，对项目内的全部工作的时间进行合理预测，对工作的先后关系与工作时间进行合理安排，从而使项目在满足时间需求的条件下取得成本与资源合理配置的相对理想结果的一系列管理活动和过程。

2.强化进度控制程序

为了确保按时完成工作任务，建立了整套进度控制制度。总经理审定工作进度计划，定期抽查计划执行情况；副总经理和总工程师制定工作进度计划，并对进度执行情况及时总结；各部门主任及时按进度进行中间成果审核与汇总；项目经理提前做好工作安排，细分每一步工作，每个阶段的计划尽可能落实到具体数字，建立工作日志。按照总经理—副总经理（总工程师）—部门主任—项目经理四级体系，控制内业和外业的时间分配，留有充足的时间征询意见，完善成果。

3.项目进度调整

若评估项目时间要求特别紧，根据需要，我公司可临时抽调注册估价师加快上述时间进度表。对于特别复杂、技术难度特别大，我公司专家组与外聘专家协同工作，确定评估技术路线和估价方法，尽最大努力提高项目进度。

4.我们针对项目实施过程中可能突然发生的、严重影响项目计划的完成的紧急事件，制定了相应的处理预案和应急措施。

（1）评估业务的突发事件

评估业务中可能发生的突发事件主要包括(不限于):

项目组成员疾病或其他原因导致不能按时完成原定计划的安排。

评估业务过程中涉及的其他第三方单位不配合，导致项目进度的严重滞后。

国家、行业主管部门出台最新的法律法规，导致评估依据的重大变化。

（2）组织机构和职能职责分工

由我公司总经理张静担任应急领导小组组长，全面负责突发事件的处置安排。组员由吴俊、曹微微、陆叶组成，负责协助组长对突发事件的联络沟通和妥善处置工作。

（3）应急处置措施

针对不同的突发事件，我公司安排的处置措施有:

积极安排患病员工就近住院治疗，并指定相关员工进行陪护。

指派其他对应级别的项目人员，接手患病员工未完成的工作，保证按原定计划完成评估任务。

如果出现其他第三方单位对评估业务的极度不配合的情况，由应急小组出面同其他第三方单位，以及委托方、主管部门进行协调与沟通，使其对我们的工作给予充分的理解和支持，保证项目的有序进行。

当出现国家、行业、主管部门出台最新的法律法规，导致评估依据的重大变化的情况，由应急小组根据国家最新法律法规，对最初的审计计划和审计策略进行修订，并及时通知各项目小组，指导其按新的法律法规和审计计划完成相应的评估工作。

1）我公司成立以总经理、总工及评估部主任为成员突发事件处理小组，建立联动机制，及时对突发事件进行及时反馈、妥善处置。

2）编制突发事件小组成员通讯录，保证有效联系。

3）当发生突发事件，估价师应立即向突发事件处理小组汇报，小组成员应立即去现场，处置突发事件，处置遇困难，沟通交流，争取工作理解和支持。

4）突发事件处理完毕，及时总结，查找隐患，及时消除隐患，避免突发事件发生。

2、业务档案管理制度

为规范公司执业行为，完善公司内部管理，打造江苏苏地行评估公司在不动产估价行业内的品牌形象，公司将实行严格的档案管理制度，以便建立起完善的估价资料库和估价档案，有助于估价机构和估价师不断提高估价业务水平，解决以后可能发生的估价争议，有助于行政管理部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核等工作，我公司制订了内部档案管理制度，主要内容如下：

1.档案管理的编码及归档内容

第一条：苏地行公司实行估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等估价档案管理制度；

第二条公司档案管理有办公室管理人员制定档案管理范本，并进行统一编码，编码如下:

总公司档案编码：

土地估价报告编码为:L-2011（年份）-001（序号）；

房地产估价报告编码：R-2011（年份）-001（序号）

基准地价报告资料编码：SL-2011（年份）-001（序号）；

土地规划资料编码：PL-2011（年份）-001（序号）

司法仲裁案件资料编码：RCC-2011（年份）-001（序号）

国有土地上房屋征收补偿资料编码：

分公司档案编码：

土地估价报告编码为:L-2011（年份）-（分公司）-001（序号）；

房地产估价报告编码：R-2011（年份）-（分公司）-001（（序号）

司法仲裁资料编码：RCC-2011（年份）-（分公司）-001（序号）

国有土地上房屋征收补偿资料编码：GLR-2011（年份）-（分公司）-001（序号）

第三条归档资料必须完整、全面，一般包括如下内容：

（1）估价报告（包括完整的附件）

（2）《估价委托书》及与委托人签订的《估价委托合同》

（3）《实地勘查记录》

（4）《估价报告内部审核表》

（5）《估价报告交接单》

（6）估价项目来源和接洽情况记录

（7）估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录

（8）估价师和估价机构认为有必要保存的其他估价资料

上述归档资料中，（1）（2）（3）（4）是必须归档内容，缺一不可。

第四条必须归档的资料采用电子文件和纸质文件两种保存方式，由档案管理部门统一管理。

2.归档资料的移交

第五条估价师不得将估价资料据为己有或拒不归档；

第六条档案管理的范围涉及总公司和分公司不同管理部门，在项目终结时由项目完成人员按照规定的要求提交给办公室档案管理人员，并就交接内容列出交接清单，双方签字后有效。

第七条资料移交后由档案管理人员按照编码要求按顺序编码，并注明资料内容；如归档资料不符合档案管理的最低要求，档案管理人员有权利要求项目完成人提供完整资料。

第八条档案管理人员必须对项目人员提交的资料进行认真查验，不得将欠缺的资料归档；

第九条分公司每年度必须交归档的电子资料完整拷贝后提交一份给总公司，以备总公司管理之需要。

3.档案的保存及查阅

第十一条档案管理部门必须妥善保管、有序存放归档资料，专门开辟档案管理室，对归档资料统一编码，分类，按年度顺序存放，以便查阅；

第十二条档案管理部门对归档资料要严格保管，防止毁损、散失和泄密。未经公司负责人同意，不得将档案资料带离公司或给外单位人员查阅；

4.档案的移交及终止

第十三条估价档案保存期限自估价报告出具日期起算，不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应当保存到估价服务的行为结束为止。

第十四条档案管理人员工作调动，应当按照公司内部管理规定办理估价档案交接手续。

第十五条公司在分立、合并或终止时，估价档案的管理部门应按照有关规定办理估价档案的交接手续。

3、人事管理制度

人力资源是公司的宝贵财富，我公司自成立之初即制订了灵活高效的人事管理制度，关键内容如下：

1.员工录用升职离职管理规定

1.1、录用原则

1.1.1.选拔优秀人才，具有较高的专业素养，宁缺毋滥。

1.1.2.品性方面，要有较高的个人修养，性格开朗、善与人沟通。

1.1.3.要负有朝气、有强烈的进取心。

1.2、录用程序

1.2.1.用人部门提出申请。

1.2.2.用人部门与公司总经理室人员组成招聘小组，对应聘人员进行审查，包括：应聘人员背景材料审查、笔试、面试。

1.2.3.面试通过后要求该人员进行体检，并将体检收据及体检报告单提供给公司。

1.2.4.经招聘小组审批后，该人员进入试用期，签订试用合同，转相关手续到财务部发放工资。

1.2.5.试用期结束后，经招聘小组评定后，决定是否正式录用，录用者办理劳动合同、转入档案、社保等手续。

1.3、员工录用

1.3.1.员工报到时，学历学位证书、身份证、各类资格证书，原件必须经过审验，复印件留办公室存档。

1.3.2.办公室负责签订试用（正式聘用）合同，明确试用（聘用）期限，发放员工手册，经常与新员工交流，促进了解与融和。

1.3.3.办公室通知财务部门确定起薪时间。

1.3.4.不符合岗位要求的员工，可随时予以辞退。

1.4、员工升职

1.4.1.公司坚持以挖潜为主，优先考虑老员工，同时提倡竞争上岗机制。

1.4.2.员工在由足够能力从事更高工作岗位时，可自荐、部门或分管领导推荐，由办公室组织公司领导或公司全员参与考评，也可采用竟聘。

1.5、员工离职

1.5.1.员工离职包括退休、辞退、辞职等。

1.5.2.辞退、辞职均需提前30天告知对方，做好相应的交接、审核手续。包括借用物品及资料的收回、财务借款及工资的结算、业务工作的交接与善后。

2.部门岗位职责

2.1、岗位职责要求

2.1.1、行政部门岗位职责要求

2.1.1.1、财务部

（1）具有会计从业资格，

（2）具有一定的会计从业经验和良好的职业道德

（3）具有一定的财务分析能力

（4）具有一定的协调沟通能力

2.1.1.2、办公室

（1）具有为公司全体人员服务的意识

（2）具有一定的协调沟通和组织能力

2.1.2、业务人员岗位职责要求

2.1.2.1、助理级

（1）本科毕业有一定的专业基础知识

（2）尚缺乏生产实践经验

（3）勇于合作、勤奋认真、好学

2.1.2.2、项目经理级

（1）具有一定的作业能力

（2）在专业知识和工作经验上还需积累

2.1.3、高级经理级

（1）熟练掌握某项专业技术、取得专业资格

（2）项目接洽完成后，能独立与委托方业务人员沟通、接洽有关部门，组织、操作完成项目

（3）具有一定的归纳总结自我提高的能力

2.1.4、部门经理级

（1）具有高级经理的能力

（2）具有开拓进取的精神与激情

（3）有主动去调动自身的资源去解决问题及开拓市场愿望与行动表现

2.1.5、总经理级(总工程师级)

（1）具有较强的业务和管理能力、取得专业资质

（2）具有较强的组织协调能力

（3）具有较为丰富的社会资源

（4）具有积极主动调动各项社会资源为公司各项业务开拓服务的表现

2.2、岗位职责

2.2.1财务部

2.2.1.1、日常事务

（1）财务报销、借款、票据审查、记账、工资发放；

（2）财务报表制备、企业报税、合法避税、定税申请；

（3）年度工商年检、商标申请；

（4）汽车档案管理、企业登记资料管理；

（5）固定资产台帐建立；

（6）相关人员的项目工资和业务提成的核算

（7）总经理安排的其他工作

2.2.1.2、财务报告

（1）每月出具财务报告（表格式）

（2）每季度出具财务分析报告（文字、数据、分析、建议）

2.2.2办公室

2.2.2.1、日常工作

（1）负责公司职工信息资料库的建设与完善

（2）考勤、接待、工作餐安排

（3）办公设备的维护管理，办公易耗品、劳保用品购买、办公室卫生

（4）技术档案管理、收发文件、公司印章管理

（5）车辆使用管理

（6）公司机构估价资质和估价师资质的维护

（7）其他公司活动组织等公共事务

（8）总经理安排的其他工作

2.2.2.2、对外宣传

2.2.3评估部

（1）制定评估部工作人员的职责与管理制度

（2）协调好与其他业务部门的协作关系

（3）负责按时保质、保量完成评估项目

（4）负责评估报告的审核

（5）负责评估资料的归档

（6）负责公司信息化工作的数据采集

（7）总经理交办的其他工作

2.2.4基础业务部

（1）完成基准地价、动态监测等业务工作

（2）负责基础业务的研究工作

（3）总经理交办的其他工作

2.2.5市场部

（1）负责市场调研与资源整合分析

（2）负责制定市场开拓计划与规划

（3）实施市场开拓计划与规划

（4）协调与其他业务部门的关系

（5）负责公司信息化工作的数据采集

（6）总经理交办的其他工作

2.2.6总工办

（1）负责公司内部技术研究和业务培训工作

（2）负责公司基础业务的指导工作

（3）负责公司业绩上报和报告年检工作

（4）负责与省、市县业务主管部门关系维护

（5）负责公司信息化工作

（6）总经理交办的其他工作

2.2.7总经理室

2.2.7.1、全面经营

（1）公司发展战略目标与方向规划与制订

（2）公司全面的经营管理、资源整合

（3）协助相关职能部门进行公司业务拓展

（4）全面的人才培养、选拔、吸纳

2.2.7.2、行政管理

（1）负责分管财务部、办公室和各业务部门

（2）负责管理法人印章

（3）负责部门人员的能力培养与提升

（4）检查公司内部各部门和各分公司工作

4、继续教育制度

依据《资产评估法》+中评协官方办法参加考前培训后续教育培训工作。

执业资产评估师：必须每年完成，挂钩年检、执业注册、签字权

非执业会员：每年必学，影响证书延续、转会

年度学时硬性标准（45分钟=1学时）

执业会员：每年≥60学时

非执业会员：每年≥40学时

学时当年有效，跨年不结转、不累计、不能补往年

我公司资产评估师每年按时完成中评协学时要求，并内部组织技术培训。

1.组织技术培训

公司为提高员工的专业工作能力及综合素质，有计划地组织有助于提高员工学习与工作相关的知识、技能或对工作绩效起关键作用的行为能力的培训活动。培训的时间安排由项目负责人在项目前期准备工作计划中提出。

培训的方式主要是公司内训，外派培训、外聘培训、自我培训，部门内部培训。培训由公司总工室组织和安排。根据项目培训内容可分为三类，包括：项目管理知识培训、技术知识培训、针对项目进行的专项培训。

.项目管理知识培训

培训的具体内容可以包括职责管理、各专业系统的管理，介绍熟悉公司规范严谨的质量监督机制和项目质量监控流程。培训目的：①明确工作内容与职责；②掌握项目管理的技艺；③培养规范化管理的习惯；④提高质量保障意识。

.技术知识培训

包括一般项目的技术要求，当项目存在新的要求时，必须安排相应的培训工作，新技术的培训方式可以是对类似项目的考察。包括：①明确应执行的标准、规范与作业规程；②明确项目流程与操作要求；③项目的技术文件；④技术深入学习及数据库建设。

.针对项目进行的专项培训

根据项目任务重、技术难、工期紧的特点，为顺利开展项目、保证成果质量，项目工作组成员在项目正式开展之前均须进行适应性培训。该类型的培训由项目负责人组织。主要类别：①项目启动会议。介绍项目的意义目的、工作任务、工作初步方案，数据收集方案及要求，人员分工团队协作。②相关政策解读。解读项目相关的最新政策，当前发展形势，工作方案做相应的调整，使成果符合最新要求。公司协助项目组外聘专家开展培训。③成果培训。介绍成果要求，公司专业软件使用说明等。

5、财务管理制度

为进一步规范公司的财务管理，减少公司的财务风险，我公司于2008年2月26日制定了财务管理制度，包括基本原则、财务部工作范围和职责、收入管理、费用管理、借支管理、单据流程要求与填写说明等内容。

江苏苏地行土地房产评估有限公司财务管理办法

苏地行财发[2015]001号

为进一步规范公司的财务管理，减少公司的财务风险，现对2008年2月26日公司执行的《内部管理制度汇编颁布（2010版）》和《关于进一步明确、履行办公室职责的有关措施（2014版）》中有关财务管理制度进行修订和完善。

一、基本原则

1、会计确认和计量应遵循权责发生制原则、谨慎性原则、配比性原则、重要性等原则。

2、对于会计信息质量应遵循及时性原则、一贯性原则、可比性原则、客观性和清晰性等原则。

二、财务部工作范围和职责

1.财务部工作范围

1.1财务管理工作

（1）各分、子公司的财务管理；

（2）业务运营的核算管理；

（3）财务制度与核算体系管理；

（4）运营资金的高效调配管理；

（5）预算、成本控制与管理；

（6）税务筹划与管理；

（7）财务数据分析管理；

（8）团队培养与建设管理。

1.2财务日常事务

（1）日常报销、借款、票据审核及系统确认；

（2）财务记帐、结帐、编制财务报表、管理报表、税务申报；

（3）往来帐目核对催收；

（4）空白支票、发票的购买、使用、保管；

（5）进项票认证、税款计提统计工作；

（6）公积金交纳及工资核发；

（7）发票章、印签章的保管与使用；

（8）日常办公话费、油卡充值办理；

（9）固定资产、低值易耗品、待摊类台帐建立；

（10）会计资料整理、归档、装订；

（11）税审及汇算清缴工作；

（12）总经理安排的其他工作。

1.3加强与各分子公司、各部门之间的沟通协调工作。

2.财务部岗位职责

2.1资金管理人员严格遵守公司财务管理办法，不坐支，不挪用，不得用白条（未审批单据）抵顶库存现金。

2.2资金结算须根据手续齐全的流程单据进行付款，并及时记帐，保证资金的帐实相符，并由出纳会计于每月初3日前向总经理提供准确的《资金报表》。

2.3系统流程节点须及时准确的进行收款、付款、开票的系统确认，保证系统数据的准确性与完整性。为管理层及各部门提供及时准确的信息。

2.4保管好现金、各种印章、空白支票、空白收据及其他证券，对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，负赔偿责任，对于空白收据和空白支票必须严格管理，专设登记薄登记，办理领用注销手续。

2.5会计复核人员根据“税法、会计法”的要求和公司相关规定审核单据的真实性、合法性和合规性。如果相关审批程序没到位，或单证不全，或者单证不符合财务制度及财经纪律的规定，财务审核享有否决权。

2.6日常财务会计记账工作须做到凭证合法、手续完备、帐目健全、数字准确、定期对帐（包括资金、往来帐目的对帐）。

2.7日常开支财务部严格按照管理办法执行，合理控制各项成本费用，落实“开源节流”到实处。

2.8财务部每月15日（与税务申报期同步）向管理层提供及时、准确的财务报表、管理报表。

2.9加强与各分子公司及各部门的沟通，协调各方面财务工作。提高财务服务意识，实施财务监督职能，做到事前控制，事中监督，事后分析。为公司管理层及各部门提供及时、准确的财务数据。

三、收入管理

1、项目收款人员在收到业务款项（现金或支票类）后第一时间交至财务，财务收款开立收据作为收款凭证。一旦发现有员工占用业务款不及时上交者视同挪用公款论处，情节严重者交由司法部门处理。

2、财务收到业务款项（以收到资金日为准）须及时进行系统确认及帐本核销；

3、每月初结帐前财务根据OA开票（发票和收据）申请、发票收据存根联、财务帐套三帐进行比对，根据比对结果编制应收帐款明细表并报总经理。

四、费用管理

公司费用或付款实行“总经理一支笔”报销付款制度，任何费用付款必须经相关流程后总经理审批方能报销或付款；如遇相关领导外出，须由其被授权人签字或经电话请示相关领导同意后可先付款后补签。

1.费用分类与报销的及时性

1.1费用分类

第一、费用包括普通费用、差旅费用、资产费用与项目费用；

第二、普通费用报销是指办公用品、市内交通费、业务招待费、汽车费用等经常性发生的费用报销；

第三、差旅费用报销是指因出差产生的住宿、交通、车船等费用报销（出差期间产生的招待费按照业务费用管理执行）；

第四、资产报销是指购买电脑、打印机等达到固定资产要求的开支报销；

第五、项目费用报销是指因项目产生的专项费用报销。

1.2费用报销的及时性

为了客观、真实反映当月（期）损益（利润）情况及收入成本费用配比原则，当月发生的费用原则上在当月报销，不得跨月度超期报销。现将各费用类别的报销时间要求如下：

第一、差旅费用的报销要求出差返程后10个工作日内必须提交申请；

第二、其他费用须在费用发生后10个工作日内提交申请；

第三、每月25日后的月末费用必须在下月5日前提交申请；

第四、特殊情况的作出说明并最长不得超过费用发生日后30个工作日，逾期将不予受理。

2.费用报销细则

2.1业务费用（含业务招待及公关应酬、礼品）管理

第一、业务招待原则上安排在公司食堂，如在酒店宴请，须事先经分管副总经理同意。宴请标准人均消费在100元以上的，需报总经理批准后方可给予报销。

第二、礼品申请，使用部门提交公关应酬、礼品申购申请报告，经总经理审批同意后安排。

第三、宴请招待费报销人或经办人报销时必须在相关票证背面标明时间和活动事项，如有特殊情况不便书面说明的，可不作背书，但必须向相关审核、审批人员特别说明；单次发票必须是同一场所，单次费用按发生日开票，不得汇总开票。

2.2市内交通费管理

第一、公司各部门职员在市内公务出行时，主要以公共交通（地铁、公交）为主。出行前在办公室领取（地铁）卡。

第二、在偏远、交通不便的区域办理公务，职员确需派车，须经分管领导同意，在办公室申请用车事宜；如公务紧急时且单位无车可派，经分管负责人同意，可采用出租车出行。报销时需注明用车事宜及始终点。

2.3汽车费用

第一、公司车辆原则上是专人（司机）专车，便于车辆保养和费用控制。

第二、汽车费用分为固定费用和变动费用。固定费用包括车船使用税、年审费、保险费、公司驻地停车费等。变动费用包括汽车保养修理费和其他费用，其中其他费用包括油费、路桥通行费、外出停车费、洗车费等。

第三、固定费用由公司指定人员统一购买支付实报实销。

第四、公司车辆油费由公司统一购置油卡，不再报销其它加油凭证(特殊情况报总经理审批)，油卡购置部门提供增值税专用发票和油站返回的充值凭证走报销流程。

第五、公司车辆统一使用苏通卡，不再报销其他通行费（不联网的除外）。

第六、保养维修费用凭真实合法的修理费清单及增值税专用发票据实报销。如应由保险公司负责赔偿的，车辆主管部门应及时办理赔偿手续，收回的赔保费冲减修理费。

第七、公车洗车费、外出停车费需提供真实有效的发票实报实销，特殊原因无法取得洗车费发票的必须提供收款方的有效收据作为报销依据。外出停车费须在发票背面注明派车人、发生日期和收费地点。

第八、超速、冲红灯、任意停车及其它违反交通规则的罚款由驾驶人自行负责，指定驾驶人如将车随意交由他人驾驶而发生违规、事故、车损等之罚款及经济损失、维修费全由驾驶人负责。

第九、市场部人员车辆费用的报销，财务部根据市场部报备的经总经理核批后的业绩指标及相关规定执行。

2.4差旅费用管理

第一、各部门因公出差原则上安排公共交通工具为主，乘坐普通火车、动车、飞机出行。飞机出行时，可由办公室负责订机票。订购标准普通火车为硬座，动车为二等座，飞机为经济舱。

第二、各部门出差工作餐的餐费标准，按每人80/天核定，不再另报餐费；住宿标准每天按200元/间额度内凭票实报，超额费用自行承担。同性别出差人员按二人一间报销。

2.5加班补贴

第一、公司职员加班费包含在日常项目工资中，加班费用不另计提。

第二、因项目或公务必须加班，须经部门主任确认同意后，给予餐费的补贴，补贴金额为20元/人。加班餐费补贴发放时，需提供部门主任指派加班的说明。

2.6资产费用管理

对列入固定资产、低值易耗品的资产采购，由分管副总经理或总工程师批准，超过1万元以上的固定资产需经总经理同意；

2.7项目费用管理

第一、部门项目费用提报须有部门领导（部门负责人）签批，否则财务不予受理。

第二、市场部的项目费用报销部分，财务部根据市场部报备之经总经理核批后的业绩指标及相关规定执行。

五、借支管理

1、员工借支管理分为因私借支和因公借支。

2、员工因私借支原则上“前款不清、后款不借”，且累计借款总额不能超过个人6个月工资总额。如有特殊需要，在审批同意后适当调整。

3、因公借支分为备用金借支和一次性公务借支。因公经常性发生的费用借支，如公车产生的汽车费用等属于备用金借支，此部分须按规定及时报销费用，借支额度循环使用，逾期不按要求报销冲账的，也没有正当理由的，将实行在工资发放中扣还。

4、员工因公借支款项必须专款专用，严禁另作他用，如有违反视同挪用公款论处。

5、一次性公务借支须在费用发生后30个工作日内清账，因私借支须在约定归还日还款。员工因公一次性借支逾期2个月未冲完的和因私借款逾期未还款的，根据借款余额按银行同期贷款利率计算资金成本，同时收取0.05%/日的滞纳金。

六、单据流程要求与填写说明

1、所有人员按正常审批流程报销，不得越级签字报销，审批流程图请见附件一。

2、报销单分类（不同的报销内容分别填写不同的单据，不能混用及混淆），单据模板详见附件二。

2.1报销相关费用-----填写《费用报销单》

2.2资金借款----填写《借款单》

2.3出差报销----填写《差旅费报销单》

2.4非费用类请款----填写《请款单》如本单位银行之间转帐、代收付款等

3、报销单的填写及附件粘贴：

3.1报销单项目内容填写齐全：所属部门、日期、报销人或制单人、附件张数、费用具体明细或付款用途要分类填写，大小写金额必须一致、由本人签字确认。单证不得涂改或代签。

3.2附件的粘贴使用鱼鳞式粘贴法贴在回收纸上并附于报销单后面，按填报类别归集发票并按时间发生顺序工整有序粘贴。需有附件作支撑的报销单必须提供完整齐全的附件，如发票及发票清单（或商场购物小票）、采购申请单、验收单或入库单或送货单、费用（项目）开支申请单、相关机构收费凭据等。

3.3附件单证、合规、合法：财务不接收有“涂改、大小写不一致、套开、假票”等不合规不合法发票，采购报销原则上要求提供增值税专票。

3.4报销单据必须用黑色签字笔或钢笔填写。

江苏苏地行土地房产评估有限公司

二〇一五年二月八日