繁昌区体育场北侧020701宗地项目开发代建及代销服务更正公告

一、项目基本情况

原公告的采购项目编号：WH10GQ2026FW9916

原公告的采购项目名称：繁昌区体育场北侧020701宗地项目开发代建及代销服务

首次公告日期：2026年08月14日

二、更正信息

更正事项：□采购公告 ■采购文件 □采购结果

更正内容：

1、原招标文件中关于“代销营销管理期限：33个月，以本合同签订之日起开始计算”的表述。

更正为：代销营销管理期限：33个月，销售服务期为项目首次开盘前3个月开始计算至服务期满33个月，具体开盘日期由招标人与中标人根据项目建设进度及预售许可办理情况具体约定。

2、原招标文件第三章采购需求和第五章合同条款及格式第二部分合同条件的八、违约责任8.2开盘销售逾期中“8.2.3中标通知书发放后9个月，项目仍未开盘销售（招标人因素或招标人认可情形除外），招标人有权解除合同，并全额扣除中标人缴纳的履约保证金。”

更正为：8.2.3施工总承包合同签订后9个月，项目仍未开盘销售（招标人因素或招标人认可情形除外），招标人有权解除合同，并全额扣除中标人缴纳的履约保证金。

3、原招标文件第三章采购需求和第五章合同条款及格式第二部分合同条件的八、违约责任8.13农民工讨薪事件中“8.13.1未按照相关制度开展农民工工资防欠薪工作布置等中标人管理原因，发生农民工讨薪上访投诉事件的，中标人向招标人支付违约金5万元/次。

8.13.2受相关管理部门处罚或发生10人以上农民工讨薪上访投诉群体性事件的，相关罚金及责任由中标人承担，同时中标人向招标人支付违约金10万元/次。”

更正为：8.13.1因中标人管理原因导致施工总包单位未按照相关制度开展农民工工资防欠薪工作布置等中标人管理原因，发生农民工讨薪上访投诉事件的，中标人向招标人支付违约金5万元/次。

8.13.2因中标人管理原因导致招标人受相关管理部门处罚或发生10人以上农民工讨薪上访投诉群体性事件的，相关罚金及责任由中标人承担，同时中标人向招标人支付违约金10万元/次。

4、原招标文件第三章采购需求和第五章合同条款及格式第二部分合同条件的三、人员要求（项目团队最低配置标准）3.2中“社保缴纳单位应当是投标人或其控股子公司或其股东公司（其控股子公司或其股东公司需提供其关系的证明材料）。”和第四章评标办法（综合评估法）3.2商务标评审内容及标准（51分）团队实力中“社保缴纳单位应当是投标人或其控股子公司或其股东公司。”

更正为：社保缴纳单位应当是投标人或其控股子公司下属的各级控股子公司（其控股子公司需提供其关系的证明材料）。

针对各潜在投标人提出的疑问作以下回复：

疑问1：招标文件第51页“代销基本服务费包含代销人员全部底薪、社保、福利等一切费用，不含销售佣金，按月支付，控制价上限为【400】万元，销售服务期为项目首次开盘前3个月开始计算至服务期满33个月。”现就该条款提出两点疑问及修改建议：（1）关于基本服务费支付标准及支付时间：招标文件未明确代销基本服务费按月支付的计取标准与付款节点。为保障双方结算顺畅，申请予以明确，建议约定为：代销基本服务费按月均等计取，每月25日前支付上一自然月代销基本服务费。（2）关于服务期延长机制及控制价上限合理性招标文件约定：销售服务期满33个月，若库存房源去化率未达到90%，中标人需维持原有配置标准（营销人员数量不减少、人员从业经验及综合素质不降低），无偿延长服务期6个月，实际服务周期合计39个月。按控制价上限400万元、实际服务周期39个月测算，月均基本服务费约10.256万元，需足额覆盖12名派驻营销团队人员底薪、社保、公积金、福利及行政办公等全部成本。经成本测算：企业承担养老、医疗（含生育）、失业、工伤等社保比例合计约25.6%，住房公积金按最低5%计取，企业合计承担社保公积金比例约30.5%；个人承担社保、公积金扣款比例合计15.5%。测算后人员实际到手薪酬水平显著低于房地产代销行业市场平均薪资。若按现有控制价执行，将难以保障项目派驻营销团队人员专业素质，不利于项目房源去化目标达成。基于上述情况，提出两项调整建议，可二选一。建议①：上调控制价上限。在原400万元基础上增加企业社保公积金成本对应金额102.4万元，代销基本服务费控制价上限调整为500万元。建议②：优化服务期延长条款，取消无偿延6个月的约束。将原条款：“若营销周期早于33个月的，在全部工程竣工验收备案且完成已售房屋交房与办证事宜结束后30日内，支付剩余款项。销售服务期满，库存房源去化率未达到90%，在保持前期同等标准下（营销人员数量不得减少，从业经验及素质不得降低），服务期延长6个月（不再支付费用），服务延长期结束后，服务费及服务周期另行协商。”修改为：“若营销周期早于33个月的，在全部工程竣工验收备案且完成已售房屋交房与办证事宜结束后30日内，支付剩余款项。销售服务期满，库存房源去化率未达到90%，剩余房源若继续由中标人提供代销服务，服务费及服务周期另行协商。”请予以澄清。

回复1:按照招标文件要求执行。

疑问2：招标文件第71页关于技术标排版要求提到“①标书内容及排版（各类图表除外）：统一使用A4幅面，上、下、左、右页边距均为2厘米，字体一律采用三号宋体、黑色，每页28行，每行28字。②各类图表：图表用纸幅面小于A4的用A4幅面，大于A4幅面的一律使用A3幅面，表格及图片上编辑的文字字体一律采用三号宋体、黑色。”（1）针对①的要求，文章是否可以按需要分段，段落后最后一行存在无法满意28个字的要求，以及段落首行是否可以缩进2字符；是否可以根据需要将表格、图片插入在文中，这样会造成该页无法满足28行，针对此情况请予以明确。（2）针对②的要求，是否是针对图表标题、图注以及表格和图片内部可编辑的文字？图片本身嵌入的文字是不可编辑，可能存在无法按要求编辑的情况，是否可以不受此影响？建议明确“表格及图片上编辑的文字”的具体范围。请予以澄清。

回复2:可以分段，末行不要求必须满足28个字，是否缩进未做要求，图片本身嵌入文字不做要求；其他按招标文件要求执行。

疑问3：招标文件79-112页“第二部分合同条件”部分内容与招标文件中“第三章采购需求”的内容一致，建议按照合同格式调整，如其中的招标人、中标人改成委托方（或甲方）、受托方（或乙方）；费用与付款方式等相关内容涉及的费用金额为具体的中标价格，而非投标的上限价格等。

回复3:第二部分待签订合同时，予以更改。

疑问4：招标文件第46页：固定管理费支付方式：项目竣工验收备案后10个工作日内支付至90%，剩余部分待项目审计结束后10个工作日内付清。问题：审计预计在项目竣工验收备案后多久展开，预计什么时候结束。

回复4:根据现场及相关行政主管单位规定时间确定。

疑问5：招标文件第46页：固定管理费支付方式:本合同签订后20个工作日内，招标人向中标人支付管理服务费的10%，用于中标人启动开展工作的开办费用，同时中标人须向招标人提供等额的预付款（10%）保函或保证保险，预付款从第二次进度款开始分4次等额扣回。项目开工建设后，根据实施进度，按项目实际完成工程量乘以中标费率的80%每季度支付进度款；项目竣工验收备案后10个工作日内支付至90%，剩余部分待项目审计结束后10个工作日内付清。问题：（1）本项目采用与工程量挂钩，这个正常是施工单位的工程款的支付办法，与工程量挂钩的支付办法与施工单位的成本投入是匹配的。本项目的固定管理费主要用于乙方委派人员的薪资，如果与工程量挂钩，与代建方的成本投入完全不匹配，所以正常都是按季度平均支付。建议固定管理费按36个月分季度平均支付。（2）项目竣工验收备案后，代建任务基本完成，但10%的费用要等到审计结算，尾款金额高，时间太长。建议10%的尾款调整成2-3%。

回复5:按照招标文件执行。

疑问6：招标文件第49-50页、94页，4.2.2.2代销人员佣金的计取标准和支付方式：（1）计取标准：住宅、商业按总销售额的【0.8%】计取代销人员佣金，其中车位佣金按照800元/个执行。佣金金额上限400万元。问题：如果产品打造的好，销售能力强，按正常【0.8%】计取佣金可能会超过400万，如果设定400万的佣金上限，不利于项目的销售，建议取消。

回复6:按照招标文件执行。

疑问7：招标文件第50-51页、95-96页，4.2.2.3去化率考核费的计取标准和支付方式：阶段一：首次开盘考核周期，若本阶段住宅去化率不足70%，本阶段佣金不予计发。阶段二：首次开盘后12个月考核周期，本阶段整体住宅去化率未达到已取证住宅面积70%的，本阶段佣金不予计发。阶段三：首次开盘后24个月考核周期，若整体住宅去化率低于60%，本阶段佣金不予计发。阶段四：去化率低于80%无销售佣金。问题：去化率与销售定价、市场环境有很大关系。如果去化率未达到既定目标，不予计发佣金，会导致销售团队无积极性，团队不稳定，人员流动风险大。行业内通行规则都是达到既定目标按正常佣金发放，超过目标给与奖励，未到目标，佣金打折，而不是完全不给。建议各考核阶段，未达到既定目标，佣金打折。比如首次开盘考核周期，若去化率在[60%-70%），按【0.6%】计取佣金；若去化率在[50%-60%），按【0.5%】计取佣金;若去化率在50%以下，按【0.4%】计取佣金。

回复7:按照招标文件执行。

疑问8：阶段一、阶段二去化率的计算基数都是预售证的住宅面积，阶段三、阶段四的计算基数是住宅总建筑面积。问题：为了保持计算口径统一，去化率的计算基数是否可以统一调整成预售证的住宅面积。阶段三、阶段四预售证肯定全部领取了，其实去化率的计算基数统一调整成预售证的住宅面积，不影响计算结果。

回复8:按照招标文件执行。

疑问9：招标文件第93页：项目营销推广费暂定价1600万元，根据营销推广费各项开支经审核后据实拨付，累计支付不超过暂定价1600万元。所有营销推广费用的支出由招标人直接支付。招标文件第58页：9.5招标人、中标人双方同意，中标人在本项目下承担违约责任所支付的违约金，无论单项或是合计总额，均不超过代建代销服务费的40%。问题：推广费由甲方与相关单位直接签订合同，费用由甲方直接支付给相关供应商，不与代建代销方发生往来关系，不属于本代建代销范围内的合同金额，所以列入本项目的合同金额不合理。因为代建代销方要按合同金额支付履约保证金，相关的违约金标准也与合同金额有关。推广费与工程款类似，相关单位虽然统一由代建方管理，但费用是甲方直接支付，不予代建费发生往来，如果把工程款报价列入本代建代销的合同金额，明显不合理。所以建议营销推广费不列入报价，不计入合同金额。

回复9:1、履约保证金不包含推广费1600万元；2、推广费的使用为营销单位负责采购、招标工作，推广费的使用目标及范围全程由营销单位参与和管理，营销单位需做好规范及成本控制核算，由中标人作为招标人完成招标工作。代销方认真负责工作，不会出现违约责任。

疑问10：招标文件未约定履约保证金或履约保函的退还时间，请明确。

回复10:待项目服务期满后，中标人未存在违约情形，予以退还。

更正日期：2026年08月25日

三、其他补充事宜

请各投标人在答疑文件中自行下载最新招标文件。

采购文件其他内容不变。此公告视同采购文件的组成部分，与采购文件具有同等法律效力。

四、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名称：****城更建设投资发展有限公司

地址：安徽省芜****路****号

联系方式：吴工0553-***3969

2.采购代理机构信息

名称：芜湖市智丰项目管理有限公司

地址：芜湖****楼

联系方式：180****3195、181****9192

3.项目联系方式

项目联系人：俞力强、夏余

电话：180****3195、181****9192