上饶市本级铅山县3个敬老院经营权整体转让（10年）_招标详情

项目编号:

JY26JX11021685

项目名称:

铅山县3个敬老院经营权整体转让（10年）

标的名称:

铅山县3个敬老院经营权整体转让（10年）,挂牌价768,206.40元

标的企业基本情况:

转让标的企业名称：

所在地区：江西省·上饶市·铅山县

经济类型：

所属行业：

注册资本：万元

法定代表人：

职工人数：人，其中，在编：人，在岗：人，需安置：人。

资产状况:

以下数据出自评估报告数据，评估基准日：

资产总额：万元，其中固定资产: 万元，流动资产: 万元，无形资产: 万元，其它资产: 万元

负债总额：万元，净资产：万元。

以下数据出自最近一期财务报表，报表日期：，报表类型：。

资产总额：万元，负债总额：万元，净资产：万元，营业收入：万元，利润总额：万元，净利润：万元

以下数据出自审计报告：

信息披露期:

信息披露首日：2026年09月20日信息披露期满日： 2026年09月24日

延期处理方式:

无

项目简介:

具体内容详见附件（请下载）
【保证金账户】意向受让方须按要求交纳全额竞买保证金至以下账户（以实际到账时间为准）：
户名：上饶市产权经纪服务有限公司
账号：793901442700016
开户行：江西银行（上饶分行）

重要信息披露:

1.本次挂牌转让的重大事项揭示及瑕疵详见江西君茗房地产土地资产评估有限公司出具的赣君茗评报字（2026）第200号、第201号及第202号评估报告。
2.标的新旧、规格、质量、数量、状况、性能、面积等均以交付时现状转让，转让方提供的有关材料及说明仅供意向受让方参考，以交付时现状为准，标的交付时不论面积是否增减，均不影响拍卖成交及成交总价。意向受让方应认真咨询、看样、核实，明确本次转让标的的现状和可能存在的瑕疵，标的物需自行勘察。
3.功能定位：本项目的核心职能是政府基本养老服务的兜底保障，在此基础上面向社会提供多元化养老服务。两院定位为集特困供养人员集中供养、城乡失能半失能老人托养、计划生育特殊家庭老年人和经济困难高龄失能老人兜底保障等功能于一体的公益性养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、精神慰藉、文体娱乐等全方位服务。兜底保障为本位，社会养老为补充，确保政府托底责任全面落实，争创全省一流公益性养老机构。
4.经营模式：实行“公建民营、管办分离、康养结合”的经营管理模式，保持独立法人、公益性、国有资产权属性质不变，所有权和经营权分离。养老机构在提供建筑、初装修、部分设备等硬件设施和享受国家养老服务优惠政策的前提下，根据《铅山县行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，将经营权、管理权、服务权在约定期限内以公开拍卖的方式，发包给受让方经营管理。受让方应坚持高质量发展理念，推动养老服务供给侧改革，推进医养结合，加强医疗卫生和护理服务设施建设，不断提高医疗卫生、健康管理和护理水平。
5.经营期限：本次标的经营期限为10年（自合同签订起算）。经营期限届满后，受让方应按本合同约定将全部资产及运营管理权交还转让方。转让方若继续以公开拍卖或其他方式转让该两所敬老院的经营权，在符合届时资格条件且无重大违约记录的前提下，原受让方在同等条件下享有优先受让权。
6.经营费用收取：前3年免收，第4年第5年减半；第6年按照拍卖成交年经营费用收取；第7年至第10年在第6年的基础上递增10%。采用先付费后经营的原则。首期经营权费用（第4年的经营权费用）于拍卖成交之日起10个工作日内缴付。
7.履约保证金要求：拍卖成交后，受让方应在运营合同签订前向转让方一次性缴纳履约保证金10万元用于受让方造成的设施设备异常损坏的赔偿，受让方异常退出的风险化解等。合同期限内，出现上述异常情况的，转让方有权从履约保证金中扣除相应数额。合同期满后，转让方应进行验收鉴定，未出现上述异常情况的，保证金全额退还（不计息）。
8.受让方须按照“兜底优先、动态调整、应保尽保” 的原则安排床位使用，具体保障要求如下：
（1）床位预留与安置机制：受让方必须优先保障政府安排的特困供养人员、经济困难的孤寡、失能、高龄、计划生育特殊家庭等政府基本养老服务保障对象。上述保障对象的入住须报县民政局备案。如县域内上述保障对象实际人数超出预留床位数，受让方须无条件增加保障床位，直至满足实际需求，不得以床位比例已满为由拒绝接收。
（2）功能分区管理：两院须划定专门的兜底保障功能区域，实行分区管理，确保兜底保障对象与自费代养对象在生活照料、医疗服务、精神关爱等方面享有同等服务质量标准，不得因支付来源不同而差别对待。
（3）服务质量保障：特困集中供养人员（含经济困难的孤寡、高龄、失能、失独家庭老年人）的基本生活费、护理费等，由转让方按国家有关供养标准每季度拨付给受让方。受让方不得向特困供养人员个人收取任何费用。政府购买服务的价格如低于社会养老收费标准，受让方不得因此降低兜底保障对象的服务质量和生活标准，须确保兜底对象享有不低于社会代养老人的基本生活水平。政府购买服务的费用应按照每季度初或每半年度初预付的方式拨付，具体拨付时限不应晚于服务提供起始日。因财政拨付流程导致延迟的，转让方应协调财政部门予以解决，不得因此影响受让方正常运营。
（4）自费入住人员招收：受让方在优先满足政府兜底保障对象入住的前提下，可面向社会招收自费入住人员。自费人员招收应优先接收铅山县户籍人员，同时可向在铅山县创业的家庭开放（含重点企业、重大招商项目、政府机关和企事业单位家庭成员，具体标准根据申报情况确定）。
（5）非铅山户籍人员入住与调整规则：受让方在保障上述养老人员具有足够床位的基础上，可以吸纳非铅山户籍的人员入住。如因政府安置任务需要，出现铅山户籍的养老人员需入住而床位不足的，受让方应当通过不再续签即将到期合同等方式有序调整。因政府紧急安置任务必须提前终止与社会自费人员合同的，转让方应协助受让方依法处理，因提前解约产生的违约金、赔偿金等合理损失，由转让方承担或另行给予补偿。
（6）收费管理：受让方经营性收费应当按照省、市养老机构收费办法，根据服务成本和合理回报进行测算后确定价格，经物价审批部门批准后报县民政局备案。受让方不得对入住老人以优惠、买断等任何名义和形式提前收取一年以上的入住费用，收费期限最长为一年。收费标准调整应提前公示并报县民政局备案。接收其他社会老年人的收费项目和标准实行市场调节价管理，但须报县民政局备案并向社会公示，不得擅自提高收费标准或增设不合理收费项目。
（7）退出与补充机制：兜底保障床位在满足政府基本养老服务保障需求的前提下仍有空余的，可用于接收社会老年人；当兜底保障对象新增需增加床位时，受让方须在社会老年人合同到期后优先收回床位用于兜底保障，或在受让方内部统筹调配床位，确保兜底保障需求始终优先于经营性需求。
9.受让方在经营期间必须按照民政主管部门管理开展养老服务，不得做其它用途，不得从事与养老无关的生产经营活动，不得将主要服务事项委托第三方。经营期间如受让方无正当理由拒绝接收政府安排的兜底保障对象，或经民政部门认定且有资质的第三方评估机构出具报告证明存在持续三个月以上变相降低兜底保障对象服务标准的情形，转让方应首先书面催告受让方在30日内进行整改。若受让方拒不整改或整改后仍不符合要求，转让方有权单方解除合同并没收履约保证金。
10.受让方在经营期间如有改造调整，必须先将设计改造方案呈报县民政局审核，待批复意见后方可实施。未经转让方同意，受让方不得擅自改变建筑物结构，不得在室外随意进行搭建改造。若因运营需要改变装修或改扩建，应报县民政局同意后办理相关审批手续并自行承担相关费用。
11.经营期间受让方须接受主管部门指导运维服务，保证团队，管理人员、医护人员、厨卫人员等工作人员均需具有相关资格，按照管理部门及相关管理规定开展运维工作。聘用、选派有经营管理经验或有相关（管理）类中级职称、医疗类中级职称和护理员专业中级职称人员任职主要管理人员。必须按国家有关法律法规签订用工合同，医护人员按有关规定按比例配备并持证上岗。
12.经营期间受让方自行保管、保护、保养维护好设施。如遇政策调查，须配合县民政局根据主管部门处理有关事宜，友好协商，经营期满必须保障各项设施完好归还。
13.受让方负责住宿养护、医疗康复、办公娱乐等相关设施设备采购（包括室内桌椅、卧床、衣橱、厨房、餐厅用具；医疗康复器材；休闲娱乐器材等）等必要的软装修改建，满足机构后期运营管理的需要，同时负责整个运营期间的设施维护修缮、区域内物业管理。
14.受让方应加强设施维护和资产管理，确保国有资产功能性安全和完整。项目正式移交时，双方须对所有资产进行登记造册，经双方核实并签字确认后，移交受让方运营管理。运营期间受让方所作固定资产投资，运营期满后所有设施、设备须保持完整无缺（含投入的设施、设备）无条件移交县民政局，不得移走或变卖。敬老院土地、房屋、大型设备等国有资产属政府划拨资产，受让方不得以任何形式进行抵押、担保、融资或作其他用途。
15.受让方实行依法经营，规范管理，有偿服务，独立核算，自负盈亏，接受县民政局行政监管和财务稽核。
16.受让方在运营期间应严格遵守《养老机构管理办法》，必须按照规定向民政部门申领相关许可证书和办理法人登记。运营条件必须符合《老年人社会福利机构基本规范》和《社会福利机构管理暂行办法》等相关规定，必须办理《营业执照》《食品经营许可证》等证照。医疗废弃物处理、污水排放必须通过环保部门的审批，否则不得从事医疗康复业务。
17.在运营期间不得从事其他与项目无关的经营活动，不得改变经营范围和内容，不得转让、转租和转包，不得用作他用或将资产及预期经营收入作为担保、抵押融资贷款等有损转让方权益的行为。
18.受让方应加强敬老院的安全管理、人员培训、财务管理、内部监管，拓展服务内容，提升服务水平。运营期内发生质量、安全事故造成的损失均由受让方承担，转让方不承担任何责任及损失。运营过程中若受让方存在非法集资行为或发生重大安全事故的，除对运营主体追究相关责任外，转让方有权单方解除合同，合同履约保证金不予退还。
19.受让方负责运营期间所有的运营费用和人员开支，包括运营期间所产生的水电、物业、设施维护、意外责任险、床位险等投保工作。并承担运营过程中所发生的一切经济和法律责任。
20.受让方须接受县民政局服务质量年度考核。具体质量考核方案由县民政局依法制定。转让方有权对受让方的服务质量、安全管理、财务状况等进行定期与不定期检查考核。考核不合格的，转让方有权要求受让方限期整改；整改后仍不符合要求的，转让方有权单方解除合同。
21.受让方经营期间收集的养老服务用户信息、交易流水、运营数据等全部数据资产归转让方所有，受让方仅可在本次养老服务经营范围内合规使用，不得泄露、转让或用于其他无关用途。合同终止后受让方须将全部数据完整移交转让方并销毁自身存储的所有副本。
22.受让方在经营期间，所产生的一切经济、民事、刑事以及安全责任自行承担，与转让方无关。
23.意向受让方应在报名截止前自行负责向相关管理部门咨询各种办证程序，确定是否能办理成功。不得以证、照无法办理为由拒不履约。
24.首期经营权费用、履约保证金、交易服务费、拍卖佣金等费用支付时间：拍卖成交之日起10个工作日内一次性付清。
25.成交合同签订时间：付清全部应付价款后10个工作日内签订合同。
26.标的交付时间：成交合同中约定交付时间及起止日。
27.政策支持：按照国务院、省、市、县相关养老服务等文件精神，享受各级政府针对养老机构的相关政策支持和资金补助。支持受让方积极向上争取项目和资金，争取来的项目和资金如属项目建成奖补的，归转让方收益；如属运营补助的，归受让方收益；如属项目建成后改造提升补助的，由受让方负责实施和收益。受让方的人员培训、资格认定、职称评定、表彰奖励、社会活动等，与公办养老机构享有同等待遇。

受让方资格条件:

投资方资格条件:

1.意向受让方应是能独立承担民事责任的企业或其他组织，经营范围须包含养老服务、老年人护理、老年人看护、老年人照料、老年人养护、康复护理、养老产业投资、养老信息咨询等相关内容之一，不接受自然人、个体工商户报名。
2.意向受让方应具有3年及以上养老服务行业从业经历（以营业执照注册登记时间或养老服务合同（协议）签订时间为准）。
3.意向受让方应具有养老机构管理经验，须提供至少1个正在运营或曾运营的养老服务机构（含敬老院、社会福利院、养老院、护理院等）的运营合同（协议）或备案证明等业绩证明材料复印件加盖公章。
4.参与本项目经营管理活动前三年内无重大违法或不良信用记录（近三年内未被“信用中国”“***网”列入失信被执行人及未被“中国政府采购网”（网址：www.ccgp.gov.cn）列入政府采购严重违法失信行为记录名单；提供查询结果页打印并加盖公章）。
5.企业财务状况稳定，具备履行合同、按期支付费用的经济能力。提供2024或2025年度财务审计报告（须包含资产负债表、利润表、现金流量表及财务报表附注，审计报告应盖有会计师事务所单位章和注册会计师执业专用章，并附会计师事务所营业执照及执业证书复印件）或报名截止前三个月内由基本开户银行出具的资信证明。
6.意向受让方应有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。
（1）提供2025年6月至今任意1个月依法缴纳税收的凭证（如增值税、企业所得税等完税证明或缴款凭证）或无欠税证明文件；依法免税的，提供相应证明文件；
（2）提供2025年6月至今任意1个月依法缴纳社会保障资金的凭证（如社保缴费专用收据或社会保险缴纳清单）；依法不需要缴纳的，提供相应证明文件。
7.意向受让方须提交与本项目相适应的运营方案，内容应包含但不限于以下内容：
（1）项目定位与总体思路：对敬老院的功能定位、服务理念、发展目标的阐述；
（2）服务内容规划：生活照料、医疗保健、康复护理、精神慰藉、文体娱乐、特困供养人员保障等各项服务的具体安排；
（3）人员配置方案：项目负责人、养老护理员、医护人员、厨师、保洁、保安、消防管理人员等岗位设置、人员数量、持证情况及培训计划；
（4）运营管理机制：日常管理制度、财务管理制度、信息资料保密制度、服务流程、收费管理制度等；
（5）安全保障措施：消防安全、食品安全、卫生管理、24小时值班制度、突发事件应急预案（含老人走失、突发疾病、自然灾害等）等；
（6）设施设备投入计划：拟采购的设备清单、软装修改建方案及投入预算（总投资不低于300万元）；
（7）公益服务承诺：对政府基本养老服务保障对象（特困供养人员、孤寡、失能、高龄、失独等特殊困难老年人）的具体保障措施；
（8）医养结合方案：与周边医疗机构合作协议、医疗服务内容、巡诊频次等；
（9）服务监督与质量保障：服务质量标准、自我监督机制及投诉处理机制。
8.报名时需携带公章及上述材料原件，本项目不接受联合体报名。未按上述要求提供证明材料的，视为不满足相应资格条件，作无效竞买处理。

与转让相关的其它条件:

增资扩股实施方案主要内容:

1.【尽职调查】本项目信息披露期间为对转让标的实施尽职调查期间，转让方对意向受让方实施的尽职调查给予必要的配合与支持。
2.【风险承担】意向受让方提交受让申请后，视为意向受让方对转让标的现状及相关交易风险充分知悉，并自愿承担除因转让方原因引起的其他一切交易风险。
3.【优先权行使】优先权人应在报名期间****中心递交受让申请，并按规定缴纳保证金，进场行使优先权。若形成竞价，应在竞价过程中以同等条件行使优先权。上述程序作为优先权人参与该项目行使优先权的程序条件。
4.【交易方式】挂牌期满后，如只有一名符合条件的意向受让方按要求交纳了交易保证金且报名，则采取协议方式交易，可协议确定其为受让方，该受让方应照本公告要求与转让方签订合同，且交易价格不得低于本公告挂牌底价；如有两名以上（含两名）符合条件的意向受让方按要求交纳了交易保证金且报名，则采取无留价的增价拍卖方式确定受让方。
5.【合同签订时间】付清全部应付价款后10个工作日内签订合同。
6.【交易税费】
（1）本次转让所涉及的税赋：按政府相关规定各自负责缴纳。
（2）依《拍卖法》规则，拍卖佣金由转让方、受让方各自承担；交易服务费由受让方承担。
（3）费用承担方应在成交之日起10个工作日内将相关费用（政府税费除外）支****中心指定的专用结算账户进行无息结算。
7.【交付】标的成交后，在成交合同中约定交付时间。
8.【报名登记】意向受让方须在报名期内，***平台（https://****.gov.cn）查阅该项目。
报名登记截止时间：2026年9月24日17时前。
9.【拍卖手续办理】意向受让方须在报名截止时间前到江西元利拍卖有限公司完成该项目的报名登记。并按要求交纳竞买保证金（以到账时间为准），否则不能取得竞拍资格。
详情咨询：江西元利拍卖有限公司
联系电话：187****4737（周女士）
10.【保证金账户】意向受让方须按要求交纳全额竞买保证金至以下账户（以实际到账时间为准）：
户名：上饶市产权经纪服务有限公司
账号：793901442700016
开户行：江西银行（上饶分行）
11.【拍卖时间与地点】
拍卖时间： 2026年9月28日9时30分
拍卖地点：****路****号****大厦****楼

其它需要披露的内容:

1、价款支付方式：分期支付，采用先付费后经营的原则，经营权费用按年支付，即每12个月为一个支付周期，每个支付周期结束前15个工作日支付下一个支付周期的租金。首期经营权费用及履约保证金须在拍卖成交之日起10个工作日内支付****中心指定账户实行进场结算。****中心在收到转让方提交的书面转款申请及标的完成交接证明文件之日起5个工作日内，将首期经营权费用及履约保证金无息转付给转让方。
2、保证金处置方式：
发生以下情形(1)的，相关责任主体交纳的全部保证金在抵****中心应收取的交易费用后，剩余部分予以返还;；发生以下（2）——（8）任一情形的，相关责任主体交纳的全部保证金在抵****中心应收取的交易费用后，作为对相关方的补偿，保证金不足以补偿的，相关方可按实际损失继续追偿：
（1）意向受让方提出受让申请并交纳保证金后，在受让方被确定之前单方撤销受让申请的;（2）意向受让方故意提供虚假、失实材料的；（3）意向受让方之间相互串通，影响公平竞争，侵害转让方合法权益的；（4）意向受让方采取不正当手段获取转让方的商业秘密，侵害转让方合法权益的；（5）意向受让方在被确定为受让方后，未按约定时限和项目信息披露公告要求签署交易合同的；（6）合同签订后，受让方阻碍合同生效的；（7）受让方未按约定支付交易价款或交易费用的；（8）受让方有其他违反交易规则情形的。
受让方交纳的保证金在抵****中心应收取的交易费用后，剩余部分可以按合同约定转为等额交易价款（多退少补），交易凭证出具前，保证金性质不变。保证金在指定账户期间产生的利息按照相关规定返还原提交账号。其他未成交方交纳的保证金及其利息在受让方确定之日起5个工作日内返还原提交账户。
保证金在指定结算账户期间产生的利息按同期江西银行活期存款利率计算，计息方式按照通行规则进行，即日利率为年利率/360天，计息天数算头不算尾。

联系方式：

详情咨询：江西元利拍卖有限公司
联系电话：187****4737（周女士）

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