湘中幼儿师范高等专科学校物业管理服务采购

甲方（委托方） ：湘中幼儿师范高等专科学校

乙方（受委托方） ：邵阳市百花物业管理有限责任公司

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规， 结合甲方实际情况和 标采购 要求，在平等、自愿、协商一致的基础上 ， 就甲方委托乙方为湘中幼儿师范高等专科学校 提供专业、高效、规范的物业管理服务事宜订立本合同。

一、项目信息

（ 1）项目名称： 湘中幼儿师范高等专科学校 物业 管理服务 项目。

（ 2）政府采购编号: 邵财采计 [2020]000139。

（ 3）项目内容 ： 校园 物业 管理服务 。

二、 管理服务面积、定位、方式和内容

1、 服务面积：校园面积 47万余平方米，建筑面积24万平方米。

2、 管理服务定位：****中心属于服务型实体。

3、 管理服务方式：实行 “经费包干”的方式，为学校提供卫生清洁、安全保卫、宿舍管理等管理服务。

4、 管理服务内容

（1） 负责校园的校门、公共区域、学生宿舍、****楼、****楼、****楼三间会议室、****楼二间会议室、****楼接待室、****楼、图书馆、报告厅、体育场馆、****楼东头综合教室、****楼、****中心以及所有公共厕所等环境卫生的清洁工作。

（2） 负责整个校园的安全保卫工作和学生宿舍的管理工作。

（3） 配合有关部门做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作。

（4） 负责校园除 “四害”工作（****公寓内）。

（5） 负责学校治安、消防和交通管理服务工作。

（6） 负责物业档案资料的建立和保管。

（ 7）负责经双方协商的其他服务项目。

三、主要目标管理的质量指标

1．综合管理服务

（ 1 ） ****楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度。

（ 2 ） 物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品 。

（ 3 ） 管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（ 4 ） 制定突发性事件处理预案，建立防火防盗及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件 。

（ 5 ） 物管办每日工作时间 由 管理员接待业务，并提供服务。

（ 6 ） 日常管理与服务：

①建立学生住宿档案，实行24小时值班制度，认真做好值班记录，对来客进行登记；如有水电急修情况，应及时向学校水电维修工作人员报修，不得延误时间；

②****楼设置卫生、宿管、安保人员 的 信息和联系电话，设立管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对 各 投诉 应 在 24小时内答复处理；

③建立健全 的 财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；

④制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；

⑤制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；

⑥综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；

⑦对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

2、清洁卫生服务

（ 1）人员要求：

①以中青年为主（年龄不超过60岁），政治可靠，身体健康，形象良好，责任心强并定期接受培训 ；

②上岗时佩戴统一标志，按要求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐 ；

③文明礼貌，训练有素，言语规范 ；

（ 2）楼内公共区域 ：

①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘 ；

②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘 ；

③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍 ；

④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，***网 ；

⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘 ；

⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾 ；

⑦楼内所有公共卫生间：每日至少冲洗两次，做到地面无污渍、无烟头，便槽、便池、便盆内无杂物、 脏 物 ；

⑧垃圾收集：****楼设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味 ；

⑨电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹 ；

（ 3）楼外公共区域 ：

①路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水，保证水流通畅 ；

②公共灯具、宣传栏等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次） ；

③水景：每周 打捞二次 漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味 ；

④垃圾厢 （ 房 ） ： 指派 专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上， 保持 整体清洁、无异味，灭害措施完善 ；

⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次， 保证 箱（桶）无满溢、无异味、无污迹 ；

⑥消毒灭害：按照公共卫生应急管理及卫生防疫的相关要求进行消毒，每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次。

（ 4）垃圾清运及道路冲洗 ：

①****楼外各公共场所垃圾 应 及时清运，垃圾 厢（房） 及周围无散落垃圾；

②校园内道路每月至少冲洗一次。

（ 5）其它 ：

①工作纪律：保洁员在工作期间 应 接受 甲方 的领导和监督，遵守 甲方 的有关规章制度。

② 按要求完成甲方 交办的其他临时保洁工作。

3．保安服务

⑴人员要求 ：

①依法取得保安员证（原件备查），上岗人员以中青年为主（年龄55岁以下），身体健康，仪表端庄，精力充沛，工作认真负责并定期接受培训；

②能处理和应对 甲方 公共秩序维护工作，能正确使用各类应急器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；

③上岗时佩戴统一标志，按要求穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿端正，站岗时不倚不靠、跨立站岗 ；

④文明执勤，训练有素，言语规范；配备必备的安全防卫和通讯器材器械（由 乙方 负责） ；

⑵门岗 ：

①出入口24小时值班看守，边门定时开放 ；

②交接班：保安和门卫严格按制度正规交接班，并有详细完整的交接班记录 ；

③来访登记：对外来车辆及外来人员进行严格查验登记和引导，做好安全保卫工作，严禁 携带 违禁物品进入院内，协助 甲方 做好信访维稳工作，发现可疑现象，迅速处 理 并报告；维护交通秩序，指挥车辆有序通行、停放，确保道路畅通，禁止无关车辆进入 甲方 场地。禁止无关人员 (产品推销及收购废品等闲杂人员)进入，对携带大型物品出大门的需凭办公室 书面 通知才能放行，并登记备案 ；

④应急响应：接到火警、警情及突发性事件等紧急情况后3分钟内到达现场，并及时报警，协助采取有关措施 ；

⑤工作纪律：保安员在工作期间要接受 甲方 的领导和监督，遵守 甲方 的有关规章制度和《保安人员纪律》。

⑶巡逻岗 ：

①巡逻时间：16:00-24:00,0:00-8：00由物业公司保安人员负责巡逻，8：00-16：00由学校保卫处人员负责巡逻。巡逻每班至少有两人，白天必须不间断巡逻，夜间22:00-8:00每小时巡逻一次，对重点 地区 （如学生宿舍、电脑机房、****楼、****楼等）有明确的巡逻要求，并有巡逻记录 ；

②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门 ；

⑷技防设施和救助（监控岗） ：

值班室、监控室管理：值班室、监控室实行 24小时监控值班，做好值班记录；监控室杜绝非工作人员进入，保持24小时开通，并保持完整的监控记录，每天定期检查，保证仪器和设备安全。

(5)其它 ：

①做好重大活动的安全警戒和秩序维护工作 ；

② 完成甲方 交办的其他临时性工作 ；

③ 对大门处发生的违法违纪事件要全力处理 。

4、 宿舍管理

（1） 乙方 按照 甲方 要求配齐宿舍管理员，宿舍管理员必须实行 24小时值守，****楼学生安全，严禁外来人员随意出入，****楼学生卫生、纪律情况进行检查，督促学生搞好内务整理，按时就寝，对异常情况及时反馈给辅导员、各学院管理人员及学生处工作人员。

（2） 宿舍管理员严禁在宿舍内向学生兜售生活用品，严禁向学生出售饭菜，违者每发现一次罚款 500元，发现三次以上， 甲方通知乙方后，乙方应另行派遣符合约定要求的人员接替工作 。

（3） ****楼学生财物 负 有看管责任，因宿管员不在岗或疏漏造成的学生财物丢失，由 乙方 照价赔偿。

四、管理服务期限

管理服务期限为壹年。自 2021 年 9 月 17 日起至 2022 年 9 月 16 日止。合同期内服务满意率达 80%以上的，合同期满后续约两年并重新签订服务合同；满意率未达到80%的，合同到期自动终止。 五、人员岗位设置及配备要求

1 、人员 配备 ： 80人

（ 1）管理4人：经理1人、保安主管1人、卫生主管1人、物业办公室管理人员1人。

（ 2）保安部24人：白班8人（大门2人、中门1人、西门1人、宿舍区1人、巡逻岗1人、图书馆1人、轮班冈1人），晚班16人（大门2人、中门1人、西门1人、****楼人、****楼人、****楼人、体育馆1人、****楼人、****中心人、图书馆1人、宿舍区1人、巡逻岗2人、轮班2人）

（ 3）宿管15人（1、2栋各3人，3-10栋各1人，****中心人）

（ 4）保洁人员37人（1、2栋各3人，3-10栋各1人，图书馆及报告厅2人、****楼南、北栋各2人，****楼人，****楼人，实训南1人，实训北2人，****中心人，公共区域5人，垃圾清运1人）。

2、人员配备要求

（ 1）根据磋商文件要求合理配备各类服务人员，总人数不得少于80人。其中物管主管负责人由具有一定物业管理工作经验者担任，并保证所录用人员政治可靠、身体健康、无传染性疾病、无刑事违法犯罪记录，要求持证上岗的人员有上岗资格证。服务过程中，认真负责，言行规范，文明礼貌。

（ 2）所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的，均需配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

（ 3）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。

（ 4）重要岗位人员必须经甲方考核、政治审查通过后方可录用。

（ 5）乙方必须在合同签订前提供所需持证上岗专业人员的身份证、有效职称证、保安员证、上岗证等原件供甲方审核（以上相关证件原件备查），如果乙方不能提供，则甲方有权废除乙方的中标资格。所有人员必须专职为本项目服务，不得兼职，中标后专业技术人员如需要更换，须及时上报甲方，经甲方同意认可后更换。

（ 6）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行宾馆礼仪的培训。除乙方对服务人员的培训外，需接受甲方对服务人员的相关培训。

（ 7）甲方将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的，甲方可以要求更换，直至胜任为止。

六、物业管理费用及其支付方式

1 、物业管理服务 承包 费 用 为 每年 人民币 贰佰柒拾玖万壹仟壹佰贰拾柒元柒角壹分元（含税），小写： 2791127.71元。

2 、支付方式为： 甲方 须在每月 10日以前，按月向 乙方 支付上月 95％的物业管理费。 甲方 每年 扣留 年 物业管理服务费 的 5％作为服务质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位的满意率达到90％， 甲方 将 扣留 的服务质量保证金 在合同期满后一次性 全额支付给 乙方 ；满意率高于 95％的， 甲方 另外支付年 物业 管理 服务 费的 0.5％作为奖励；满意率为85～90％的， 甲方 扣 留 服务质量保证金 的 20％， 剩余部分在合同期满后一次性 支付给 乙方 ；满意率为 80～85％， 甲方 扣 下 服务质量保证金的 50％， 剩余部分在合同期满后一次性 支付给 乙方 ；满意率为 75-80%， 甲方 扣 下 全部服务质量保证金，同时给 乙方 发出服务质量黄牌警告；满意率低于 75％的， 甲方 扣下全部的服务质量保证金及押金的 50％，同时与 乙方 终止 管理 服务协议。物业管理 服务 费由 甲方 向 乙方 发出 书面 通知， 乙方 根据 书面 通知开出发票 并 办理收取手续。

七、甲方的责任和义务

1、 甲方 每月按实划拨物业管理服务费。

2、 甲方 每年支付给 乙方 物业管理服务经费 ,包括以下项目：

（ 1）人员工资、 社会保险费用（包含工伤险、医疗险、养老险、生育险和失业险） 和相关福利；

（ 2）工作人员劳保用品（含工装费）；

（ 3）消毒清洁经费；

（ 4）环境卫生保洁工具费（含垃圾袋）；

（ 5）巡逻、垃圾清运、洒水等装备费；

（ 6）其他办公费等。

3、审核 乙方 提交的经费使用计划 ,按月分期将管理服务经费拨到 乙方 账户 , 乙方 按专款专用的原则 ,合理安排使用,完成工作职责及其任务指标。

4、对 乙方 实行财务指导和监督。

5、对 乙方 的管理和服务质量进行指导、协调、检查和监督 ,并每年评估、考核和审计一次。

6、对 乙方 主要负责人有调配、罢免权。

7、为 乙方 无偿提供用水用电。

8、负责支付市、区业务主管部门收取的全民灭鼠防疫费用及其它专项赞助费、业务费,以及公共卫生责任区管理的评比活动费用。

9、督促 乙方 制定或完善环境卫生、安全保卫管理规章制度或管理办法 ,使管理规范化、制度化。

10 、协调有关部门积极配合 乙方 实施卫生齐抓共管 ,配合开展群众性的卫生清洁和宣传教育活动。

11 、协调 乙方 与学校相关部门和校外环保、卫生防疫等相关政府部门关系。

12 、检查和督促 乙方 做好安全保卫工作 ,协助 乙方 处理突发事件。

13 、 甲方 可视完成物业管理任务的优劣向 乙方 提出奖励和处罚意见。

八、乙方的责任和义务

1、决定内部人事调配使用和专业技术人员的聘任。

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定该物业的各项管理办法、规章制度及岗位责任。

3、有权依照有关规定,招用、奖惩临时用工和辞退违纪职工。

4、建立健全本项目的物业管理档案，并负责及时记载有关变动情况。

5、负责做好 乙方 临时用工的社会保险缴纳工作。

6、负责卫生清洁的管理监督，负责全校卫生清洁管理工作,建立清洁卫生责任岗位和卫生包干责任制度。

（ 1）管理监督校园环境卫生清洁打扫(包括全校道路、公共场地、玻璃幕墙、****楼房周围场地、水沟等地方),在规定上班时间内,监督检查卫生区的卫生打扫、场地清理,卫生维护、监护。公共卫生间及周围水沟等设立卫生清扫岗,每天清扫2次,每星期要用硫酸或其他消毒药品清洗一次。主校道及重点部位,上下午提前清洁。校内主干道每月冲洗1次。使岗位责任区和责任岗位的场地、地面干净无积垢,墙壁无污迹,天棚无灰尘 。

(2)配合学校学生处、保卫处、团委、学生会,加强校园环境卫生整治。把校内卫生区分为各系学生卫生责任区,组织学生每周一次的以整治为主的卫生清洁,并组织先进卫生责任区评比,全方位保障校园的卫生整洁。

(3)保证及时清运校内废弃杂物及垃圾,生活垃圾要在当天收集,每天按规定运到指定垃圾清运站。督促有关建筑维修的余泥、废料定点堆放并及时外运排放。如有不服从管理者,应及时上报后勤基建处。

7、清洁消毒工作

根据国家公共卫生管理及卫生防疫相关要求，对全校公共场所进行清洁消毒，确保公共卫生管理安全。

8、负责对所使用员工进行上岗培训，定期对员工进行政治思想教育。

9、未经 甲方 同意不得将本 合同约定的权利义务 转包给第三方。

10、对校内公共设施和地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变必须经 甲方 同意后方可实施。

11、做好安全保卫工作，杜绝安全责任事故的发生，如遇突发或重大事件， 乙方 管理人员应在第一时间报告学校有关部门， 乙方 项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，学校如认为情况危及到学校的安定管理， 乙方 应无条件同意学校直接调配 乙方 资源直至危机结束。

12、在 甲方 ****楼宇范围内的多媒体及教学仪器设备，价值 在 3000 元 以上 的，若被他人盗走， 由 乙方 赔偿 价值的 30%，****公寓盗窃，所造成的损失由 乙方 全额赔偿。

13、承担协议规定管理职责范围内因 乙方 工作失误造成的损失及相关法律责任。

14、每月定期向 甲方 汇报物业管理情况，对 甲方 提出的合理化整改意见有义务执行。

15、 乙方 的员工应做到四证齐全（身份证、务工证、计划生育证、暂住证），并将复印件送 甲方 备案，管理应符合邵阳市政府及 甲方 要求， 乙方 员工食宿自行安排。

16、****楼宇内发生人身伤害事故，按照国家教育部和物业管理有关的法律、法规、文件规定， 由乙方 负相应管理责任的， 由乙方承担全部责任。乙方 员工自身出现的伤害事故 ， 由 乙方 承担全部责任。

17、本 项目 合同终止时， 乙方 必须向 甲方 移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受 甲方 指定专业机构的移交审核；向 甲方 移交时，要确保各项设施的性能良好。

18、本物业项目要求承包人的员工在 甲方 校内不能使用大功率的电器（设备）用于生活用途，如热得快、电炒锅、电炉、电磁炉等；也不能使用煤气炉灶等私自做饭菜。

九 、违约责任及奖惩

1、违约保证金的支付

（ 1）根据《招标文件》的规定， 乙方 在签订合同前一次性向 甲方 缴纳人民币 5万元整作为履约保证金；

（ 2）履约保证金的期限为 一个合同期 ， 如果上一合同期到期后续签的， 履约保证金 顺延到下一合同期；如过上一合同期到期后不再续签的，则 履约保证金 根据采购文件和合同约定进行退还 ；

（ 3）合同期满后或 因 不属 乙方 重大责任事故造成本合同终止 的 ， 甲方 一次性返还 乙方 发履约保证金。

（ 4）如 乙方 不能完成投标质量指标的要求或在履约合同期间出现属 乙方 重大责任事故的事件，履约保证金 作为违约金，甲方不予退还 。

2、奖惩措施

（ 1） 乙方 在全面完成合同规定的各项管理目标的基础上，如果学校获得文明卫生和综合治理先进单位， 甲方 将对 乙方 予以一定的奖励。

（ 2） 乙方 未完成合同规定的各项管理目标， 甲方 可发出警告或整改通知， 甲方 连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为 乙方 无能力继续履行合同， 甲方 有权终止合同， 乙方缴纳的 履约保证金 作为违约金，甲方不予退还 。

（ 3）合同期满后， 乙方 在同等条件下有获得期满后的物业管理服务优先权。

3、违约责任

（ 1）因 甲方 原因，造成 乙方 未完成规定管理目标或直接造成 乙方 经济损失的， 甲方 应给予 乙方 相应补偿， 乙方 有权要求 甲方 限期整改，并有权终止合同；

（ 2）因 乙方 原因，造成 甲方 未完成规定管理目标或直接造成 甲方 经济损失的， 乙方 应给予 甲方 相应补偿， 甲方 有权要求 乙方 限期整改，并有权终止合同；

（ 3） 乙方 如不能按照本合同上述约定的价款和支付方式如期支付 或 不履行投标书内的责任的，则视为违约。 甲方 有权终止本合同，重新进行招标，并追究 乙方 的违约责任；

（ 4）双方必须共同遵守协议,如有一方违约而造成对方损失的,应追究违约方的责任,并向对方赔偿损失。

（ 5）因 乙方 教育、管理不当 ,员工不按规定管理,发生安全事故,造成人员伤亡或设备损坏所造成的的经济赔偿由 乙方 负责，同时 甲方 将追究 乙方 负责人和当事人责任 ,视情节轻重给予处罚。

（ 6）如 乙方 物业管理未达到本细则规定的服务标准， 乙方应支付甲方 当季物业管理经费的 1％－3％ 作为违约金 。

（ 7）若 乙方 物业管理混乱，服务质量差，卫生保洁服务达不到邵阳市文明卫生单位标准或者师生不满意率超过 30％（随机调查），安保服务出现重大责任事故，则 甲方 有权另外选聘 其他 物业管理 服务 单位。

十 、协议变更及终止

1、 本协议如有 未尽事宜 ,由 甲方和乙方 双方协商补充。

2、 本 协议及附件生效后具有约束力 ,单方均不得随意变更或解除。在协议期内,一方要求改变协议内容,须由双方协商同意后方可改变,改变后的内容作为本协议的附件,具有同等的法律效力。

3、 本 协议履行期间 ,如协议条款与国家新政策或学校规定相抵触,按国家或学校有关政策进行修订和补充。

4、由于不可抗力的原因造成损失,由双方协商解决。

5、本协议期限届满自行终止，期满前一个月视情况商定续签协议。

十一、 组成合同的文件

本协议书与下列文件一起构成合同文件，如下述文件之间有任何抵触、矛盾或歧义，应按以下顺序解释：

（ 1）在采购或合同履行过程中乙方作出的承诺以及双方协商达成的变更或补充协议

（ 2）本合同协议书

（ 3）成交通知书

（ 4）乙方响应文件

（ 5）合同通用条款（如果有）

（ 6）合同专用条款（如果有）

（ 7）本项目的竞争性谈判文件

（ 8）标准、规范及有关技术文件，图纸（如果有）

（ 9）其他合同文件。

十二 、附则

本合同约定的属于劳务事项，一律按《中华人民共和国合同法》及有关规定执行。合同执行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成时， 由 甲方所在地人民法院 管辖 。

十三 、合同份数

本合同一式柒份，甲方执叁份，乙方执贰份，邵阳市政府采购管理办公室和招标代理公司各执壹份，每份具有同等法律效力。本合同经双方签字并盖章后生效，合同期满后自然失效。

甲方：（公章） 乙方：（公章）

法人或委托代理人： 法人或委托代理人：

2021 年 9 月 17 日 2021 年 9 月 17 日