松木经开区标准厂房三期物业管理及绿化养护外包政府采购项目（第二次）

标准厂房三期物业管理及绿化养护外包

政府采购合同

甲方 (以下简称甲方)：湖南衡阳松木经济开发区管理委员会

乙方 (以下简称乙方)：衡阳市佳佳物业管理有限公司

第一章 总则

根据《中华人民共和国 民法典 》、《物业管理条例》等相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上就甲方将标准厂房三期厂房委托给乙方实行安保、卫生保洁、绿化养护和物业综合管理服务等，订立本合同。

第一条、项目 基本情况

（一）、 座落位置：衡阳市松木经开区松枫路 8号 。

（二）、服务面积： 本项目总面积约 221971 平方米，地上共有 10 栋四层混凝土结构工业厂房和 1 ****楼， 2 栋单层钢结构厂房 。

（三）、服务内容：

1、对标准厂房三期全区域进行物业管理。

2、对标准厂房三期区域内 绿化养护

（ 1）对 松木经开区标准厂房三期 16 # -27# 栋 、 35# 栋进行 绿化养护，行道树及绿化面积： 27809.03平方米。养护等级：三级。

第 二 章 物业管理及绿化养护服务费用 及期限

第一条、 物业管理及绿化养护服务费用

本物业的服务费，经甲、乙双方协商，采用松木经开区和租赁户区分计算和收费，费用全年包干，物业人员工资和福利等支出由物业公司负责。

（ 一 ） 松木经开区补贴的物业服务费：已出租厂房按 0.4元/平方米/月补贴 ； 未出租按 0.5元/平方米/月补贴 。

（ 二 ） 乙方须向租赁方收取的物业服务费：按 0.8元/平方米/月收取。 （未收取到位与甲方无关）

根据政府采购公开招标的结果，甲方 三年 所承担的物业及园林养护服务费按￥ 2244522 元 (大写：人民币 贰 佰 贰拾肆 万 肆 仟 伍 佰 贰拾贰 元整 )，如年度内出租面积增幅较大，双方可协商按增量调整服务费。

第二条 、付款方式

(1)甲方补贴给乙方的物业及园林养护服务费，每季度支付一次。当季度的管理服务费，由甲方根据季度考核情况和乙方提供 税务发票 ，于当季度最后一个月底支付。

第三条 、 委托服务期限

（一） 服务期限自 20 23 年 12 月 14 日起至 202 6 年 12 月 13 日止。

第 三 章 委托服务事项范围、内容

第一条、 组织管理

1. 在遵守国家有关法律法规的前提下，制定厂区内部管理规定，包括岗位设置、岗位规范及职责、动作管理规程、设施设备使用管理规定等。

2. 书面形式记录和保存各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、检修记录、装修记录、交接班记录、人员和车辆进出记录、租金和物业费收缴记录、租赁企业进驻和退租记录等（资料保存一年，并在年底报一份备案）。

3. 设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。

4. 有完善的员工岗位职责与考核制度（确保责任落实到人）、报修服务与投诉处理制度、甲方（用户）资料保密制度、服务质量管理制度，确保责任落实到人。

5. 按合同规定配备相应岗位人数，建立并及时更新员工管理台账、员工实施编号管理，不得随意调动；

6. 如发生意外伤害事故，需及时上报，并将处理结果报甲方备案。

7. 按照合同约定，为员工定期体检，发放过年过节费等福利费用，并为员工配备合同中约定的劳动工具、工作服、劳动用品。

8. 项目负责人如更换，须提前半个月书面向甲方申报。

第二条、 厂房和公共设施设备的维护管理

1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查和记录制度。

2. 建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理记录；强降水、大风等极端天气前后有防范措施。

3. 水、电、监控等公共设备运行人员技能熟练、有相关证件执照并严格执行操作规程及保养规范。

4. 厂区内危险部位设置警示标识或防范设施。

5. 共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。

6. 厂区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

7. 建立厂区巡查制度，根据房屋实际使用年限，每月定期检查和记录厂房的使用状况。

8. 巡查中发现问题及时向甲方或物业使用人报告，需维修部位在保修期内的应及时联系相关单位进行维修；超出保修期的，根据甲方或租赁方的委托安排专项维修；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

9. 定期巡查建筑物和公共部位的安全状况，配合有关部门进行安全检查并及时上报，指导和督查租赁方遵守厂房安全使用的相关规范，****楼板负载不能超过设计限重。

10. 对租赁企业（个人）违反规划私搭乱建、擅自设立广告牌、饲养动物或擅自改变厂房用途的行为进行书面通知劝阻，劝阻不成向甲方和有关部门报告。

11. 每次汛前和强降雨后检查厂房屋面漏水和雨落管和雨污水井等。

12. 每半年巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，并及时维修，维修及时率达到100%。

第三条、 安全管理

1. 专职保安人员，身体健康，工作认真负责；对厂区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材；上岗时穿戴统一制服。

2. 主出入口 24小时值班看守，其他出入口定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

3. 对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理措施，对推销等闲杂人员应劝阻其进入厂区。

4. 按厂区配置的安防系统现状，保证 24小时开通。保持监视器图像清晰，监视控制设备工作正常；录像资料按规定存档。

5. 对货运车辆的进出及以其他方式带出厂区的大件物品，应要求配合提供相关的放行凭证。

6. 在事先获得政府有关部门的许可并向本区域提供许可文件并做好各项安全防范措施后，租赁企业因生产所需的易燃、易爆、有毒等危险品可运入厂区。

7. 设置各类交通和安全警示标志，车库和车棚内配有相关的照明设施、灭火器材。

8. 对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求。

9. 对进出厂区的车辆进行发证、登记管理，货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。

10. 监视、监控及报警系统设施设备应 24小时开通，保持监控记录完整，符合社会公共安全技术防范管理的有关要求。

11. 监控人员对监控记录应严格保密，未经甲方允许，不得擅自删除或泄露记录内容和资料。

12. 制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点部位（指道路、出入口、车棚和车库）、重点区域、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围，白天每 2小时巡逻1次，夜间巡逻4次，并有巡逻记录。

13. 通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护厂区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。

14. 接到火警、警情、异常情况或紧急求助信号后，公共秩序维护员 10分钟内赶到现场进行处理。

15. 每年组织物业服务人员进行不少于 1次消防演练。对公共秩序维护员的理论及实操培训每年不少于1次，每次不少于2个课时。根据厂区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于1次的消防实战演练。制定厂区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、****中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。

第四条、 环境污染防治管理

1. 建立节能和废弃物控制的制度，每半年通过宣传等形式向厂区内租赁方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。

2. 对公共区域和租赁户日常垃圾、废弃物集中收集清运，清运单位应具备专业资质。

3. 监督厂区内租赁户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告甲方和上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。

第五条、 供配电系统、供排水系统、公共照明管理

1. 制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、临时用电管理措施，保持园区变配电设备运行。

2. 编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。

3. 应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知甲方和租赁企业；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施，并提前向客户做好解释工作。

4. 停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。

5. 应甲方的要求，联系供电部门，对企业用电进行管理；对不按合同规定缴纳租金等费用的租赁企业采取限电措施。

6. 发生重大人身、设备安全事故应及时向甲方和供电主管部门汇报，并记录。

7. 遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。

8. 定期保养检修系统中的各类设备，确保各类设备完好正常。

9. 公共雨、污水管道每半年疏通 1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。

10. 定期巡检道路及其他公共部位的照明设备，保持路灯、草坪灯、水下灯、泛光照明等灯具安装牢固，外表无锈蚀，工作正常。合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗。

第六条、 停车管理

定期检查保养读卡机、自动道闸、电动折叠门等设备，保持其外观清洁，无锈蚀，功能正常，灵敏可靠；车辆出入的监视设备图像清晰。

第七条、 迁入、迁出服务

1. 服务人员应按规定程序受理，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

2. 迁入服务主要包括：登记业户信息资料、获取相关证照复印件；发放并简要介绍物业管理和装修规定等；办理房屋及钥匙交接。

3. 迁出服务主要包括：登记有效联系方式；结清租金、物业费、水电费等各项费用；办理房屋及钥匙交接、将租赁方有关情况及时通知甲方和有关部门。

第八条、 装修管理

1. 每天不少于 1次巡查租赁企业的施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告甲方及有关主管部门，并做好装修巡查记录。

2. 装修垃圾和生活垃圾应在指定地方分开堆放。

3. 应建立装修申请审批制度，并在租赁企业申请装修时书面告知。

4. 受理装修申请时应与提出申请的租赁企业签订装饰装修协议，明确相关方的权利和义务，并应符合国家装饰装修的有关要求以及建设、环保、消防等主管部门的相关规定。

5. 保证装修期间的水电等供应，为物业使用人提供装修便利。

6. 装修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修协议等。

第九条、 大型活动保障服务

1. 贵宾参观、厂区等大型活动，应配合甲方方编制秩序维护保障方案。

2. 活动前应对人、车流路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行临时封闭。

3. 监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。

第十条、 保洁服务

1. 垃圾收集与清理：厂区内设有垃圾收集点，建筑垃圾和生活垃圾收集点应分开。

2. 厂区公共部位保洁：楼道、楼梯每周清洁 1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月擦拭1次；楼外道路、场地每日清扫不少于1次。

3. 四害消杀：制定消杀工作计划并执行。 5-10月进行灭四害消杀工作，生物防治工作达到衡阳市标准。

4. 清洁设施设备配备齐全，并有专人管理。

5. 制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

6. 及时制止物业管理区域内乱悬挂、乱张贴、乱堆放等现象。

7. 对超环保标准排放油烟、违规燃放烟花爆竹、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝阻，并报告有关部门进行处理。

第十一条、 绿化养护服务

养护标准等级为三级；

1.生长势强，生长势达到该树种该规格的平均年生长量，叶片健壮，色相一致，无明显枯黄叶。

2.树冠完整美观，主侧枝分布均匀，内堂不乱，通风通光较好。

3.枝干无机械损伤，叶色、叶片大小正常，无黄叶、焦叶、卷叶，无非正常落叶，虫屎、虫网、积尘叶的株数在7%以下。

4.无蛀干害虫、介壳虫等危害，食叶害虫咬食的叶片，每株在9%以下。

5.绿篱上、下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，菱角线条统一划齐。

6.缺株在3%以下（含乔木），死树由乙方负责补植。

重要活动养护标准： 上级领导视察厂区、重要招商以及入驻企业奠基庆典等重要活动期间，乙方应根据甲方通知要求，提前修剪养护，确保整体美观。

第十二条、 其他服务事项

1. 有公告宣传栏，宣传内容包括物业管理政策法规，厂房情况、消防、治安、装修制度和情况、厂房安全须知、企业的租金和物业费缴纳情况等内容（每年更新不少于 2次，租金和物业费情况每季度更新一次）。

2. 重要物业服务事项应在主要出入口、厂房大门公示，履行告知义务（重要事项的范围由甲方确定）。

3. 10小时受理甲方或使用人报修（每天不少于6小时业务接待）。急修1时内到现场处理，一般修理7天内完成（变压器、电力、水泵房等设施按有关法规执行）。

4. 对违反厂房管理或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

5. 对甲方或使用人的投诉在 3天内答复处理（重要和紧急的事件必须立即报告和处理）。

6. 应甲方的需要，联系供电、供水、天然气、消防、安监、质监、城管、规划建设等相关职能部门，积极配合租赁企业做好相关事项。

7. ****中心，面积不少于 100平方米；有甲方接待场所，有工具存放仓库和设备停放场所；办公设备齐全，具备满足服务需要的设备设施。

8. 应根据厂区的具体情况及合同约定，设置相适应的服务机构；

9. 物业 ****中心应公示企业营业执照、资质证书，主要服务人员姓名、岗位和照片，服务内容和服务标准，收费项目和收费标准，报修和投诉监督电话，提供延伸服务的，公示延伸服务项目、服务流程及收费标准等。

第四章 双方权利和义务

第一条、 甲方权利和义务

1、代表和维护产权人、物业使用人的合法权益。

2、审定乙方拟定的物业管理制度。

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4、在合同期间内向乙方提供办公场地，由乙方无偿使用。

5、按合同规定的金额及规定的日期交纳物业服务费。

6、协调处理其它遗留问题 及 非乙方原因而产生的各种纠纷。

第二条、 乙方权利和义务

1 、接受甲方和甲方管理部门、行业协会监督管理。

2 、****城管、街道和居委会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。

3 、对本区域的公共设施和场地不得擅自占用和改变使用功能，如需改扩建，须经甲方书面同意后方可实施。

4 、人员安全：乙方物业人员在服务范围内、工作时间内出现的安全和健康问题，均由其负责。

5 、乙方应执行政府最低工资标准，按规定办理员工应缴的社会保险。

6、代收厂房租金，每季度实收租金（不含历史陈欠款，预付租金）占应收租金比例不低于90%.

7 、乙方根据租赁企业与经开区签订的租赁合同负责办理租赁户的进驻和退租、开通水电和电梯交接和管理等服务，并协助甲方收取租金，并按以下程序办理；

(1)租赁户进驻时，物业人员应按规定程序及时受理核实租赁户是否缴纳预存租金和水电费、保证金、物业费并书面上报甲方审核；讲解标准厂房管理规章，并建立租赁户档案；提供水电、电梯等服务，并与商户确认有关读数，钥匙交收。

(2)租赁户退租时，物业人员应按规定程序及时受理；核实租赁户是否结清租金及物业费和水电气等费用并书面上报甲方审核；最后联同甲方和租赁户对厂房和设施设备进行验收和安全检查，确保厂房及设施跟租户进场时一致且无安全隐患。

7 、本合同终止，乙方须向甲方移交物业管理用房及物业管理资料和物业档案，并共同对标准厂房三期的建筑物及其相关的共用设施设备、道路、场地等进行核实验收。

8、 乙方提供的受益人为本物业使用人，本物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第五章 物业服务质量

一、 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观完好、无破损、整洁。

2、公共设施、设备的运行、维护良好。

3、排水管道应畅通无外溢，雨污水井和化粪池定期清理。

4、绿化养护等级：三级；

5、公共区域卫生干净、整洁、保洁率95%以上。

6、对乙方的物业服务满意率达到95%以上。

7、物业人员配备要求

(1) 物业服务企业应根据厂房的具体情况及合同约定，配备服务人员不少于 23 人（年龄在 50岁以下）。

(2) 物业 项目经理 必须有物业管理资质，并从事相关工作 2 年以上；

(3) 聘专职项目经理，保安、水电工、消防管理员等，上述人员的上岗资格应符合国家有关要求；

(4) 物业人员签订劳动合同应符合最低工资标准，并购买社会保险。

8、甲乙双方共同商议考核标准作为本合同附件（与本合同具有共同法律效益）。甲方每月进行考核，月考核分数低于80分的，甲方将根据考核标准进行罚款，罚款按季度汇总，在季度应付款中扣除，并要求中标单位进行整改。如累计三次考核低于70分，或整改三次后仍然不达标的，甲方有权终止合同。

第 六 章 违约责任

一、 乙方接受甲方的考核，考核办法由甲方审议经双方认可，由甲方指定部门实施，甲方根据考核结果对乙方实施奖罚 (物业考核标准附后，考核结果每月统计1次)

(一)因乙方管理造成物业管理范围内出现重大安全事故或因管理不善造成重大人员、财产损失，甲方有权终止本合同由此造成的损失由乙方承担。

(二)乙方未能通过甲方物业管理考核，拒不整改，全年三次以上(含三次)考核不合格的，甲方有权终止本合同由此造成的损失由乙方承担；

二、 甲乙双方无正当理由不得提前终止合同，否则应向对方支付人民币 100000元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿。

第 七 章 附 则

一、 甲乙双方可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

二、 合同期满后，本合同自然终止，双方如需续订合同，应在该合同期满前三个月向对方提出书面意见，乙方在同等条件可直接续订合同。

三、 本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方可不承担违约责任，并按有关法规协商处理。

四、 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请 相关 部门调解，调解不成的 ，任何一方均 应 向甲方所在地人民法院提起诉讼。

五、 本合同自签字之日起生效，一式肆份，由甲方持叁份乙方执壹份。

甲方：湖南衡阳松木经济开发区 乙方：衡阳市佳佳物业 管理

管理委员会 有限公司

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

签订日期： 年 月 日

附件：

松木经济开发区标准厂房物业考核标准