长沙市望城区雷锋纪念馆：望城区雷锋纪念馆物业管理社会化服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

雷锋纪念馆是全国爱国主义教育示范基地， 国家 AAAA 级旅游景区，全国文明单位、全国学雷锋活动示范点、全国红色旅游经典景区 。

雷锋纪念馆占地面积 104000 ㎡ ，其中， 建筑面积 15973.06 ㎡，广场面积 43255.64 ㎡，室外绿化面积 23589.57 ㎡ ， 水域面积 293.16 ㎡。

二、相关标准：

按照国家相关标准执行。

三、技术规格：

一、物业服务范围、总体要求及人员配置管理情况

（一）服务范围

1. 本招标项目为雷锋纪念馆物业服务，包括雷锋纪念馆占地面积 104000 ㎡区域内（以下简称馆区）所有建筑、道路、广场、绿地和公共区域面积，包含：****中心、雷锋生平事迹陈列馆、雷锋故居、多功能展厅、长沙国防人防教育馆、雷****楼、雷锋志愿者之家道德讲堂、****楼、员工通道值班室、北门值班室、职工之家、 素质教育基地 食堂、 现有及新建 停车场（地上、地下）、站厕等。

2. 馆区现有主要设备设施情况（包括但不限于）：

（二）总体要求

1. 供应商 须具备满足 采购人 物业需求的各项能力并自主配备相应的机械器材、设备设施等；树立 “ 采购人 至上，服务第一 ” 的思想，为 采购人 创造一个安全有序、整洁舒适的办公、参观游览、生活环境。 采购人 将按照《****城区雷锋纪念馆物业服务考核实施办法》对 供应商 进行考核，直至解除合同。

2 . 供应商 不得将本物业服务项目 转 包给其他单位 。 若因资质 、技术等特殊因素 （如：电梯维 保和 年检、 园林绿化维护 、空调管道清洗、 外墙清洗、 消防设备设施维保、监控设备设施的维护 、室内绿化 等）确需将某些专业项目 委托 给其他具备相应资质的单位，须在投标文件中注明，经 采购人 同意后进行分包并对 采购人 负责 , 相关费用由 供应商 支付。

3 . 供应商与在馆区的第三方权责内容发生交叉时，由采购人负责划定。

4 . 在合同执行期间， 采购人 因发展需要 新建 的基础设施 （包含但不限于新建的游客服务、地下停车场） 等， 供应商 应无偿配合做好相关物业服务。

5 . 供应商 在实施物业管理前 15 天须将物业管理方案、各项规章制度 （含节能降耗工作制度） 、突发应急预案（含火灾、地震、台风、暴雨、冰冻、治安事件、重大刑事案件等突发性不可抗拒的偶然性事件）、人事档案资料、 工具物资配备、 岗位设置及人员配备等报 采购人 备案。合同期内人员如有 缺额 须 24 小时内告知并在 15 天内补足。

6 . 供应商 应对录用人员严格政审，确保所有录用人员没有违法犯罪记录并持有健康证，相关岗位人员须具备相应资质证书， 供应商 须建立完善的人事档案。

7 . 供应商 应对岗位交接记录、巡查记录、人员出入登记记录，设备设施运行、检查、维护维修记录等重要资料存档备查。

8 . 因 供应商 操作不当、处置不当或管理维护不善导致 采购人 资产损失， 供应商 须复原或等价赔偿 ， 情节严重的追究其法律责任 ； 供应商对 采购人财物设备（含文物）等 负有保管责任， 因观众人为因素造成采购人财物设备（包含文物）等损坏的，供应商应该自行先向采购人进行 复原或等价赔偿 ，再向观众行使追偿权。

9 . 因 供应商 操作不当、处置不当或管理不善导致发生 人身伤害的，因以上 情况造成的一切损失及产生的一切责任，全部由 供应商 承担，情节严重的追究其法律责任。

10 . 供应商 须为所有员工全额购买养老、医疗、失业、工伤、生育等必要的社会保险，其费用由 供应商 承担。 按月足额支付员工工资， 人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准。合同执行期间， 供应商 所发生的一切劳务纠纷、相关的经济损失与法律责任均与 采购人 无关。

11 . 供应商 提供满足 采购人 需求的物业服务时，所需 设备设施 、工具用具、肥料农药 、消杀药品 以及公共区域的突发应急物资等由 供应商 自行出资配置；按照公安机关要求配置防暴机械器材，费用由 供应商 负责；自行支付 采购人 提供给供应商使用的办公 场所内产生的水、电、燃气等费用 ；垃圾清运费由 供应商 负责 。

12 . 服务范围 内 建筑工程及设备设施维修维护 费用 ， 单次单品超过 500元（含）的维修维护材料费 ； 500元以上的采购人可以委托供应商，供应商无正当理由不得拒绝。 维修 、更换 前须经 采购人 认 可 ， 经采购人 验收后方可按照 采购人 财务报销流程进行报账 ，据实支付 。

13 .根据 采购人 需求， 供应商 应积极为 采购人 提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务；所需费用根据实际发生额收取，参照省市区相关规定的标准经 采购人 同意后收取。

1 4 . 如遇 采购人 有重大活动、重大接待、重大节日、展览 、创优评选 等重要工作 或临时性工作 时， 供应商 应 无 条件 配合完成， 若产生加班费用由 供应商 承担。

1 5 . 供应商 应加强保密教育，签订保密协议，严格遵守保密法规，禁止向有关企业或媒体提供或泄露 采购人 有关信息资料，否则，追究相关法律则任。

1 6 . 供应商 须对 在 采购人 区域内施工第三方进行监督管理 ，督促其文明施工、安全施工，确保秩序良好、人身财产安全、环境卫生整洁。

1 7 . 本合同终止时， 供应商 须向 采购人 无偿交回其使用的办公及管理用房、属于 采购人 的办公用品、机械器材、设备设施、工具用具等。

（三）人员配置管理

1. 供应商 须按照招标文件要求配置管理人员、专业技术人员，其中：综合管理人员 2 人，安全保卫 3 9 人（其中不少于 18 名形象岗，不少于 6 名持有建（构）筑物消防员上岗证），保洁 工 18 人，绿化工 2 人，水电、机电维修 2 人，会务人员 2 人，整体人数不得低于 65 人，人员发生 缺额 须在 24小时内告知 采购人 并在 15 天内补充到位。

2. 人员素质及要求：

2.1 热爱党、热爱祖国， 政治思想过硬，拥护党的基本路线，遵纪守法，通过公安部门核查无不良记录。

2.2 有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉。

2.3 身体健康、体检合格 ； 具备履行本职岗位的能力；待人亲和、礼貌得体 。

2.4 员工要求统一着装， 员工服装按 采购人 要求配置， 其费用由 供应商 负责。

2.5 各类人员文化 素养 、专业素质要求如下：

① 综合管理人员：

项目经理： 具备 “ 物业管理企业经理或项目经理 ” 资格证书，有丰富的项目经理管理经验，政治觉悟高，责任心强，组织、协调和决策能力强，如经理更换时必须报 采购人 同意后方可更换。

② 项目主管：协助项目经理开展物业工作， 有丰富的项目管理经验，政治觉悟高，责任心强，组织、协调和决策能力强 。

③ 保安员： 具备履行岗位职责的能力并持有 保安培训合格证， 须到派出所备案。 男性不超过 55 周岁，女性不超过 50 周岁。开馆期间，雷锋生平事迹陈列馆、长沙国防人防教育馆、多功能展厅、雷锋故居、 雷锋志愿者之家道德讲堂、 ****中心、 ****中心出口、游客停车场? 馆内巡逻岗 须 按形象岗要求配备。（形象岗要求：男性，身高不低于 170cm ，女性，身高不低于 160cm ， 50 周岁以下，高中以上文化，综合素质较好、形象气质较佳，无不良嗜好）。

④ 消防安防监控员：需持有《建（构）筑物消防员上岗证》，掌握消防常识和应急处理能力，具有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

⑤ 保洁员：品行优良，男性不超过 60 周岁，女性不超过 55 周岁，认真负责，吃苦耐劳，经培训具清洁工作标准操作技能。

⑥ 园林 绿化工：至少一名持园艺师证。品行优良，男性不超过 60 周岁，女性不超过 55 周岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，具备二年以上园林绿化养护经验。

⑦ 设备维护维修及配电值班人员：品行优良，不超过 55 周岁，工作认真负责，能吃苦耐劳。 特殊工种技术人员 上岗必 须 持有相应的 专业 上岗操作证（ 如电工、电梯工、空调工等 ），且具备三年以上的相关工作经验，包括房屋、公共设备设施如空调、音响、电梯、强电等的维修养护工作经验。

⑧ 会务员：须经 采购人 同意后，方可录用。

3. 人员培训及管理：

3.1 初次上岗人员须进行岗前培训，在职员工每年不少于 2 次培训，确保岗位需要的素 养 。培训内容除岗位所要求内容外，同时还应当包括雷锋纪念馆馆情馆史、馆区功能分布、礼仪知识、馆区内设备操作流程、安全生产、意识形态等。

3.2 及时传达和贯彻 采购人 要求，使各员工明确其工作目标与要求，促进各项物业服务工作发挥良好的 “ 雷锋示范窗口 ” 作用。

3.3 供应商 要按岗位工作目标对各类人员进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能等方面，检验其是否 继 续胜任岗位要求，对不能胜任的 及时 淘汰。

四、交付时间和地点：

物业服务期限为三年，合同一年一签 ， 具体起止日期以合同约定为准。

五、服务标准：

（一）服务内容： 服务范围内的物业综合管理服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、会务及咨询服务、防灾减灾服务。

1. 配备为满足 采购人 物业服务需求，所需的设备设施、工具用具、肥料农药 、消杀药品 、 防暴机械器材以及公共区域的突发应急物资 等（系供应商必备的相关工具和物资，由供应商出资） 。

2. 卫生保洁、垃圾收集和清运、以及雨水井 / 沟、排污管道的清理与疏通。

3. 各栋建筑物外墙清洗保洁（包含：雷锋生平事迹陈列馆外墙、****中心外墙、电子显示屏外墙、潇湘魂雕塑墙 、职工之家 等）。

4. 安全保卫、公共秩序维护、车辆行驶及停放管理、安全防范等事项的管理（包括内卫、建筑屋内外巡视、安全监控、突发事件应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故工作）。

5. 监督经 采购人 同意 在 馆区作业的第三方安全施工，监督其事前规范设置和事后及时撤除安全警示、作业施工警示、温馨提示等标识，确保现场安全作业以及恢复环境卫生整洁后方允撤场。

6. 对借用 采购人 场所举办各类活动现场进行监管，尤其是加强对拍摄录制是否报备、横幅标识内容是否和谐 合 规合法情况的检查巡查，杜绝意识形态和舆情风险。

7. 园林绿化的养护、修剪造型、防灾害处理和管理。

8. 所有设备设施的运行、养护、维修和管理。

9. 确保 采购人 重大活动、重要接待、会务服务及其他临时性安排正常有序进行。

10. ****广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，****广场秩序正常。

11. 按照节能降耗规定负责馆区公共区域空调、灯光、广播、 展区多功能放映厅、互动设备 等 的日常管理

12. 防灾减灾、节能降耗工作。

（二）各项标准及要求

1. 秩序维护及安防管理服务 ：

1.1 服务内容及要求

负责 服务范围内 所有区域全天候的秩序、安全保卫工作，特别是雷锋故居、雷锋生平事迹陈列馆、多功能厅、雷锋志愿者之家、****中心、国防人防教育馆、地下停车场、职工之家的安全工作。

① 负责馆区内 24 小时值守和巡逻，重要场所（如：雷锋故居、员工通道值班室、监控及消控室、北门值班室）重点监控，确保安全稳定。

② 负责馆区内人员、车辆、物资出入管理，人流、车流疏导，车辆停放、闸门管控，不文明行为劝阻，突发事件处置等公共秩序维护。

③ 配电室、监控室及消控室严格落实持证上岗制度，监控室及消控室要求双人双岗值守。

④ 负责馆区内安全检查、反恐防暴、应急处突、重大活动、重要接待、社会教育等活动的安全保卫和工作配合。

⑤ 制定紧急事故防范应急预案并组织实施。

⑥ 负责与交警、派出所、街道社区、城管等管理部门的沟通与对接，建立联动机制。

⑦ 负责将参观团队需要的 花篮 、誓词板、桌椅、文创等物资送至指定位置；负责展区多功能放映厅、互动设备的日常管理。

1.2 具体标准及要求

① 能处理和应对馆区内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

② 供应商 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

③ 出入口值班室 24 小时值班。每班须有详细的交接班记录。对来客来访人员、出入大宗物品做好信息登记。

④ 加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录。

⑤ 遇到紧急情况或突发情况时， 白天和夜间 须在 1 分钟内 （凌晨 12:00-6:00须在5分钟 ） 赶到现场采取相应措施控制局面，及时启动应急预案和联动机制。

⑥ 对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须及时有效制止，做到有理有节，措施到位，效果良好。

⑦ 核实在馆拍摄人员是否签订《拍摄安全责任承诺书》、核对横幅内容是否和谐 合 规合法。

⑧ ****广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，****广场秩序正常。

⑨ 负责为馆领导及重要宾客提供电梯服务员服务，实现电梯优先服务效果。

⑩ 确保馆区内治安案件发生率为 零 ；火灾发生率为 零 ；重大安全责任事故为 零 。

1.3 消防工作标准及要求

① 进行消防宣传，制定年度消防工作计划。

② 明确消防责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定消防制度。并确定相应的消防责任人，层层签订安全责任书。

③ 制定消防工作措施，从制度上预防消防事故的发生。每季开展 1 次消防演练、每半年组织 1 次馆方全员参与的消防演练。半年 进行 一次全面消防检查，及时发现和消除火险隐患。

④ 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

⑤ 明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

⑥ 建立消防档案。

⑦ 制定消防预案、灭火方案及重点部位保卫方案。

⑧ 严禁火灾事故发生 ，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过 采购人 审核，在 供应商 监督下，方可使用。

⑨ 无火险隐患，火险隐患及时整改率 100% 。

⑩ ****中心小时值守，消防设备设施与器材运行正常，一般故障发现及时率 100% ，及时解决率 100% 。

1.4 车辆、停车场工作标准及要求

① 负责停车场管理，确保道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放 ，无障碍车位不能被无故占用 。

② 负责车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。有重大活动、接待或会议时，须按需增加人员，车管人员应具有一定交通安全及防火知识。

③ 协助 负责停车系统设备设施的维修维护和管理。

④ 做好防火防盗等安全工作。

2. 环境卫生保洁服务 ：

2.1 服务内容及要求

清洁服务工作，实行 “ 五定 ” 原则（定人、定岗、定时、定量、定标准），严格按照垃圾分类工作要求开展相关工作。负责馆区内除办公室、宿舍、食堂之外所有区域（含会议室、接待室、贵宾室）的清洁工作。清洁保洁工具用品 及消杀药品、 便民耗材 、 垃圾清运等费用 由 供应商 负责 。

2.2 具体标准及要求：

A. 日常保洁

① 每日循环清扫、无垃圾杂物、拖洗保洁；墙面无灰尘、无污渍；大理石、花岗石地面每季度保养 1 次，保持材质原貌，干净、有光泽；办公室外围区域、游客参观室内区域地面在每天闭馆后用湿、干拖把进行全面清洁。另外，需根据观众流量和行为及时清洁，临时产生的垃圾（烟头、纸屑等）须在 5 分钟内予以清除，确保目视地面干净。

② 门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、标识标牌、公共休憩区域等保持干净、无灰尘。

③ 电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒 1 次；电梯门表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘；不锈钢表面光亮、无污迹。

④ 公共灯具、宣传栏 、 题词碑林 等每日清洁 1 次，目视无灰尘、明亮清洁（ 2 米以上部分每半月清洁、除尘 1 次）。

⑤ 天花板、灯具、消防管道、雨棚、摄像头，每半月除尘 1 次，目视无灰尘、无污迹、***网。屋面平顶无堆积杂物、无积水、无种植。

⑥ 外围道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗 1 次；目视地面干净；明沟每日清扫 1 次，无杂物，无积水；绿地树木枯枝定期清理，落叶及时清扫。

⑦ 公共卫生间地面无积水、无污渍，无蚊蝇，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。配备洗手液、纸巾、专用擦手纸（烘手机）、绿植、便民物品（办公区域卫生间需配备护手霜、棉签、梳子、橡皮筋等）、置物架、挂钩，循环保洁，每日消毒 1 次，保持干净整洁，无异味。

⑧ 化粪池、留泥井应及时清理，无异味外溢出，保证正常使用。

⑨ 督促施工方对施工产生的垃圾进行专项打扫、清运。

⑩ 窗帘、纱窗每年清洗 1 次；对馆内档案室、图书室每季除尘 1 次。

? 做好重大活动、重大接待、重要检查等应急保洁工作，并保障卫生质量。 卫生保洁要达到全国文明单位标准。

B. 垃圾收集及外运：

① 垃圾桶合理设置，分类收集，日产日清，随时清理擦拭，实行袋装化，桶内垃圾不得超过容量 2/3 ，箱（桶）无异味、无污迹。

② 垃圾站有专人管理，分类收集处理垃圾，无过夜垃圾，垃圾站周围循环保洁，整洁、无异味，灭害措施完善。并负责将垃圾集中运至垃圾中转站。

3. 绿化养护服务：

3.1 服务范围：馆区室内外绿化的养护、修剪、造型。

3.2 管理标准及要求：按照省级园林式单位标准执行。制定绿化管理制度、消杀管理制度及防疫应急预案等；有专业人员进行绿化养护管理，建立绿植台账。对乔木进行挂牌标识，注明其名称、科属、生长习性等，加强爱绿护绿宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常。

① 施肥

A. 乔 木 ：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于 0.75kg/ 株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于 0.25 kg/ 株，尿素用量不低于 0.25 kg/ 株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

B. 灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于 0.25kg/ 株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于 0.25 kg/ 株，尿素用量不低于 0.1 kg/ 株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

C. 灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于 0.1kg/ ㎡，尿素用量不低于 0.1kg/ ㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

D. 草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

E. 草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于 0.1kg/10 ㎡。

② 修剪

对花卉、绿篱、乔灌木等适时修剪、补植更新，无枯枝萌蘖枝，缺株率小于 3% ，存活率大于 95% ，行道树无缺株现象，土地裸露面积小于 5% 。

A. 乔 木 ：常年修剪。根据树木造型及时剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于 20cm 。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

B. 灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（ 5 月 -9 月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

C. 草坪：常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm ；切边边缘线明显，宽度不大于 15cm ；单块斑秃黄萎面积控制在 0.25 ㎡ 内。打草机运转过程中保证 5 ㎡ 范围内无其他人员，并保证不影响周边办公环境；

D. 乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

③ 病虫害防治

严格控制病虫害，无病虫害发生。

④ 除杂草

及时清除杂草，无明显杂草。

⑤ 灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔 ( 灌 ) 木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以 11 ： 00 之前、 16 ： 00 之后浇灌为宜，秋季在 10 ： 00——14:00 浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于 20 分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

⑥ 降温防冻

高温天气（尤其在 6-9 月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施的树木须按馆方要求的方式 进行 防冻 处理 ，以保证其安全过冬，费用由 供应商 出资。

⑦ 扶正

对树木及时扶正、加固，树木无倾斜、倒伏现象。

⑧ 草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

⑨ 补栽

服务期间，造成树木、苗木死亡的，由 供应商 按照原树种、 树龄、 规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任。

⑩ 及时修剪、清理树木上的枯死树枝，以免砸伤人员 。

? 重大活动、重要接待及重要节日时配合 采购人 摆放绿植及花卉。

? 负责 雷锋生平事迹陈列馆的展厅和办公场所 （含会议室、接待室、走廊）日常绿植摆放，确保绿植常新常绿，无枯枝枯叶。

4. 房屋及公共设施维护服务 ：

急修服务 10 分钟内到达现场及时处理；特殊情况 2 小时内完成；一般修理 4 小时内完成。

4.1 设备设施维护与保养区域：

① 室内设备设施（除办公设施外）维护与保养区域有：雷锋生平事迹陈列馆（含游客参观区、办公区、贵宾室、会议室、多功能展厅、监控室、消控室、电梯、****楼、卫生间等）、长沙国防人防教育馆、雷锋故居、****中心、雷锋志愿者之家、职工之家、员工通道值班室、生活区及卫生间、新建地下停车场等。

② 室外设备设施维护与保养区域有：馆区内电动门、道闸、监控、 绿化带内自动喷灌系统、直饮水系统、 路灯、景观灯、强电井、化粪池及留泥井等。

4.2 供电系统设备管理维护

① 服务内容

对馆区内内高 / 低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

② 服务要求

配电室安排专人值守，每 2 小时检查 1 次，设备运行正常；配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；公共照明每日巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率 100% ；对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 100% 。

4.3 给排水系统设备运行维护：

① 服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道 、直饮水 等正常运行使用，进行日常养护维修。

② 服务要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，无 “ 跑、冒、滴、漏 ” 现象；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；化粪池、留泥井每月检查 1 次，清掏、清泥 1 次，无结块、排放畅通；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理。每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，零星维修合格率 100% ，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

4.4 消防系统设备运行维护

① 服务内容

A. 各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

B. ****中心小时值班，****中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

② 服务要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

A. 保障消防系统日常运行。

B. 定期（每月检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

C. 根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

D. 制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

E. 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

4.5 电梯运行维护

① 服务内容

巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理救援（ 1 分钟内到达现场）及监管电梯日常养护维修。

② 服务要求

电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

4.6 空调系统维护

① 服务内容

制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。中央空调、分体空调机管理、管道、各种阀类、采气装置和风口、控制系统等设备的日常养护维修。

② 服务要求

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，每年 5 月、 10 月分别对分体空调机、中央空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调出现运行故障后，维修人员（保质期内通知供应商维修人员）及时维修，并做好记录，费用由 供应商 负责。

4.7 建筑物室内、外公共部分日常养护维修

服务内容及要求：

① 定期巡查馆区内墙面、地面、天花板、门、****楼道的状况，确保常用常新。

② 在房屋巡查中发现有损坏的地方及时安排专人维修，属小修范围的应在 2 小时内组织修复。

③ 如屋面（顶）局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取堵漏措施。

5. 会务 ：

会务服务人员 归口 采购人 直接管理。

6. 公共区域防灾减灾服务

制定 火灾、地震、台风、暴雨、冰冻 等应急预案。根据需要常备或及时调配足够的应急物资，常备应急物资做好明显标识。

7. 供应商 在本合同期内必须确保落实 采购人 下列刚性要求：

六、验收标准：

本项目按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件相关规定验收。

七、其他要求：

1. 采购人 为 供应商 提供必要的办公用房、管理用房， 该办公用房、 管理用房 在委托管理期限内由 供应商 免费使用 , 装修和维修等费用由 供应商 自行负责，在合同签订后 15 天内交给 供应商 ，合同终止后 10 天内 交回 采购人 。 采购人 不负责提供 供应商 员工食宿及场所， 供应商 办公和生活所用水、电、通信费用等由 供应商 自行承担。

2. 供应商 在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

3. 在合同执行期间， 供应商 须接受 采购人 指定的部门以及有关行政主管部门的监督管理，同时无偿配合 采购人 完成其它临时性工作，如学雷锋活动、文明创建迎检、 4A 景区复核、各类创优评选活动等。

4. 供应商 报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，物业服务费实行总价包 干 ，不 予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是 供应商 的报价让利行为，损失自负。

5. 物业服务期限为三年，合同一年一签 ， 具体起止日期以合同约定为准。物业服务费经物业管理考核领导小组按照《 ****城区雷锋纪念馆物业服务实施考核办法》（附后） 考核结果，每季度向 供应商 支付上季度费用 。

6. 供应商 如不能按期履行投标书承诺或在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负， 采购人 有权终止合同。

8. 供应商 在服务期间个别物业管理项目未按要求完成或标准达不到， 采购人 有权 聘请其他公司完成，费用由 供应商 承担。

9. 供应商 在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

10. 对于本项目的要求， 供应商 应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。

11. 履约保证金的支付 ：

① 供应商 应于签订合同前交纳履约保证金 10 万元整 。 合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

② 合同期满后或不属于 供应商 责任事故造成的本合同终止， 采购人 一次性无息返还 供应商 的履约保证金。

③ 因 供应商 原因导致 采购人 受到上级通报 、 批评， 造成已经严重后果的 ， 采购人 有权解除合同，履约保证金不予退还。

④ 供应商 由于考核未达到 采购人 要求或其他 供应商 责任导致本合同终止， 采购人 有权不返还 供应商 的履约保证金。

⑤ 本合同终止时， 供应商未 向 采购人 无偿交回其使用的办公及管理用房、属于 采购人 的办公用品、机械器材、设备设施、工具用具等。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。