长沙市长郡中学长郡中学奥体城校区校园物业管理服务采购（2026-2027）合同公告

物业管理服务费合计金额人民币（大写）：壹佰零肆万零陆佰肆拾捌元陆分（1040648.06元），甲方除支付本条款约定的费用外不再另行向乙方支付其他任何费用，甲方新增合同外服务内容、大型活动专项保障、专项整改、专项迎检、极端天气专项加班、临时突击任务、新增岗位、新增工作量等合同外工作，属于增量服务，双方另行协商后签订补充协议予以约定，不属于本固定总价包干范围。

一、服务时间：

24 小时按需服务。

二、服务内容及要求

（一)日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95% 以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面。

9、满足校方提出的合理需求。

(二)校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

(1)房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱 悬挂现象。

(2)****楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具 、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

(3)****楼梯、天台、通道、***平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

(4)根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

(5)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

(6)根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

(7)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

(8)对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

(9)督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

(10)对施工现场进行防火安全巡查，按规定进行动火管理。

(11)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

(1)配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

(2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

(3)供电维修人员必须持证上岗， 一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于99%。

(4)供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

(5)配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

(6)制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位(人)。

(7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

(1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。

(2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

(3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

(5)涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《****城市供水用水管理条例》执行。

(6)对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告(学校承担检测费),并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

(1)空调系统应由专业维保单位进行定期保养(学校承担费用),乙方负责空调系统日常巡检、运行管理、资料记录及维保监督工作。

(2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

(3)每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

(4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏，发现问题及时上报并跟进整改。

5、升降系统

(1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

(2)电梯由专业队伍维修保养(学校承担维修养护费)，乙方负责日常监管、监督维保质量及台账留存。

(3)确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准 确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

(4)运行出现故障后，乙方须及时响应，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

(5)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

(1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

(2)泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98% 以上的亮灯率。

(3)公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交待的其他任务。

(三)校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

(1)道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

(2)绿化内大件垃圾≤1 件。

(3)室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

(2)平台台阶保持清洁。

(3)楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

(6)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7)开放式地沟无大件垃圾。

(8)地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

(9)阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

(10)垃圾桶表面无污迹、无积灰。

(11)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

(12)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

(13)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

(14)废物箱表面无明显积灰、无异味。

(15)卫生间内保持空气清新、无异味。

(16)门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

(17)室内空气无异味。

(18)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

(19)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(20)保持轿厢内空气清新、无异味。

(21)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

(22)饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

(1)按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

(2)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

(3)垃圾箱简内的垃圾不超过 3/4 的高度。

(4)垃圾清收率不低于 99%。

4、卫生消杀

(1)无老鼠活动迹象。

(2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

(4)虫害控制措施监管达到 100%。

5、完成学校领导交待的其他任务。(四)校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

5、完成学校领导交待的其他任务。

(五)****公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、****楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、****楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自习或活动

7、****楼大、中修和计划性养护。

8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

9、****楼内公共区域卫生工作。

10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

(六)公车司机服务内容

1、公务行车保障：按照学校、物业调度指令承担教职工公务出行、学生外出研学、赛事接送、物资运输、器材转运等驾驶任务，严守保密纪律，不传播乘车人员谈话内容；不私自搭载无关人员，严禁公车私用。

2、车辆日常检查与养护：出车前检查刹车、轮胎、灯光、油量、水箱等；收车后清洁车辆，排查基础故障；按要求定期配合完成保养、年检。

3、物资转运工作：协助搬运体育器材、办公用品、后勤物资、活动物料；装卸时轻拿轻放，避免物品磕碰损坏。

4、行车台账记录：规范填写出车登记：出车时间、目的地、事由、里程、乘车人员，做好油耗记录。

5、车辆内务管理：保持车内干净整洁，定期清扫、通风；妥善保管行驶证、保险单等随车证件。

6、交通安全管理：遵守交通法规，安全文明驾驶；发生交通事故、车辆故障第一时间上报，保护现场，按流程处置。

7、服从调度安排：配合物业、学校临时任务，如应急物资运送、校园活动后勤保障等。

(七)体育器材管理员服务内容

1、器材台账管理：建立完整体育器材电子+纸质台账，所有器材分类、编号登记；记录入库、领用、归还、维修、报废信息；每学期开展 2 次全面盘点，做到账物相符，盘点报告报送学校体育组。

2.器材出借、回收管理：配合体育课、课后服务、运动队训练、校园赛事，课前备好所需器材；严格执行领用签字登记；课后及时回收、清点、检查器材完好情况；器材丢失、人为损坏第一时间向体育组汇报。

3.器材保管、维护保养：器材分类规范上架摆放，保持器材室通风、干燥、整洁；落实防火、防盗、防潮、防霉、防鼠措施；定期对球类、跳马、单双杠配件、田径器材进行检查、简易保养；损坏器材分类存放，及时上报维修或报废建议。

4、体育场地、场馆辅助管理：根据教学作息开关器材室、体育馆、运动场附属用房门窗、水电；课前课后巡查运动场、体育馆设施，发现场地破损、设施松动、安全隐患立即上报；大型运动会、体育赛事配合场地布置、器材搬运、赛后收整。

5、安全管理与学生引导：指导师生规范使用体育器材，及时制止危险使用方式；器材室无人必须落锁；严禁无关人员随意进入器材室；做好器材室消防安全巡查。

6、其他工作：协助体育教师完成体质健康测试器材准备；根据器材损耗情况，向学校体育组提交器材增补、更新建议；完成学校安排的其他后勤辅助工作。

(八)突发事件应急保障服务

1、建立完善的校园安全生产及应急管理体系，熟知校园消防、防汛、抢险作业相关规范，应急预案完整规范，可常态化开展校园安全风险排查、隐患治理及各类突发应急事件处置工作。

2、配齐适配校园作业场景的应急作业设备与多功能应急作业车辆，可满足校园应急发电、排水排涝、设施抢修养护等应急作业需求，所有设备手续齐全、性能完好。

3、建立应急设备专项台账、日常检修及维保制度，定期开展设备核验保养，确保所有应急设备 24 小时随时待命、正常启用，满足突发作业需求。

4、落实校园常态化安全巡检工作，建立隐患排查、登记、整改、复查闭环管理机制，针对极端天气、校园内涝、设施故障、消防隐患等突发情况制定专项处置流程。

5、常态化组织开展应急演练、工作复盘及技能培训，持续优化应急处置流程，落实全天候应急值守制度，快速响应、高效处置校园各类突发险情，保障校园安全稳定运行。

(九)由学校提供日常使用的保洁工具和材料(如垃圾桶、垃圾推车、扫 把、抹布等), 以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

(十)如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校。

项目经理 1 人（住校），总务专干 1 人，司机兼直饮水管理员 1 人，体育器材管理员兼部门专干 1 人 ，生活老师 6 人，工程维修 2（1 人住校）人 ，绿化保洁 10 人。人员要求：项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上物业工作经验；维修人员具有 2 年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；绿化工需具有 2 年及以上绿化养护工作经验；生活老师具有 2 年及以上相关宿舍管理工作经验；掌握学生心理疏导、情绪沟通相关专业能力，持有心理咨询相关专业证书者优先。体育器材管理员需具备体育器材台账登记、物资档案管理相关工作能力，能够完成器材资料归档、盘点台账编制等工作。

3.1 甲方负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、****楼梯等），以及日常保洁、绿化工具、所有工程维修工具及材料（乙方负责提供人工维修）。

3.2 乙方应爱护、保管好使用的工具、材料等，否则因乙方原因造成损坏、遗失的，由乙方负责维修、重新添置或赔偿费用。

4.1 服务期限、地点及方式

（1）服务期限：一年，2026年9月4日-2027年9月3日

（2）服务地点：甲方指定地点。

（3）服务方式：驻场及现场服务。

4.2 费用标准：各岗位人员费用参照《长沙市学校物业管理费编审指南》的标准执行。

4.3 结算方法：

（1）付款人：长沙市长郡中学（通过国库集中支付）。

（2）付款方式：签订合同后，乙方按约提供物业服务。本合同实行按季度考核，甲方于每季度第二个月的15号支付上季度的服务费用。服务费依据季度考核结果结算，季度考核后如有扣款，按扣款后的金额支付，甲方付款前乙方应向甲方提供足额正规发票，甲方不承担因市财政资金下达延迟或乙方未按约定提供合格发票等原因造成资金支付不能按时到位的责任，资金支付最终以市财政审批、支付局支付进度为准，乙方不得因此索赔，不得以此为由停止相应服务。

（3）乙方服务期内违反以下任意一种要求的，自愿退出且终止合同：

① 师生满意度两次满意率低于85%；

② 月缺编人数累计6次（含）以上；

③ 服务人员不服从学校管理累计达5次（含）以上。

（4）本项目按照长财采购[2024]5号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》要求验收。

（5）安全责任：乙方从事本项目的所有人员在服务期间发生任何人身伤亡、人身疾病及财产损失或涉及其他法律问题，与甲方无关，均由乙方承担相应责任并自行负责解决，甲方不承担任何法律责任和费用。

（6）除宿舍管理员外的其他物业人员，学校原则上不提供住宿条件。乙方物业人员自行解决就餐问题，可以自费在学校食堂同老师、学生一起同量间用餐。

（7）其他未尽事宜，由甲乙双方协商在合同中约定。