长沙市天心区南托街道办事处：南托街道物业外包服务采购需求公开

一、功能及要求：

一、项目名称： 长沙市天心区南托街道办事处南托街道物业外包服务项目

项目预算： 1164435.48 元 /3年， 服务期叁年，合同一签三年。

二、项目概况

长沙市天心****楼位于 南托街道南托岭社区市场路 108号 。****楼及公共区域房屋建筑面积约 7000 平方米（****楼、****楼、****楼、司法所、****楼），外坪面积约 2200平方米，绿化面积500平方米。

二、相关标准：

1、公共秩序维护及安全防范：管理区域内公共秩序维护，包含人员进出管理、 ****楼前坪车辆指挥停放管理，安防监控值班、治安巡逻、外来人员登记、值班记录、消防管理及应急突发事件的处理。

2、 公共设施设备的维护与维修：含消防、监控、供配电系统、给排水系统、通风系统、公共照明等相关设施设备的日常维修养护。

3、卫生保洁：管理区域内公共部位的卫生清洁工作，****楼内公共过道，走廊通道，前坪、绿化带、停车场地、****楼大厅、政务大厅、门窗、公共卫生间及党政领导办公室 （在党政办工作人员的指导下进行） 和会议室的保洁。灭蚊、灭鼠等工作及所有物业范围内的垃圾清除。

4、 公共绿化、园林设施的养护和管理。

5、物业档案资料的收集、管理，报刊邮件的收发。

6、会议室的管理和会务、茶水服务。

三、技术规格：

（一）卫生保洁要求

1、服务范围：****楼内及室外 指定 公共区域。

2、服务内容：****楼内、绿化区域、大厅、走廊、天台及护栏、公共卫生间、会议室、领导办公室以及其它公共活动场所等所有公共部位日常清洁保养，垃圾 分类管理，分类的垃圾 等废弃物清运和化粪池清掏等。

3、合理设置保洁人员，人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

4、责任明确，有详尽的保洁管理措施。

5、垃圾的收集及外运：物业范围内垃圾要求做到及时清扫、收集；楼内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（含垃圾处理外运费）

6、 机关 的保洁：

（ 1）保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净。

（ 2） 公共区域的 保洁耗材，含卫生球、清洁剂、用具、洗手液 （蓝月亮） 、纸巾 （含食堂，品牌为心心相印） 、垃圾袋等由 成交供应商 自行购置并承担费用 ，部分保洁耗材使用采购单位指定品牌。

（ 3）公共区域垃圾桶的保洁：定期清洗，保持清洁。

（二）绿化养护要求

1、服务范围：物业管理范围的花木的养护。

2、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护和管理，清洁卫生，环卫水池的维护与保洁，

3、服务标准：有绿化管理措施，花草树木生长正常，无病虫害，无枯黄叶，无黄土祼露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。楼内外花木由 成交供应商 进行日常养护。

4、绿化维护中所使用的化肥、杀虫剂等 由 成交供应商 自行购置并承担费用 。

（三）值守要求

1、服务范围：指物业管理范围内的区域。

2、服务内容：****楼大厅、停车坪及指挥岗亭、门卫监控室，主要负责门卫值班，大门口交通秩序；负责指挥停车坪车辆有序停放；负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。

3、服务标准：建立 值守 、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实， 24小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

4、安全监控的记录及要求：

(1)值班记录要求：24小时值班，有记录。

(2)服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

（四）消防设施维护及管理要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行 24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

（五）****楼日常养护维修

1、服务内容：****楼地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

（ 1）地面:散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补。（不超过1平方米）

（ 2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补。

（ 3）木质装饰墙面：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

（ 4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损油漆剥落的修理。

2、服务标准：****楼的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（六）给排水系统设备运行维护

1、服务范围：整个物业管理范围内给排水系统。

2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修，具体如下：

（ 1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

（ 2）截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

（ 3）卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，给水系统故障急修。

（ 4）加压水泵、电机的维保、刷漆保养运行状况测试。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

（ 5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井的定期清掏。

（ 6）消防水泵、生活水泵每月启动两次，报警系统、联动系统、烟感器、温感器的保养、测试等。

3、服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（七）供电系统设备管理维护

1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

2、服务内容：对物业管理范围内供电系统高、发电机组、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（ 1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

（ 2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（ 3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（ 4）对失效、坏损的照明系统及时更换。

（ 5）避雷系统每年遥测一次。

（ 6）低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换。

（ 7）发电机组每月启动两次。

（ 8 ）供电系统维护中，插座、灯管、开关等小型设备 由 成交供应商 自行购置并承担费用 。

3、服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（八）设备的维护与维修

1、 物业管理公司负责供配电线路、消防设施、水泵的维护与维修，损坏灯具灯管的更换，办公家具维修等工作，单件、单次、单价在人民币 2 00元(含)以内的材料费用由物业管理公司承担。

（九）消防、安防监控控制室相关要求

1、操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；

2、必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

3、24小时值班

（十）对成交供应商应遵守业主单位的相关规定，如保密等

应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

四、交付时间和地点：

交付时间： 委托管理期限为 3 年 （ 即从 2022年2月1日至2025年1月31日 ）

交付地点：长沙市天心区南托街道办事处指定地点

五、服务标准：

一、分类要求

（ 一 ）值守

1、****楼内门卫室和大厅要求24小时值班，值班在岗人员2人以上；

2、 正门 22:00之前上锁，非正门18:00之前上锁，对夜间来访人员要逐一进行登记；

3、 ****楼内外的监控系统要 24小时不间断进行查看，发现情况要及时巡查并报告 采购单位 ；

4、 停车场指挥岗亭的值守，指挥车辆有序停放； 指挥岗亭的值守时间为早上 7:30-12:00，下午1:00-5:30（冬季作息时间），1:30-6:00（夏季作息时间） ；

5、 ****楼内部施工，对施工方及人员进行有效监管，****楼财产安全；

6、 遇重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好安全保卫工作。

7、 服从 采购单位 的统一调配。

（二）保洁

1、 ****楼外公共区域进行不定期清洗，确保日常清洁，没有污渍；

2、 ****楼前坪的清扫要保证地面 没 有垃圾和杂物；

3、 ****楼内公共部分的玻璃保证清洁明亮；

4、 ****楼内的玻璃门、楼梯扶手要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

5、 其它公共部位每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘，厕所每

天要进行两次以上的清扫；

6、 ****楼大、中、小会议室，会前会后要进行专门打扫，保持干净整洁；

7、 灯具、天花板、各类多媒体设备上不得有灰层、***网出现；

8 、 领导办公室的卫生要求在每天上班前和下班后进行打扫，保持干净整洁；

9 、 接待室根据党政办的要求，及时做好清洁工作；

10 、 遇重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

11 、 办公场所的保洁必须在非上班时间进行；

12 、 服从 采购单位 的统一调配。

（三）设备的维护与维修

1 、 水电的维修：水电要保证畅通，不得因维护不当造成停水停电；

2 、 消防设备和各类器材的完好率必须达到 100%，需要使用时要保证能够

用得上，用得好；

3 、 消防、监控设备等要求定期进行检查维护， 并建立台账，做好详细记录，

保证日常正常使用；

4 、 所有维护维修要在接到 采购单位 的通知立即进场，力争 1个小时内解决，

遇复杂情况 48小时内解决。

（四）物业档案资料收集、管理

自行提交方案。

二、 实施细则要求

（一）卫生保洁要求

1、服务范围：****楼内及室外 指定 公共区域。

2、服务内容：****楼内、绿化区域、大厅、走廊、天台及护栏、公共卫生间、会议室、领导办公室以及其它公共活动场所等所有公共部位日常清洁保养，垃圾 分类管理，分类的垃圾 等废弃物清运和化粪池清掏等。

3、合理设置保洁人员，人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

4、责任明确，有详尽的保洁管理措施。

5、垃圾的收集及外运：物业范围内垃圾要求做到及时清扫、收集；楼内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（含垃圾处理外运费）

6、 机关 的保洁：

（ 1）保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净。

（ 2） 公共区域的 保洁耗材，含卫生球、清洁剂、用具、洗手液 （蓝月亮） 、纸巾 （含食堂，品牌为心心相印） 、垃圾袋等由 成交供应商 自行购置并承担费用 ，部分保洁耗材使用采购单位指定品牌。

（ 3）公共区域垃圾桶的保洁：定期清洗，保持清洁。

（二）绿化养护要求

1、服务范围：物业管理范围的花木的养护。

2、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护和管理，清洁卫生，环卫水池的维护与保洁，

3、服务标准：有绿化管理措施，花草树木生长正常，无病虫害，无枯黄叶，无黄土祼露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。楼内外花木由 成交供应商 进行日常养护。

4、绿化维护中所使用的化肥、杀虫剂等 由 成交供应商 自行购置并承担费用 。

（三）值守要求

1、服务范围：指物业管理范围内的区域。

2、服务内容：****楼大厅、停车坪及指挥岗亭、门卫监控室，主要负责门卫值班，大门口交通秩序；负责指挥停车坪车辆有序停放；负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。

3、服务标准：建立 值守 、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实， 24小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

4、安全监控的记录及要求：

(1)值班记录要求：24小时值班，有记录。

(2)服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

（四）消防设施维护及管理要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行 24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

（五）****楼日常养护维修

1、服务内容：****楼地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

（ 1）地面:散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补。（不超过1平方米）

（ 2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补。

（ 3）木质装饰墙面：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

（ 4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损油漆剥落的修理。

2、服务标准：****楼的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（六）给排水系统设备运行维护

1、服务范围：整个物业管理范围内给排水系统。

2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修，具体如下：

（ 1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

（ 2）截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

（ 3）卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，给水系统故障急修。

（ 4）加压水泵、电机的维保、刷漆保养运行状况测试。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

（ 5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井的定期清掏。

（ 6）消防水泵、生活水泵每月启动两次，报警系统、联动系统、烟感器、温感器的保养、测试等。

3、服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（七）供电系统设备管理维护

1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

2、服务内容：对物业管理范围内供电系统高、发电机组、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（ 1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

（ 2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（ 3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（ 4）对失效、坏损的照明系统及时更换。

（ 5）避雷系统每年遥测一次。

（ 6）低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换。

（ 7）发电机组每月启动两次。

（ 8 ）供电系统维护中，插座、灯管、开关等小型设备 由 成交供应商 自行购置并承担费用 。

3、服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（八）设备的维护与维修

1、 物业管理公司负责供配电线路、消防设施、水泵的维护与维修，损坏灯具灯管的更换，办公家具维修等工作，单件、单次、单价在人民币 2 00元(含)以内的材料费用由物业管理公司承担。

（九）消防、安防监控控制室相关要求

1、操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；

2、必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

3、24小时值班

（十）对成交供应商应遵守业主单位的相关规定，如保密等

应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

六、 人员配置要求

（一）各岗位员工人数必须不少于以下配备标准：

具体岗位	主要职责要求（详见实施细则要求）	人员配置
管理人员	负责采购单位物业管理范围内工作的全面统筹和管理	1
值守员	24小时值班岗位的轮岗，工作时间停车坪岗亭的值守及院内车辆停放的指挥。	3
保洁员	负责 采购单位指定的 ****楼及院内公共区域卫生、及公共厕所的卫生保洁。	3
日常水电维护维修岗位	负责日常水电、给排水的维护维修负责配电间的值班，确保用电安全。	1

（二）人员素质要求

1、 成交供应商 所有员工要有符合国家规定的上岗证，现场工作人员须持有相应职位的上岗资格证，对招录的员工要先进行严格审查把关，对符合条件的熟悉工作环境的原员工可优先录用，确保没有录用有刑事犯罪记录的员工 。 成交供应商应将员工相应证件复印件送至采购单位备份。

2、 成交供应商 的所有员工须符合国家规定的用工标准要求， 在未经采购单位同意的情况下，成交供应商不得随意变更人员， 全部人员必须购买相应的社保。须遵守 采购单位 有关规章制度和管理规定，如有违反或损害 采购单位 利益的， 采购单位 有权要求 成交供应商 无条件开除违规工作人员。

（三）员工的劳动合同

1 、 成交供应商 必须按照国家、 湖南 省、 长沙 市有关的劳动法规和保险条例，为员工提供完善的劳动权益保障 ,妥善处理好各类劳动纠纷。

2、 成交供应商 负责员工的工资、福利、社保、医疗保险、管理费、住房公积金、奖金和税金等 ,成交供应商要在人员配置好一个月内购买各类保险。

3、成交供应商要保障员工待遇，一方面，员工 每月工资不得低于 长沙 市企业职工最低工资标准 （注：工资不包含 成交供应商 按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用） ，另一方面，要保证员工工作积极性，圆满完成工作任务。

六、验收标准：

本项目采用简易程序验收。

七、其他要求：

一 、其它约定事项

（一） 采购单位物业管理范围的设施、设备均处于不断完善阶段，投标 成交供应商 在做现场踏勘时，请作详细了解，并在报价中予以充分考虑。

（ 二 ） 采购单位负责提供 成交供应商 人员的住宿场所，物管设备、工具的存放场所，含工作用房。

（ 三 ） 委托管理期限为 3 年 （ 即从 2022年2月1日至2025年1月31日 ），供应商 应做好进场前的安排（人、财、物），并在投标文件中做出明确回应。

（ 四 ） 采购单位按 季度 以转帐形式支付物业管理 承包 费，并与日常考核结果挂钩。

（ 五 ） 在管理期限内， 成交供应商 管理必须按照采购文件所约定的标准提供优质服务。

（ 六 ） 采购单位将对 成交供应商 提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者 进行 相应处罚。

1、 采购单位 负责对物业管理进行考核，每个季度进行一次。采取百分制， 由街道机关支部进行考核打分 ,考核九十分及以上为合格，每低于一分， 扣除本季度应付物业管理 承包 费的 1% ，以此类推。

2、 因物业管理、服务不到位等造成财产的直接损失，由 成交供应商 全额赔付。

（ 七 ） 在管理服务期内 成交供应商的 工作人员 有 人身伤亡和财产损失的， 保险款赔付不足部分 由 成交供应商 承担全部责任并赔偿损失。 如采购单位先行赔付的，有权向成交供应商追偿。

（ 八 ） 建立完整的物业管理档案，合同期满完整地移交给 采购单位 。

（ 九 ） 本项目不设本体维修基金，中、大修及更新改造项目由 成交供应商 制定预算报请 采购单位 批准后，方可实施，费用由 采购单位 支付。

（十） 为保 证该项目的管理服务水平， 拟配备的总人数以及各岗位设置人数合理、资质满足服务要求，保证工作正常开展及设备的正常运转，须列项说明。另外，若 采购单位 举行大型活动或接待任务， 成交供应商 应无条件安排足够的人员给予配合，并保证服务到位，达到 采购单位 的要求。

（十 一 ）成交供应商 在合同执行期间须接受市、区行业主管部门、市 、区 政府采购监督管理部门和采购单位的监管。

（十 二 ） 合同期满或因 成交供应商 原因， 采购单位 提前解除合同的， 成交供应商 必须按 采购单位 的要求按时撒离 单位 ，并做好物业管理服务事项交接和相关资料的移交工作。

二 、项目特别说明

1 、 实施地点： 长沙市天心区南托街道办事处指定地点

2、结算方法

付款人： 长沙市天心区南托街道办事处

付款方式： 合同期内，每 季度 完成合同约定任务，甲方对乙方各项约定任务

进行考核， 按季度结算， 考核合格 后，成交供应商 在每季度底开具正 式税务发票原件交 采购单位 ， 采购单位 在收到 成交供应商 发票的 15日内办理支付手续。 次月 15天内支付上季度合同款项。

3、 本项目采用费用包干方式建设， 供应商 应根据项目要求和现场情况，详

细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，

如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由 成交供应商 免费提供， 采购单位

不再支付任何费用。

4 、 供应商 在投标前， 如 需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5、对 于上述项目要求， 供应商 应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。