长沙市望城区文化旅游广电体育局：雷锋体育中心物业管理采购项目采购需求公开

一、功能及要求：

四、项目范围

1.维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作秩序井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发和重大事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零，有科学高效的设备故障、消防、安保、疫情防控等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。

2.环境卫生。场馆室内外所有管辖区域的卫生清洁和保洁，包括公共场所、房屋、建筑物周边人行道的清洁卫生、垃圾的收集（门球场、气排球馆、老年人体育协会、****楼负责垃圾清运，游泳馆由长沙产投自主运营）。

3.设备设施

①体育设施、健身器材等附属配套设施的维修、养护管理。包括体育器材、宣传栏、管理用房、灯光、标识牌、广告牌（材料费用单价超2000元由采购方负责）。

②物业设施、设备的维护及运行管理。需保障大型场馆照明、空调等高负荷设备正常运行，配合赛事期间的特殊用电需求。

③场馆建筑主体及附属建筑物、构筑物的小型维修、养护和管理。包括道路、广场、化粪池、沟渠、停车场（材料费用单价超2000元由采购方负责）。

4.场馆开放及服务

①负责****中心场馆低免开放服务工作，具体负责篮球馆、羽毛球馆、田径场、足球场等低免开放的场馆预约登记、核销及开放系统维护，按要求将开放时段、赛事活动、客流数据等信***平台及省级相关系统，并熟悉“****城”平台操作流程及现场核销规范。

开放时段安排：

②协助采购人做好各类大型政府公益性比赛、演出等重大活动的保障服务，具体工作内容包括但不限于：根据采购人提供的方案，负责活动现场的场地布置、设施设备搬运、临时电源接驳、环境卫生保洁、秩序维护、车辆引导等后勤保障工作，以及篮球赛计分系统操作、电子计时计分设备管理、比赛现场秩序维护等赛事专项服务，会务接待及其他临时性接待服务。负责采购人交办的其他临时性、事务性服务任务。

5.依照法律规定和物业管理服务行业的惯例应当由物业管理公司承担的其他管理服务事项。

物业管理具体内容：

1、安保服务

①保安队伍需要思想素质高、业务能力强，并严格执行相关纪律及岗位职责，以确保场馆的安全、有序。②实行24小时值班，对服务管理区域的安全保卫及外围治安情况进行监控。③负责管辖区域的安全、秩序、环境、设备设施的24小时巡逻值守。在重大节假日、重要赛事活动、人流车流高峰时期，应****中心范围进行安全巡逻，疏导交通，及时发现和制止安全隐患问题。④制定安全管理工作目标、方案和措施。维持秩序，做好本区域内的治安防范、安全监督工作，预防危及物业设备及人员安全的行为，发现安全隐患报告采购人，并整改完善。⑤安保人员要熟悉场馆环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责，并积极配合各项大型活动的召开。⑥制定各类突发事件处理程序方案及现场应急管理，遇到突发事件能够及时采取相应的应变措施。⑦组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面安全工作的落实。⑧防火、防盗、防破坏，保护体育场馆一切财产和人身财产安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人和有关部门，并协助采取相应措施。⑨交通、车辆、停车场管理：按照采购人的停车收费方案施行停车收费，****中心的各种车辆管理有序，做到机动车、非机动车停放规范、整齐、安全及场地整洁。⑩在采购人下班****楼门窗、水电设备是否关闭，并做好检查记录。?协助采购人开展各类活动及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。?协助搬运小件物品，清理废旧物品。?上班时间不得饮酒，统一着装。

2、保洁服务

①日常对所有场馆、办公区域、功能用房、设施设备、体育器材、公共厕所等按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求实施保洁工作，并对以上区域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。②中标供应商必须配备专业的保洁设备及用品，包括满足清洁用的塑料丝扫把、平板拖把（部分超细纤维布平板拖把）、清洁海绵块、清洁毛巾、多功能清洁杂物车，以及玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子等专业清洁工具。③中标供应商必须配备足够数量的常用清洁剂（包括煤油、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、除污保养剂）和垃圾袋。④广场、路面保洁，包括空地、石凳、果皮箱、护栏、门的日常清扫及保洁，并保证墙壁无张贴、无污渍。⑤及时清除区域内主要道路积水，保持栏杆、桌椅、牌饰、垃圾桶、标识等干净整洁。⑥****城区爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠，并做到无滋生源；定期进行消毒卫生。⑦会议室、贵宾室等重要场所干净卫生。 ⑧负责垃圾的收集，并将其倒入指定位置，由环卫局进行清运，做到垃圾日产日清。⑨化粪池、沟渠每年清淤2次。⑩体育场看台沟渠每半年除污1次。

3、环境绿化管理服务

①根据各类植物、运动场草坪的生长特点、生长环境、景观要求，按照操作规范适时进行整形修剪作业，保证植被内无杂草，草坪切边，绿地干净整齐。②根据各类植物、运动场草坪的生长特点及植物对肥料的需要，适时适量进行施追肥，以保持各类植物的生长旺盛，保持良好的景观效果。③各类绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草。 ④对乔木、大型灌木不定芽要及时清除，以保持树木骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。⑤根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治病虫害。⑥做好抗旱、抗涝、抗台风，旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死，防汛期间要做好加固、排涝抢险工作，防止植物受损。⑦负责对室外盆装绿化植物的养护管理。

4、物业设施和设备的维护及运行管理 ①负责照明、电路、供、用水设备的日常保养和维护。②负责监督检查中央空调系统的水处理和设备的保养、维护工作。 ③负责监控系统的正常运作和日常维护。 ④负责体育馆、体育场、游泳馆屋面安全检查每月一次。⑤负责办公室家具的日常维护以及其他与设施设备使用、维护和管理有关的事项。

5、消防安全管理 ①负责物业管理区域内的全部消防设施、设备的使用、管理及火灾的报警、疏散和救助工作。②负责制定防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。 ③熟练掌握消防报警、灭火器材、特殊消防设备、消防栓的位置和使用操作方法。④负责消防检查工作，及时消除安全隐患，每周对全部消防设备、设施进行一次巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。⑤重大节日前需配合采购人开展节日消防安全大检查，并按采购人要求按时落实整改。⑥负责保管配置在各个区域的消防器材，如有丢失必须赔偿；指派各区域的消防安全责任人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。

二、相关标准：

五、项目实施要求

1.本项目的管理服务质量要求达到招标文件中提出的考核办法规定的标准。

2.投标人须根据本项目标段的实际情况，为本项目标段指定合格的项目负责人，并配备足够人员技术力量的团队，按专业化的要求配置管理服务人员并拟定方案，负责完成招标要求的全部服务工作。 其中要求管理人员、水电工、园林工人、环卫工人、保安的人员数量和机械设备数量必须满足采购人提出的最低配备要求且保安人员、水电工需持证上岗。

3.★人员配备要求:中标人须承诺中标后为本项目投入的基本人员数量和人员要求如下：

物业服务人员共计13人，其中经理1人，场馆低免开放预约及专业工作人员2人，保安4人，保洁4人，绿化工1人，水电工1人。

(1)项目经理：

全面负责项目的日常管理和运行，对服务质量进行现场的督导和检查，****中心相关部门领导的对接，做好协调沟通工作。

人员配置要求：男女不限，年龄在 60 周岁以内，具有物业管理工作经验；熟悉行业法规；熟悉质量管理体系等相关管理体系的建立和运行；清晰的管理思路以及组织领导能力，能够充分调动全体员工的工作积极性；优秀的沟通协调能力，具备极强的客户服务理念；无任何不良社会记录。

(2)场馆低免开放服务人员：2人。

****中心内各场馆免费低收费预约登记、现场核销、开放系统维护及数据上传工作（含夜间及周末、节假日的开放时段值守），负责“****城”平台运营收入的核对确认工作，按要求将开放时段、赛事活动、客流数据等信***平台及省级相关系统；协助采购人做好赛事活动保障，含篮球赛计分系统操作、电子计时计分设备管理等。

人员配置要求：男女不限，年龄在55周岁以内，身体健康，具有两年以上场馆服务或接待服务工作经验；熟悉免费低收费开放服务管理体系及相关政策要求；熟练掌握电脑操作及办公软件使用，具备篮球比赛计分系统操作及电子计时计分设备使用能力；具备较强的沟通协调能力和客户服务意识，能妥善处理市民咨询与投诉；工作认真细致，具备良好的保密意识；无任何不良社会记录。

(3)保安人员：4人。

负责项目的日常秩序维护，熟悉服务项目的工作环境和性质，保障服务期间服务项目 的安全，熟悉服务项目的应急预案和措施，及时报告处置突发应急事件。

人员配置要求：要求男性，且持有保安员证；其中 50%以上的人员年龄须在 60 周岁以内；身体健康（查看体检报告），能吃苦耐劳，适应倒班制度，并服从工作安排；具备较强的工作责任心，品行端正，对安全保障有一定了解；无任何不良社会记录。

(4) 保洁人员：4人

****楼宇、办公室保洁和室外环境保洁人员。

人员配置要求：男女不限，男性年龄60周岁以内，女性年龄55周岁以内，认真负责，吃苦耐劳。体检合格，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德；经培训具清洁工作标准操作技能，服从工作安排，能够吃苦耐劳，工作认真负责，具备良好的思想品德；无任何不良社会记录。

(5) 设施设备维修维护：1 人。

负责院区的日常水、电维修、机房运行、设备调试、检查，消防、安防检查、各项记录填写及值班值守等工作。

人员配置要求：要求男性，且具备相应的上岗操作证，人员年龄须在 50岁以内（若具备岗位资格条件且经验丰富可适当放宽年龄条件，但不能超过 60 岁，体检合格）；有3年以上专业工作经验；有强烈的事业心和责任心，确保项目设施设备的正常运行和维修；特种设备如发现故障应及时与业主或专业维保公司沟通、协调、联系，尽快排除故障；无任何不良社会记录。

(6)绿化维护人员：1 人。

****中心内绿化区域修剪、施肥、打药、白蚁防治等绿化养护工作。

人员配置要求：年龄在 60 周岁以内，男性,具有园林绿化、养护相关业务知识及实际操作能力;身体健康（体检合格）,能够吃苦耐劳，工作认真负责，按时完成工作计划；无任何不良社会记录。

三、技术规格：

详见采购需求

四、交付时间和地点：

交付时间：本项目为延续性项目，服务期三年（2026 年 9月 1 日—2029年8 月 31 日），合同一年一签。

交付地点：采购人指定地点

五、服务标准：

服务标准：

（一）根据有关法律法规及约定，制定物业管理工作计划，自主开展物业管理服务活动。

（二）建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度并接受采购人审查。

（三）不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度和岗位责任制。做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。

（四）高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。

（五）协助建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等,妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。

（六）按养护计划和操作规程，对房屋、设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。

（七）****中心的设施和改变使用功能，不擅自改变房屋的用途。

（八）经常与采购人沟通，及时解答采购人的咨询和处理投诉，提供优质的物业管理服务；团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的环境。

（九）接受采购人等各有关部门和群众的监督，不断完善管理服务，定期向采购人报告服务履行情况。

（十）做好服务工作的同时有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。

六、验收标准：

验收标准

（1）本项目根据《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）文件要求进行验收。

（2）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采用简易程序进行验收，验收时间为最后一次结算前，由采购人组织验收。

（3）验收过程中产生纠纷的，如为中标人原因造成的，由中标人承担相关费用；否则，由采购人承担。

（4）每月考核结果作为验收的重要依据，项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，由此带来的一切损失由成交人承担。

九、验收要求：

（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采用简易程序进行验收，验收时间为最后一次结算前，由采购人组织验收。

（2）验收过程中产生纠纷的，如为中标人原因造成的，由中标人承担相关费用；否则，由采购人承担。

（3）每月考核结果作为验收的重要依据，考核评分连续两个月低于70分或单月低于60分为验收不合格。项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，由此带来的一切损失由成交人承担。

七、其他要求：

七、其他要求：（一）支付方式：****城区文化旅游广电体育局（通过国库集中支付）。

（二）付款方式 ：采购人按季支付管理服务费给中标方。中标方在每季度开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标方发票等集中支付资料的7个工作日内办理集中支付手续。如中标方提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

（三）本项目采用费用包干方式结算，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（必须在上年度的工资基础上有所上涨）、福利（包含节日金）、加班费、材料费、服装费、管理费、法定税金、国家规定强制购买的各种社会保险（不得低于当地最低标准）等所有费用，一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均有中标人免费提供，采购人不在支付任何费用。如供应商中标后的人工工资低于上年度已发工资数的，采购人有权拒绝签订合同。

（四）供应商在投标前，需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

（五）服务考核：全年物业服务费按季进行支付，采购方每季对中标方服务工作进行考核，并根据考核情况确定每季度应支付的费用。采购方可按照以下标准进行考核：有权定期或不定期对中标方提供物业服务的内容进行检查、监督及考核，也可委托第三方进行物业服务监理或费用审计，中标方应予以配合，并按照要求提供相关资料；根据物业管理服务工作细则及标准制定考核表，每月进行考核打分。采购方有权根据考核结果，扣减相应物业服务费或物业酬金，要求中标方支付违约金、赔偿金等，且中标方按照采购方要求及时进行整改。

量化考核标准示例：

采购人可根据以下考核评分表（样例）每月进行考核，考核总分100分：

1.环境卫生（20分）：每发现一处明显脏乱扣1分。

场馆室内卫生（5分）： 篮球馆、羽毛球馆、田径场看台、功能用房等地面、座椅、器材有明显垃圾、灰尘、污渍，每发现一处扣0.5分。

公共区域卫生（5分）： 走廊、楼梯、门厅、公共厕所等有垃圾、积水、异味，每发现一处扣0.5分。

室外环境卫生（5分）： 广场、道路、停车场、绿化带内有明显垃圾、落叶堆积、宠物粪便等，每发现一处扣0.5分。

垃圾清运及设施保洁（3分）： 垃圾未日产日清扣1分；果皮箱、垃圾桶外表不洁扣0.5分/个；化粪池、沟渠未按规定清淤扣2分。

“除四害”及消毒（2分）： 未按规定开展灭蚊、蝇、蟑、鼠、白蚁等工作或无记录扣1分；未定期消毒扣1分。

2.安保秩序（25分）：每发生一次可控安全事件扣5分，发生重大安全责任事故直接判定不合格；

人员到岗及纪律（5分）： 保安人员脱岗、睡岗、在岗饮酒，每人次扣2分；未统一着装或证件不齐每人次扣0.5分。

门岗及出入管理（4分）： 未对可疑人员进行询问登记扣1分；车辆未按规定引导造成拥堵或乱停，每车次扣0.5分。

巡逻值守（4分）： 未按规定时间、路线进行24小时巡逻（无记录或记录造假）扣2分；发现安全隐患未及时报告或处理扣2分。

车辆及停车场管理（4分）： 机动车、非机动车未在指定区域停放，每车次扣0.5分；未按采购人收费方案执行停车收费扣2分。

消防安全管理（4分）： 消防器材缺失或失效未及时报告扣1分/处；消防通道被占用未及时清理扣2分；无消防检查记录或记录不全扣1分。

突发事件处置（4分）： 发生治安、火灾等突发事件，物业未第一时间到场处置或未及时报警、报告采购人，视情节扣2-4分；因失职造成财产损失或人身伤害，本项不得分并另行处理。

3.设施维护（20分）：报修后未在规定时限内响应每次扣2分；

日常维修响应（5分）： 照明、供水、供电等一般故障报修后，未在2小时内响应（紧急故障30分钟）每次扣1分；未在约定时限内修复（无特殊原因）每次扣1分。

设施设备巡检（4分）： 未按规定每日/每周巡检设备（空调、监控、水泵、配电房等）或无记录，每缺一次扣0.5分；屋面、体育器材未按月检查扣1分。

特种设备及消防设施配合（4分）： 未配合维保单位进行电梯、消防系统维保扣2分；消防控制室无人持证值班（24小时）每次扣2分。

维修记录及档案（3分）： 维修无记录、无台账扣1分；材料使用未登记或虚报扣2分。

节能及安全管理（4分）： 下班后未检查门窗、水电关闭，每发现一处扣0.5分；因操作不当造成设施损坏或能源浪费扣2分。

4.开放服务（20分）：预约处理错误或资料上传延迟每次扣2分；

场馆开放（6分）： 未按采购人公布的时段进行免费开放，每发现一次扣1分；未及时处理预约申请造成市民投诉，经查实每次扣2分。

免费开放系统维护（4分）： 系统故障未及时报修或未配合处理，影响正常预约，每次扣2分；未按要求进行系统数据备份或资料上传，每次扣1分。

资料上传及信息报送（4分）： 未按时、准确上***平台，每次扣1分；数据造假本项不得分。

服务态度及投诉处理（6分）： 工作人员态度恶劣、与市民发生争执，经查实每次扣2分；有效投诉未及时处理或回复，每次扣1分；因服务问题被媒体曝光或上级通报，本项不得分。

5.活动保障（15分）：未按要求完成保障任务每次扣3-5分。

响应及人员到位（5分）： 遇大型活动，未按采购人提前通知要求配备保障人员，每次扣2分；关键时段负责人未到场扣2分。

场地及设施准备（4分）： 未按要求完成场地布置、设施搬运、电源接驳、卫生清洁等准备工作，每缺一项扣1分；因准备不足导致活动延误，本项不得分。

现场秩序及安全（4分）： 活动期间发生秩序混乱、车辆拥堵未及时疏导，每次扣1分；发生可控安全事故扣3分；发生重大安全责任事故本项不得分并终止合同。

活动后恢复（2分）： 活动结束后未及时清理场地、恢复设施原状，每次扣1分。

考核结果与费用支付挂钩：90分以上全额支付；80-89分支付95%；70-79分支付90%；低于70分支付80%并要求限期整改。连续两个月低于70分或单月低于60分，采购人有权单方解除合同。

（六）其他说明：本项目服务时间从下发中标通知书之日算起。当年服务合同结束后，根据《****城区政府采购履约验收管理暂行办法》《物业管理条例》等政策法规，对合同年度内服务情况进行履约考核，考核合格后签订下一年度服务合同。

八、其他要求及说明：

1.****中心开展的所有赛事、活动、广告****中心申请报备，得到许可后方可进行。

2.投标人在投报价格时应充分考虑以下因素:

1）各投标单位应结合各类绿地养护等级要求进行报价;

2）报价应考虑整个承包期限内的全部绿地乔灌花草等园林植物的养护，卫生保洁、白蚁防治及其他病虫害等全部费用。

3）凡造成对苗木、设施等损坏，由养护单位负责恢复，所发生费用包含在投标报价中。

4）维护费用包含水电费、油费、农药、肥料、设施维护、物料及人工等费用。

5）遇到突发事件及重大活动，乙方应主动按照甲方要求做好责任范围内的工作，如不能完成本责任范围内的相关工作，则业主方有自主权，需调动有关人员、设备，因此发生的费用由中标人承担。

3、★投标人须承诺，中标后聘请的与本项目相关所有人员，全部购买社会保险。

4、因不可抗力因素引起的物业维修项目，维修前须由物业公司向采购单位申报审批，经业主单位同意后，物业公司开展维修，维修费用经采购人审核确认后，由采购人承担。如属于物业公司管理失职导致的损坏，由物业公司承担。

5、物业维修项目凡配件单价超2000元以上的，维修前须由物业公司向业主单位申报审批，经业主单位同意后，物业公司开展维修，维修费用经业主单位审核后，支付给物业公司。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。