长沙市稻田中学：物业管理服务采购需求公开

一、功能及要求：

为进一步深化学校后勤服务社会化改革，全面提高雨花区学校物业服务水平、提升校园管理品质，长沙市稻田中学拟对本校进行物业管理服务进行招标。

二、相关标准：

符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

三、技术规格：

一、服务内容

包括但不限于：日常管理及服务；校园零星维修维护、水电维修服务；校园环境保洁服务；校园绿化服务；其他岗位服务等。

1、日常管理及服务

负责各校区物业的日常管理和服务。

2、校园零星维修维护、水电维修服务

负责校园内房屋的养护、维修管理；供电系统、照明系统；给排水系统等服务；

3、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、****楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。

4、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等服务。

5、其他岗位服务

其他岗位包含：勤杂工、司机、宿管等。

二、服务要求

（一）日常管理及服务要求

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、建立规范的物业服务档案资料，对收集归档资料实施有效管理与保存，并及时交付。物业管理档案完整率不低于97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复，有责投诉解决率达100%。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立各机构的各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。

7、学校面向师生开展至少一次以上对物业管理服务工作满意率的不记名测评，师生满意率达85%以上。

8、对物业岗位人员进行与岗位职责、安全等方面培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面等，上岗培训合格率达100%。

9、特殊岗位服务人员持证上岗率达100%（如：水、电工，司机、合同约定人员等）。

10、协助学校开展各类大型活动，制止违法、违规行为，维护物业服务区域内安全。

11、满足校方提出的合理需求。

（二）校园零星维修维护、水电维修服务要求

1、校园零星维修维护

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）****楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗等功能良好。

（3）****楼梯、天台、通道、***平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校园内房屋各类公共设施损坏情况、各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划，配合学校完成日常保养修缮工作。

（5）根据校园内房屋建筑木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等装修维护计划。

（8）大型活动或大规模的教材教辅资料的搬运和分发工作。

（9）定期巡查校内设施设备，对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，及时上报所在学校。

注：此项工作范围和职责不包含非常规性作业、高空作业等技术难度大、危险性大的工作，如高空清扫墙壁、清洗玻璃等。

2、供电系统、照明系统

（1）定期对供电系统、用电设备设施及用电线路进行检查、维护、清洁。做好记录、排查隐患工作，及时发现隐患并上报所在学校。

（2）维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。

（3）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（4）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（5）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，灯具、开关等功能良好，并保持98%以上的亮灯率。

（6）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）卫生间、水房等管理完好。

（4）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（5）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB 5749-2022）的要求。

（6）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（7）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告，费用由学校承担，并交校方审核，留存报告。

4、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务要求

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面、门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气清新、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气清新、无异味。并做好电梯运行情况的记录，发现隐患，及时上报所在学校。

（19）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（20）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于99%。

4、完成学校领导交待的其他任务。

（四）校园绿化服务要求

有绿化管理措施，所有校内绿化均需进行施肥保养、日常浇水、修枝、杀虫等工作。

1.服务内容、标准

（1）提供绿地、花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害，园林景观的监管、巡视工作。

（2）提供校园内花草树木维护工作，具体如下：

2.工作要求

（1）治虫熟知每种农药的用途及用法，及时治虫，2个月至少普遍性治虫1次

（2）除杂草、杂物保证绿化带上无明显杂草杂物，使其生长旺盛、美观。

（3）修枝剪枝 绿篱每3个月至少修剪一次，草皮每3个月至少修剪一次，花卉及时修剪，枯枝、重叠树枝、底枝密枝等修掉。

（4）浇水、护理 熟悉植物生长趋势，定期浇水护理，保证植物成活。校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等服务。

（五）其他岗位服务要求

其他岗位包含：勤杂工、司机、宿管等。

三、物业服务质量

成交供应商应认真履行与采购人签订的合同，接受学校的日常监管与学期考核，以及长沙市雨花区教育局的监督考核、检查评价与管理。包括但不限于：

（1）学校面向师生开展至少一次以上对物业管理服务工作满意率的不记名测评，师生满意率达85%以上。

（2）合同履约率达100%。

（3）上岗培训率达100%。

（4）有责投诉解决率达100%。

(5）特殊岗位服务人员持证上岗率达100%（水、电工，司机、合同约定人员等）。

(6）对物业管理服务工作进行纪检、监察并参与考核。

(7）学校根据其实际需求制定考核细则，每月至少一次以上对物业管理服务进行考核，具体以成交供应商与学校签订的补充协议为准。

(8）成交供应商须严格按照长沙市雨花区教育局及学校相关要求提供物业管理服务。长沙市雨花区教育局依据《雨花区教育局区属学校（幼儿园）物业服务管理考核办法》不定期抽查成交供应商履约情况，进行考核评分，考核结果如不达标，采购人将在成交供应商整改相应问题期间暂缓支付物业费，直至整改完毕。如在一个合同周期内，出现三次评定为考核不合格情况或拒绝整改，长沙市雨花区教育局及学校有权给与惩罚措施。由于物业方工作失职、渎职、失误造成重大事故发生，采购人有权依据相关法律条款委托律师事务所追究成交供应商法律责任。

四、人员配置要求

本项目配主管一名，可采用同岗位兼职形式，具备处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从统一领导和临时调配，保证物业管理服务的有序高效运作。学校的人员配置数量是根据学校目前规模及相关需求预估，履约期间内，项目主管不得随意变更，如遇特殊情况，需要变更时，须由长沙市雨花区教育局及学校进行审核。如遇学校扩班、或实际需求有变化，需要增加物业服务岗位人员时，根据学校的物业人员上限核定标准，由长沙市雨花区教育局进行审核，方可增加相关岗位人员的配备。实际配备人数以学校根据实际使用需求，签订补充协议为准。

1、体检合格，身体健康，无传染性疾病、精神病，且无犯罪前科。

2、水电工、司机须持职业资格证上岗，且年龄在55周岁以下。

3、拟任项目主管须为供应商在职人员，提供拟任项目主管近三个月任意一个月为其缴纳的社保证明材料（近三个月指2025年5月-7月）。

4、常驻服务人员为10人，包括保洁员4人，水电维修员1人，绿化工1人，其他岗位人员4人（含勤杂工2人、司机1人、宿管1人等）。

四、交付时间和地点：

服务期限：2025年9月26日—2026年9月25日。

服务地点：采购人指定地点

五、服务标准：

一、其他成交供应商应履行的义务及相关约定

1、成交供应商应严格遵守物业服务行业规范，履行物业服务合同，提供约定的物业服务，成交供应商需具备对应服务能力。

2、对成交供应商的违纪处罚：成交供应商责任造成的人身损害、财产损失等，由成交供应商承担相应法律责任并承担民事赔偿。

3、对成交供应商安全防火的要求：认真遵守国家对学校安全工作的相关规定，严格履行服务合同约定的安全防范义务。严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事件及安全事故，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

4、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、工伤保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：

（1）供应商须承诺对派出的所有工作人员按主要岗位人员经费标准支付人员经费，如未按要求引起后果，由成交供应商自行承担。

（2）工作人员涉及用工方面的劳动、劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故等均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

5、成交供应商任何人员必须遵守政府法律法规和学校规章制度，且不得在学校范围内从事与服务无关的活动。

6、鉴于学校的工作特点，成交供应商节假日、双休日、寒、暑假根据学校要求提供服务。

7、成交供应商应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作,由所在学校将按相关考核细则处理。

8、如果成交供应商服务人员与师生发生纠纷，成交供应商应主动与学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。

9、物业人员用餐均由成交供应商自行解决。

10、成交供应商服务人员应文明用语、举止得体。

11、如遇学校重大活动，成交供应商应加强管理，密切配合学校工作。

12、成交供应商应严格按照国家相关规定缴纳税金。

13、对成交供应商的其他要求：成交供应商应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括街道、社区、村委会、派出所、公安局等)的衔接、管理人员的配置、财务制度、内部奖惩措施等；并应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生，所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

14、供应商须详细了解本项目情况，根据学校实际情况制定投标方案。

15、法律、法规、规章规定的其他义务。

六、验收标准：

本项目按照长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）》，相关规定进行验收。

七、其他要求：

1、结算方法

1.1付款人：长沙市稻田中学。（国库集中支付）

1.2付款方式：具体金额根据学校考核结果按季度进行支付。

2、本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、高温费、服装费、税费、利润等为提供物业服务产生的所有所需费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、供应商在投标前，自愿踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，供应商应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。