湖南天长置业有限责任公司融发集团及子公司名下地块维护物业管理服务合同公告

详见附件一《资产明细表》和附件二《分项报价表》。

注：本项目物业管理服务收费采取费用包干制方式 (最终费用结算以甲方对乙方的考核结果为准) 。前述费用包括但不限于维护费、管理费、人工费等乙方为实施本项目所产生的全部费用及税费，除双方另有约定外， 甲方无需另行支付其他任何费用。

1.服务要求

1.1 日常管理

建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，制定完善的物业管理服务方案；

配合街道、社区做好文明创建，异常特殊天气做好防洪防寒日常管理；

房屋及其公用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便；

对租户进行满意度调查回访，每半年度1次；

公司对派驻员工作进行检查督导，日常工作检查每月不少于2次，有检查记录及整改措施和期限，并负责整改结果验收。员工每月严格实施绩效考核；

每月度进行安全培训1次、进行国有资产管理制度培训1次；组织对各物业人员进行军事、消防技能、体能培训和相关考试考核，每季至少1次；

所有员工佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情；

从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位相一致的资格证书；

物业管理区域公示**小时服务电话，受理租户、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录；

物业运营人员需能独立处理日常突发事件，重大事项及时上报；及时掌握资产所有情况，严禁出现资产情况上报错误、遗漏；

每月**号报送本月总结及下月计划，每周汇报工作情况。

1.2 租金及费用收缴

负责配合租金收缴工作，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，并及时做好租金收缴台账。每周一报，月度、季度、年度汇总。

根据甲方单位做好租金收（催）缴情况，制作租金缴款单，及时更新《资产月度应缴实缴租金台账》。制作欠费明细表、累计欠费明细表、欠租原因分析表、租金汇总单等表格。

做好服务范围内入驻企业的租金、物业费、水电费、空调费等相关费用收缴工作。建立费用收缴明细台账并实时更新，配合做好相关费用收缴数据的统计工作。

对欠缴租金的承租人，采用电话通知、发催收函、主动上门等合理方式进行催收，全程做好催收记录并调查取证，配合司法起诉。

1.3 安全巡查

根据本项目资产点的特殊性，（资产点分散、面积广、业态多、空置厂房内堆放物品杂、厂房及住宅楼龄老旧等特点）制定巡查内容如下：要求服务单位配置巡查专用汽车，以应对巡查距离较远或极端天气。要求每位巡查组员必须了解资产历史状况，是否存在安全隐患等遗留问题，对资产点现状必须清晰，包括用水用电，水表、电表、燃气表、有资产周边环境，内部设施设备，消防器材等相关器械摆放的位置，认真细致的观察一切可能对资产点造成安全隐患的因数进行排查，及时发现、及时整改、及时上报，针对每个资产点现场情况，划分出安全等级区域，根据等级排列，制定相应的安全巡查制度，加强巡查次数，确保资产点生命财产安全。增强现场管理人员综合业务能力，面对一切突发情况时，能更好管控现场处理现场问题，提高安全意识及服务意识，与租户之间应保持良好沟通，租户有诉求时，管理人员应做到及时回应，1小时内必须到达现场，实地查勘，耐心倾听，了解租户诉求及问题，为租户提供帮助，及时解决问题。并按要求做好巡查、走访记录，每周形成《资产巡查台账表》；国家法定节假日进行专项节前安全检查。

每周开展对房屋内部设施设备的安全检查，及时制止、处置安全隐患，形成《月度房屋安全检查情况报告》。

针对隐患资产进行粘贴安全告示、拉警戒线及时到位《安全提示》；数字化、市民投诉完成率**％。

负责对租户信息进行登记与核对工作，确认租户信息与实际入住人员信息是否一致，如有不一致及时上报，杜绝转租现象的发生。

做好未出租房屋的巡查管理工作，发现违规占用、需要维修等情况的立即予以处理并上报，每月做好台账更新工作《空置房巡视记录》。

办理租户的入住、退租腾房等相关手续，三个工作日上报信息并更新台账。

对资产出租、转租、转借、占用、调换、空置、违规装修、改****局 点击查看、改变房屋规划用途等违规使用行为进行及时排查，有违规使用行为立即制止、书面发放违规整改通知书、记录谈话、通知整改，拒不整改的，调查取证并配合甲方进行处理。在相关情况处理完毕后7个工作日内进行回访并记录。

受理、记录、核查各种投诉举报，报告并协助甲方或其他有关部门进行处理，在处理完毕后7个工作日进行回访并记录。

1.4 零星维修

按合同约定，对物业管理区域各类共用设施设备进行日常管理和维修养护，保养和维修记录齐全。

有设备运行、维修养护和卫生清洁制度。

设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。

定期检查消防设施设备，可随时启用,消防通道畅通。

每周一次对一般共用设施设备进行巡检，并有巡检记录。特种设备的巡检按相关标准执行。

设立 ** 小时值班报修电话，急修两个小时内到达现场，一般维修**小时之内或在双方约定的时间到达现场。

1.5 资产点客商接待

重点推进招商对接工作，主动对接意向客户，精准普及园区各类优惠政策（租金、配套服务等）并详细解读；接到客户带看需求后，立即与客户沟通确定看房时间，并提前对空置房屋进行清洁整理，确保房屋整洁、设施设备可正常展示。在带看过程中，详细向客户介绍房屋面积、布局、配套设施等信息，解答客户疑问，根据客户需求提供专业建议。看房结束后，及时跟进客户反馈，每月梳理企业需求及对接情况，形成台账上报甲方。

负责空置资产点房源摸排、定价建议、招商渠道拓展与维护。对接意向企业、中介渠道、政府招商部门，开展客户接待、咨询、带看、谈判、签约跟进全流程。建立招商台账，实时更新空置状态、跟进进度、客户来源、意向等级。配合客服部完成企业入驻前手续对接、资料交接。

每周更新招商进度、空置情况、来访客户统计。每月提交招商报表、宣传数据、活动总结、下月计划。配合上级完成招商任务、入驻率指标。

负责管辖范围内资产点的观摩、调研、文明创建等各类活动及会务接待工作，包括但不限于活动前布置、过程服务、活动后的场地清扫整理等工作。

负责管辖范围资产点内防疫、恶劣天气等特殊情况的应急保障服务，要求响应及时，应对有策。

1.6 临时交办工作

做好与本服务项目相关的临时交办工作，如按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，包括但不限于活动前布置、过程服务、活动后的场地清扫整理等工作。

协助做好创文创卫及疫情防控相关等工作，配合做好各项检查及突发事件的应急工作，要求响应及时，应对有策。

负责甲方交办的资产数据统计填报、各类台账表格制作、情况汇报材料等相关资料编辑工作，要求响应及时，并在要求时限内完成。

2.1 本项目服务岗位人员固定为 ** 人 (如因本条款下 2.2 条中原因导致服务人员数量调整，则以调整后的人数为准) ，乙方必须提供考勤记录等人员在岗佐证资料。若出现缺岗情况，则按 **** 元/人/次进行处罚。若未报甲方许可私自减岗被发现的，则在月度支付金额基础上按相应岗位价格双倍扣除当月相应岗位费用；累计出现缺岗【5】次或私自减岗【2】次的，视为乙方严重违约， 甲方有权解除合同。 岗位分配

明细表如下：

2.1.1 所有从业人员必须体检合格，购买意外伤害险。 由于操作问题及身体原因导致伤害出现，产生纠纷， 甲方不承担责任。

2.1.2 本项目人员要求：必须持相应上岗资质，乙方定期对所有从业人员组织集中培训，培训合格后方可从业，减少职业伤害及预防操作事故发生。

2.1.3 员工的工资应不低于当地社会保障部门最低工资标准并按时足额发放到位。

2.1.4 乙方自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡、事故或触犯法律法规 (包括劳动用工制度、发生劳资纠纷等)、或损坏采购人的设施和物品的一切责任及费用由乙方全部负责。

2.1.5 全部服务人员应严格按国家有关法律、法规要求的标准、基数和比例缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤、生育险等福利。

2.1.6 依照《劳动法》等法规和**劳务用工规定合法用工，保障劳动用工合法性，构建劳动用工诚信体系，乙方应制定明确的劳动争议解决方式，与员工进行充分沟通和协商，营造良好的用工环境。

2.2 本合同履行期间，如遇甲方资产权属变更、管理需求增加等特殊原因导致管辖资产点数量变更，

则按下表所示规则相应变更安保服务人员数量及增减服务费用：

2.2.1 甲方应至少提前 ** 天书面告知乙方管辖资产点变更的具体数量及时间，以保证乙方有合理的时间对服务人员进行相应的调整安排。 乙方需在约定的变更时间前提交调整后的《岗位分配明细表》及增减人员基本信息报甲方进行备案。

2.2.2 如因管辖资产点变更导致服务人员数量调整，则甲方针对服务人员数量的考核相应以调整后的数量为准。

2.2.3 因资产点减少导致服务费用减少的， 甲方按上表规则核减费用，乙方不得有异议。

由乙方根据项目实施情况进行配置，费用包含在合同总价中， 甲方不再额外配备设施设备和支付相关费用。

4.1 甲方指派联系人：龙荡武 联系方式：*********** 点击查看 与乙方沟通衔接合同履约、服务考核、费用支付等事宜；乙方指派项目负责人：曹旭 联系方式：*********** 点击查看 与甲方沟通衔接合同履约等事宜。

4.2乙方拟定物业管理年度计划，报甲方审核确认后实施。

4.3 乙方对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。 乙方要保管好物业区域内所有设施、设备及其他物资，确保其完好率，不得使之损坏或造成损失。物业相关设施、设备如需进行维修 (含更换) ，及时出具维修方 案及维修预算方案报甲方相关部门及领导审批后再进行维修。乙方接到物业区域内维修需求时，必须在三十分钟内到达现场(预约时间除外) ，及时排除妨碍，积极进行修缮； 甲方对不符合质量标准的物业服务提出的意见，乙方应在甲方规定时间内做出整改，直至符合甲方要求。因****公司 点击查看、人员维护保养不到位导致的损失由乙方负责。

4.4 乙方对甲方或入驻单位等的设备、设施负有保护和监管的责任，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任。乙方应负责物业范围内的人身及财产安全防范工作，保障物业范围内的办公及日常秩序，经确认属于乙方管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等责任事件，由乙方承担责任并赔偿损失。

4.5 乙方应对物业范围内的关键部门、重要位置的服务人员在上岗前进行严格的服务素质和政治面貌审查，员工证件应齐全，包括身份证、务工证等，员工须有健康证明，检查费用由乙方承担。并将有关证件复印件乙方送甲方备案。

4.6 乙方应根据甲方及采购要求，合理配备物业相关岗位人员。乙方工作人员应严格遵守相关保密制

度，不得了解、获得、传播任何与物业管理服务无关的事情和信息；不得利用岗位从事违反国家法律法规的行为。

4.7 合同履行期内，由乙方负责乙方聘用的工作人员的劳动关系及在服务期间的人身意外的法律责任。乙方应按劳动部门的政策给指派员工办好社会保险并对工作人员办理意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同约定的物业管理费之中。 甲方不另行支付其他费用。

4.8 本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。

4.9 本合同约定的服务期为预估时间，最终服务期视项目情况及甲方需求为准，按实际服务期予以结算。乙方不得就此主张任何权利。

4.** 如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题， 甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。因乙方或乙方工作人员造成的甲方或入驻企业财物或人身损失等责任由乙方承担。

4.**委托管理范围内的设施，每年被盗案件不得超过 2 起，超过此数量的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。

4.** 项目经理、主管、保安队长等关键性岗位信息必须经甲方审核同意后方可上岗，专业人员必须持证，资料报甲方备案。服务团队人员必须按照岗位分配表配备到位、年龄结构合理且趋年轻化，否则甲方有权在月度结算时按双倍扣除该人员费用后再予以结算。乙方人员就餐由乙方自行安排。 甲方有权要求乙方对乙方未达到服务标准的服务团队人员进行更换。

4.** 当乙方出现被吊销营业执照、到期债务无法清偿可能破产或有其他证据可证明其无履行、清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时， 甲方亦可书面通知乙方终止合同。

4.** 保密条款。乙方对甲方提供的资料、数据、图纸负有保密义务，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露，亦不得用于本合同约定以外的任何目的。乙方为履行本合同而提交的所有工作成果 (包括但不限于管理制度、实施方案、培训资料、巡查记录模板等)，其知识产权归甲方所有，甲方有权在本合同终止后继续使用或提供给后续服务商使用，无需另行征得乙方同意。乙方对甲方提供的技术、方案文本、模板，未经甲方书面同意，不得转让或提供给其他单位作为样本或模板。