刘少奇同志纪念馆（刘少奇故里管理局）：刘少奇同志纪念馆物业管理服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

刘少奇同志纪念馆（刘少奇故里管理局）位于湖南省长沙****路****号，本项目总面积637695㎡，建筑面积29277㎡，绿地面积157276㎡，山林面积268198㎡，公共停车场31462.39㎡，水塘40336㎡，广场面积40377㎡，水田面积：31288㎡，道路面积63950㎡。结合景区整体物业概况分析，以专业物业管理为基础，以优质物业服务为品质，景区物业拟采用整体外包形式委托管理。该物业管理项目的主要任务****楼景区所属配电系统、弱电、建构筑物、设施设备管理维修维护、给排水系统及全景区安全保卫、日常保洁、园林维护、树木修剪、森林防寒、抗旱、防治病虫害、清运垃圾、清理化粪池、疏导景区****楼景区日常维护工作。

坚持景区管理与维护同步，环境保护与智慧管理融合，以人为本，节约高效，提升品质，全力构建规范优质、高效智慧的管理体系，向社会呈现一个管理有方、运营有序、服务有质的纪念馆，提升游客的参与感、体验感、获得感，使游客在景区获得满意的旅游体验，全力助推以刘少奇同志纪念馆为代表的经典红色名片建设，为推动湖南旅游产业高质量发展积蓄力量、提供新动能。

二、相关标准：

参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

三、技术规格：

第一部分 服务内容

1.景区物业接管验收工作。

2.建筑的维护管理和装饰装修管理。

3.公用设施设备及场所的使用、日常维修、养护、管理。

4.公共区域、开放区域及办公室的清洁卫生管理。

5.安全护卫管理、消防管理、公共秩序管理。

6.会议服务、来宾接待（含大型活动接待和会务服务）。

7.绿化、景观管理。

8.车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理，对出入车辆和装运的物资严格检查，凭条放行。

9.各类物业管理档案资料的管理。

10.各类突发情况的应急处置（包括但不限于：（1）应对客流高峰期人员疏散、人员晕倒、人员走失；（2）应对防恐防爆、发生自杀或企图自杀的情况；（3）应对场内外交通应急、停车场应急、自然灾害；（4）文物保护与展品安全专项应急措施；（5）应对突发漏水停水、突发停电、消防应急、防滑防冻、公共卫生事件等情况）。

11.对所有服务人员进行岗前培训，以确保达到上岗要求，服务期内，定期组织在岗技能提升与专题培训，持续强化服务标准与操作规范，以保持并提升整体物业服务水平。

12.法律法规、政策及合同规定的其他事项。

★物业工作需要的卫生保洁、园林绿化、工程维护、安全保卫等一切设备由中标人自购，投标人的投标总报价中应当包括该部分设备和工具的购置费，景区不提供相关的设备和工具，公众形象下使用的装备必须经采购人审批后方可购买且要与景区配套形象相符。

★中标人须配备相应的设备和工具用于本项目，所有权为中标人，服务到期后不需要作为固定资产移交给采购人。中标人配备的设备和工具必须含景区专业设备工具（包含但不限于附件二、附件三）（须在投标文件中进行承诺并提供设备清单）。

自行招用保安员的中标人，应当自开始保安服务之日起30日内向本项目所在地设区的市级人民政府公安机关备案。

第二部分 各项标准及要求

1.人员配置及岗位职责

1）人员配备（本项目本期共配备管理服务人员127人）

（一）综合管理部1人

1.项目经理1人：全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，直管综合管理部工作。

（二）客服部7人

1.会务服务主管1人：负责客服部的具体事务。

2.会务服务人员2人：负责多功能厅、会议室等日常服务工作。

3.山庄服务人员4人：负责山庄日常服务工作。

（三）安保部69人

（1）安保主管1人

（2）保安形象岗5人

（3）保安礼宾岗6人

（4）消防专干1人

（5）消控室值班员7人

（6）监控室值班员3人

（7）特种设备值守员1人

（8）保安员45人

（四）工程技术部6人

1.工程技术主管1人：由强电工程师担任，负责景区设备设施维护维修工作。

2.水电工程师2人：负责供配电房24小时运行值班；配电房设备1、2级保养；给排水、供配电系统故障的处理。景区配电系统分为1中心3分配：****中心配电房两班倒，每班1人；

3.弱电工程师1人：***网络、音像、监控设备维修维护；

4.综合维修工2人：负责景区日常基础设施维修维护等工作。

（五）环境管理部44人

1.保洁主管1人：负责环卫队伍日常管理。

2.垃圾分类专员（兼）：负责景区日常垃圾分类处置。

3.保洁员36人：负责景区环境卫生。

4.园林主管1人：负责景区园林绿化队伍日常管理；

5.园林绿化工5人：负责景区室外绿化工作绿化养护、修剪、病虫防治等。

6.自然资源管理员1人：负责景区水塘打捞、投喂鱼食、农田看护、菜地种植等自然资源管理与开发保护。

2）岗位配置明细表（综合管理部、安保部、工程技术部、环境管理部、客服部）

（一）综合管理部

全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，推进景区各项工作的有序开展。

（二）安保部

景区安全保卫岗位全面负责防火、防盗、防爆、防突发事故、特种设备操作、秩序维护、安全检查、治安保卫、游客疏导、不文明行为劝导、车辆出入管理与规范停放，重点加强吸烟行为劝导与制止。坚持早预见、早发现、早处置、早报告，做到提前介入、源头防控，将各类安全隐患杜绝在萌芽状态。各岗位统一使用对讲机实时联络，确保通信畅通、反应迅速、处置高效。

（三）工程技术部

（四）环境管理

备注：刘少奇同志纪念馆开馆时间为早9:00-晚5:00。

（五）客服部

2.物业验收查验：

参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

3.清洁卫生管理

1） 管理内容：

（1）清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

（2）垃圾桶每天清理1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

（3）每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

（4）服务范围：

在景区开放期间，对****广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；景区内公共开放区域、办公区（****楼领导班子办公室和会议室卫生保洁）、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对架空层环境、设施进行巡回保洁。针对景区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对景区排水、排污管道进行清疏；负责景区外立面定期清洁；对景区内公共环境、卫生间、设施（各类标识牌、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

（5）在景区闭馆期间，物业公司须对景区内高空设施进行巡回清洁、养护；巡回对景区内各类地面（石材、瓷砖、木地板、胶地板、环氧自流坪等）进行日常清洁养护处理；巡回对景区内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对景区内既定的石材表面每季度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（6）每天一次对项目配套的各类功能用房（报告厅、贵宾室、接待室、会议室、阅览室、健身房、棋牌室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。（其中陈列馆：报告厅1个，348平方米；贵宾室1个，83平方米；****中心：贵宾室1个，50平方米；会议室1个，17.8平方米；故居：接待室，73平方米；****楼：会议室2个，125平方米，花明山庄：会议室2个，170平方米，接待室1个，约75平方米）；阅览室1个，约100平方米；健身房1个，160平方米；棋牌室约60平方米。

（7）每月定时对贵宾室、接待室、会议室、多功能厅等地面进行吸尘、保洁、清洗。****中心清洁。

（8）每半年定期对景区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

（9）每天及时收集景区内垃圾并集中清运至垃圾中转站。

（10）协助对景区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

（11）每周结合实际情况，对景区蚊、蝇、鼠、蟑等进行预防和灭杀并负责相关费用。

（12）每半年定期对消防蓄水池进行消毒。

（13）景区内贵宾室、接待室、会议室、培训室等应在每次使用后及时清洁。

（14）根据实际情况，每天至少一次对景区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

（15）完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

（16）做好大型活动开幕、重要接待任务等的突击保洁工作。

2）具体标准及要求：

（1）有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（2）景区****广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁。

（3）保证建筑物外墙干净，每年全面清扫至少一次，局部地方根据需要进行清扫，以确保外墙清洁。

（4）保洁人员的呼叫响应时限为5—10分钟；定期消毒杀灭四害、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责景区所属区和街道的“门前三包”“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

（5）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。每年对所有化粪池清理至少一次。

（6）清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨景区内排水明渠内无堵塞、无积污。

⑩卫生保洁要达到长沙市卫生先进单位标准。

4.安全管理服务

1）服务范围

（1）负责景区全域24小时不间断安保工作，管控范围涵盖游览区、办公区、停车场、****广场、主次出入口及周边附属场地，实现全域无死角覆盖。严格落实24小时人工与电子双巡更机制，按标准频次完成点位巡更打卡与安全隐患排查，确保巡查全覆盖、无盲区、无遗漏。

（2）对故居、****中心、炭子冲学校旧址等核心重点区域实行24小时值守，****楼、电动门出入口、****楼岗亭实行24小时值班制，规范执勤人员仪容风貌，维护景区对外形象；劝阻游客不文明行为，守护文物与景观设施安全，实时研判人流态势、排查现场隐患，突发状况第一时间上报并协同处置。

（3）提供礼仪安保配套服务，保障献花仪式、纪念庆典、公务接待、团队参观等活动有序开展；做好来宾迎宾接引、路线引导及现场秩序管控，遵照礼宾服务标准完成各类重大活动安保保障。

（4）常态化维护景区公共秩序，重点保障日常运营、节假日、客流高峰及重大活动、重要接待期间的客流疏导工作，及时化解拥堵风险。常态化排查、劝阻游客不文明行为，快速处置各类突发状况，完成初期应急救援、现场隔离、秩序恢复等工作，实现隐患、事件闭环清零，保障景区运营平稳有序。

（5）严格执行景区主次出入口管控制度，对来访人员、施工人员、外来车辆开展身份核验、信息登记、准入放行全流程管理，对进出物资、设备、物料逐一核查登记，严守景区出入口安全第一道防线。

（6）严格落实24小时消防值守，常态化开展消防巡查、火险隐患排查、轻微隐患现场处置及初期火情处置。常态化推进反恐防暴巡查与人防、物防管控，每年组织不少于2次消防实战演练、2次反恐防暴专项演练，常态化开展岗位实训，筑牢全域安全防线。

（7）常态化维护景区交通秩序，规范引导社会车辆、公务车辆、作业车辆的行驶与停放，及时劝阻违规停车、占道通行等行为，消除交通拥堵及占道隐患，保障景区车辆通行、停放安全有序、畅通高效。

（8）重点落实景区高危区域安全风险防控，针对性做好临水防溺水、人员密集区防踩踏、陡坡高空区域防坠落防护，提前排查风险并布设警示防护措施。常态化排查流浪犬、可疑人员及易燃易爆、管制器具等安全隐患，发现问题第一时间处置、上报，配合联动公安、城管等部门完成闭环管理。

（9）监控室24小时在岗值守，***平台开展全域视频巡查，发现安全隐患与突发状况后，第一时间联动现场人员开展处置工作。

（10）主动配合馆方，对接公安、消防、应急、乡镇等政府部门，做好日常工作对接、信息报送、隐患协同处置及突发事件联动救援工作，保障景区安全管理工作合规、高效落地。

2）具体标准及要求

（1）所有安保人员须持有效《保安员证》，无违法犯罪记录，符合《保安服务管理条例》上岗标准。全员熟练掌握景区秩序维护规范、各类突发事件应急处置流程，可规范操作消防、安防、技防、物防各类器材设备，熟知应急预案并具备独立现场处置能力。定期参与岗位技能培训及复训，考核合格后方可上岗履职。

（2）全员统一配备性能完好的对讲机、防护装备等安保器材，上岗统一着装、规范佩戴标识、保持仪容整洁、执勤姿态端正。严格落实文明执勤准则，用语礼貌、处置规范，树立景区良好服务窗口形象。

（3）景区开放时段，安保人员在游览开放区域立岗服务，严格执行交接班制度，确保值班记录真实完整、可查可溯。严格落实外来人员准入核查与登记制度，****楼须经对接部室确认同意后，方可登记准入。对大件物资、贵重设备、施工物料的进出进行逐一核实登记，台账归档备查，杜绝违规进出与物资遗失情况。常态化管控核心区域，严禁宠物、流动摊贩入园，及时劝阻明火使用、违规吸烟及各类不文明行为。

（4）实行全天候巡逻防控，夜间严格执行定时、定线、定点巡更制度，规范打卡、保障通讯畅通、信息实时互通。将临水、陡坡、台阶、护栏、狭窄通道等高危区域列为巡查重点，加大巡查频次，主动开展安全警示提醒。落实“早预见、早发现、早处置、早报告”工作机制，重点排查夜间出入、明火隐患、设施破损、杂物堆放等问题，发现防护设施、警示标识缺损等情况，第一时间上报并跟进整改。

（5）保障岗位通讯全程畅通，接到游客求助或突发事件后，安保人员须5分钟内抵达现场，快速管控事态、保护现场、组织人员疏散。对游客不文明行为及危及人身财产安全的行为，坚持文明、依法、依规处置，劝阻制止措施得当、有理有度。

（6）全面筑牢景区安全防控体系，压实岗位管控责任，严控各类安全事故发生，实现景区零火灾事故、零重大安全责任事故。常态化排查整治治安隐患，杜绝因履职缺位、管控疏漏引发治安案件，最大限度降低各类安全风险。

（7）监控值班人员严格坚守岗位，杜绝脱岗、空岗、睡岗、擅自离岗现象，按时规范填写值班台账。熟练掌握监控系统操作、画面切换、录像调取、设备运维基础技能，全域视频巡查全面细致、无盲区、无遗漏。对火情、人员聚集、异常行为、设施故障等隐患险情识别迅速、上报及时、联动高效，严格按照处置流程规范完成各类突发情况协同处置工作。

（8）主动配合馆方布展、展品调换、文物搬运及运输等作业工作，负责作业区域安全警戒、秩序管控及文物现场守护，严禁无关人员进入作业区域，全程保障文物作业安全无隐患。

3）消防工作标准及要求

（1）结合节假日、旅游旺季、消防宣传月等关键节点开展专项消防宣传，全年组织消防主题宣传活动不少于2次。通过更新消防标语、宣传栏、板报等多种形式，常态化普及消防安全知识，实现宣传全覆盖、无死角。

（2）建立健全单位主导、物业落实、分级管控的各级防火责任体系，明确单位消防安全责任人、管理人及物业岗位防火责任人。逐级分解细化防火岗位职责，实行“分区、分层、分点位”网格化管理，物业方承担管辖区域消防安全直接管理责任，采购单位承担对应管辖范围防火主体责任，层层压实消防安全责任。

（3）馆方作为消防安全重点单位，严格实行每日全覆盖防火巡查，分时段开展巡查并建立规范巡查台账记录，做到巡查有痕迹、问题有登记。巡查核心内容包含：景区内用火用电有无违章操作、违规堆放现象；消防设施器材配置齐全、完好有效；安全出口、疏散通道全程畅通无堵塞；常闭式防火门保持关闭到位、闭门器完好；易燃易爆物品管控到位、重点部位无安全隐患等。

（4）结合景区性质、重点防火区域、人员流动特点，制定针对性防火管控措施，从消防安全管理制度、作业操作流程、岗位人员职责三个维度筑牢源头防火防线。建立全员隐患排查机制，动员全体在岗人员主动排查、及时上报各类火灾苗头、安全隐患，落实隐患发现、登记、上报、整改、复查闭环管理，从源头杜绝火灾事故发生。

（5）配合馆方建设标准化微型消防站，固定在岗队员不少于6人，定岗定责、一人一岗，杜绝多岗兼职、履职缺位。微型消防站站长由馆方消防管理责任人担任，队员可由安保、物业人员兼任，消防控制室值班人员不得兼任消防站执勤工作。严格执行火情隐患3分钟到场、5分钟联动救援机制，每季度开展2次消防理论+实操培训，每半年开展1次景区专项消防综合演练。

（6）结合馆方（景区）布局、游客动线、重点保护区域及总体应急预案，制定专项火灾疏散预案，严格落地执行。坚守“生命至上、先疏散人员、后转移物资”原则，常态化维护疏散标识，根据场地、人员变动及时更新预案，定期开展疏散演练。

（7）建立标准化消防安全档案，分类归档管理制度、巡查记录、培训演练台账、隐患整改报告、设备维保记录、应急处置记录等资料，做到全程留痕、规范完整、可查可溯、动态更新。

（8）景区全域严禁违规使用明火、燃放烟火、擅自动火作业。设备维修、工程施工需动火、电焊、气焊等高危作业的，必须提前提交作业申请，经后勤保障部审批、保卫部报备同意后方可施工。作业前清理周边可燃物、配齐消防器材；作业中安排专人全程监护；作业后全面清查验收，杜绝遗留隐患。实行隐患分级管控，重大火险隐患全域清零，一般隐患即查即改，特殊隐患落实临时管控、限期闭环，全年隐患整改率100%。

（9）消防控制室实行24小时双人不间断值守制度，严禁脱岗、睡岗、空岗、顶岗。全天候监测消防设施运行状态，保障设备完好有效、正常运转。保持消控室整洁、无污渍、无积水，无杂物、设备无灰尘。设施故障发现及时率100%、上报处置率100%。

（10）所有消防控制室在岗值班人员，必须持有国家认可的中级及以上消防设施操作员职业资格证书，严格落实持证上岗、人证一致、证书在有效期内，严禁无证上岗、证件过期、人证不符、租借证书等违规行为。

（11）定期对消防设施器材、疏散通道、安全出口、消防车通道开展全覆盖检查维护，确保设施完好、通道全程畅通。重点检查内容：灭火器配置数量达标、压力正常、在有效期内；消火栓水压充足、配件齐全完好；应急照明、疏散指示标志完好有效、指示准确；常闭式防火门完好、保持正常关闭；消防车通道无占用、堵塞、封闭现象。

（12）严禁在景区疏散通道、安全出口、楼梯间、室内公共区域、重点防火点位停放电动自行车、电动摩托车及堆放电池，严禁私拉乱接电线为蓄电池充电。物业方如需充电，应根据采购单位指定地点，在景区室外安全区域规划设置电动自行车集中停放点及标准化充电设施，并配套配备干粉灭火器、灭火毯等专用消防器材，同时安排专人常态化巡查管控，全面消除电动自行车火灾隐患。

4）车辆、停车场管理

（1）全面负责景区道路及停车场日常运营管理，做好秩序管控、车流保障、环境维护工作，确保停车场车位规范、通道畅通、环境整洁，杜绝乱停乱放、杂物堆积、通道占用等问题。

（2）规范开展车辆引导与交通疏导，精准指引车辆行驶及停放。节假日、车流高峰及重大活动期间，强化交通管控力量，快速疏导拥堵，保障车辆进出、停放安全有序。

（3）常态化开展停车场安全巡查，全面排查各类安全隐患，快速处置车场突发状况，保障停车场运营安全稳定。

（4）实行专人专管模式，制定完善景区交通、车辆及停车场管理制度，报馆方审核通过后严格落地执行。

（5）负责停车场道闸、交通标识、警示标牌、地面标线、墙面设施及各类配套设备的日常巡检、清洁养护。发现设备故障、标识破损、标线模糊等问题，第一时间登记上报、设置临时警示，全程跟踪维保整改，确保设施设备完好可用、功能正常。

（6）配置足额专职车场管理人员，在岗人员需责任心强，熟知交通管理规则、掌握基础消防、安防及应急处置知识，岗前培训合格后方可上岗。大客流、重大活动及重要接待期间，增派值守力量、加密巡查频次，强化防火、防盗、防拥堵、防踩踏等防控措施，全面保障车场安全。

（7）严禁社会无关车辆、无审批作业车辆、危险品车辆及违规运载车辆进入景区核心游览区和重点防护区。施工、应急、公务保障等特殊车辆需入园的，须提前报备审批，进场后安排专人全程引导、监护管控，杜绝安全隐患。

5.会议服务、来宾接待

1）服务范围：

景区内会议服务以及来宾接待。

2）接待要求：

（1）按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

（2）保持工作区域的整洁，准备好会议服务的各种用具、物品，随时准备会议使用。

（3）做好会议前的准备工作。

（4）做好各类会议及活动的迎宾工作。

6.绿化管理

1）管理内容：

（1）景区内公共空间的绿化布置（200平方米内绿化摆放）。

（2）景区内室外绿化养护。

2）管理要求：

（1）施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

（2）修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6—8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境。

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

⑤因病虫害及自然灾害致死的树木及时清理。

（3）病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：自主购置防治药物，预防为主，防治结合。每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

（4）除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

（5）灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔（灌）木、草木、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11:00之前、16:00之后浇灌为宜，秋季在10:00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。 雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

（6）降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

（7）扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

（8）草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

（9）补栽

服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；因景区有人为破坏而造成植株死亡的，由景区负责。

7.设施设备管理：

（1）供、配电设备管理维护

1）工作服务内容

对景区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

①高、低压配电室有强电维保人员24小时值班， 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。

②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知景区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

2）工作要求

①巡查各高、低配电压设备，检查设备、线路标识标牌完整性，及时补充上报，做好巡查记录，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

3）工作标准

对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）给、排水系统设备运行维护

1）工作内容

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

2）工作要求

①每月报告景区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告景区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

3）工作标准

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（3）空调系统设备运行维护

1）服务内容

分体空调机管理、管道、各种阀类、采气装置和风口、控制系统等设备的日常养护维修。

2）工作要求

①风口的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。压缩机更换不超过1/10。

②控制系统灵活有效，元件齐全。

③保证电磁阀动作准确、灵活。

④机组、转换准确有效，过滤器清理、送风口的清洗。

⑤负责分体空调的换季清洗、定期加油保养工作。

⑥保持锅炉房空调机房干燥、通风、清洁。

3）服务标准

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

（4）消防系统设备运行维护

1）总体要求

本项目中标人负责消防系统的一级保养与日常运行（含清洁、除锈、紧固、润滑、简单更换等）。凡涉及消防系统核心部件（如主机主板、泵组电机、气体钢瓶药剂）的专业检测、大修、灌装、年检，由采购人另行委托具有资质的第三方实施。中标人需负责对第三方作业过程进行监督、验收及记录归档。中标人配备的专职消防值班人员必须持有中级及以上‘消防设施操作员’职业资格证书（原建/构筑物消防员证）。消防控制室值班人员每班不少于2人，且6个月内无重大违规离职记录。

2）具体工作内容与标准

①消防设施日常巡查与检查

日常巡查：每日对管理区域内的消防通道、安全出口、****楼梯、消火栓箱、灭火器、自动喷淋头、火灾探测器、手动报警按钮、应急照明灯、安全疏散指示标志、防火门（卷帘）等进行外观与状态巡查。每周对消防水泵房、消防水塔及高位水箱间进行巡查，***网压力、阀门状态、水泵控制柜手自动状态；每月模拟末端试水装置测试，检查水流指示器及压力开关报警功能。

专项检查：每月至少进行一次灭火器压力、有效期、完好情况的专项检查；每季度至少进行一次应急照明灯、疏散指示标志的充放电与功能测试；定期对防火门、防火卷帘的启闭功能进行检查。

巡查要求：巡查需覆盖全部区域，无死角。发现任何消防设施设备缺失、损坏、故障、被遮挡、被圈占、被挪用或存在隐患，须立即进行现场记录（包括位置、问题描述、发现时间），并采取设置临时警示标识等初步措施，同时按程序上报处理。

记录管理：使用统一的、规范的消防巡查记录表，填写清晰、准确、完整，由巡查人员签字确认。记录档案应妥善保存，备查期限不低于两年。

②消防环境与通道管理

必须保证所有消防车通道、消防车登高操作场地、建筑物内部消防通道及公共区域疏散通道、安全出口24小时保持绝对畅通，严禁任何形式的占用、堵塞、封闭。

严禁在疏散通道、安全出口、楼梯间等位置堆放杂物、停放车辆或设置其他固定障碍物。

常闭式防火门必须保持常闭状态，闭门器、顺序器功能完好；常开式防火门应能按设计逻辑正常启闭。严禁擅自拆除、损坏、改装防火门及其组件。

③消防控制室值班与系统操作

****中心小时专人值班制度，每班不少于2名持证值班人员。

值班人员应熟练掌握火灾自动报警系统、消防联动控制系统、应急广播系统等设备的操作，包括但不限于：设备状态监视、报警信息核实、火警确认后的联动操作（如迫降电梯、启动防排烟系统、切断非消防电源等）、日常的消音、复位操作。

接到报警后，3分钟内完成复核并通知就近巡查人员；若建筑单层面积超过5000㎡，到场确认时间不得超过5分钟。严禁消防控制室脱岗、睡岗，严禁将消防报警主机设为‘静音’模式屏蔽警报。

建立并维护全面的消防档案台账，应包括但不限于：消防设施清单、设备说明书及图纸、维修保养记录、检测报告、值班记录、故障处理记录、培训演练记录等。所有记录应实时更新，归档有序。

④初期火灾应急响应与秩序维护

当消防系统发出火警信号或接到现场人员火情报告时，消防控制室值班人员必须立即按应急程序处置，并通知消防安全管理人员及项目负责人。

首批响应人员应在3分钟内携带必要器材到达报警点位确认火情。确认为火情时，应立即启动灭火和应急疏散预案。

迅速组织现场人员沿指定路线安全疏散，维护疏散秩序，防止拥挤踩踏。

在保障自身安全的前提下，利用现场消防设施进行初期火灾扑救。

立即向甲方相关领导和专业维保单位报告，并视情况拨打“119”火警电话。

⑤消防宣传培训与应急演练

负责制定年度消防宣传、培训和应急演练计划，报甲方备案后实施。

每年至少组织两次针对全体物业服务员工（包括甲方相关人员）的消防知识、技能培训，内容涵盖消防法规、防火常识、灭火器材使用、逃生自救方法等。

每年至少组织两次消防应急疏散演练和灭火演练。演练应制定详细方案，明确分工，结束后进行评估总结，完善预案。

所有培训和演练均应保留完整的记录，包括签到表、照片、视频、评估报告等。

新员工入职必须接受‘岗前消防安全培训’。演练应包含夜间演练场景，并针对行动不便的特殊人群（如老人、儿童）制定专项疏散预案。

⑥配合与协作

积极配合甲方、政府消防机构进行的各项消防检查、检测、演练工作。

对于专业维保单位进行的维修、保养、检测工作，中标人应负责现场监督、配合、验收并做好相关记录。

定期（每季度）向甲方提交消防安全管理工作报告。

对于采购人或业务部门检查发现的隐患，中标人需在24小时内制定整改措施，并在整改期间落实临时性防范措施，直至隐患消除。

⑦ 其他

履行国家、地方消防法律法规、技术标准以及本合同规定的其他消防安全管理职责。

中标人应为其提供的消防管理服务配备必要的通讯、记录、安全防护等工具和设备。

3) 故障处置与备品备件

一般故障（如单个烟感误报、指示灯不亮）：中标人须在24小时内修复或更换。

严重故障（如回路故障、泵组无法启动）：中标人须立即采取应急措施，并在1小时内书面报告采购人，同时协调专业维保单位进场。

备件储备：中标人需常备常用易损件（如烟感、温感、手报按钮、应急灯管等），储备量应满足单栋建筑总量5%的需求，费用包含在投标总价中。

4)违约责任与考核机制

红线处罚：凡因中标人管理不善导致消防系统瘫痪、消防控制室无人值守被通报，或因消防问题导致甲方被行政处罚的，中标人除承担罚款外，每次需向采购人支付合同总额1%-5%的违约金。

（5）智能化系统设备运行维护

负责景区内智能化系统设备运行维护、检查、检测和弱电设备的日常维修、保养、值班工作。

1）工作内容

①巡视室内外监控、门禁、智能化系统、弱电设备使用情况，24小时值班。

②定期（每季度检查一次）对系统和设施进行维护、检修，要做好记录，及时报修，并按保养计划做好设备保养。

③打扫设备机房，保持干燥、通风、定期保洁。

④制定并严格执行岗位责任制度，保证设备机房的安全。

⑤保证智能化系统设备、消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定、正常使用。

2）工作要求

①操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

②必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

③值班人员必须持证上岗，24小时值班。

3）工作标准

①正确使用设施设备，保证各设施设备的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

②保证全方位监视、监控系统、智能化系统、弱电设备运行正常。

③系统发生故障时，维保人员应在10分钟内赶到现场排除故障。

④一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。

（6）建筑物室内外公共部分日常养护维修

1）工作内容

①巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、****楼道使用情况。

②墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗玻璃损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋面局部、厕所有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

2）工作要求

①保证所有建筑物室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、****楼道的使用情况。

②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗、玻璃损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证屋面局部、厕所有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

3）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、****楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗、玻璃损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部、厕所有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（7）大型设备管理要求：

1）要求建立各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

2）建立设备管理部门构架。

3）实施各部门、各工种的岗位责任制。

4）物料采购、供应和消耗环节的计划与控制，开源节流措施。

5）制定设备的保养和维修制度。

6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

（8）大型维修与保养：

1）设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由馆方选定维保单位；中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

2）按照设备建立保修与维修程序。

3）按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。

8.其他补充说明：

（1）采购人为中标人提供场地若干处，作为物业管理用房，产生的能耗费用由景区承担，但不提供员工宿舍用房，食宿自理。

（2）景区基础设施维修单次单价500元以下（包含但不限于附件二），每年限额在100000元以内的由物业公司负责，超出的由采购人负责；景区清洁剂、卫生纸、玻璃水、洗衣粉、洗手液、室外厕所用纸、毛巾、拖把、垃圾袋、伸缩杆、扫把、斗车、撮箕等低值易耗品每年限额在60000元以内的由物业公司负责，超出的由采购人负责。园林绿化所需肥料、农药、植物生长调节剂等常用物资（不含园林器具）每年限额在50000元以内的由物业公司负责，超出的由采购人负责。

（3）要求物业具有丰富的大型景区管理经验，特别是设备维护实际操作能力的物业管理企业。

（4）景区物业服务中标人须承诺达到《湖南省五星级物业服务项目考评标准》。

（5）刘少奇同志纪念馆自中标之日起提供物业服务人员至少不低于127人，刘少奇同志纪念馆开放时间为：周一至周日及法定节假日9:00——17:00，周一闭馆（陈列馆、****中心、工运馆、特展厅关闭）。

（6）物业服务期限为叁年（具体时间以合同具体签订为准），馆方考核合格后（考核细则见附件——刘少奇同志纪念馆物业服务百分制考核细则）每季度向中标人支付上季度费用。

（7）中标人如在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，业主有权终止合同。

（8）建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。

（9）中标人需负责消防监控、空调、供配电、智能化系统等设备日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。

（10）景区消防应急灯、引导灯及其电瓶维护更换、消防灭火器材检测、药剂更换、安防对讲机频段使用费、变电所检测试验费、城市火灾报警服务费等费用列入物业服务费用之中。公共区域、开放区域内以及亮化照明等照明设施和卫生间感应器电池更换费用列入物业服务费用。

（11）按规定做好空气环境和生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购人不另行支付。

（12）设备的维护与维修：中标人负责分体空调、消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具、灯管的更换和其他500元（含）以下的配件以及单项维修。

（13）中标人需根据景区的实际情况，对景区购买不低于累计赔付保额1000万元以上的社会公众责任险。

（14）如遇景区及各单体场馆有重大活动时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的费用（超出合同范畴）由需求方承担。

（15）投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

（16）物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员权益，符合长沙市最低工资标准，且必须缴纳社会保险费等。

四、交付时间和地点：

本项目合同期限三年（36个月），一采三年，合同一年一签。进场时间：具体时间以合同具体签订为准。

五、服务标准：

1.合同执行期间中标人所发生的劳务纠纷，工伤事故与采购人无任何关系，一切经济损失和法律责任由中标人承担。

2.由中标人给工作人员配备保洁、水电维修、安保的必备工具。

3.中标人从业人员要求统一着装，费用由中标人承担，工作期间不吸烟，无不文明行为，不得与工作人员发生口角、争吵、打架事件。

4.从业人员身体健康，安保和维修人员要求持证上岗。

六、验收标准：

1.本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购〔2024〕5号)文件要求的程序进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，必须符合国家和行业的有关规定和标准，验收报告作为申请付款的凭证之一。

2.验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

3.项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

4.验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。

5.具体考核方式详见附件。

七、其他要求：

1.付款方式：通过国库集中支付。后勤保障部及各单体场馆考核合格后，每季度向中标人支付上季度费用。

2.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细到本项目所需的设备、材料购置及服务人员制服，以及培训、人工、管理、财务、社保等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3.对于上述项目要求，投标人应在招标文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。