长沙商贸旅游职业技术学院：学校公寓物业服务（2022-202..._招标详情

一、功能及要求：

****公寓年-2025年的物业服务的全部需求

二、相关标准：

四、服务范围及标准

★ 物业公司应根据学校的实际需要，将每年费用的 2%-8%用于添置相关工作人员服装、保障品、基本工具、设备、系统、电动工具、运输车、防疫装备及相关服务费用等，确保物业服务紧跟学校需要，由物业公司每年提供相关佐证，如当年添置费用超过8%，超过的部分可视为下一年的物业设备添置费。

（一）日常管理

1.建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

2.建立学校各类委托设备及房屋的台账资料,物资台账基本相符率达到99%以上，并每季度更新。

3.及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，***平台进行维护。

4.每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

5.每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评。

6.对物业人员进行业务培训。

7.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

（二）房屋及公共设施维护服务

1、水电维修服务内容、范围

（ 1）****公寓内水电设施及公共区域水电设施设备的日常维修、维护、保养，二十四小时两片区两个配电房、两个水泵房的值班工作，两个生活区内所有消防设施设备的维护、日常零星维修及保养，两个配电间、水泵房的维护维修工作。配电房值班人员按照电力部门要求必须具有高压电工证。

（ 2）水电单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有水电维修耗材的承担主体为甲方。

2、泥木维修服务内容、范围

（ 1）****公寓公共区域内2400张门窗、塑钢门及室内8000多套家具（床、柜、电脑桌等）的维修维护；负责房屋墙面、路面、围墙、防水层、下水道、供排水路、电井（弱电井，消防井）、厕所、澡堂、化粪池、流泥井、花池、运动场、垃圾站、晾衣场、沟渠的小型维修（所有基建工程已过合同维护期）。

（ 2）单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有维修耗材的承担主体为甲方。

3、公共部位养护管理

(1)外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。

(2)****楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损;门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房设施正常运行。

(3)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

(4)根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

(5)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

(6)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（三）秩序维护及消防安全管理

1、消防控制室24小时值班服务，上岗人员要求具有安全生产管理培训合格证。

2、消防系统

(1)消防控制室按规定值班、消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

(2)消防泵至少每月启动一次并作记录,每学年保养一次，保证工作站工作正常;消火栓、灭火器至少每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好、能正常供水，消防栓、供水管道做好冬季防冻措施，做好台账记录;消防带至少每学期巡检一次，阀杆处每学期加注润滑油并做放水检查一次。

(3)定期巡检校内消防设施设备的功能完好情况，完好率100%。

(4)督促施工单位配置消防器材、确定消防安全责任人。

(5)制订突发火灾/火情应急预案。

（四）环境卫生保洁服务

1 、白田生活区各类面积统计表（面积单位㎡）

序号	名称	建筑面积	建筑物占地面积	天台面积	架空层面积	****楼办公区域面积	室外公共区域面积
1	****楼	11256 .35	2002	2002		800	分为生活区外围面积及生活区内公共区域面积 **楼食堂外面的圭**公寓外面马路为止计算约为 1200 ㎡；生活区公共区域面积为白田占地面积 30585 ㎡ - 建筑占地面积 9474 ㎡ =21111 ㎡。另外安全护栏清洁面积约为 800 ㎡。
1	****楼	1793.10	2002	2002		800
2	1 栋	4000.33	935	934
3	2 栋	4001.87	935	934
4	3 栋	4067.95	935	934
5	4 栋	4067.95	935	934
6	5 栋	4170.58	935	934	930
7	6 栋	4844.62	935	934	930
8	7 栋	4897.94	935	934	930
9	8 栋	4170.58	935	934	930
10	合计	48672.31	9474	9474	3720	800	23111
11	公共区域保洁面积			37105 ㎡

2 、桃阳生活区各类面积统计表（面积单位㎡）

序号	名称	建筑面积	建筑物占地面积	天台面积	架空层面积	4 楼办公区域面积	室外公共区域面积
1	****楼	9379.68	2563	2563		4 00	分为生活区外围面积及生活区内公共区域面积桃阳外围区域从**城**公寓外面马路为止计算约为 1500 ㎡平方米，生活区内公共区域面积为占地面积 38233 ㎡ - 建筑占地面积 13334 ㎡ = 24899 ㎡。
2	1 栋	6020.33	1346	1300
3	2 栋	5264.87	1346	1300
4	3 栋	7067.95	1346	1300
5	4 栋	7067.95	1346	1300
6	5 栋	7170.58	1346	1300	1280
7	6 栋	6844.62	1346	1300	1280
8	7 栋	6897.94	1346	1300	1280
9	8 栋	7170.58	1346	1300	1280
10	合计	62884.50	13334	12963	5120	400	26399
11	公共区域保洁面积			44882 ㎡

3 、保洁服务内容、范围及标准

（ 1）****公寓的日常卫生保洁，****公寓垃圾日产日清。垃圾站日常维护、保养和垃圾的压缩处理及清洁消毒工作。生活区内所有沟渠、管道每学期两次的清洗，后勤区域墙面牛皮癣的清洗， ****公寓架空层、天台的卫生保洁，****楼办公区域的卫生保洁、后勤区围墙的卫生保洁，公共区域内设施设备的卫生保洁，****楼外墙的卫生保洁，****公寓走廊、楼梯、公共厕所及公共活动区域设施设备等的卫生保洁，****公寓外围“门前三包”卫生保洁。

（ 2）****公寓内道路、绿化区、运动场、公共厕所、架空层、公共澡堂干净整洁；所有明沟、暗渠畅通无积水；公共设施设备干净、整洁、明亮。定期检查每个宿舍卫生，组织开展文明宿舍评比活动。

（ 3）公共区域卫生保洁工具材料（拖把、撮箕、扫帚、垃圾桶、垃圾车、锄头、铲子、抹布、洗涤剂、84消毒液、洗厕液等），垃圾收集、运送所需工具材料，沟渠清理工具材料（铲子、锄头、大/小型疏通机、高压水枪等）。所有保洁工具及清洁设备、材料由甲方提供。

（五）绿化面积的构成情况以及绿化服务内容、标准

1、绿化面积构成情况（面积单位㎡）

序号	所在地	名称	数量	面积
1	白田	草坪	18个	7075
2	白田	绿篱	21个	3500
3	白田	灌乔木	300棵	1050
4	桃阳	草坪	22个	9075
5	桃阳	绿篱	24个	4500
6	桃阳	灌乔木	320棵	951
7	总计			26151㎡
8	备注：绿化面积按平面图上绿化率 38%计算

绿化所需肥料、农药、补种费用的承担主体为甲方。

2、绿化美化服务内容、范围和标准

1）****公寓内花草树木剪枝、整型、除虫、除杂、施肥、补栽、养护工作；生活区域内宣传栏、指示牌、宣传牌、温馨提示牌、宣传横幅、气球等设施的美化、亮化的工作并保证设计优化、安全、布局合理。（说明：所需材料由院方提供，设计、安装、维护由服务单位负责。）

2）****公寓内的花草树木生长茂盛、四季长青、美观有型，所有公共区域的宣传、亮化、美化、布局合理，感官舒适。

（六）充值、客服服务内容、范围及标准

1、充值员24小时值班，****公寓师生投诉、咨询及维修接待工作，并对学生服务处理过程进行全程跟踪，及时向学生反馈处理结果，回访学生满意度。控电室严格控水控电，按照省物价局、省教育厅的要求，免费为每生每月提供3吨水、5度电，超出部分由学生到控电室购买水电，控电充值员每月按时向学院上交代收的水电费。

2、充值员应精神饱满，态度诚恳热情，工作认真细致、服务周到及时，资金结算及上缴及时无误。

（七）****公寓的零星搬运、活动协助支持等其他后勤服务。

五、其他项目情况

1、配电间的检测检修内容、范围

1）配电间检测试验报告的内容有：电力电缆试验报告、310、304、302、3x14、3x13高压柜试验报告、变压器试验报告、进线柜试验报告、出线柜试验报告等。

2）各项检测、维修专用工具，定期更换的零部件和材料（电路板、电线等），维修维护时需要的材料，年检年审、系统升级所需费用等等。

★ 以上工作须委托具有资质的单位进行了专业服务，费用由中标单位承担，投标人须在投标文件中进行书面承诺。

2 、水池清洗消毒的内容、范围及标准

1)对两个生活区的33个蓄水池一月一次的清理消毒工作，检查池盖和溢流孔、***网,池盖是否密封并加锁，清理水池(水箱)上方及其周围的杂物,使水池(水箱)周围环境整洁。对清洗后的池水采样,并送检。

2)当水池(水箱)排空到剩下的0.3~0.5米水位带水清洗,加清洗剂对池壁及池底进行洗刷,然后将洗刷后的污水排走,再用清水冲洗干净。

对池壁进行消毒,用含氯量300克/升的消毒药物喷于池壁周围,停留30分钟至1小时,然后用清水冲洗干净。放入自来水并投加维持消毒用的消毒药物。

3)使用符合国家标准的消毒药物和消毒工具，水箱清洗消毒的所有费用。

★ 以上工作须由中标单位负责，费用由中标单位承担，投标人须在投标文件中进行书面承诺。

3 、配合专业做好化粪池等的清洗运等工作。

★ 以上工作须由中标单位负责，费用由中标单位承担，投标人须在投标文件中进行书面承诺。

六、人员配置要求

中标人为聘请人员购买社保、意外保险及工资等，确保人员基本保障。

1、保洁人员：总人数要求不少于18人，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实。女性要求身高150cm以上，年龄为55周岁以下。男性要求身高160cm以上，年龄为55周岁以下。

2、绿化人员：总人数要求不少于2人，男性，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，身高160cm以上，年龄为55周岁以下。

3、维修及电工人员：总人数要求不少于9人，男性，高压配电室要求持有高压电工证，品貌端正，身体健康，勤劳朴实，身高160cm以上，年龄为55周岁以下。

4、消防专干人员：总人数要求不少于5人，要求身体健康，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。要求男性，身高170cm以上，无不良记录或嗜好，须持证上岗，退伍军人优先，年龄为20～45周岁。

5、充值人员：总人数要求不少于4人，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，爱护学生。女性要求身高150cm以上，男性要求身高160cm以上，年龄为55周岁以下。

6、管理人员：不少于 2名，项目负责人1名，项目助理1名。其中本项目负责人必须具有物业管理工作经验，持有物业经理证书，有两年以上的连续的物业管理工作经验（提供物业公司缴纳的社保依据证明）。具备垃圾分类和文明创建相关管理工作经验。具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。男性要求身高 160CM以上，年龄为50周岁以下，女性要求身高150CM以上，年龄为50周岁以下，品貌端正，身体健康，勤劳朴实。

7、工作人员岗位配比

服务内容	配备人数（人）	计算依据
1、日常管理及服务	1	项目经理 1人
1、日常管理及服务	1	物业助理 1人
2、校舍及设施维护（含配电室值班）	9	超过 80000㎡配备5人，白田、桃阳配电间各1间
2、校舍及设施维护（含配电室值班）	9	超过 80000㎡配备5人，白田、桃阳配电间各1间
3、秩序维护及消防安全管理	5	消防控制室 2间，按每间2人配置，替班1人
4、校园环境保洁服务	18	现按目前实际人员配置
5、校园绿化服务	2	绿化面积每 25000平方米配置1人，根据学校面积可配置2人
6、特殊岗位（充值员、杂工）	8	每个片区配置 2名充值员，24小时值班
合计	44

三、技术规格：

一、项目名称

****公寓物业服务（ 2022-2025 ）

二、预算金额

2313701.47元/年，6941104.41元/三年（合同一年一签）

三、****公寓主要数据

项目	具体内容
占地面积	68819 ㎡
建筑面积	白田生活区 48672.31 ㎡，桃阳生活区 62884.5 ㎡，共计 111556.81 ㎡
公寓栋数及面积数据（公寓正在改建，将容纳 10000学生，****楼）	桃阳（合计 62884.5 ㎡） **楼名学生6020.33 ㎡、楼名学生5264.87 ㎡、楼学生7067.95 ㎡、楼名学生7067.95 ㎡、楼名学生7170.58 ㎡、楼名学生6844.62 ㎡、楼学生6897.94 ㎡、楼名学生7170.58 ㎡，共 8栋公寓。食堂6887.93 ㎡，商铺 2491.75 ㎡。白田（合计 48672.31 ㎡）楼名学生4000.33 ㎡、楼名学生4001.87 ㎡、楼学生4067.95 ㎡、楼名学生4067.95 ㎡、楼名学生4170.58 ㎡、楼名学生4844.62 ㎡、楼学生4897.94 ㎡、楼名学生4170.58 ㎡，共 8 栋公寓。 **楼建筑面积 11256.35 ㎡。商业建筑面积 1793.1 ㎡。
绿化面积数据	26151㎡
人数	9635人
配套设施	配电间：白田区 1 个，桃阳区 1 人，共计 2 个。消防控制室：白田区 1 个，桃阳区 1 人，共计 2 个。
需要物业保洁的区域	公寓内（除寝室外）保洁区域：楼道、楼梯、公共厕所、天台、架空层等公寓外保洁区域：外围道路、沟渠、管道、绿化带、运动场地、公共区域设施设备、垃圾站等

四、交付时间和地点：

1、服务期限和地点

1.1本项目服务期限为3年，合同一年一签。

1.2本项目服务地点：长沙商贸****公寓白田片区、桃阳片区。

2 、结算方式：

2.1付款人：长沙商贸旅游职业技术学院。

2.2付款方式：通过国库集中支付。

2.3付款条件：每季度按考核结果支付，若遇休息日、法定节假日或学校财务封账，则付款时间顺延。

五、服务标准：

七、物业考核办法

第一章总则

第一条为切实加强和规范我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、精细化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合物业招标文件和学校实际，制定本办法。

第二条长沙商贸旅游职业技术学院（圭白路校区、韶山路校区）区域内物业管理的考核，适用本办法。

第三条本办法所称物业服务企业，是通过政府采购与长沙商贸旅游职业技术学院签署物业服务合同，依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务的企业。

第四条本办法所称物业管理，是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对我校相关场地、道路、楼宇及配套设施设备，进行维修、修缮、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动。

第二章考核机构设置

第五条成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处等部门主要负责人担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处负责人组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；考核领导小组办公室设在后勤处。

第六条推选物业（业主）代表。党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处、湘菜学院、旅游管理系、人文艺术系、会计系、经济贸易系、信息与汽车工程系、成教培训部和实习就业处等13个部门在本处室系部院范围内指定1位负责同志作为学校业主代表，主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每个月对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。

第三章考核内容、方式和评分标准

第七条考核从《长沙商贸****公寓物业管理考核细则》的执行情况、业主代表及老师满意度调查二个方面进行，分值分别为80分、20分，满分100分。

1、《长沙商贸****公寓物业管理考核细则》的执行情况分值80分。《考核细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与物业公司商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%。

2、对物业服务企业实行考核评分管理。具体分工是后勤处负责全校公共区卫生、绿化等考核；保卫处负责全校安全保卫工作的考核；学生工****公寓的考核。各部门根据物业服务企业的服务管理质量、服务对象反映等情况进行评分，取平均值作为本月物业的评分，并按照评分情况作出相应处理（评分细则附后）。

3、校区业主代表及老师满意度调查。业主代表满意度调查由物业公司在每季度末月25日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，原则上要求业主代表写出“不满意”的理由并提出建议），计算方法为先计算出满意率、一般率，总分按100分计算，得分=满意率*100+一般率*50+不满意率*0，业主代表满意度调查满分为10分；老师满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分20分，是考核总分的20%；

第八条考核结果的运用及奖惩

物业管理考核总分为 100分。学校正常教学期间每月统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩。

总评分达到 85分（含）以上，按合同约定全额支付物业管理费；

总评分在 85分以下为不合格，每少一分处罚金 5000元，扣完为止；如累计6个月为不合格，次年终止合同。

物业公司因管理不当造成重大责任事故、重大经济损失或导致学校发生泄密事件，受到上级机关通报和处罚或造成重大影响的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行处理。

第四章考核原则及要求

第九条考核原则。物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

第十条考核要求

1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

2、物业公司需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

附考核细则 :

综合要求、卫生、绿化等方面物业管理考核细则

月份：考核部门：总分：100分

序号	评分细则	分值	扣分标准	得分
1	年度、月有工作计划；有半年及年度总结；及时按要求召开每年 2次总结会	5	每缺一项扣 0.2分
2	管理人员和专业技术人员必须持证上岗；工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养	5	无证上岗，不统一着装每人次扣 0.2分
3	物业办公室建立 24小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）；接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理	5	无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣 0.5分
4	****公寓检查中发现的问题，在下次检查中（超过一周）仍未作处理，并未向管理部门汇报和说明原因的	10	每次每项扣 0.5分
5	受理服务范围内各部处室报修服务项目超过 2次以上未作处理；超出物业维修范围而未及时报修	10	每次每项扣 0.5分
6	公共区域地面清洁、无杂物、痰迹、烟头、无积水等；落叶等垃圾能及时清理，确保边沟、管道畅通；垃圾桶擦拭干净、周围无乱丢乱扔现象；***网、无蝇、无鼠、无污垢、水塘无大面积飘浮物	10	每次每项扣 0.2分
7	公共区域内设施（桌椅、沙发、地毯、窗帘、玻璃等）保洁不到位，设施有污渍、损坏不及时更换清理的	10	每发现一次扣 0.2分；超出10件以上扣3分
8	垃圾不及时组织清运，导致堆积、污水外溢或恶臭外溢影响环境的（装修垃圾临时堆放除外）	5	每发现一次扣 0.5分
9	流离井、雨水井、化粪池每半年清掏一次，日常无膨溢；不定期进行公共场所的卫生消毒，除蚊、灭鼠、治虫等	5	未及时清掏扣 2分
10	花、草、林、木，不按时施肥、浇水、防治病虫、修剪造型、除草的	5	每发现一次扣 0.5分
11	因病虫防治不力和养护不及时造成花草树木死亡的；有在树木上悬挂、晾晒衣物现象而不及时制止的	5	每发生一宗扣 0.5分
12	银杏、罗汉松、桂花树等名贵树木不能有死亡现象 ,造型树种春秋季各整形剪修一次	5	死亡一棵扣 2分；未整形剪修扣1分
13	景观构造物因疏于管理 ,导致构造物构件损坏、丢失的	5	每出现一宗扣 0.5分
14	卫生工具不按指定地点停放，而随处乱放者；不及时关灯、关水	5	每出现一宗扣 0.2分
15	因物业公司服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的；不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行为不制止或不报告	5	每出现一次扣 0.5分
16	文明创建或垃圾分类等工作的现场迎检，因保洁区域存在垃圾被扣分；垃圾分类台帐管理混乱导致扣分；物业人员违规吸烟，或存在其他不文明现象导致扣分。	5	每出现一宗扣 0.3分
合计	建议：