长沙市南雅望城学校：物业管理服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

1、采购项目需要落实的政府采购政策：（根据采购项目特点选择）

（1）强制采购：列入财政部、国家发展改革委发布的最新一期《节能产品政府采购清单》且属于应当强制采购的节能产品 √

（2）优先采购：政府采购鼓励采购节能环保产品、政府采购支持两型产品√

（3）价格评审优惠：政府采购促进中小企业发展（包括政府采购支持监狱企业发展、政府采购促进残疾人就业）√

2、采购进口产品：本项目拒绝进口产品投标。

二、相关标准：

符合国家和地方相关规定要求。

三、技术规格：

一、采购内容

1、物业管理服务期限：二年（从签订合同之日起算时间，合同一年一签）。每季度业主单位对物业单位进行考核，如业主单位对物业季度考核低于360分，业主单位有权单方面终止合同。

2、对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁、水电维修、保健管理、绿化、接待、库管、垃圾清运、管道疏通等物业服务工作。

（1）****楼、****楼、体育馆，****楼、学校公共区域(室外)，教师周转房、地下车库等物业管理服务；

（2）水电、泥木设施的维修维护；

（3）体育馆、运动场地、健身场所物业管理服务(含室内保洁的服务)；

（4）会务、活动接待，库房管理等物业管理服务；

（5）校园环境卫生，垃圾外运，公共区域设备设施的清洁等物业管理服务；

（6）协助学校分发教材教辅资料，配电间，水塔等物业管理服务；

（7）学校内常规、突发情况的保健卫生服务。

（8）其他物业管理服务。

二、项目服务人员要求

1、物业人员配备不少于19人：项目管理1人、物业助理1人、房屋及公共维修人员（水电工、高压电工、泥木工）3人，保洁员11人、绿化员1人、库管员1人、保健员1人。

2、年龄20-55岁之间，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

3、所有工作人员统一着装，必须健康上岗，电工、保健员等岗位需要持资格证上岗。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从采购人统一领导和临时调配，保证采购人物业管理服务的有序高效运作。

三、其他约定事项

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。

4、物业公司无对外收费权。

5、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

6、物业管理用房的提供情况：采购人提供物业管理用房。

7、物业管理食宿安排情况：由中标人自行安排。

8、公用水电费的分担及收缴要求：由学校负责，但中标人所委派的物业人员住宿产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费。

9、履行保证金数额及要求：签定合同时交纳年合同总金额的3％作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

10、因物业公司管理造成的一切事故由物业公司承担全部责任。

11、对物业管理公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《****城学校物业管理考核实施细则》。

四、交付时间和地点：

1、服务期限：服务期限为二年，合同一年一签，自合同签订之日起算。

2、服务地点：采购人指定地点。

3、履行方式：中标人应根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

五、服务标准：

一、项目内容、标准及要求

（一）环境卫生保洁服务

1、服务内容

服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、****广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾站设备的及时清理（不包含教室内及教师周转房室内的卫生保洁)。

2、服务标准：

2.1 外围场地及绿化的保洁

（1）房屋周边区域、道路、周边绿化带内无明显垃圾、落叶。

（2）道路地面、广场地面、绿化带、开放式地沟大件垃圾≤1件。

（3）室***网。

（4）房屋外观完好、整洁，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2.2 公共区域及辅助用房保洁

（1）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（2）平台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净，***网。

（3）消防栓、***网。

（4）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（5）由物业负责的垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（6）隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、***网。

（7）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、***网。

（8）每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

（9）低处玻璃门、无污渍，***网。

2.3 垃圾分类与清运

（1）根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。

（2）垃圾清收率不低于99%。

（3）按政府职能部门要求清运垃圾至指定点。

2.4 卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

2.5 完成学校校园环境卫生保洁服务的其他要求并达到考核要求。

（二）绿化养护要求

1、服务内容

物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

(3)室内外花木摆放及维护，不含教室内。

(4)学校免费提供绿化所需水电，农药、肥料、工具、汽柴油等。

（三）房屋及公共维护（含水、电、泥、木、搬运、杂工）

1、给排水系统设备运行维护

1.1服务内容：给排水系统的设备、设施，如管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护、巡查。

1.2服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，及时进行故障排除，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

2.1服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、空调系统、等设备进行日常管理和养护，确保正常运行使用。

2.2服务标准：做到安全、合理、节约用电；水电维修人员必须持证上岗；及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

3、设备管理维护

3.1服务内容：每周检查一次，做好记录，及时报修。

3.2服务标准：定期对设备设施排查，保证系统灵敏有效；定期对员工进行安全生产培训，提高人防技能。

4、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

4.1服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、沟渠、池、井等。

4.2服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、房屋门窗维修要求

5.1服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

5.2服务标准：确保门窗完好和正常使用，如有损坏及破损应进行及时维修。

6、学习办公生活家具维修要求：

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

7、房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担。

8、服从完成临时调派的任务。

（四）保健管理

1、服务内容

（1）在学校总务处、安保处的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作,保健室必须由中标人办理卫生行政部门颁发的相关资质，学校不负责相关费用。

（2）制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

（3）贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。协助学校对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

（4）对学校保健工作进行卫生监督，使采购人的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

（5）抓好学校的防病、防疫工作，配合学校做好学生的近视眼的防治工作。

（6）配合学校组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校做好各项体检工作。

（7）及时做好学校教职员工和学生临时或突发的一般护理工作。

（8）协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

（9）保健室必须留有专门的保健员，且值班时间与学校工作时间同步，在岗保健员必须穿着专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

（10）保健室医疗器材及医药用品，由学校提供。

（11）认真做好各类传染病防控工作，并建立防控制度及措施，积极配合学校贯彻与落实。负责季节性、流行性传染病的监测、预防和接种等工作；负责建立健全传染病防控制度，发现流行病、传染病要及时隔离、消毒等，防止在学校流行；协调各教学部门做好传染病防控的各项工作要求，流感期间必须做好室内消毒疫情上报等相关工作。

（12）义务担任全校师生常见病、流行病的预防和指导，校运会或学生大型活动时的义务医疗服务。

（13）配合学校搞好卫生宣传、****中心工作，并做好自身的环境卫生。

（14）不得私自转让给他人承包。

（15）完成学校交给的其他工作。

2、服务标准

六、验收标准：

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照长财采购〔2024〕5 号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》的相关规定验收。

2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他投标人采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

七、其他要求：

一、结算方法

1、付款人：****城学校（国库集中支付）。

2、付款方式：合同签订后，按季度支付，每季度期满当月10日前支付上个季度的款项。

3、考核：签订合同后每季度采购人对物业单位进行一次考核，考核要求(与物业费用支付挂钩)具体见《物业管理考核实施细则》，满分为400分。若考核结果存在扣分的，在每季度结算费用中扣除，季度考核总评分≥390分的免予扣款；季度考核总评分390分＜考核总分＜380分之间的，按200元/分在每季度结算费用中扣除；季度考核总评分370分≤考核总分≤380分之间的，按400/分在每季度结算费用扣除，季度考核总评分360分≤考核总分＜370分之间的，按600/分在每季度结算费用扣除，如中标单位季度考核总评分低于360分，采购人有权单方面终止合同。

二、其他要求：

1、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的各项费用，以及在服务实施过程中应缴纳的一切税费、管理费、保险费(含意外保险）、人工、财务、培训费、服装费、生活垃圾清运等与该项目管理有关的费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2、投标人在投标前，自认为需要踏勘现场的，踏勘现场有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

附件：《****城学校物业管理考核实施细则》

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。