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一、项目概述
项目编号：NMGZFCG-DDFW-2023-242093
项目名称：内蒙古自治区文化馆物业管理服务定点采购
采购单位：内蒙古自治区文化馆
所属区域：内蒙古自治区本级
预算金额(元)：289,735.04
项目开始时间：2023-09-01 17:43:20
采购人联系方式：王松 6913653
采购计划备案书/批准书编号：项目流水号[2023]20502号
采购方式：电子卖场（定点服务）
二、需求明细
| 编号 | 项目需求 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|
| 1 | 项目概况 （一）物业概况 内蒙古内蒙古自治区群众艺术馆位于呼和浩特市回民区规划一路以南，巴彦淖尔北路以西，18 米规划路以北、24 米规划路以东。 内蒙古自治区群众艺术馆功能用房组成包括群众文化演出剧场、展览用房、报告厅、排演厅、文化活动教室、***网络教室、多媒体视听教室、舞蹈排练室、琴房、美术书法教室、图书阅览室、游艺用房、录音录像室、文艺创作室、研究整理室等； 管理用房包括行政办公室、接待室、财务室、文印打字室及值班室等组成。 辅助用房包括休息室、卫生、洗浴用房、服装、道具、物品仓库，档案室、停车场及设备用房等； ****广场、道路、绿化及各种管线设施等。 （二）采购预算 经****中心核定内蒙古内蒙古自治区群众艺术馆全年物业费为5715600元。 （三）服务期限 本项目确定一家物业管理公司，为内蒙古文化馆提供物业管理公司服务，服务期限为一年。 （四）委托服务管理事项 运行阶段（常规物业管理公司服务）主要内容包括但不限于：负责内蒙古自治区群众艺术馆的综合管理、品质管理、安全保卫、消防管理、停车场管理、环境卫生管理、绿化管理、房屋建筑维护与保养、机电设施设备管理、活动服务、剧（展）场管理、会议服务、食堂管理、等项目的维护等。 （五）管理模式 物业公司要应内蒙古自治区文化馆实际需求，提出物业接收管理整体服务模式，包括但不限于以下内容： 1. 物业公司制定购入的设施设备运营维护方案、后勤保障设置和服务方案及日常物业服务方案。 2．物业公司根据对项目的实际情况，提出符合项目管理实际情况的整体服务思路，列出以上服务的所有问题清单，并提出相应的解决措施。 3．根据该项目的管理特点，要求物业公司尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，提供针对本项目的物业管理公司信息化技术应用方案。 （六）新馆内设备设施维护费用管理方式 1.对于消防系统、弱电设备等专用设备，如物业公司不具备相关特殊设备资质，可由物业公司外包给有资质的专业公司进行维护保养，外包合同须向内蒙古文化馆报备。 2.对专业的设备进行外包，要求外包单位按国家相关安全规范，有资质的维保单位，为保证新馆的正常开放，对新馆内重要设备设施要有驻场人员，应该有国家规定的专业上岗证，能独立处理应急故障，对影响较大的重要设备，原则上不应少于2人。 （七）本项目要求购买相关保险 因场馆较大，设施设备较多，要求物业公司为工作人员购买一定的意外伤害等保险。 二、物业管理公司要求 内蒙古自治区群众艺术馆是大型综合性公共场馆，人流密集单位，属消防、治安保卫重点单位，是展现内蒙古文化一定的地域标志性，拟打造成为全国一级文化场馆，是人民群众观展、游览、学习、交流的重要场所。同时，具有办公、档案储存等功能，属半封闭管理项目，牵涉到安全性、保密性、防范性及控制性，是物业管理公司综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理公司服务高标准、高要求。 （一）物业管理总体要求 1、物业管理服务要体现“优质、高效、安全、舒适、节约”。 2、内蒙古自治区群众艺术馆是政府部门对外开放的重要窗口，治安保卫重点单位，重点防火单位，对安全性、规范性要求严格，物业管理公司服务要高标准、严要求。 3、物业管理公司对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证或相应专业岗位资格证。 4、物业管理公司必须遵守内蒙古自治区文化馆的各项规章制度，配备充足的服务人员，保证服务质量，重要岗位人员年流动率不得超过20%。对服务质量差，不配合工作的服务人员，内蒙古自治区文化馆有权采取相应的惩罚措施，或责令物业管理公司另行派遣人员。 5、物业管理公司对所属聘用人员必须按《中华人民共和国劳动法》办理各种用工手续。 6、物业服务人员需经严格培训。 7、物业服务人员要统一着装，佩带统一工号标志，要注意仪容仪表、公众形象。 8、物业管理公司在做好工作服务的同时，有责任向内蒙古自治区文化馆提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 9、物业管理公司不得擅自改动馆区内的房屋、管线、设备等的位置和用途，应结合场馆提出切实可行的维护保养计划及方案（如场馆构件的维护保养应每月形成检查报告；电缆、电梯、高低压电箱及配电房等应每天形成检查记录；空调、舞台灯光音响设备等每月形成检查报告；结合场馆提出蚊、蝇、鼠、蟑消杀计划，每月形成检查报告）。 10、物业管理公司应当对涉及内蒙古自治区文化馆的信息严格保密，未经内蒙古自治区文化馆许可，不得将信息泄露给第三方。否则，内蒙古自治区文化馆保留追究物业管理公司法律责任的权利。 11、物业管理公司提供可行性的接管方案，并安排专业人员协助内蒙古自治区文化馆完成项目中接收及移交，包括且不限于相关建设参建各方形成的合同、图纸、方案、设备等，相关资料档案应建立独立的资料档案室予以规范化保管。 12、内蒙古自治区文化馆委托管理的事项中，除按照国家有关规定必须由有资质专业单位进行服务保障的项目外，未经内蒙古自治区文化馆同意，物业管理公司不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。 13、物业管理公司签订服务合同三个月内，须与本项目属地公安机关派出所形成联防联动机制，在出现突发事件时，能够按照属地公安机关制定的工作预案进行响应。 14、物业管理公司应针对本项目的实际情况制定科学合理的人员配置方案，如各专业人员岗位分布示意图、安保巡检路线图、日常及活动保障时重点区域布岗情况、对应的岗位职责等。 15、近年来国家大力开展“节约型公共机构示范单位”的活动，绿色、低碳、 环保已成为公共机构的要求,且本项目有大量的设施设备需要物业管理公司进行日常运行管理，物业管理公司需制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议。 16、物业管理公司能够积极与当地政府开展共建、共治、共享工作，与政府部门建立良好的关系，在物业服务过程中，积极开展多种类型的党建活动（如党员志愿者活动、党员主题教育实践活动等），对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。 17、物业管理公司应根据法律规定与其派驻人员签订劳动合同，建立劳动关系。劳动关系协调工作责任重、专业性强，物业管理公司应建立劳动关系协调机制。 （二）物业工作具体要求 1.合同生效后，物业管理公司应随时做好进场准备，依据招标文件及投文件的要求，按照内蒙古自治区文化馆的时间要求，安排人员及设备进场，并接受内蒙古自治区文化馆监督。 2. 对已有及后续购入的设施设备制定检测、调试、维护方案 资产清点完成后对以上所有设施设备进行检测运行调试，配备检测根据、列出设备调试内容，记录设备调试问题，提出整改方案，制定后续维护计划。 3.配备必要的工具设备。 （三）日常物业管理公司具体要求 1、综合管理 （1）内蒙古自治区文化馆提供管理用房给物业管理公司使用，物业管理公司应按内蒙古自治区文化馆要求列明管理用房分配方案并报内蒙古自治区文化馆审批。 （2）***网络（有限使用）、办公桌椅等办公设备设施。 （3）主要开展运行综合性管理和属下业务部门的综合管理服务，包括行政管理、人事管理、财务管理、人员培训以及其他后勤保障与服务管理。 （4）需按场馆服务要求，配置综合管理、品质管理、安全管理、消防管理、工程管理、活动服务、保洁管理等管理架构。 （5）负责按服务项目要求，调整配置相关业务部门架构。 （6）负责按招标文件要求或后续内蒙古自治区文化馆发出的书面文件要求配备岗位，并根据实际工作要求，安排符合业主要求和现场运行要求的足够的岗位人员，以保证做好各项服务工作。 （7）应组织编制及落实工作人员的培训工作，确保员工达到基本素质要求和基本岗位技能的要求。 （8）负责制定员工行为规范和各岗位操作规范，确保员工按规范确保员工遵守劳动纪律，岗位责任制执行率达到100%。 （9）根据应急预案组织做好客流高峰和节假日开馆的各项工作准备，确保岗位人员数量符合需求，做好响应的应急方案，保障新馆场地、设备设施的安全正常运行。 2．安全防卫与监控管理 负责物业辖区内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫实施方案与管理制度。确保无火灾、无刑事、无治安、无交通事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。 （1）全天24小时对物业辖区范围内治安情况进行巡查和保卫监控。****广场上停车以及场馆外围张贴、摆卖等。在危及人身安全处设置明显标志，并采取防范措施。 （2）全天24小时对出入人员和物品实施管理、检查和控制，严防外来人员从车库及展区直接进入办公区，密切监视可疑人员出入动态。 （3）熟练并灵活运用监视控制系统（含安保、消防、楼宇自控等管理功能），充分发挥新馆的技防优势，实行24小时全天候监控，并形成记录；出现消防报警时1分钟内辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。 （5）物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱内蒙古自治区文化馆正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止并采取救助行动。 （6）负责物业辖区内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要5分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有秩序维护人员必须无条件服从指挥和调遣。 （7）禁止携带大件行李人员进入办公区。对携带大件行李或物品离开办公区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。 （8）协助内蒙古自治区文化馆组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据内蒙古自治区文化馆要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对新馆的安全、防护、保卫工作。所增派的临时人员，需提前将相关资料提供给内蒙古自治区文化馆审核。 （9）未经内蒙古自治区文化馆批准，禁止任何人在馆区内从事商业性经营活动。禁止馆区内与参观、业务办理无关的一切活动。禁止一切非法活动。 （10）设立义务消防组织，定期组织演练和培训，依据合同对消防维护保养单位进行严格管理，确保馆内消防设施设备安全正常运行。 重要提示： 物业管理公司应当自开展保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级公安机关申请备案。 3.停车场管理 （1）交通、车辆、停车场管理要有专人负责，制定切实可行的管理制度，并报内蒙古自治区文化馆批准。 （2）要有车辆行驶、停放识别标记。 （3）自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。 （4）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。 （5）全天24小时对地下停车场、地面停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行内蒙古自治区文化馆停车场管理规定或临时特定要求。负责内蒙古自治区文化馆重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆停放管理。 （6）每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。 （7）文化馆内车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。 （8）严禁馆门前人行道、路面停车；严禁馆外围张贴、摆卖或闲坐等。 （9）其它与交通、车辆、停车场有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 4.消防安全管理 负责物业辖区内的全部消防设施、设备的使用和管理及文化馆火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防实施方案与管理制度。确保无火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。 （1）物业管理公司须按照规定，安排文化馆消防监控室(含治安保卫、消防安全、楼宇自控等管理功能)岗位的服务人员不少于6人，人员持建（构）筑物消防员职业资格证或消防设施操作员证上岗，三班轮值，每班不少于2人，巡视并形成记录。工作时间不得超过8小时，专人专岗、不兼岗。物业管理公司无法提供有效的持证或每班监控人员不符合国家有关的规定，内蒙古自治区文化馆可直接中止合同。 （2）按照“二级防火单位”的要求，制定并落实值勤实施方案与管理制度，如建立消防管理制度、设立消防组织机构、明确职责和工作程序，落实消防责任人。消防管理制度应包括操作规程、****楼火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。 （3）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到最低。 （4）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养，加强定期试验的工作，每月对消防系统进行必要的抽验工作，做好有关事项的记录工作以备查用。国家法定节假日前（国庆、春节等）必须组织消防检查。通过检查，清除可能构成消防隐患的蛛丝马迹。 （5）做好消防知识的培训和宣传，建立义务消防队伍。出现消防事故7分钟内到达现场，进行必要的扑救；每年组织内蒙古文化馆综合消防应急演练不少于一次。 （6）其他与消防安全有关的事项。 5.环境卫生管理 负责制定具体管理服务方案和服务标准；****广场、道路，天台，木质地板，地毯，室内办公场所（含服务大厅），大堂，会议室，公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等），停车场，各种设备、设施的清洁卫生；如无特殊要求，保洁工作基本安排在正常办公时间内进行；内蒙古自治区文化馆临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。 （1）实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定准）并建立保洁登记制度。特殊岗位（5A级卫生间）保洁人员的呼叫响应时限为 3-5 分钟。 （2）垃圾桶每天清理2次，清洗1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。 （3）每月不少于一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。 （4）在场馆开放期间，****广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；展厅、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对地下层环境、设施进行巡回保洁。针对场馆实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对场馆排水、排污管道进行清疏；对场馆内公共环境、展区、卫生间、设施（各类标识牌、废品回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。保证每个清洁区域每天清洁不少于2次（洗手间不少于4次）。局部区域根据实际情况而定。 （5）在场馆休馆期间，对场馆内高空设施进行巡回清洁、养护。对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对两米以下管道、照明设施和墙身等进行巡回保洁。 （6）巡回对场馆各建筑物天台进行清洗、保洁。巡回或根据实际天气情况，对建筑物排水沟进行及时清理、清疏。巡回对场馆各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。 （7）每天一次对项目配套的各类功能用房（办公室、会议室、值班室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。 （8）每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站。 （9）协助督促场馆施工装修、布展产生的垃圾由相关施工单位当天处理、当天清运完毕。 （10）展览区、培训区、排练区、办公区、****中心等应在每次使用过后及时清洁。 （11）每月定时对项目配套的各类功能用房办公、会议家具、窗帘等进行清洗、打蜡及养护。 （12）每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站。对场馆内所有区域产生的各种生活垃圾进行统一收集处理。 （13）每月结合实际情况，对场馆蚊、蝇、鼠、蟑等进行预防和灭杀，所需费用由物业管理公司负责。 （14）每半年定期对消防及生活蓄水池进行彻底清洗，保证正常使用。 （15）配有保洁工具和设施，建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。 （16）馆****广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁，****楼体容貌整洁。 6.绿化管理 制定具体管理服务方案和服务标准；负责物业区域室外绿化的养护监管工作。 （1）绿化管理服务工作人员应根据植物的生长情况，对植物进行卫生清理(洁)、浇水、松土、修剪、除杂草(残枝败叶)、杀(灭)虫(蚁)防病、施肥等管理(维护、保养)服务工作。绿化管理服务工作人员在绿化管理(维护、保养)服务的工作中应做到肥水适度，保持花木正常生长，保持绿化区域卫生干净整洁。 （2）对物业区域内的所有花基、花槽进行松土工作，每月不少于两次。 （3）对物业区域内的植物进行杀(灭)虫(蚁)防病工作每月不少于两次。 （4）对所有绿化区域的植物进行卫生清理、浇水工作每周不少于四次，清理的垃圾应立即集中放至垃圾箱中。绿化生产垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物，能坚持在重大节日前和重大接待活动前进行突击清理。 （5）植物花卉施用的肥料应无异味、无毒的有机肥或高效无机肥.但要保证无刺激性气味，保证摆放环境清新自然.对虫害严重的应更换，施肥工作与浇水工作应分开时段进行。 （6）完成杀(灭)虫(蚁)工作时应尽量使用生化物防虫(蚁)或人工防虫(蚁)；需要使用杀(灭)虫(蚁)剂时，应选用低毒性、不危害健康的、无刺激异(臭)味、符合国家环保(卫生)标准的农药；在使用农药[杀(灭)虫(蚁)剂]时，应选择在晴朗无风的天气下使用农药，同时还要注意必须使用小型喷雾器或手动喷雾喷洒，避免药液扩散，喷农药的工作尽可能一次性完成。 （7）绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，冬季对植物采取保护措施。 （8）其他与绿化管理有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 7.房屋建筑维护与保养 制定具体管理服务方案和服务标准；负责房屋建筑本体及室外场地的维护和保养工作。 （1）制定相应的维护保养计划，进行日常检查、维护、检修和保养作业，并作出记录。 （2）物业管理公司定期对馆内结构的建筑物等上油漆进行保养维护，注意防御一些外界有害的化学物质，如空气中夹带的酸类、氯化物等物质。在酸雨等恶劣天气下，尽量可以做到外衣的防护，同时，保养过程中接触雕塑时必须手戴专业防护类手套，以免手上的汗液或其他杂质腐蚀到雕塑。 （3）每半年对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次；每半年对室内、外钢结构件、木质结构件进行一次检查，形成巡查报告，如发现问题应交解决方案。 8.物业配套设备设施维修管理 本项目设备设施数量多，功能先进，其物业设备设施运行差异性、实效性、专业性要求较高，物业管理公司拟派工程负责人需具备中级职称。 物业设施设备主要包括各类机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、安保技防系统、巡更系统及门禁系统、火灾报警及消防联动控制系统、车库出入管理系统、建筑物设施、会议厅、展厅等各种设备、全部停车场地设施等。 （1）服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责场馆内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。 （3）对弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡查维护和重点检测，建立各项设备巡查检修档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护检修，确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无损。 （4）对弱电系统（办公、通信、电脑、音像、展览、会议、楼宇、监控设备）性能状态进行每周检查、检测和计划性修理，并做好检查记录，确保各项设备正常运转。 （5）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。 （6）供电运行和电气维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在15分钟内到达现场处理，并做好记录；维修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证展览和办公使用需要。 （7）建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用；制订科学合理的经济运行和节能降耗措施，为内蒙古自治区文化馆提出节能减排的合理化建议；每周检修保养空调设备一次；***网一次，保证空调设备处于良好状态；冷冻水、冷却水系统每周加药一次，每月进行杀菌灭藻处理及除浮锈化学清洗一次；风管风机每月清洁，每月检测加油；每天日常管理和维护好避雷接地的设备设施；每年协助做好电梯、高压电气设备、防雷设施的年度检测工作。以上检修、保养均应做好计划和记录。 （8）设备维护人员配备方面：应按要求配备通风空调、给排水、电气、弱电系统等。对国家和地方有相关资质要求的岗位，须对应配置有上岗证人员；专业管理人员配置的变更，应报业主相关管理部门审核，其余人员的增减、调动，也须上报业主管理部门备案。维保人员到岗后，应及时向业主报告相应资质与持证情况，并随时提供相关资料备查。 （9）物业管理公司严格按照内蒙古自治区文化馆制定的节能减排方案执行，并根据项目实际情况提出节能减排合理化建议。 9.活动服务 活动服务****中心服务、观众意见投诉接待、剧场服务等工作。 （1）****中心服务，包括热线电话、问询、参观资料提供、广播、失物认领、寄存、便民服务、便民设施租用服务、医疗救助服务等。 （2）负责观众意见和投诉接待服务工作，及时反馈并跟踪后续处理，并做好相应的记录、存档和总结分析。 （3）负责剧场检票和服务工作，按“人票（证）相符”原则进行检票，保证观众快速、有序进入，通道不堵塞，并及时做好剧场检票数据的整理、上报等工作。 （4）负责剧场演出期间，观众进出场的秩序管理工作。 （5）开馆期间内各区域人力通道和秩序指引服务和管理、电梯乘用管理，根据客流高峰情况，及时做好各主要出入口人流 v（6）根据内蒙古自治区文化馆的具体要求，落实文化馆场地内举办的各类专项活动的现场服务保障和管理工作。 （7）负责开馆期间场馆内突发事件对应和后续跟踪处理工作，并做好相应的事件记录和存档。 （8）负责监督展览场地的运行情况，协助活动安排及保障活动场地基础设备及场地的正常运作；有损坏或故障及时发现报修或即时修复，并做好记录。 10.会议服务 包括但不限于配合内蒙古自治区文化馆的职能部门，提供与会议、展览开幕、节日庆典、学术交流等活动相关的一切服务。 （1）负责做好各项会务准备工作，提供与会议及专项活动等活动相关的一切服务。保障会议相关物资的充分准备，会议设备设施的正常使用，有问题及时处理，保障会务服务工作的正常开展。 （2）按需求布置会场，准备会务物资，设立报到桌，提供会务的相关服务，按内蒙古自治区文化馆要求提供录音、投影、电脑、横幅制作、欢迎牌制作和特殊商务服务，以及会务宾客的迎送和指引服务等。 （3）会务接待后勤保障，根据会务需求量及时补充会务用品数量、品种，严格管理会务物品的进出仓。按规定对非一次性使用的会务用品进行清洗、消毒。日常巡查会议室，检查会议室的各项使用设施、设备。 （4）服务期间绝不能因为服务站立时间过长，而倚靠会场墙壁或柱子；在会场服务时应尽量不干扰参会人员；会场服务过程，语言、动作要轻，避免影响发言者；遵守会场规定，不得随意翻阅会议文件或打听会议内容，对于所听到的会议内容应保密。 11.剧（展）场管理 （1）负责场馆内各展厅、剧场日常管理及安全保卫工作。 （2）遇到冲突或投诉，保持谦逊克制，对合理要求予以满足，不合理要求礼貌委婉拒绝，不得与参观人员发生冲突。 （3）加强管理，预防火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告内蒙古自治区文化馆职能部门设备管理处，防止事态进一步恶化，全力保护现场。 （4）物业管理公司应对每层展厅设置专职的保安人员，负责展厅的秩序维护和安全防范工作。特殊情况和内蒙古自治区文化馆认为有必要时，应尽量做到每间展厅安排一名人员。 （5）在剧场有演出活动时，物业管理公司每个部门的工作人员应相应地进行调配，协助完成好场地的秩序管理工作。 （6）协助内蒙古自治区文化馆做好展厅的布展、撤展工作，协助内蒙古自治区文化馆对展厅物品盘点工作及展厅门的开关。 （7）遵照“安全第一”的原则，建立管理制度并认真落实，展厅内值班巡逻制度，要做到时时、处处有监督，杜绝安全死角，确保万无一失。展厅内所有区域保持清洁，不随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，督促配合清洁工及时做好清洁和保洁工作，并保证洁净无异味，确保展区容貌整洁。 （8）负责对展览区域内各项档案、展品的看护。建立翔实展品档案，定期核查展品现存状况（由负责展览的处室提供展品清单），熟练掌握展览相关设备的操作规程，按照相关规定，定人定时开关设备，发现问题及时向相关处室汇报处理，采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保馆内展厅档案、展品安全。 （9）负责投诉接待及后续处理跟进工作，做好投诉原始记录、整理并作分析，收集整理当天投诉箱和意见簿。 （10）负责展区人流控制和高峰期参观人员疏导，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。 （11）休馆期间，对馆内各个展厅的地面、展品柜玻璃墙面等进行清洁，督促配合清洁工或专业人员进行清洁养护处理。 （12）负责馆内安检门的安全检查服务和维护管理，确保外来参观人员及携带物品全部过安检门，严防违禁品进入馆内，维护安检设备处于良好运行。 （13）其他与展厅管理有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 12.餐厅管理 （1）制作早餐和午餐。馆方职工可使用专用餐具，统一清洗统一管理。 （2）内蒙古自治区文化馆的工作人员因工作原因不能按时就餐，需延迟开餐或留餐，由内蒙古自治区文化馆负责统一安排与协调，物业管理公司应予以协助配合。 （3）物业管理公司对职工食堂内的消防安全、用电安全、食品卫生安全等负全部责任。 （4）具体的餐饮标准、服务标准在确定物业管理公司后另行商定。 （5）其他与食堂管理和服务、经营模式等相关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 13.档案资料建立与管理 物业管理公司具有健全的内部管理制度，包括：内部部门管理制度、安全保障制度、财务管理制度、档案管理制度、内部审计制度等。档案资料包括物业资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。 （1）按照国家档案管理的标准，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，采用计算机管理。 （2）资料收集范围包括物业管理公司工作所有详细、真实的资料。 （3）档案资料包括但不限于与物业相关的工程图纸、设施设备说明书，维护维修材料、综合验收资料；整体移交验收资料；竣工验收资料等；实施管理和服务工作的各种合同、制度、规程、流程、记录、图表、函件等。 （4）资料归档管理：按照档案管理有关规定执行。 （5）其它与档案资料建立与管理有关的事项。 （四）其他要求 1.费用结算支付要求 合同期物业服务费，按以下条款办理结算支付： 第一条：分别在每季度的最后一个月进行结算，如有预付款，按考核结果减预付款办理结算支付。 第二条：支付前，中标方应按采购方要求提供支付的相关资料，包括但不限于发票、请款书等资料。 第三条：经双方商议，在合同期内且每年进入物业服务期15个工作日后，中标方可向采购方申请当年物业服务期（按履行物业服务自然月计算）的30%乘以中标的月平均物业服务费作为预付款，月平均物业服务费根据采购中标额除以12个月计算。 第四条：如遇节假日，双方可根据实际情况以确保双方能履行合同的规则商议执行； 第五条：物业管理公司与内蒙古自治区文化馆签订合同后30个工作日内。若物业管理公司没有违约行为，履约保函在合同有效期满后15个工作日内由内蒙古自治区文化馆无息退还物业管理公司。下列任何一种情况发生时，内蒙古自治区文化馆有权不予退还履约保函：（一）有明显证据证明物业管理公司未履行本合同约定的；（二）物业管理公司有明显过错致内蒙古自治区文化馆造成损失的；（三）其他情形。 服务岗位配置 内蒙古自治区群众艺术馆物业管理岗位设置 岗位设置 岗位区域 人员配置 备注 人员 管理人员 6 人 项目经理 1 管理岗位工作时间为每天8小时，根据演出安排在岗管理 安防主管 1 餐饮主管 1 工程部主管 1 保洁主管 1 会服 1 小计 6 保洁40人 室内 负一层 保洁员 东侧 1 保洁人员上班时间为甲方上班时间前30分钟，保洁人员下班时间为甲方下班时间延后30分钟。剧场保洁随演出时间进行调整 保洁员 西侧 1 保洁员 北侧 1 清洁工 机械作业 1 一层 保洁员 北办公区及东侧 1 保洁员 北大厅 1 保洁员 北演职员区及西侧 1 保洁员 南大厅 1 二层 保洁员 东区 1 保洁员 西区 1 保洁员 北区 1 保洁员 南区 1 三层 保洁员 东、西排练厅 1 保洁员 东区 1 保洁员 西区 1 四层 保洁员 东、南区（含排练厅、功能区） 1 保洁员 西、北区（含排练厅、功能区） 1 五层 保洁员 会议室 1 保洁人员上班时间为甲方上班时间前30分钟，保洁人员下班时间为甲方下班时间延后30分钟。剧场保洁随演出时间进行调整 保洁员 公共区域 2 剧场 保洁员 观众区 2 保洁员 公共区域 2 保洁员 舞台区 2 餐厅 保洁员 公共区域 1 室外 保洁员 ****广场保洁员 ****广场保洁员 东西天井及道具通道 2 垃圾清运工 室内垃圾收集清运 2 室外垃圾收集清运 2 小计 40 安防部24人 保安班长 夜班 2 夜班在岗人员监管 外围 北门 保安员 北门大门值岗 2 外围岗位工作时间为每天24小时，班制按照四班三运转 南门 保安员 南门大门值岗 2 外巡 保安员 停车场巡逻及东西门机动 1 楼内 北办公入口 保安员 北侧办公区入口值岗 1 24小时，四班三运转 北演员入口 保安员 北侧演职员入口值岗 1 日间2人，夜间2人 南入口 保安员 南入口值岗、安检 1 随演出时间安排 南门 值岗 2 随演出时间安排 ****楼保安员 楼内夜间值班巡逻 1 夜间 剧场入口 检票 剧场值岗 2 日间2人，夜间2人（随演出调整） 监控 楼宇 监控 监控值班 1 监控室岗位24小时值班，班制按照四班三运转 消防 监控 监控值班 6 地下车场 西口 保安员 道口值班 1 岗位工作时间为每天24小时，班制按照四班三运转 东口 保安员 道口值班 1 小计 24 工程部15人 运行 供配电值班运行工 2 24小时班制，人员按照三班二运转 空调、换热站值班 2 维修 综合维修工 2 日间2人，夜间1人 水暖维修工 2 日间2人，夜间1人 电维修工 2 日间2人，夜间1人 技术人员 弱电技术人员 2 负责弱电系统的日常运行和管理 消防技术人员 3 负责消防系统的日常运行和管理 小计 15 绿化3人 技术员 1 绿化工 2 小计 3 保障人员 食堂人员 4 只计算工资、保险、管理费、利润、税金 舞台保障 2 特勤保障 1 小计 7 三、服务要求 （一）服务人员要按需配备，突出人员优质、办事高效和相对固定特点。在拟定组织架构设置、服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势，最大限度地满足需求。 （二）内蒙古自治区文化馆对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。物业管理公司保证拟派驻本项目的所有服务人员的稳定性，如有工作人员调离，需提前30天以书面形式通知内蒙古自治区文化馆，内蒙古自治区文化馆有权要求投标人更换不尽忠职守的工作人员，物业管理公司须在接到内蒙古自治区文化馆书面通知之日起7日内更换人员，所有更换调整的人员均须具备相同技能（ 持证上岗），并经过相关工作技能的培训。 （三）物业管理公司对所录用的人员要切实核对身份，保证没有犯罪记录，身体健康。专业岗位人员须有相关的专业技术等级证书，持证上岗。 （四）内蒙古自治区文化馆与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由物业管理公司自行管理，并按法律法规和地方政府的规定及时、足额支付服务人员工资、福利、保险、加班费等一切费用。 （五）物业管理公司派驻的服务人员应严格遵守规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由物业管理公司负责，与内蒙古自治区文化馆无关。物业管理公司服务人员须遵守内蒙古自治区文化馆相关规章制度规定，在管理服务期内，由于物业管理公司责任造成活动群众人身伤亡和财产损失的，由物业管理公司负责赔偿。 （六）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。 四、人员配备要求 物业服务人员总数不少于95人。项目管理人员6人，公共区域保洁及绿化人员43人，安保人员24人，工程维修人员15人，食堂及舞台保障7人。物业项目人员必须身体健康，能够胜任相应岗位工作，重要岗位人员经采购人考核通过后方可正式录用，关键岗位持证上岗。 （一）项目经理：年龄45周岁以下，具有本科及以上学历。持有全国物业企业经理证书，有5年以上物业管理经验；责任心强，具备较强的组织和沟通能力，有丰富的项目物业管理经验。 （二）安防主管：年龄45周岁以下，具有大专及以上学历、全国物业管理企业经理证、退伍军人证；有5年以上物业管理经验。 （三）保洁主管：年龄45周岁以下，具有助理物业管理师证书或更高级别的物业管理职业资格证书、有5年以上物业管理经验。 （四）工程维修及设备运行维护人员：工程主管年龄50周岁以下、并具有大专及以上学历，有5年以上物业管理经验，同时具备注册安全工程师证书和电气工程师证书。其他技术人员，高中以上文化，持相关岗位证书，有1年以上相关工作经验，专业对口，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转。 （五）保安人员：年龄20-55周岁，高中及以上学历，身体健康，思想品质好，作风正派，政治觉悟高，接受过安全技能培训，有一年以上服务经验，退伍军人或党员优先；持有《建（构）筑物消防员》证书或《消防设施操作员》证书监控岗人员不少于6人，持有《灭火救援员》证书或《消防员》证书人员不少于6人，能正确使用各类物防、技防器械和设备，具备各类治安和各类灾害事故的应急反应及处置能力。 （六）客服、会议服务人员：要求女性，35周岁以下，身高1.60米以上，五官端正、普通话标准、型体符合职业要求，有2年以上相关工作经验，具有较强的语言表达能力。 （七）保洁员：女性，50周岁以下，初中以上文化，相貌端庄，作风正派，爱岗敬业，服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强。 （八）绿化人员：年龄55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，熟悉绿化工作流程及注意事项，熟练掌握绿化专业技能，经验丰富。 （九）餐厅人员：身体健康，无食品卫生禁忌疾病，持《健康证》上岗；工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳；包含大厨、副厨、厨工等。其中大厨须具备二级或以上厨师证，年龄20-45岁，五年以上饮食烹饪工作经验，含三年或以上餐厅烹调工作经验。 五、服务质量考核 （一）每季度对上个季度进行一次服务质量考核，如当月服务时间少于15天的（含15天），并入下一个季度考核，每年的12月的考核时间由双方商议。 （二）总体服务质量考核 内蒙古自治区文化馆按现行相关物业管理法则和本项服务标准及内蒙古自治区文化馆约定，每月一次对物业管理公司的物业管理服务进行考评，分为四个等级：优（95分或以上）按合同全数支付服务费，连续三次优由内蒙古自治区文化馆发相应奖章或奖状；良（85分-94分）按合同全数支付服务费；中（70分-84分）扣除当月服务费用的10%；差（70分以下）扣除当月服务费用的50%，并由内蒙古自治区文化馆发出整改通知；累计三次整改通知，内蒙古自治区文化馆有权终止合同。内蒙古自治区文化馆可根据实际情况调整质量考核内容及形式。 类别 巡查区域 巡查内容 分值 考核部门 合计 得分 整改情况 安全防范35 监控室5 监控人员是否按规定班表值班；监控人员对馆内监控设施设备操作是否熟练；监控人员有无在工作时间内读书看报、做私事；监控人员是否有脱岗现象。 1 监控人员有无自行盗取录像及修改录像现象；监控人员有无按照规定填写值班记录及消防报警记录及外来人员是否有登记记录；监控人员是否有按照呼和浩特市重点消防单位规范加强内部管理和学习。 1 监控室清洁卫生情况，设施设备有无积尘、乱堆乱放及不按规定整理情况；监控室有无设施设备无法操作且尚未整改情况；监控室有无职责与制度上墙情况，是否有脱落现象及不按规定履职情况。 1 消防报警后是否1****中心及时通知安保人员；****中心报警通知后是否7分钟内迅速赶到现场地并处理事故。 2 安全管理30 馆内各个岗位是否有安保人员在岗；安保人员是否按规定进行巡查，有无巡查记录；是否存在治安隐患,保安有否出现脱岗现象；安保人员是否统一着装上岗、佩带标志、警械器具；安保人员的仪容仪表是否整洁。 5 安保人员的礼节礼貌是否到位，有无与游客争执情况；安保人员是否有培训记录；安保人员处理突发事件的处理能力；安保人员是否有定期进行消防演练。 3 当值时是否睡觉、看书、看手机、闲聊、吸烟、吃东西、喝酒或酒后上班、将手插入口袋的；当值时对来访者是否按规定履行职责；有无不登记、不问明情况；有无对出入的人员或物品不检查登记的；物业公司内部人员的管理是否规范；是否有对馆方财产的管理机制和处理措施；当安检门发出报警时，安保人员是否及时进行检查；值岗期间，不得吸烟。 5 安保队员有无被公众投诉现象发生；安保队员是否准时到岗，是否做到尽职尽责履行岗位要求；安保队员在巡查期内有无记录；地下车库标识是否完整无缺，是否标志合理，有无存在安全隐患及标志不当；消防设施设备的标志是否完善，有无定期巡查消防卷帘；是否有堆积杂物及站人；安全通道是否畅通。 5 施工现场管理是否达到控烟标准，有无办理施工许可、施工人员出入证、有无烟火控制工作；地下车库是否有对车辆进出进行登记，登记情况是否完善。 3 车库车辆是否按照规定车库位置停放，有无违章；车场内安保人员有无对车库内车辆进行巡查，指引是否得当；车库安保有无脱岗现象，有无车辆进出违章现象；地下车库有无乱收费现象。 5 在本馆范围内发现乱摆卖现象，是否及时劝阻,是否有摆卖现象。 4 设备设施30 公共设施维护20 电梯:运行是否正常，是否存有安全隐患，是否有已上报且尚未解决的问题；垂直电梯安全标志是否明显，按键是否能准确指引，运行是否有响声以及异常；是否有上报且尚未解决的问题。 4 供水、供电、供冷、发电、空调通风是否正常，管线是否有乱搭现象和拉线不做保护及无风险防范措施的现象；室内外照明设施是否按照开启时间开启；工程部是否有上报尚未解决的问题；排污设施是否有堵塞的现象，是否有定期清理。 2 培训及排练课室设施设备是否安全，电制是否有外露、安全出口指示灯、应急灯是否有脱落现象、盲人区域盲道是否有脱落现象。 1 门禁设施是否能启动且正常运行，断电时，安保是否能及时锁上；消防设施是否能正常运行，是否按照规定每两个小时进行巡查一次，是否有按重点消防单位要求协同工程部、安保部进行巡查，是否有巡查记录等。 2 检查建筑物本体是否完好、墙体挂石及瓦片是否有脱落爆裂现象；节假日外墙布置情况、外墙卫生情况。 2 屋顶建筑物的损坏及修整情况、天面太阳能照明等情况门窗的开启是否顺畅、是否锁好。 2 所有用电设备设施是否安全，泛光照明是否按规定开启；大屏幕是否按规定开启和播放预设内容，有无播放不合符规定的内容。 2 各个集水井是否通畅，是否有堵塞的风险、雨水天气漏水点的巡查。 2 馆内雕塑情况，是否有被盗及破损现象、****楼的标识是否齐备，且是否有脱落且尚未整改和增加的情况；文化馆进出口门禁系统是否正常。 1 报障设备修复时间响应情况和修复完成率。 2 设施设备管理10 设备房是否有按照规定进行关闭并锁上；****楼是否有专人负责设备房的开关；设备房内清洁是否到位，有无乱堆乱放现象；设备房内是否有私人物品和杂物堆放；设备房内设备有无显眼的标志；是否有设备运行及保养记录；物业公司是否有专人负责行监管和进行巡查，是否有相关巡查记录；物管是否有工程设备管理的交接班记录。 4 各区域的消防设施器材是否齐备；消防设施是否有过期情况；消防设施是否按规定数量配置；消防设施封条是否有在规定时间内开封检查；消防设施有无欠缺而尚未补充的情况；消防栓是否有明显的灭火器使用方法，相关标识有无脱落现象、有无滴、漏现象；消防设施有无被遮挡现象。 4 非对外开放区域是否有杂物乱堆放，是否有无非馆内人员游逛。 2 清洁30 环境卫生20 馆内大堂、走廊、消防通道、地面、墙壁、天花、灯饰、玻璃及门、门框、垃圾桶；化粪池、沙井、排污井是否有堵塞现象；消防通道是否有被占用堆放纸皮杂物；是否及时清理,楼道、通道垃圾及施工现场的纸皮杂物，有无定期清理垃圾房；场馆外围是否定期清洗。 5 电子阅览室、会议室、报告厅及阶梯教室:清洁人员除清洁桌椅外是否有清洁桌面上插座盒及窗台；有无定期对洗手间进行消毒和清理；会务接待后有无立即现场清理；有无定期对馆内各个垃圾桶进行清洁和清理；有无按规定统一出入口出入；有无统一堆放清洁工具不乱报乱放。 4 公共卫生间:地面、壁面、窗框、玻璃、门、门框、天花灯饰、蹲厕、小便器、洗手盆以及其它卫生洁具；有无定期巡查洗手间清洁用品的补充和更换。 5 车库:地面、壁面、天花、灯饰、指示牌。 2 外围：地面、绿化带、盆景、围栏、路灯、垃圾桶。标牌:指示牌。 4 卫生管理10 清洁工人是否统一着装；清洁工人是否按操作规范操作；清洁工人是否按岗位安排清洁工人在岗；有无按清洁标准执行清洁工作；公共场所是否有垃圾而未及时清理；公共场所有否晾晒衣物；不按规定使用清洁工具、是否有卫生死角，乱张贴现象；馆内墙壁有无乱写、乱张贴现象以及公共卫生间有无乱写乱画现象。 5 清洁服务态度，说话和气,使用文明用语,不与公众发生争吵；有无垃圾乱堆放,垃圾房是否及时清理；室外污、雨水管是否有定期疏通；有无定期对清洁工人进行培训，有无培训记录。 3 水体清洁卫生情况。 2 其他 5 客服2 有无统一着装；有无统一佩戴证件；各岗位有无脱岗现象；岗位上人员是否按照岗位职责履岗，是否有做私事；各班人数是否按规定配置人数。 2 施工单位2 施工方有无提交施工方案，有无办理施工人员进出证、施工许可、施工动火证记录及现场张贴；施工人员有无施工资格证，如电工是否有电工证之类；施工场地是否有明显的禁烟标志；施工场地是否有烟头，易燃物品有无随处乱放；施工人员施工有无佩带安全帽和配有安全防范用品，场内是否有放置灭火筒；施工场地是否有围蔽施工，材料有无乱堆乱放；施工场地近窗施工是否有相应的警示标志。 2 馆内标识1 各区域标识有无脱落情况；各区域标识有无需增补的情况；各区域标识有无脱落而尚未补齐的标志；各个区域存风险的位置是否有明显的标识；是否完好无缺。 1 小计 100 考核结果及支付方式 优：95分或以上 按合同全数支付服务费 良：85分-94分 按合同全数支付服务费 中：70分-84分 扣除当月服务酬金的10% 差：70分以下 扣除当月服务酬金的50% 10条/页 | 1 | 项 |
三、商务需求
| 编号 | 需求内容 |
|---|---|
四、报价明细
成交供应商：内蒙古卓越华物业服务有限责任公司
成交金额：289735.04，大写(人民币)：贰拾捌万玖仟柒佰叁拾伍元零肆分整。
| 名称 | 数量 | 单位 | 供应商报价(元) | 是否中标 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 项目概况 （一）物业概况 内蒙古内蒙古自治区群众艺术馆位于呼和浩特市回民区规划一路以南，巴彦淖尔北路以西，18 米规划路以北、24 米规划路以东。 内蒙古自治区群众艺术馆功能用房组成包括群众文化演出剧场、展览用房、报告厅、排演厅、文化活动教室、***网络教室、多媒体视听教室、舞蹈排练室、琴房、美术书法教室、图书阅览室、游艺用房、录音录像室、文艺创作室、研究整理室等； 管理用房包括行政办公室、接待室、财务室、文印打字室及值班室等组成。 辅助用房包括休息室、卫生、洗浴用房、服装、道具、物品仓库，档案室、停车场及设备用房等； ****广场、道路、绿化及各种管线设施等。 （二）采购预算 经****中心核定内蒙古内蒙古自治区群众艺术馆全年物业费为5715600元。 （三）服务期限 本项目确定一家物业管理公司，为内蒙古文化馆提供物业管理公司服务，服务期限为一年。 （四）委托服务管理事项 运行阶段（常规物业管理公司服务）主要内容包括但不限于：负责内蒙古自治区群众艺术馆的综合管理、品质管理、安全保卫、消防管理、停车场管理、环境卫生管理、绿化管理、房屋建筑维护与保养、机电设施设备管理、活动服务、剧（展）场管理、会议服务、食堂管理、等项目的维护等。 （五）管理模式 物业公司要应内蒙古自治区文化馆实际需求，提出物业接收管理整体服务模式，包括但不限于以下内容： 1. 物业公司制定购入的设施设备运营维护方案、后勤保障设置和服务方案及日常物业服务方案。 2．物业公司根据对项目的实际情况，提出符合项目管理实际情况的整体服务思路，列出以上服务的所有问题清单，并提出相应的解决措施。 3．根据该项目的管理特点，要求物业公司尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，提供针对本项目的物业管理公司信息化技术应用方案。 （六）新馆内设备设施维护费用管理方式 1.对于消防系统、弱电设备等专用设备，如物业公司不具备相关特殊设备资质，可由物业公司外包给有资质的专业公司进行维护保养，外包合同须向内蒙古文化馆报备。 2.对专业的设备进行外包，要求外包单位按国家相关安全规范，有资质的维保单位，为保证新馆的正常开放，对新馆内重要设备设施要有驻场人员，应该有国家规定的专业上岗证，能独立处理应急故障，对影响较大的重要设备，原则上不应少于2人。 （七）本项目要求购买相关保险 因场馆较大，设施设备较多，要求物业公司为工作人员购买一定的意外伤害等保险。 二、物业管理公司要求 内蒙古自治区群众艺术馆是大型综合性公共场馆，人流密集单位，属消防、治安保卫重点单位，是展现内蒙古文化一定的地域标志性，拟打造成为全国一级文化场馆，是人民群众观展、游览、学习、交流的重要场所。同时，具有办公、档案储存等功能，属半封闭管理项目，牵涉到安全性、保密性、防范性及控制性，是物业管理公司综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理公司服务高标准、高要求。 （一）物业管理总体要求 1、物业管理服务要体现“优质、高效、安全、舒适、节约”。 2、内蒙古自治区群众艺术馆是政府部门对外开放的重要窗口，治安保卫重点单位，重点防火单位，对安全性、规范性要求严格，物业管理公司服务要高标准、严要求。 3、物业管理公司对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证或相应专业岗位资格证。 4、物业管理公司必须遵守内蒙古自治区文化馆的各项规章制度，配备充足的服务人员，保证服务质量，重要岗位人员年流动率不得超过20%。对服务质量差，不配合工作的服务人员，内蒙古自治区文化馆有权采取相应的惩罚措施，或责令物业管理公司另行派遣人员。 5、物业管理公司对所属聘用人员必须按《中华人民共和国劳动法》办理各种用工手续。 6、物业服务人员需经严格培训。 7、物业服务人员要统一着装，佩带统一工号标志，要注意仪容仪表、公众形象。 8、物业管理公司在做好工作服务的同时，有责任向内蒙古自治区文化馆提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 9、物业管理公司不得擅自改动馆区内的房屋、管线、设备等的位置和用途，应结合场馆提出切实可行的维护保养计划及方案（如场馆构件的维护保养应每月形成检查报告；电缆、电梯、高低压电箱及配电房等应每天形成检查记录；空调、舞台灯光音响设备等每月形成检查报告；结合场馆提出蚊、蝇、鼠、蟑消杀计划，每月形成检查报告）。 10、物业管理公司应当对涉及内蒙古自治区文化馆的信息严格保密，未经内蒙古自治区文化馆许可，不得将信息泄露给第三方。否则，内蒙古自治区文化馆保留追究物业管理公司法律责任的权利。 11、物业管理公司提供可行性的接管方案，并安排专业人员协助内蒙古自治区文化馆完成项目中接收及移交，包括且不限于相关建设参建各方形成的合同、图纸、方案、设备等，相关资料档案应建立独立的资料档案室予以规范化保管。 12、内蒙古自治区文化馆委托管理的事项中，除按照国家有关规定必须由有资质专业单位进行服务保障的项目外，未经内蒙古自治区文化馆同意，物业管理公司不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。 13、物业管理公司签订服务合同三个月内，须与本项目属地公安机关派出所形成联防联动机制，在出现突发事件时，能够按照属地公安机关制定的工作预案进行响应。 14、物业管理公司应针对本项目的实际情况制定科学合理的人员配置方案，如各专业人员岗位分布示意图、安保巡检路线图、日常及活动保障时重点区域布岗情况、对应的岗位职责等。 15、近年来国家大力开展“节约型公共机构示范单位”的活动，绿色、低碳、 环保已成为公共机构的要求,且本项目有大量的设施设备需要物业管理公司进行日常运行管理，物业管理公司需制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议。 16、物业管理公司能够积极与当地政府开展共建、共治、共享工作，与政府部门建立良好的关系，在物业服务过程中，积极开展多种类型的党建活动（如党员志愿者活动、党员主题教育实践活动等），对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。 17、物业管理公司应根据法律规定与其派驻人员签订劳动合同，建立劳动关系。劳动关系协调工作责任重、专业性强，物业管理公司应建立劳动关系协调机制。 （二）物业工作具体要求 1.合同生效后，物业管理公司应随时做好进场准备，依据招标文件及投文件的要求，按照内蒙古自治区文化馆的时间要求，安排人员及设备进场，并接受内蒙古自治区文化馆监督。 2. 对已有及后续购入的设施设备制定检测、调试、维护方案 资产清点完成后对以上所有设施设备进行检测运行调试，配备检测根据、列出设备调试内容，记录设备调试问题，提出整改方案，制定后续维护计划。 3.配备必要的工具设备。 （三）日常物业管理公司具体要求 1、综合管理 （1）内蒙古自治区文化馆提供管理用房给物业管理公司使用，物业管理公司应按内蒙古自治区文化馆要求列明管理用房分配方案并报内蒙古自治区文化馆审批。 （2）***网络（有限使用）、办公桌椅等办公设备设施。 （3）主要开展运行综合性管理和属下业务部门的综合管理服务，包括行政管理、人事管理、财务管理、人员培训以及其他后勤保障与服务管理。 （4）需按场馆服务要求，配置综合管理、品质管理、安全管理、消防管理、工程管理、活动服务、保洁管理等管理架构。 （5）负责按服务项目要求，调整配置相关业务部门架构。 （6）负责按招标文件要求或后续内蒙古自治区文化馆发出的书面文件要求配备岗位，并根据实际工作要求，安排符合业主要求和现场运行要求的足够的岗位人员，以保证做好各项服务工作。 （7）应组织编制及落实工作人员的培训工作，确保员工达到基本素质要求和基本岗位技能的要求。 （8）负责制定员工行为规范和各岗位操作规范，确保员工按规范确保员工遵守劳动纪律，岗位责任制执行率达到100%。 （9）根据应急预案组织做好客流高峰和节假日开馆的各项工作准备，确保岗位人员数量符合需求，做好响应的应急方案，保障新馆场地、设备设施的安全正常运行。 2．安全防卫与监控管理 负责物业辖区内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫实施方案与管理制度。确保无火灾、无刑事、无治安、无交通事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。 （1）全天24小时对物业辖区范围内治安情况进行巡查和保卫监控。****广场上停车以及场馆外围张贴、摆卖等。在危及人身安全处设置明显标志，并采取防范措施。 （2）全天24小时对出入人员和物品实施管理、检查和控制，严防外来人员从车库及展区直接进入办公区，密切监视可疑人员出入动态。 （3）熟练并灵活运用监视控制系统（含安保、消防、楼宇自控等管理功能），充分发挥新馆的技防优势，实行24小时全天候监控，并形成记录；出现消防报警时1分钟内辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。 （5）物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱内蒙古自治区文化馆正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止并采取救助行动。 （6）负责物业辖区内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要5分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有秩序维护人员必须无条件服从指挥和调遣。 （7）禁止携带大件行李人员进入办公区。对携带大件行李或物品离开办公区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。 （8）协助内蒙古自治区文化馆组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据内蒙古自治区文化馆要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对新馆的安全、防护、保卫工作。所增派的临时人员，需提前将相关资料提供给内蒙古自治区文化馆审核。 （9）未经内蒙古自治区文化馆批准，禁止任何人在馆区内从事商业性经营活动。禁止馆区内与参观、业务办理无关的一切活动。禁止一切非法活动。 （10）设立义务消防组织，定期组织演练和培训，依据合同对消防维护保养单位进行严格管理，确保馆内消防设施设备安全正常运行。 重要提示： 物业管理公司应当自开展保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级公安机关申请备案。 3.停车场管理 （1）交通、车辆、停车场管理要有专人负责，制定切实可行的管理制度，并报内蒙古自治区文化馆批准。 （2）要有车辆行驶、停放识别标记。 （3）自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。 （4）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。 （5）全天24小时对地下停车场、地面停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行内蒙古自治区文化馆停车场管理规定或临时特定要求。负责内蒙古自治区文化馆重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆停放管理。 （6）每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。 （7）文化馆内车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。 （8）严禁馆门前人行道、路面停车；严禁馆外围张贴、摆卖或闲坐等。 （9）其它与交通、车辆、停车场有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 4.消防安全管理 负责物业辖区内的全部消防设施、设备的使用和管理及文化馆火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防实施方案与管理制度。确保无火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。 （1）物业管理公司须按照规定，安排文化馆消防监控室(含治安保卫、消防安全、楼宇自控等管理功能)岗位的服务人员不少于6人，人员持建（构）筑物消防员职业资格证或消防设施操作员证上岗，三班轮值，每班不少于2人，巡视并形成记录。工作时间不得超过8小时，专人专岗、不兼岗。物业管理公司无法提供有效的持证或每班监控人员不符合国家有关的规定，内蒙古自治区文化馆可直接中止合同。 （2）按照“二级防火单位”的要求，制定并落实值勤实施方案与管理制度，如建立消防管理制度、设立消防组织机构、明确职责和工作程序，落实消防责任人。消防管理制度应包括操作规程、****楼火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。 （3）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到最低。 （4）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养，加强定期试验的工作，每月对消防系统进行必要的抽验工作，做好有关事项的记录工作以备查用。国家法定节假日前（国庆、春节等）必须组织消防检查。通过检查，清除可能构成消防隐患的蛛丝马迹。 （5）做好消防知识的培训和宣传，建立义务消防队伍。出现消防事故7分钟内到达现场，进行必要的扑救；每年组织内蒙古文化馆综合消防应急演练不少于一次。 （6）其他与消防安全有关的事项。 5.环境卫生管理 负责制定具体管理服务方案和服务标准；****广场、道路，天台，木质地板，地毯，室内办公场所（含服务大厅），大堂，会议室，公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等），停车场，各种设备、设施的清洁卫生；如无特殊要求，保洁工作基本安排在正常办公时间内进行；内蒙古自治区文化馆临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。 （1）实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定准）并建立保洁登记制度。特殊岗位（5A级卫生间）保洁人员的呼叫响应时限为 3-5 分钟。 （2）垃圾桶每天清理2次，清洗1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。 （3）每月不少于一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。 （4）在场馆开放期间，****广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；展厅、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对地下层环境、设施进行巡回保洁。针对场馆实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对场馆排水、排污管道进行清疏；对场馆内公共环境、展区、卫生间、设施（各类标识牌、废品回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。保证每个清洁区域每天清洁不少于2次（洗手间不少于4次）。局部区域根据实际情况而定。 （5）在场馆休馆期间，对场馆内高空设施进行巡回清洁、养护。对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对两米以下管道、照明设施和墙身等进行巡回保洁。 （6）巡回对场馆各建筑物天台进行清洗、保洁。巡回或根据实际天气情况，对建筑物排水沟进行及时清理、清疏。巡回对场馆各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。 （7）每天一次对项目配套的各类功能用房（办公室、会议室、值班室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。 （8）每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站。 （9）协助督促场馆施工装修、布展产生的垃圾由相关施工单位当天处理、当天清运完毕。 （10）展览区、培训区、排练区、办公区、****中心等应在每次使用过后及时清洁。 （11）每月定时对项目配套的各类功能用房办公、会议家具、窗帘等进行清洗、打蜡及养护。 （12）每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站。对场馆内所有区域产生的各种生活垃圾进行统一收集处理。 （13）每月结合实际情况，对场馆蚊、蝇、鼠、蟑等进行预防和灭杀，所需费用由物业管理公司负责。 （14）每半年定期对消防及生活蓄水池进行彻底清洗，保证正常使用。 （15）配有保洁工具和设施，建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。 （16）馆****广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁，****楼体容貌整洁。 6.绿化管理 制定具体管理服务方案和服务标准；负责物业区域室外绿化的养护监管工作。 （1）绿化管理服务工作人员应根据植物的生长情况，对植物进行卫生清理(洁)、浇水、松土、修剪、除杂草(残枝败叶)、杀(灭)虫(蚁)防病、施肥等管理(维护、保养)服务工作。绿化管理服务工作人员在绿化管理(维护、保养)服务的工作中应做到肥水适度，保持花木正常生长，保持绿化区域卫生干净整洁。 （2）对物业区域内的所有花基、花槽进行松土工作，每月不少于两次。 （3）对物业区域内的植物进行杀(灭)虫(蚁)防病工作每月不少于两次。 （4）对所有绿化区域的植物进行卫生清理、浇水工作每周不少于四次，清理的垃圾应立即集中放至垃圾箱中。绿化生产垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物，能坚持在重大节日前和重大接待活动前进行突击清理。 （5）植物花卉施用的肥料应无异味、无毒的有机肥或高效无机肥.但要保证无刺激性气味，保证摆放环境清新自然.对虫害严重的应更换，施肥工作与浇水工作应分开时段进行。 （6）完成杀(灭)虫(蚁)工作时应尽量使用生化物防虫(蚁)或人工防虫(蚁)；需要使用杀(灭)虫(蚁)剂时，应选用低毒性、不危害健康的、无刺激异(臭)味、符合国家环保(卫生)标准的农药；在使用农药[杀(灭)虫(蚁)剂]时，应选择在晴朗无风的天气下使用农药，同时还要注意必须使用小型喷雾器或手动喷雾喷洒，避免药液扩散，喷农药的工作尽可能一次性完成。 （7）绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，冬季对植物采取保护措施。 （8）其他与绿化管理有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 7.房屋建筑维护与保养 制定具体管理服务方案和服务标准；负责房屋建筑本体及室外场地的维护和保养工作。 （1）制定相应的维护保养计划，进行日常检查、维护、检修和保养作业，并作出记录。 （2）物业管理公司定期对馆内结构的建筑物等上油漆进行保养维护，注意防御一些外界有害的化学物质，如空气中夹带的酸类、氯化物等物质。在酸雨等恶劣天气下，尽量可以做到外衣的防护，同时，保养过程中接触雕塑时必须手戴专业防护类手套，以免手上的汗液或其他杂质腐蚀到雕塑。 （3）每半年对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次；每半年对室内、外钢结构件、木质结构件进行一次检查，形成巡查报告，如发现问题应交解决方案。 8.物业配套设备设施维修管理 本项目设备设施数量多，功能先进，其物业设备设施运行差异性、实效性、专业性要求较高，物业管理公司拟派工程负责人需具备中级职称。 物业设施设备主要包括各类机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、安保技防系统、巡更系统及门禁系统、火灾报警及消防联动控制系统、车库出入管理系统、建筑物设施、会议厅、展厅等各种设备、全部停车场地设施等。 （1）服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责场馆内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。 （3）对弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡查维护和重点检测，建立各项设备巡查检修档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护检修，确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无损。 （4）对弱电系统（办公、通信、电脑、音像、展览、会议、楼宇、监控设备）性能状态进行每周检查、检测和计划性修理，并做好检查记录，确保各项设备正常运转。 （5）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。 （6）供电运行和电气维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在15分钟内到达现场处理，并做好记录；维修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证展览和办公使用需要。 （7）建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用；制订科学合理的经济运行和节能降耗措施，为内蒙古自治区文化馆提出节能减排的合理化建议；每周检修保养空调设备一次；***网一次，保证空调设备处于良好状态；冷冻水、冷却水系统每周加药一次，每月进行杀菌灭藻处理及除浮锈化学清洗一次；风管风机每月清洁，每月检测加油；每天日常管理和维护好避雷接地的设备设施；每年协助做好电梯、高压电气设备、防雷设施的年度检测工作。以上检修、保养均应做好计划和记录。 （8）设备维护人员配备方面：应按要求配备通风空调、给排水、电气、弱电系统等。对国家和地方有相关资质要求的岗位，须对应配置有上岗证人员；专业管理人员配置的变更，应报业主相关管理部门审核，其余人员的增减、调动，也须上报业主管理部门备案。维保人员到岗后，应及时向业主报告相应资质与持证情况，并随时提供相关资料备查。 （9）物业管理公司严格按照内蒙古自治区文化馆制定的节能减排方案执行，并根据项目实际情况提出节能减排合理化建议。 9.活动服务 活动服务****中心服务、观众意见投诉接待、剧场服务等工作。 （1）****中心服务，包括热线电话、问询、参观资料提供、广播、失物认领、寄存、便民服务、便民设施租用服务、医疗救助服务等。 （2）负责观众意见和投诉接待服务工作，及时反馈并跟踪后续处理，并做好相应的记录、存档和总结分析。 （3）负责剧场检票和服务工作，按“人票（证）相符”原则进行检票，保证观众快速、有序进入，通道不堵塞，并及时做好剧场检票数据的整理、上报等工作。 （4）负责剧场演出期间，观众进出场的秩序管理工作。 （5）开馆期间内各区域人力通道和秩序指引服务和管理、电梯乘用管理，根据客流高峰情况，及时做好各主要出入口人流 v（6）根据内蒙古自治区文化馆的具体要求，落实文化馆场地内举办的各类专项活动的现场服务保障和管理工作。 （7）负责开馆期间场馆内突发事件对应和后续跟踪处理工作，并做好相应的事件记录和存档。 （8）负责监督展览场地的运行情况，协助活动安排及保障活动场地基础设备及场地的正常运作；有损坏或故障及时发现报修或即时修复，并做好记录。 10.会议服务 包括但不限于配合内蒙古自治区文化馆的职能部门，提供与会议、展览开幕、节日庆典、学术交流等活动相关的一切服务。 （1）负责做好各项会务准备工作，提供与会议及专项活动等活动相关的一切服务。保障会议相关物资的充分准备，会议设备设施的正常使用，有问题及时处理，保障会务服务工作的正常开展。 （2）按需求布置会场，准备会务物资，设立报到桌，提供会务的相关服务，按内蒙古自治区文化馆要求提供录音、投影、电脑、横幅制作、欢迎牌制作和特殊商务服务，以及会务宾客的迎送和指引服务等。 （3）会务接待后勤保障，根据会务需求量及时补充会务用品数量、品种，严格管理会务物品的进出仓。按规定对非一次性使用的会务用品进行清洗、消毒。日常巡查会议室，检查会议室的各项使用设施、设备。 （4）服务期间绝不能因为服务站立时间过长，而倚靠会场墙壁或柱子；在会场服务时应尽量不干扰参会人员；会场服务过程，语言、动作要轻，避免影响发言者；遵守会场规定，不得随意翻阅会议文件或打听会议内容，对于所听到的会议内容应保密。 11.剧（展）场管理 （1）负责场馆内各展厅、剧场日常管理及安全保卫工作。 （2）遇到冲突或投诉，保持谦逊克制，对合理要求予以满足，不合理要求礼貌委婉拒绝，不得与参观人员发生冲突。 （3）加强管理，预防火灾事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告内蒙古自治区文化馆职能部门设备管理处，防止事态进一步恶化，全力保护现场。 （4）物业管理公司应对每层展厅设置专职的保安人员，负责展厅的秩序维护和安全防范工作。特殊情况和内蒙古自治区文化馆认为有必要时，应尽量做到每间展厅安排一名人员。 （5）在剧场有演出活动时，物业管理公司每个部门的工作人员应相应地进行调配，协助完成好场地的秩序管理工作。 （6）协助内蒙古自治区文化馆做好展厅的布展、撤展工作，协助内蒙古自治区文化馆对展厅物品盘点工作及展厅门的开关。 （7）遵照“安全第一”的原则，建立管理制度并认真落实，展厅内值班巡逻制度，要做到时时、处处有监督，杜绝安全死角，确保万无一失。展厅内所有区域保持清洁，不随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，督促配合清洁工及时做好清洁和保洁工作，并保证洁净无异味，确保展区容貌整洁。 （8）负责对展览区域内各项档案、展品的看护。建立翔实展品档案，定期核查展品现存状况（由负责展览的处室提供展品清单），熟练掌握展览相关设备的操作规程，按照相关规定，定人定时开关设备，发现问题及时向相关处室汇报处理，采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保馆内展厅档案、展品安全。 （9）负责投诉接待及后续处理跟进工作，做好投诉原始记录、整理并作分析，收集整理当天投诉箱和意见簿。 （10）负责展区人流控制和高峰期参观人员疏导，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。 （11）休馆期间，对馆内各个展厅的地面、展品柜玻璃墙面等进行清洁，督促配合清洁工或专业人员进行清洁养护处理。 （12）负责馆内安检门的安全检查服务和维护管理，确保外来参观人员及携带物品全部过安检门，严防违禁品进入馆内，维护安检设备处于良好运行。 （13）其他与展厅管理有关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 12.餐厅管理 （1）制作早餐和午餐。馆方职工可使用专用餐具，统一清洗统一管理。 （2）内蒙古自治区文化馆的工作人员因工作原因不能按时就餐，需延迟开餐或留餐，由内蒙古自治区文化馆负责统一安排与协调，物业管理公司应予以协助配合。 （3）物业管理公司对职工食堂内的消防安全、用电安全、食品卫生安全等负全部责任。 （4）具体的餐饮标准、服务标准在确定物业管理公司后另行商定。 （5）其他与食堂管理和服务、经营模式等相关的事项由内蒙古自治区文化馆最终决定为准。 13.档案资料建立与管理 物业管理公司具有健全的内部管理制度，包括：内部部门管理制度、安全保障制度、财务管理制度、档案管理制度、内部审计制度等。档案资料包括物业资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。 （1）按照国家档案管理的标准，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，采用计算机管理。 （2）资料收集范围包括物业管理公司工作所有详细、真实的资料。 （3）档案资料包括但不限于与物业相关的工程图纸、设施设备说明书，维护维修材料、综合验收资料；整体移交验收资料；竣工验收资料等；实施管理和服务工作的各种合同、制度、规程、流程、记录、图表、函件等。 （4）资料归档管理：按照档案管理有关规定执行。 （5）其它与档案资料建立与管理有关的事项。 （四）其他要求 1.费用结算支付要求 合同期物业服务费，按以下条款办理结算支付： 第一条：分别在每季度的最后一个月进行结算，如有预付款，按考核结果减预付款办理结算支付。 第二条：支付前，中标方应按采购方要求提供支付的相关资料，包括但不限于发票、请款书等资料。 第三条：经双方商议，在合同期内且每年进入物业服务期15个工作日后，中标方可向采购方申请当年物业服务期（按履行物业服务自然月计算）的30%乘以中标的月平均物业服务费作为预付款，月平均物业服务费根据采购中标额除以12个月计算。 第四条：如遇节假日，双方可根据实际情况以确保双方能履行合同的规则商议执行； 第五条：物业管理公司与内蒙古自治区文化馆签订合同后30个工作日内。若物业管理公司没有违约行为，履约保函在合同有效期满后15个工作日内由内蒙古自治区文化馆无息退还物业管理公司。下列任何一种情况发生时，内蒙古自治区文化馆有权不予退还履约保函：（一）有明显证据证明物业管理公司未履行本合同约定的；（二）物业管理公司有明显过错致内蒙古自治区文化馆造成损失的；（三）其他情形。 服务岗位配置 内蒙古自治区群众艺术馆物业管理岗位设置 岗位设置 岗位区域 人员配置 备注 人员 管理人员 6 人 项目经理 1 管理岗位工作时间为每天8小时，根据演出安排在岗管理 安防主管 1 餐饮主管 1 工程部主管 1 保洁主管 1 会服 1 小计 6 保洁40人 室内 负一层 保洁员 东侧 1 保洁人员上班时间为甲方上班时间前30分钟，保洁人员下班时间为甲方下班时间延后30分钟。剧场保洁随演出时间进行调整 保洁员 西侧 1 保洁员 北侧 1 清洁工 机械作业 1 一层 保洁员 北办公区及东侧 1 保洁员 北大厅 1 保洁员 北演职员区及西侧 1 保洁员 南大厅 1 二层 保洁员 东区 1 保洁员 西区 1 保洁员 北区 1 保洁员 南区 1 三层 保洁员 东、西排练厅 1 保洁员 东区 1 保洁员 西区 1 四层 保洁员 东、南区（含排练厅、功能区） 1 保洁员 西、北区（含排练厅、功能区） 1 五层 保洁员 会议室 1 保洁人员上班时间为甲方上班时间前30分钟，保洁人员下班时间为甲方下班时间延后30分钟。剧场保洁随演出时间进行调整 保洁员 公共区域 2 剧场 保洁员 观众区 2 保洁员 公共区域 2 保洁员 舞台区 2 餐厅 保洁员 公共区域 1 室外 保洁员 ****广场保洁员 ****广场保洁员 东西天井及道具通道 2 垃圾清运工 室内垃圾收集清运 2 室外垃圾收集清运 2 小计 40 安防部24人 保安班长 夜班 2 夜班在岗人员监管 外围 北门 保安员 北门大门值岗 2 外围岗位工作时间为每天24小时，班制按照四班三运转 南门 保安员 南门大门值岗 2 外巡 保安员 停车场巡逻及东西门机动 1 楼内 北办公入口 保安员 北侧办公区入口值岗 1 24小时，四班三运转 北演员入口 保安员 北侧演职员入口值岗 1 日间2人，夜间2人 南入口 保安员 南入口值岗、安检 1 随演出时间安排 南门 值岗 2 随演出时间安排 ****楼保安员 楼内夜间值班巡逻 1 夜间 剧场入口 检票 剧场值岗 2 日间2人，夜间2人（随演出调整） 监控 楼宇 监控 监控值班 1 监控室岗位24小时值班，班制按照四班三运转 消防 监控 监控值班 6 地下车场 西口 保安员 道口值班 1 岗位工作时间为每天24小时，班制按照四班三运转 东口 保安员 道口值班 1 小计 24 工程部15人 运行 供配电值班运行工 2 24小时班制，人员按照三班二运转 空调、换热站值班 2 维修 综合维修工 2 日间2人，夜间1人 水暖维修工 2 日间2人，夜间1人 电维修工 2 日间2人，夜间1人 技术人员 弱电技术人员 2 负责弱电系统的日常运行和管理 消防技术人员 3 负责消防系统的日常运行和管理 小计 15 绿化3人 技术员 1 绿化工 2 小计 3 保障人员 食堂人员 4 只计算工资、保险、管理费、利润、税金 舞台保障 2 特勤保障 1 小计 7 三、服务要求 （一）服务人员要按需配备，突出人员优质、办事高效和相对固定特点。在拟定组织架构设置、服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势，最大限度地满足需求。 （二）内蒙古自治区文化馆对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。物业管理公司保证拟派驻本项目的所有服务人员的稳定性，如有工作人员调离，需提前30天以书面形式通知内蒙古自治区文化馆，内蒙古自治区文化馆有权要求投标人更换不尽忠职守的工作人员，物业管理公司须在接到内蒙古自治区文化馆书面通知之日起7日内更换人员，所有更换调整的人员均须具备相同技能（ 持证上岗），并经过相关工作技能的培训。 （三）物业管理公司对所录用的人员要切实核对身份，保证没有犯罪记录，身体健康。专业岗位人员须有相关的专业技术等级证书，持证上岗。 （四）内蒙古自治区文化馆与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由物业管理公司自行管理，并按法律法规和地方政府的规定及时、足额支付服务人员工资、福利、保险、加班费等一切费用。 （五）物业管理公司派驻的服务人员应严格遵守规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由物业管理公司负责，与内蒙古自治区文化馆无关。物业管理公司服务人员须遵守内蒙古自治区文化馆相关规章制度规定，在管理服务期内，由于物业管理公司责任造成活动群众人身伤亡和财产损失的，由物业管理公司负责赔偿。 （六）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。 四、人员配备要求 物业服务人员总数不少于95人。项目管理人员6人，公共区域保洁及绿化人员43人，安保人员24人，工程维修人员15人，食堂及舞台保障7人。物业项目人员必须身体健康，能够胜任相应岗位工作，重要岗位人员经采购人考核通过后方可正式录用，关键岗位持证上岗。 （一）项目经理：年龄45周岁以下，具有本科及以上学历。持有全国物业企业经理证书，有5年以上物业管理经验；责任心强，具备较强的组织和沟通能力，有丰富的项目物业管理经验。 （二）安防主管：年龄45周岁以下，具有大专及以上学历、全国物业管理企业经理证、退伍军人证；有5年以上物业管理经验。 （三）保洁主管：年龄45周岁以下，具有助理物业管理师证书或更高级别的物业管理职业资格证书、有5年以上物业管理经验。 （四）工程维修及设备运行维护人员：工程主管年龄50周岁以下、并具有大专及以上学历，有5年以上物业管理经验，同时具备注册安全工程师证书和电气工程师证书。其他技术人员，高中以上文化，持相关岗位证书，有1年以上相关工作经验，专业对口，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转。 （五）保安人员：年龄20-55周岁，高中及以上学历，身体健康，思想品质好，作风正派，政治觉悟高，接受过安全技能培训，有一年以上服务经验，退伍军人或党员优先；持有《建（构）筑物消防员》证书或《消防设施操作员》证书监控岗人员不少于6人，持有《灭火救援员》证书或《消防员》证书人员不少于6人，能正确使用各类物防、技防器械和设备，具备各类治安和各类灾害事故的应急反应及处置能力。 （六）客服、会议服务人员：要求女性，35周岁以下，身高1.60米以上，五官端正、普通话标准、型体符合职业要求，有2年以上相关工作经验，具有较强的语言表达能力。 （七）保洁员：女性，50周岁以下，初中以上文化，相貌端庄，作风正派，爱岗敬业，服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强。 （八）绿化人员：年龄55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，熟悉绿化工作流程及注意事项，熟练掌握绿化专业技能，经验丰富。 （九）餐厅人员：身体健康，无食品卫生禁忌疾病，持《健康证》上岗；工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳；包含大厨、副厨、厨工等。其中大厨须具备二级或以上厨师证，年龄20-45岁，五年以上饮食烹饪工作经验，含三年或以上餐厅烹调工作经验。 五、服务质量考核 （一）每季度对上个季度进行一次服务质量考核，如当月服务时间少于15天的（含15天），并入下一个季度考核，每年的12月的考核时间由双方商议。 （二）总体服务质量考核 内蒙古自治区文化馆按现行相关物业管理法则和本项服务标准及内蒙古自治区文化馆约定，每月一次对物业管理公司的物业管理服务进行考评，分为四个等级：优（95分或以上）按合同全数支付服务费，连续三次优由内蒙古自治区文化馆发相应奖章或奖状；良（85分-94分）按合同全数支付服务费；中（70分-84分）扣除当月服务费用的10%；差（70分以下）扣除当月服务费用的50%，并由内蒙古自治区文化馆发出整改通知；累计三次整改通知，内蒙古自治区文化馆有权终止合同。内蒙古自治区文化馆可根据实际情况调整质量考核内容及形式。 类别 巡查区域 巡查内容 分值 考核部门 合计 得分 整改情况 安全防范35 监控室5 监控人员是否按规定班表值班；监控人员对馆内监控设施设备操作是否熟练；监控人员有无在工作时间内读书看报、做私事；监控人员是否有脱岗现象。 1 监控人员有无自行盗取录像及修改录像现象；监控人员有无按照规定填写值班记录及消防报警记录及外来人员是否有登记记录；监控人员是否有按照呼和浩特市重点消防单位规范加强内部管理和学习。 1 监控室清洁卫生情况，设施设备有无积尘、乱堆乱放及不按规定整理情况；监控室有无设施设备无法操作且尚未整改情况；监控室有无职责与制度上墙情况，是否有脱落现象及不按规定履职情况。 1 消防报警后是否1****中心及时通知安保人员；****中心报警通知后是否7分钟内迅速赶到现场地并处理事故。 2 安全管理30 馆内各个岗位是否有安保人员在岗；安保人员是否按规定进行巡查，有无巡查记录；是否存在治安隐患,保安有否出现脱岗现象；安保人员是否统一着装上岗、佩带标志、警械器具；安保人员的仪容仪表是否整洁。 5 安保人员的礼节礼貌是否到位，有无与游客争执情况；安保人员是否有培训记录；安保人员处理突发事件的处理能力；安保人员是否有定期进行消防演练。 3 当值时是否睡觉、看书、看手机、闲聊、吸烟、吃东西、喝酒或酒后上班、将手插入口袋的；当值时对来访者是否按规定履行职责；有无不登记、不问明情况；有无对出入的人员或物品不检查登记的；物业公司内部人员的管理是否规范；是否有对馆方财产的管理机制和处理措施；当安检门发出报警时，安保人员是否及时进行检查；值岗期间，不得吸烟。 5 安保队员有无被公众投诉现象发生；安保队员是否准时到岗，是否做到尽职尽责履行岗位要求；安保队员在巡查期内有无记录；地下车库标识是否完整无缺，是否标志合理，有无存在安全隐患及标志不当；消防设施设备的标志是否完善，有无定期巡查消防卷帘；是否有堆积杂物及站人；安全通道是否畅通。 5 施工现场管理是否达到控烟标准，有无办理施工许可、施工人员出入证、有无烟火控制工作；地下车库是否有对车辆进出进行登记，登记情况是否完善。 3 车库车辆是否按照规定车库位置停放，有无违章；车场内安保人员有无对车库内车辆进行巡查，指引是否得当；车库安保有无脱岗现象，有无车辆进出违章现象；地下车库有无乱收费现象。 5 在本馆范围内发现乱摆卖现象，是否及时劝阻,是否有摆卖现象。 4 设备设施30 公共设施维护20 电梯:运行是否正常，是否存有安全隐患，是否有已上报且尚未解决的问题；垂直电梯安全标志是否明显，按键是否能准确指引，运行是否有响声以及异常；是否有上报且尚未解决的问题。 4 供水、供电、供冷、发电、空调通风是否正常，管线是否有乱搭现象和拉线不做保护及无风险防范措施的现象；室内外照明设施是否按照开启时间开启；工程部是否有上报尚未解决的问题；排污设施是否有堵塞的现象，是否有定期清理。 2 培训及排练课室设施设备是否安全，电制是否有外露、安全出口指示灯、应急灯是否有脱落现象、盲人区域盲道是否有脱落现象。 1 门禁设施是否能启动且正常运行，断电时，安保是否能及时锁上；消防设施是否能正常运行，是否按照规定每两个小时进行巡查一次，是否有按重点消防单位要求协同工程部、安保部进行巡查，是否有巡查记录等。 2 检查建筑物本体是否完好、墙体挂石及瓦片是否有脱落爆裂现象；节假日外墙布置情况、外墙卫生情况。 2 屋顶建筑物的损坏及修整情况、天面太阳能照明等情况门窗的开启是否顺畅、是否锁好。 2 所有用电设备设施是否安全，泛光照明是否按规定开启；大屏幕是否按规定开启和播放预设内容，有无播放不合符规定的内容。 2 各个集水井是否通畅，是否有堵塞的风险、雨水天气漏水点的巡查。 2 馆内雕塑情况，是否有被盗及破损现象、****楼的标识是否齐备，且是否有脱落且尚未整改和增加的情况；文化馆进出口门禁系统是否正常。 1 报障设备修复时间响应情况和修复完成率。 2 设施设备管理10 设备房是否有按照规定进行关闭并锁上；****楼是否有专人负责设备房的开关；设备房内清洁是否到位，有无乱堆乱放现象；设备房内是否有私人物品和杂物堆放；设备房内设备有无显眼的标志；是否有设备运行及保养记录；物业公司是否有专人负责行监管和进行巡查，是否有相关巡查记录；物管是否有工程设备管理的交接班记录。 4 各区域的消防设施器材是否齐备；消防设施是否有过期情况；消防设施是否按规定数量配置；消防设施封条是否有在规定时间内开封检查；消防设施有无欠缺而尚未补充的情况；消防栓是否有明显的灭火器使用方法，相关标识有无脱落现象、有无滴、漏现象；消防设施有无被遮挡现象。 4 非对外开放区域是否有杂物乱堆放，是否有无非馆内人员游逛。 2 清洁30 环境卫生20 馆内大堂、走廊、消防通道、地面、墙壁、天花、灯饰、玻璃及门、门框、垃圾桶；化粪池、沙井、排污井是否有堵塞现象；消防通道是否有被占用堆放纸皮杂物；是否及时清理,楼道、通道垃圾及施工现场的纸皮杂物，有无定期清理垃圾房；场馆外围是否定期清洗。 5 电子阅览室、会议室、报告厅及阶梯教室:清洁人员除清洁桌椅外是否有清洁桌面上插座盒及窗台；有无定期对洗手间进行消毒和清理；会务接待后有无立即现场清理；有无定期对馆内各个垃圾桶进行清洁和清理；有无按规定统一出入口出入；有无统一堆放清洁工具不乱报乱放。 4 公共卫生间:地面、壁面、窗框、玻璃、门、门框、天花灯饰、蹲厕、小便器、洗手盆以及其它卫生洁具；有无定期巡查洗手间清洁用品的补充和更换。 5 车库:地面、壁面、天花、灯饰、指示牌。 2 外围：地面、绿化带、盆景、围栏、路灯、垃圾桶。标牌:指示牌。 4 卫生管理10 清洁工人是否统一着装；清洁工人是否按操作规范操作；清洁工人是否按岗位安排清洁工人在岗；有无按清洁标准执行清洁工作；公共场所是否有垃圾而未及时清理；公共场所有否晾晒衣物；不按规定使用清洁工具、是否有卫生死角，乱张贴现象；馆内墙壁有无乱写、乱张贴现象以及公共卫生间有无乱写乱画现象。 5 清洁服务态度，说话和气,使用文明用语,不与公众发生争吵；有无垃圾乱堆放,垃圾房是否及时清理；室外污、雨水管是否有定期疏通；有无定期对清洁工人进行培训，有无培训记录。 3 水体清洁卫生情况。 2 其他 5 客服2 有无统一着装；有无统一佩戴证件；各岗位有无脱岗现象；岗位上人员是否按照岗位职责履岗，是否有做私事；各班人数是否按规定配置人数。 2 施工单位2 施工方有无提交施工方案，有无办理施工人员进出证、施工许可、施工动火证记录及现场张贴；施工人员有无施工资格证，如电工是否有电工证之类；施工场地是否有明显的禁烟标志；施工场地是否有烟头，易燃物品有无随处乱放；施工人员施工有无佩带安全帽和配有安全防范用品，场内是否有放置灭火筒；施工场地是否有围蔽施工，材料有无乱堆乱放；施工场地近窗施工是否有相应的警示标志。 2 馆内标识1 各区域标识有无脱落情况；各区域标识有无需增补的情况；各区域标识有无脱落而尚未补齐的标志；各个区域存风险的位置是否有明显的标识；是否完好无缺。 1 小计 100 考核结果及支付方式 优：95分或以上 按合同全数支付服务费 良：85分-94分 按合同全数支付服务费 中：70分-84分 扣除当月服务酬金的10% 差：70分以下 扣除当月服务酬金的50% 10条/页 | 1 | 项 | 289,735.04 | 是 | |
采购单位：内蒙古自治区文化馆
2023年09月01日
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