福州高新区葛岐群升安置房（旗山苑）物业管理服务采购

编制说明

1 、 签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2 、 签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方： 南屿镇人民政府

乙方 ： 福州新都物业管理有限公司

根据招标编号为 [350191]SHGS[GK]2021003 的 福州高新区葛岐群升安置房（****苑）物业管理服务采购 项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商， 就以下事项达成一致并签订本合同：

1 、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1 合同条款；

1.2 招标文件、乙方的投标文件；

1.3 其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议） 无 。

2 、合同标的

3 、合同总金额

3.1 合同总金额为人民币大写： 捌佰陆拾贰万壹仟贰佰伍拾柒元玖角贰分（￥8621257.9200） 。

4 、合同标的交付时间、地点和条件

4.1 交付时间： 按业主要求时间交付 ；

4.2 交付地点： 福建省福州市闽侯县闽侯县南屿镇人民政府 ；

4.3 交付条件： 每月进行考评、汇总项目服务考评情况。 。

5 、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

（1）本项目为福****苑安置房的物业管理服务类采购项目。 （2）本项目合同期限为三年（具体以合同约定为准）。 （3）依据《民法典》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》相关规定执行。 （4）****小区总建筑面积175096.71平方米。

6 、验收

6.1 验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 按招标文件要求每月度汇总综合考评，参考《福州市人民政府办公厅印发关于进一步规范提升物业管理工作实施方案的通知》（榕政办〔2019〕136号）附件7，《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》 等行业标准进行验收。 。

6.2 本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请 。

7 、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8 、履约保证金

有,具体如下: 履约保证金百分比：5%。说明：为了保护本次招标活动免受中标人的行为而引起的风险，中标人在签订合同之前提交第一年中标金额的5%作为履约保证金，采用公对公转账形式转至采购人指定的账户。或以银行保函方式提交；2）履约保证金的退还：服务期满完全履约后20个工作日内无息退还 。

9 、合同有效期

三年，自2021年12月29日至2024年12月28日。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前****小区依法选聘新的物业服务企业生效止；前期物业服务合同期限未满，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本前期物业服务合同终止；前期物业服务合同期满后，****小区物业服务工作的，需提前两个月在管理区域内醒目位置公告。 。

10 、违约责任

（1）因乙方原因造成采购合同无法按时签订，视为乙方违约，乙方违约对采购人造成的损失的，需另行支付相应的赔偿。 （2）在签定采购合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，对甲方造成的损失的，乙方需支付相应的赔偿。 （3）因乙方原因发生重大质量事故，或造成档案遗失、损坏，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 （4）若乙方发生工伤事故造成的人身伤害，所产生的一切费用均由乙方自行承担；发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方有权终止合同，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 （5）在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等，履约保证金不予退还。 （6）乙方未按照招标文件及《前期物业服务合同》的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任。 （7）乙方违反招标文件及《前期物业服务合同》的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。 （8）乙方违反招标文件及《前期物业服务合同》约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成招标文件及《前期物业服务合同》约定的服务事项和质量的，甲方应有权解除本合同，乙方预收的物业服务费用应当返还给相关业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿；甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方选聘或全体业主选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。 。

11 、知识产权

11.1 乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2 若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下： 无 。

12 、解决争议的方法

12.1 甲、乙双方协商解决。

12.2 若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13 、不可抗力

13.1 因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的 15 日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2 本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14 、合同条款

★（一）委托物业服务事项 1、综合服务。****小区物业管理处设置、物业提供服务时间公示、客户报修受理、社区文化活动开展、业主、使用人室内装饰装修的监督服务和物业服务档案的建立及管理。 2、公共秩序维护。负责做好人员、车辆、物品进出管控工作。建筑区划内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。建筑区划内空置物业的设备、材料的安全、检查和管理。乙方必须承诺采购人移交乙方管理的物业的设备、材料不能被盗、遗失或损坏，若有被盗、遗失或损坏，乙方须按设备或材料的原值赔偿； 3、房屋等共用部位管理。 4、共用设施设备运行、维修养护。 5、公共区域清洁卫生保洁服务。 6、公共区域绿化日常养护服务标准。 ★（二）物业服务范围明细 （1）总建筑面积：175096.71平方米；住宅面积：107911.08平方米；商业用房面积：13739平方米。 （2）楼栋：9栋。 （3）停车位：地下车库面积46310.97平方米，地车车库机动车位数1322位；地面机动车位数99位。 （4）****小区出入口： 4 个； （三）物业服务内容和要求 1、综合服务（共15项） （1）管理处设置：小区内设置管理处。办公场所整洁有序。配置有电话、电脑、网络等办公设备。 （2）管理人员要求：主要管理人员姓名、职务、照片上墙公示；管理人员配戴标志，仪表整洁，语言、行为规范，服务主动、热情。 （3）服务时间：管理处各岗位每天提供8小时（8：00-12：00，14：00-18：00）客服业务接待，其余时间有人员值班，并提供服务。 （4）与委托方签订规范的《前期物业服务合同》，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。****小区业主签订《前期物业服务协议》。 （5）建立较完善的物业管理制度、人员岗位职责及物业管理工作计划；建立财务制度，帐目清晰，财务收支符合国家相关规定。 （6）依法进行物业共用部位、共用设施设备承接查验工作，验收手续齐全，并有相关记录存档。 （7）公布12小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在4个工作日内予以答复；业主报急修3小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。 （8）在物业服务窗口公布物业服务项目、服务内容、收费标准，并公布价格主管部门监督电话。 （9）按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。 （10）公共水电费用单独按实由业主分摊的，****小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算和其它物业服务代收代付费用情况。 （11）每年1次征询并走访业主对物业服务的意见，走访住户不低于60%，满意率达70%以上。对业主提出的意见进行分析，对合理化建议在30天内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。 （12）每年开展1次健康有益的社区文化活动。 （13）财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案资料齐全，分类归档，整齐有序。 （14）对违反法规规定和管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政管理部门。 （15）在小区设置醒目、简洁的倡导文明言行的“遵德守礼”提示牌。 2、公共秩序维护（共7项） （1）门岗整洁，设专人24小时值勤。 （2）对安全电子监控设施实施24小时监控并及时记录。 （3）****小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，****小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 （4）协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。 （5）****小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理，劝阻外来人员、****小区。 （6）对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。 （7）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后尽快到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。 3、房屋等公共部位管理（共4项） （1）每年编制1次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，****楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的20天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达70%以上。巡查、维修和保养记录齐全。 （2）根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。 （3）按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，****小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少巡查2次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。 （4）保持房屋外观完好、整洁，符合原设 计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。 4、共用设施设备运行、维修养护（共9项） （1）共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。 （2）设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。 （3）设施设备运行正常，维护良好。 （4）制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，确保完好有效。可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。 （5）每周至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，一周内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行整改；已缴****小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。（6）每周至少1次巡查供水系统供水设备，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少1次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。 （7）每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。 （8）每周至少3次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于85%，并按规定时间定时开关。 （9）接到相关部门停水、停电、停气通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。 5、公共区域清洁卫生保洁服务（共7项） （1）对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁。每天收集生活垃圾1次，清运1次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾。 （2）小区内道路、广场、绿地、明沟、****楼道、电梯厅、电梯轿厢等每天清扫1次，****楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周湿擦2次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次）、宣传栏、信报箱等每半个月至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次；每周至少1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁。 （3）户外共用雨、污水管道每年疏通1次，平时经常检查，发现堵塞及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。 （4）二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，****小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。 （5）设备房保持整洁，基本无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 （6）建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 （7）进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，****楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，****小区内环境干净整洁。 6、公共区域绿化日常养护服务标准（共4项） （1）有专业人员实施绿化养护管理。 （2）花草树木适时修剪，生长较好；草坪生长整齐，发现杂草半个月内清除，有效控制杂草孳生。 （3）适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好； （4）定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。 ★（四）物业管理服务期限 1、合同期 三 年,具体时间以合同签订时间为准，期间不得以任何形式进行转包、分包，如发现乙方私自转包、分包行为，将终止其履行合同的权利，并没收履约保证金。 ★（五）本项目中标人需投入设备及人员 1、投入设备 序号 设备名 称 数量 用途 1 其它物业管理所需设备、工具 / 物业管理作业 2、投入人员 序号 岗位设置 配备人员数量（人） 1 物业经理 1 2 经理助理 1 3 前台客服 2 4 保安员（含安全员1名，消监控值班员3名） 18 5 保洁员（含垃圾分类员） 15 6 楼管员 4 7 绿化员 2 8 工程主管 1 9 水电维修工 2 10 弱电管理人员 1 合计 47 3、乙方所使用车辆、员工工具等设备设施，由乙方自行负责解决。合同期满后，可移动的工具设备归乙方所有。 ★（六）其它要求 1、乙方要积极配合采购人做好安置房物业管理工作，认真执行物业服务合同相关事宜，管理要符合相关政策和规划要求。 2、****小区的消防安全管理工作。 3、所有车位及公建部分以乙方验收状况为准，因破坏或过质保期不能使用的，经甲方同意可另行购置，费用具体另定。 4、地下车库车位及地面车位交由乙方进行管理，即由乙方按照地面车位车辆停放服务费中标单价及地下车位车辆停放服****小区业主据实收取，地下车位的租赁价格由甲方与乙方另行协商确定。 5、本项目所有空置房（住宅及商业用房）由甲方按照乙方中标单价的70%据实计算支付费用于乙方，直至空置房全部交付使用为止。 6、本项目住宅部分甲方补贴于乙方的物业管理费用具体为：第一年补贴单价为0.5元/月.㎡，第二年补贴单价为0.4元/月.㎡，第三年补贴单价为0.3元/月.㎡。补贴费用由甲方按月支付于乙方。 7、****小区业主收取的住宅部分单价费用为：住宅部分中标单价扣除甲方每年相应补贴单价，乙方根据扣除后剩余****小区业主收取住宅部分费用，甲方须给予协助。 8、本项目商业用房部分由乙方按照商业用房部分****小区业主收取商业用房部分费用，甲方须给予协助。 9、小区内所有电梯的日常维保、年检费用均由乙方全部承担；维保期已满的其他共用部位、共用设施设备，单次费用在500元以内（含500元）由乙方承担；单次费用超过500元的中修和更新、改造的费用及大型维修由受益业主共同承担。符合动用物业专项维修资金条件的应通过专项维修资金予以列支。 10、乙方在日常管理服务中，若涉及与其他部门、****小区的事项和费用，均由乙方自行解决。甲方可仅根据自身实际情况提供一定的协助，且以甲方决定和确定为准。 ★（七）物业管理费用 1.投标报价。投标报价是指投标人根据招标文件要求完成合同约定的全部作业所需的费用，投标报价至少包含以下成本因素：包括中标人派遣的员工工资、车辆、设备运行的所有费用、工具费、保险费、养护费、油耗及车辆发生事故或违反交通规则的处理费用等，物业管理区域内的卫生清洁费用、消耗品、绿化养护费用、秩序维护费用，固定资产折旧费用，公司管理费、风险金、人身意外保险、社会保险、降温费、法定节假日加班工资、岗位津贴、福利、各种补贴和劳保费等；且乙方应承担其员工的医疗、工伤、死亡等一切安全责任。 2、项目预算 （1）本项目年预算金额为：2902948.66元/年，即为最高限价。其中，①住宅部分物业管理费用1424426.256元/年（住宅部分最高单价为1.1元/月.㎡）；②商业用房部分物业管理费用296762.40元/年（商业用房部分最高单价为1.8元/月.㎡）；③地面机动车位部分费用71280.00元/年（地面车位部分车辆停放服务费最高单价为60元/月.位）；④地下机动车位部分费用 1110480.00元/年（地下车位部分车辆停放服务费最高单价为70元/月.位）。 （2）乙方应保证依法用工，工资薪酬标准不低于《福建省人力资源和社会保障厅关于公布我省最低工资标准的通知》（闽人社发〔2019〕6号）规定的最低工资标准，并按时足额发放劳动报酬和各项福利。乙方承担物业管理和服务中所形成劳动关系、劳动纠纷及其他所造成的事故责任及安全责任等。 （3）投标报价不得高于最高限价。投标人须对项目投标总价、投标年总价、住宅物业管理费用单价、商业用房物业管理费用单价、地面机动车位车辆停放服务费单价、地下机动车位车辆停放服务费单价分别进行报价，否则视为无效标。 ★（八）考评考核： 1、甲方对乙方的服务质量采取平时抽查和月度考评相结合的方法进行检查与监督，检查结果以百分比体现，服务质量与物业管理补贴费挂钩，每月考评分数低于90分按处罚标准处罚，并从当月甲方应付给乙方的物业管理补贴费中直接扣除。考核人员从每个村安置户随机抽取的3-5人参与。 序 号 项目名 称 序 号 项目 标准 分 数 检查评定分数 优 良 中 差 95-90 89-85 84-75 74-60 一 外围清洁卫生月检查评定标准 1 广场 干净、无垃圾 5 2 地下停车场 5 3 公共区域 10 二 ****大楼清洁卫生月检查评定标准 1 窗 干净、无污迹 5 2 楼梯 无污迹、垃圾 5 3 天花板 无灰尘、蛛网 5 4 墙面 无灰尘、蛛网 5 6 电梯 无灰尘、污迹 10 7 地面 无积水、垃圾、污迹 5 8 窗 无灰尘、污迹 5 9 垃圾桶 垃级不超过2/3 5 10 消防栓 无灰尘、污迹 5 三 保安月检查评定标准 1 来访群众、门岗执勤 有秩、无喧哗、是否按时考勤 5 2 车辆停放秩序 规范有序 5 3 安全、消防 及时、准确 5 4 安全监控 及时、完整 5 5 巡视 安全、及时 5 2、考核分值权重比 日常考核40%，月度考核60%。 3、月度考核处罚标准： 季度考评总分 81-89分 76-80分 71-75分 66-70分 处罚标准 500-1000元 1000-2000元 2000-5000 5000-10000 4、月度考核；甲方给予三个月的工作磨合适应期，第四个月开始考核。连续三个月考核均不合格，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的违约责任。

15 、其他约定

15.1 合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2 本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3 本合同自签订之日起生效。

15.4 本合同纸质文件一式 伍 份。***网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5 其他：□无。□ 乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不含公共水电分摊费】）（1）住宅部分物业管理费用单价为1.08元/月.㎡；（2）商业用房部分物业管理费用单价为1.78元/月.㎡；（3）地面机动车位部分车辆停放服务费单价为60元/月.位（不含车位租金），收取的车辆停放服务费用归乙方所有；（4）地下机动车位部分车辆停放服务费单价为70元/月.位（不含车位租金），收取的车辆停放服务费用归乙方所有。（5）本物业共用部分及共用设备设施等公共区域业主使用的公共水电费用，由相关业主按建筑面积按月进行分摊；乙方自用部分的物业服务费及水、电费由乙方自行承担。 。