福州市仓山福湾小学物业管理服务采购项目

编制说明

1 、 签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2 、 签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方： 福州市仓山福湾小学

乙方 ： 福州新都物业管理有限公司

根据招标编号为 [350104]JX[CS]2022007 的 福州市仓山福湾小学物业管理服务采购项目 项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商， 就以下事项达成一致并签订本合同：

1 、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1 合同条款；

1.2 招标文件、乙方的投标文件；

1.3 其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议） 无 。

2 、合同标的

3 、合同总金额

3.1 合同总金额为人民币大写： 贰拾伍万伍仟伍佰叁拾元整（￥255530.0000） 。

4 、合同标的交付时间、地点和条件

4.1 交付时间： 服务期1年。 ；

4.2 交付地点： 福建省福州市仓山区透浦村389号 ；

4.3 交付条件： 按磋商文件要求执行 。

5 、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

福州市仓山福湾小学物业管理服务采购项目主要针对学校的拟外包的校园物业管理服务主要包含：水电工程维修、校园日常保洁服务、绿化养护。

6 、验收

6.1 验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 按国家、行业标准及磋商文件、响应文件、合同规定验收 。

6.2 本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请 。

7 、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8 、履约保证金

无 。

9 、合同有效期

服务期1年，自2023年1月1日起至2023年12月31日止 。

10 、违约责任

本项目不允许成交人以任何名义和理由在成交后将中标项目的主体、非主体、关键性工作、非关键性工作进行转包、分包。在履行合同过程中如有发现，采购人有权单方终止合同。视为成交人违约，成交人违约对采购人造成的损失的，需另行支付相应的赔偿，并追究相关法律责任。 。

11 、知识产权

11.1 乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2 若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下： 无 。

12 、解决争议的方法

12.1 甲、乙双方协商解决。

12.2 若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13 、不可抗力

13.1 因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的 15 日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2 本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14 、合同条款

一、福州仓山福湾小学物业管理服务内容： (一)水电设施设备管理 1、水电管理与维修(***网、配电房、水泵房、发电机组、****楼水电系统、***网维护等)； 2、负责编制校区内水电管理等年度维修养护计划和大型维修方案及经费预算； 3、设施设备管理与维护：负责公共设施设备的管理与维护，负责小额维修项目(甲乙双方联合排查、鉴定、评估后由乙方负责修复，经费由校方负责)。建立完整的维修记录和保养记录备查； 4、每日对校区的用水、用电、给水设备、排污设备及管道的运行情况进行检查，并记录； 5、建筑主体修缮、房屋渗漏维修、大型设备(如电梯、空调、发电机等)、管网等质量跟踪，维修与维护费用由校方承担。 (二)卫生保洁管理 配备足额卫生保洁人员，原则上人均工作面积室内不超过1500平方米，室外不超过6000平方米。 1、校园公共场所保洁：包括(1)校园道路、广场、停车场、运动场所；(2)校内污水、雨水管道、二级生化池清理疏通；(3)定期清洗和消毒二次供水箱；定期进行消毒和灭虫除害、投放鼠药。(费用单独核算，也可以甲方提供有资质的第三方)；(4)宣传栏(牌)；(5)校舍屋顶；(6)****楼、****楼梯、过道；(7)校内水沟等的清洁管理；(8)校内水沟等的清洁管理； 2、部分功能性场所保洁：包括(1)****楼的校领导；(2)室内体育馆、健身馆；(3)图书馆阅览室；(4)田径场；(5)****楼梯；(6)开课室；(7)会议室；(8)专用教室；(9)电梯等公共场所无死角保洁。 (三)绿化养护 配备专业绿化养护人员，管理校区内及校门口的所有植物。 1、负责绿地内的杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工作； 2、负责各类植物的浇水、施肥、松土生长的养护工作； 3、负责各类植物的修剪、移栽、补种的整形美化工作； 4、负责各类植物的病虫害防治的养护工作； 5、负责绿化设施设备、工具的安全使用、保管和保养工作。 二、福州仓山福湾小学物业管理服务标准 (一)物业公司总体要求 1、做好物业前期移交，接管、验收工作以及合同期满相关移交、清算工作。 2、保管和建立本项目完整的档案，保存好各类图纸及技术资料、数据档案。 3、根据物业服务内容制定的各项服务标准，公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、保修，并在2小时内给予解决。 4、管理及服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5、应用电脑对物业管理服务档案进行管理 6、管理服务人员应遵纪守法，遵守校方的规章制度，搞好管理育人、服务育人的工作，共同维护校园安定、稳定。 7、不得开展物业管理服务之外的其他经营性活动(包括饮食服务、代购代销商品等)。 8、物业公司承担物业管理和服务中所形成劳动关系、劳动纠纷及其他所造成的事故责任及安全责任等，并赔偿由此造成的各项损失。 9、根据校方的教学管理要求，做好教室、实验室及公共教室等的开关门、控制分钥匙交接、设备报修、卫生等日常管理工作，确保教学工作的正常运行。 10、物业公司必须密切配合新生报到、新生入学典礼、学生毕业典礼、运动会、省市领导或主管部门来校检查等活动，并提供及时、周到服务。 11、制定生态节能环保的绿色校园计划，树立绿色校园品 牌。 (二)水电工程部门要求： 1、制定房屋公共部位年度维修养护的计划。 2、负责物业标志的维护，公共设施、场地标志要明显、准确。 3、对公用设施设备进行日常的管理和维修保养，协助专业施工保修人员在保修期内对有关设施设备进行定期维修保养，并建立设施设备的档案和台帐，保证设施设备运行正常。 4、设施设备齐全，有三定，标志齐全规范，责任人明确，操作维护人员严格设施设备操作流程及保养规范。 5、设备房保持整洁、通风、无泡、冒、滴和鼠害现象。 6、与安防部门配合，确保消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。 7、电梯运行状态好，正常运转，夏季定时开关空调。督促电梯维保公司做好维保并收好材料备查。 8、确保各教室、会议室、功能性场馆的设施、设备完好，保障学校日常教育教学正常运作。 9、出现故障及时维修，对师生报送的维修内容一小时内响应，并妥善处理完成。若超出维修能力或服务范畴，应及时向学校总务部门反馈。 10、常规维修材料费用由校方支付。 11、做好消防设施三定检查及维护工作。如需换药，所产生费用由甲方承担。 (三)卫生保洁要求 1、参照《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》中一级收费标准，制订卫生保洁服务工作条例，做好规定服务范围内的卫生保洁、垃圾的收集、清运工作。 2、校园内设有垃圾收集点，垃圾应及时清理。 3、保证公共场所日常清洁，确保地面无杂物。电梯轿厢、走廊、楼梯要保持清洁无污物；公共部位玻璃，每学期至少清洁一次；卫生间确保清洁、无异味、地面无积水。****楼道、卫生间的卫生工作应在学生上课期间完成。 4、加强管道疏通，确保雨污水管道畅通。雨、污水管道每年要有疏通计划安排；雨、污水管道每周至少检查一次，视检查情况配合水电工程部及时清掏；二级生化池每学期至少检查清理一次，发现异常及时清掏，确保畅通。 5、加强二次供水管理、保证水质符合卫生防疫要求。二次供水水箱、水池按规定每学期至少清洗消毒一次，定时巡查，确保水质符合卫生部门的要求。 6、根据季节变换和实际情况定期进行消毒灭虫除四害等。 7、校园内主干道、绿地、空地等每天必须至少清扫两次，并做好日常保洁工作。 (四)绿化养护要求 1、保护现有绿化完整，防止人为损坏。视天气情况及时浇水，修剪、除草、打孔、切边。 2、对草坪色块交界处需及时切边，及时清理草坪内杂草，不得出现杂草大范围侵占草坪的情况。 3、及时清理乔灌木日常枯死枝，修剪后的枝条及时清理、外运，不得在绿地内堆积，不得就地焚烧。 4、在师生不在校的时间段内，按要求完成施肥，喷洒农药工作。 5、做好病虫害防治、巡查，对发生的病虫害及时防治。 6、做好树木冬季涂白、保暖工作。 7、根据校方要求，对于小范围绿化缺失区域进行优化、补种、移植等工作。 8、在遭遇防风、防汛、应急演习时，应做好树木的支护加固工作。在必要时，应无条件，加派人员全力配合甲方校方抢险、应急工作。 三、物业服务重点及特色 保洁工作流程 (一)入场 1、于上班时间准时到岗，穿好工装、携带配备工具进入工作场地，实施保洁。 (二)清洁流程 1、校区主通道： (1)保洁员分别于7:30/14:00(冬季)、7:30/14:30(夏季)开始清洁。 (2)周一至周五每天依次对各通道、卫生间、等分片进行日常保洁。 (4)于每天16：00-16:30对卫生间进行清洁。 2、公共卫生间： (1)用扫把清扫垃圾，收集厕纸等垃圾。同时利绵拖拖洗清洁地面。地面比较脏的需喷洒全能清洁剂，再进行拖洗地面。 (2)卫生间的墙面瓷砖、门窗要用抹布擦拭，同时配合喷洒全能清洁剂、玻璃清洁剂擦掉污渍。 (3)清洁擦拭档板、便槽、洗手台面设施等。安放除臭剂或香精球或喷洒生物酶环保除臭剂。 (4)循环清洁时，不遗漏死角，突出重点，发现污染马上处理。 3、日常保洁内容及质量标准： 【通道地面】 主通道：外场每日清扫一次，楼层通道每天用尘推推尘一遍；保持地面干净，无明显污迹黑印，无大量积水； 【楼层内墙面(2米以下)】 墙面：每月循环清洁一次，每日巡扫污染处；抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，***网、脚印、球印；瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴； 玻璃：每月循环清洁一次； 天棚、墙角：每月除尘、***网； 【消火栓等】 每周用清洁毛巾擦抹；玻璃明亮，目视无尘；箱顶无积尘、***网； 【卫生间】 每天用清洁剂清洗一次；玻璃目视明亮，基本上无灰尘、污迹、无水珠； 洁具、隔板每月用清洁剂清洗一次；目视明亮干净，基本上无灰尘、污迹； 洗手台、洁具、地面每天循环清洁，保持干净。 【各种指示牌、标识】 每月1次清洗擦抹一次；目视无明显积尘、无水珠、无破损； 四、福州仓山福湾小学物业管理服务人员配置 根据物业管理服务内容及要求，拟设以下工作人员： 1、水电工(1名)：男，55岁以下，有2年以上水电工作经验，身体健康、无传染性疾病、持有高压电工操作证或低压电工操作证，能接受晚间值班工作。 2、保洁员(4人)：男女不限，法定退休年龄以下，身体健康、无传染性疾病，工作认真负责，吃苦耐劳，从事过保洁工作的优先。 3、绿化员(1人)：男，法定退休年龄以下，有3年以上绿化养护工作经验，身体健康、无传染性疾病，工作认真负责，吃苦耐劳。 物业管理服务岗位设置总表 类别 岗位职务 人数 备注 水电工程 (1人) 水电工 1人 负责学校公用设施设备进行日常的管理和维修保养 保洁人员 (1人) ****楼、****楼人 负责学校服务范围内的卫生保洁、垃圾的收集、清运工作。 外场 1人 公共区域 1人 绿化养护 (1人) 公共绿化养护 1人 负责学校服务范围内的绿化养护 福州仓山福湾小学物业处人员配备总计：6人 五、福州仓山福湾小学物业管理服务工资标准(以月为核算单位) 1、员工工资 序号 岗位名 称 数量 工资标准 月工资总额(元) 1 保洁员 4人 3200元/月/人 12800 3 水电工 1人 3000元/月/人 3000 4 绿化员 1人 4000元/月/人 4000 合计 6人 19800 2、总体概算 序号 项目名称 费 用(元/月) 说 明 1 员工工资 19800 2 税金 1500 合计 21300 3、福州仓山福湾小学物业管理物业费用预算为：21300元/月, 255600元/年。 ★六、应急与预案 为加强安全作业管理，确保物业服务工作的顺利进行，保障员工的生命安全和我校的财产安全，实现安全工作目标，成交供 应商郑重承诺如下(需提供专项承诺，无提供专项承诺或提供专项承诺不全的按无效投标处理)： (一)我司保证认真贯彻执行安全工作的相关政策法规，强化安全意识，通过健全规章制度和安全操作规程，加强员工培训、加大安全监管力度、加强安全防范，完善安全管理。 (二)我司保证自觉遵守贵司的各种规章制度，并接受我校的安全监督。 (三)我司保证做好以下工作，承担相应责任： 1、对物业服务安全工作进行全面布置、统一管理；负责开展日常的安全工作检查；对所发现的安全隐患要及时排除，要专人跟踪督促限期整改。 2、负责开展文明作业现场、安全工作评比、安全保洁培训等活动，及时总结交流，奖优罚劣。 3、对我校提出的安全隐患方面的问题，我司及时解决，回馈。 4、负责对相关作业的员工做好操作前的安全注意事项预防工作及做好安全教育工作。 5、向员工及时传达上级、地方政府部门等关于安全作业的有关文件精神。 6、杜绝重大伤亡事故(含设备事故)，一般事故频率控制在0%以内。在清洁过程中，若发生任何安全责任事故，我司均愿意承担由此造成的一切经济损失及法律责任，与我校无关。 7、负责对新进场的员工进行安全操作规程培训，并对班组内新老职工优化组合、合理搭配，起传、帮、带作用。 8、班组人员应相对稳定，不得招用社会不明身份人员充入班组，无“身份证”人员不得进入施工现场。

15 、其他约定

15.1 合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2 本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3 本合同自签订之日起生效。

15.4 本合同纸质文件一式 肆 份。***网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5 其他：□无。□ 无 。