服务需求
本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限： 合同签订生效后 一 年 （ 一年合同到期后，采购人根据中标 供应商 上一年度履约 验收 考核结果确定 可否 续签 ， 最多续签1次 ）。
履约地点： 沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
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付款条件
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付款比例
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付款时点 为每月完 成服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款
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按同时段实际完成额支付
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满足付款条件后应即时付款，最长不得超过 15 天
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一、项目基本情况
1 、 服务地点：沈阳市和平区南京北街 55 号 。
2 、 服务面积：建筑面积 3.13万 平方米， 共计24层，其中地上22层，地下2层。
3 、 办公人员：驻大厦办公约350余人。
二、服务范围
1、 秩序维护、消防服务
（ 1 ） 楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。
（ 2 ） 提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
（ 3 ） 对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
（ 4 ） 提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。
（ 5 ） 消防安全管理，24小时消防监控室值班工作，对 ****楼消防设施 设备 进行巡查，发现问题及时上报。
（ 6 ） 处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类刑事案件。
2、 公共区域 卫生保洁服务
（ 1 ） 办公区 、 楼道、停车场、电梯、洗手间、设备间、浴池、 运动场馆、会议室、接待室 等 公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
（ 2 ） 每日垃圾的收集、清运。
（ 3 ） 冬季庭院内除雪。
（ 4 ） 庭院内绿化、养护。
（ 5 ） 每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次， 如遇特殊情况随时处理。
3、 设施设备 运行、 维修 维护 服务
（ 1 ） 变电所 24 小时的维护、监控与管理工作。
（ 2 ） ****楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
（ 3 ） 水源热泵机组、泵房、给排水系统 24 小时的监护运行保养维修及节能控制工作。
（ 4 ） 生活用水设备维护与管理工作。
（ 5 ） 消防设备运行监控系统的维护管理工作。
（ 6 ） 庭院、房屋、门窗、****楼所有设施的维修及小型工程工作。
（ 7 ） ****楼体、庭院的亮化工程维护与管理工作。
（ 8 ） 会议室灯光、音响、投影等电器设备的操作与维修管理工作。
（ 9 ） 电话及线路的维修工作等。
（ 10 ） 地下应急指挥工程的日常维修维护。
（ 11 ）化粪池、隔油池清掏，排污管线、排水管线清理。
4、 食堂管理服务
（ 1 ） 负责采购人机关及职工（ 约350人） 每日早、午两餐用餐保障。
（ 2 ） 负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算。
（ 3 ） 负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。
（ 4 ） 负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
（ 5 ） 负责食堂加工设备及其他设施卫生管理。
（ 6 ） 负责食堂食品卫生安全， 负责食堂餐饮责任险 。
5、公共区域 会议服务
（ 1 ） 负责公共会议室的内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。
（ 2 ） 负责公共会议室饮用水 、水果 器具的清洗消毒和会场布置工作。
6、 其他委托事项
（ 1 ） 办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其他事项。
（ 2 ）大型活动、大型会议，临时性活动、会议的服务保障。
（ 3 ）配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如根据防疫需求，对物业服务人员实行闭环管理，并依实际对服务进行相关调整。
三、服务要求
（ 一 ）秩序维护、消防服务 要求
1 、 实行 24 小时值班、巡逻、 消防监控制度， ****大楼环境、 消防设备 ，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责， 能及时处理各种问题 。
2、 ****大楼特点，制订 消防设施检查计划、 安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。
3、 进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4、 地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
5、 报刊、信件分发及时、准确，无丢失。
（二）公共区域 卫生保洁服务 要求
卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
1 、 保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
2 、 本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3 、 ****楼实行早8：00时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢 及其它 公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、 石块、残土等，垃圾日产日清。
4 、 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5 、 绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6 、 花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
（三） 设施设备维修 维护 、运行服务 要求
1 、 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
2 、 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
3 、 配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
4 、 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
5 、 保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。
6 、 制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
7 、 消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
8 、 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
9 、 制定 突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
10 、 无火灾及安全隐患。
11 、 设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
12 、 排水系统通畅，地下层无积水、浸泡 ，化粪池、隔油池每半年至少清掏一次 。
13 、 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长
时间停水现象。
14 、 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现
象。
15 、 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并
做好记录。
16 、 制订工程相关应急处理方案。
17 、 保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（ 四 ）食堂 管理 服务 要求
1 、 厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2 、 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
3 、 餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。
4 、 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
5 、 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
6 、 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
7 、 指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%； 通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
（ 五 ） 公共区域 会议服务 要求
1 、 会务服务保障文明、规范、准时。
2 、 维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3 、 会议服务员工统一着装， 佩戴 明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。
4 、 采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。
（ 六 ） 其他委托事项 服务 要求
按采购人要求对在服务地点进行的大型活动、会议，临时性活动、会议进行会议服务、就餐、设备运维、秩序维护、保洁等服务保障。
四、人员岗位设置及要求（ 79 人）
1、 项目 经理 （ 1 人）
人员要求：男，年龄 60 周岁以下，全日制本科 及 以上学历 （投标时 须 提供学历证明复印件） ，具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
2、 秩序维护 、消防服务 （ 16 人）
（ 1） 秩序维护主管 1 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 高中 及 以上学历 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
（ 2） 秩序维护员 1 2 人
岗位说明：****楼共有 4 个出入口，其中两个主出入口共 8 人，每岗 4 人（每班 2 人）；两个次出入口共 4 人，每岗 2 人（每班1人）；机动岗 1 人，配合值守、巡逻及轮休。即 白班 7 人、夜班 6 人。
人员要求：白班秩序维护员年龄 55 周岁以下，夜班 秩序维护 员年龄 60 周岁以下， 身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
（ 3） 消防监控员 3 人
岗位说明：****楼共有 1 个消防监控室，每班 1 人，三班倒。
人员要求： 年龄 55 周岁以下， 高中 及 以上学历 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员证书 （投标 文件中须 提供 证书 复印件） ，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
3、 公共区域卫生保洁服务 （ 1 8 人）
（ 1） 保洁主管 1 人
人员要求：女，年龄 55 周岁以下， 大专 及 以上学历 （投标 文件中须 提供学历证明复印件） ，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用。
（ 2） 保洁员 1 7 人
人员要求：保洁人员中至少有 1 名懂花卉养护人员，年龄 50 周岁以下，五官端正、气质端庄、责任心强，掌握保洁及花卉基本常识；其余保洁人员年龄 55 周岁以下， 五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。
4、 设备设施运行 、 维修维护 服务 （ 22 人）
（ 1） 工程运维主管 1 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 大专 及 以上学历 （投标 文件中须 提供学历证明复印件） ，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，具有工程相关专业知识，熟悉设施设备运行维护及保养。
（ 2） 变电所运行工 6 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 从事同岗位工作 3 年以上，具有强电专业基础知识，持有 特种作业操作证（高压电工作业） （投标 文件中须 提供 证书 复印件） ，身体健康、品德良好、责任心强，熟悉电气设备维修、保养等工作。
（ 3） 空调及水源热泵运行工 6 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，熟悉空调、水源热泵设备维修、保养等工作。
（ 4） 综合杂修班长 1 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 大专 及 以上学历 （投标 文件中须 提供学历证明复印件） ，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有丰富的水、电综合维修经验，一专多能，可带领员工完成各类维修任务。
（ 5） 综合杂修工 8 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，经验丰富，能够完成水、电、****楼设施等各类维修任务。
5、 食堂管理服务 （ 19 人）
（ 1） 食堂主管 1 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种中、西式菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
（ 2） 厨师 6 人
人员要求：男，年龄 60 周岁以下， 从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种 中、西式 菜肴，出品口味好，符合大众口味。
（ 3） 水案 3 人
人员要求： 年龄 55 周岁以下，从事 同岗位 工作 3 年以上， 身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切 配 等，能独立烹制基本菜肴。
（ 4） 面案 3 人
人员要求： 女，年龄 55 周岁以下，从事 同岗位 工作 3 年以上，身体健康、 品德良好、 责任心强， 能够制作各种中、西 式 面点。
（ 5） 勤杂 6 人
人员要求： 年龄 55 周岁以下，身体健康、 品德良好、 责任心强， 负责食堂的洗碗、消毒、卫生、传送菜等杂活。
注：以上 食堂管理 服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。
6、 公共区域会议服务（ 3 人）
（ 1） 会议主管 1 人
人员要求：女，年龄 3 5 周岁以下， 身高 1.65 米以上， 高中 及 以上学历 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，有健康证 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，具有 2 年以上 会议服务 经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
（ 1） 会议服务员 2 人
人员要求：女，年龄 3 5 周岁以下， 身高 1.65 米以上， 高中 及 以上学历 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，有健康证 （ 上岗前核验相关证明材料 ） ，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，会电脑办公系统操作。
五、 物业费用构成
投标报价为含税价。包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、 餐费、 税金等 所有 费用。 采购单位不再单独支付其他任何费用。
六、其他说明
1 、 中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材（如地面清洗机、地毯清洗机等），并确保种类齐全，好使好用 。
2 、 经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。
3 、 遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
4 、 根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
5 、 保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
6 、 严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
7 、 及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
8 、 建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
9 、 负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。
10 、 物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。 物业服务期内 ， 非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任， 采购人 概不 责任。
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